дело № 3а-116/2021

(№ 3а-658/2020)

(16OS0000-01-2020-000461-54)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 20 апреля 2021 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Ворожейкиной, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» является собственником земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства и дополнительной разработки карьера для добычи песка общества с ограниченной ответственностью «Ак-Куль», для сельскохозяйственного производства), площадью 175 733 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 9 июля 2012 года.

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2018 года на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 30 октября 2018 года № 3647-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Татарстан» и составляет 68 760 808 рублей 24 копейки.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил определить кадастровую стоимость этого земельного участка в размере 16 167 436 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1, действующий в соответствии с предоставленными ему доверенностью от 19 апреля 2021 года полномочиями, административный иск уточнил, просил определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 18 100 499 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признала.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет Киятского сельского поселения Буинского муниципального района Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца, представителей административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 156-0220 от 25 февраля 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ТатПрофЭксперт» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Ак-Куль», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2018 года составила 16 167 436 рублей.

На основании ходатайства представителя административного истца судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости земельного участка в представленном отчете и определения рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 3а-116/2021/ПН от 25 марта 2021 года эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ди энд Эл Оценка» ФИО4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 16 167 436 рублей по состоянию на 1 января 2018 года в отчете № 156-0220 от 25 февраля 2020 года, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «ТатПрофЭксперт» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Ак-Куль», определена неправильно. 

Отвечая на поставленный судом вопрос, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ...., которая по состоянию на 1 января 2018 года, согласно заключению, составляет 18 100 499 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Верховным Судом Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель административного истца с выводами эксперта относительно рыночной стоимости принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» на праве собственности земельного участка согласился.

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» Республики Татарстан с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение № 3а-116/2021/ПН от 25 марта 2021 года эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ди энд Эл Оценка» ФИО4 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» Республики Татарстан представил возражения, в которых указал, что экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка нарушены пункты 5, 11 Федерального стандарта оценки № 3, пункты 22б, 22в Федерального стандарта оценки № 7, а именно, по его мнению, экспертом были приняты объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка, не обосновано применение корректировочных коэффициентов на возможность торга, а также не обоснован отказ от использования 8 единиц объектов-аналогов.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объекта оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе разрешенное использование земельных участков, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы (таблица 5.1, 5.7), приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации земельных участков (л.д. 54, 59-60, 87-89 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка экспертом применена корректировка на вид разрешенного использования, местоположение, площадь объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.59-60 т.2).

Из письменных пояснений эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ди энд Эл Оценка» ФИО4 следует, что выбранные для расчета предложения после применения всех необходимых корректировок имеют незначительную разницу по отношению друг к другу. Корректировка на вид разрешенного использования применена частично, то есть на 50% от среднего значения интервала, поскольку исследуемый земельный участок принадлежит к сегменту рынка, предназначенного для сельскохозяйственного назначения, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, кроме того, согласно документам, имеет вид разрешенного использования - под промышленное производство (дополнительной разработки карьера для добычи песка ООО «Ак-Куль»), а значит исследуемый земельный участок частично относится и к сегменту земель промышленного назначения и частично к сегменту сельскохозяйственного назначения, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения. Согласно данным агентств недвижимости срок экспозиции земельных участков составляет год и более лет, в связи с чем корректировка на дату предложения не производилась. 

Также в письменных пояснениях эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ди энд Эл Оценка» ФИО4 указано, что в отношении использованных для расчета «коэффициента торможения» аналогов № 1 и № 2 (таб. 5.5, л.д. 57 т. 2) стоимость аналога № 1 значительного значения на результат полученной рыночной стоимости не имеет, у аналога № 2 имеется только возможность подключения газа, что было подтверждено продавцом предлагаемого к продаже участка. Экспертом в заключении описаны все доступные рыночные данные об объектах-аналогах, изложена информация, существенная с точки зрения эксперта для определения стоимости объекта исследования. Поскольку исследуемый объект находится в Буинском районе Республики Татарстан, а выбранные объекты-аналоги - в Лаишевском районе Республике Татарстан, ввиду недостаточности рыночной информации при применении корректировки на местоположение были приняты данные о средней заработной плате педагогических работников дошкольных образовательных организаций государственной и муниципальной форм собственности. 

В заключении судебной экспертизы в таблице 4.7 представлена анализируемая выборка по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения. Согласно письменным пояснениям эксперта, из идентификатора объявления (номер после адреса по ссылке) можно просмотреть все имеющиеся объявления, скриншоты которых экспертом приложены к пояснениям.

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного земельного участка, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» на праве собственности земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы не заявлено.

При оценке заключения № 3а-116/2021/ПН от 25 марта 2021 года эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ди энд Эл Оценка» ФИО4 в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной заключением № 3а-116/2021/ПН от 25 марта 2021 года эксперта общества с ограниченной ответственностью «Ди энд Эл Оценка» ФИО4.

Общество с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» обратилось в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка 16 сентября 2020 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в резолютивной части настоящего решения суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка предъявлено обществом с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, которое в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должно отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данному административному ответчику должно быть отказано. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства и дополнительной разработки карьера для добычи песка общества с ограниченной ответственностью «Ак-Куль», для сельскохозяйственного производства), площадью 175 733 квадратных метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 18 100 499 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 сентября 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Ак-Куль» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 27 апреля 2021 года.

Судья Ю.А. Старшая