Дело № 3а-257/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 16 августа 2018 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ООО «Электросервис» ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электросервис» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Электросервис» (далее – ООО «Электросервис», административный истец) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для производственных целей, общей площадью 17 080 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2825000 рублей по состоянию на 19 августа 2014 г.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что он является арендатором вышеназванного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 19 августа 2014 г. и составляет 5087619,6 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды определяется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как арендатора земельного участка.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка ООО «Электросервис» представлен отчёт об оценке № ** от 31 мая 2018 г., составленный обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», на предмет определения рыночной стоимости указанного земельного участка по состоянию на 19 августа 2014 г. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в соответствии с отчётом составила 2825 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Электросервис» ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объёме.

Представитель административного ответчика федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменные пояснения по делу от 25 июля 2018 г.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, представила письменные пояснения по административному исковому заявлению, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие, не возражала против удовлетворения административного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве на административное исковое заявление от 24 июля 2018 г.

Заинтересованное лицо администрация Чердынского муниципального района в суд представителя не направило, просило о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее также – комиссия) заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьёй срок.

Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ООО «Электросервис» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ** на основании договора № ** аренды земельного участка от 28 августа 2014 г., что подтверждается копией данного договора аренды, копией акта приёма-передачи земельного участка.

Из анализа положений договора аренды № ** земельного участка, уведомления о расчёте арендной платы на 2018 год следует, что размер арендной платы по этому договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена на основании Акта определения кадастровой стоимости № ** от 19 августа 2014 г. и составила 5087619,6 рублей по состоянию на 19 августа 2014 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № ** от 31 мая 2018 г., составленного ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 19 августа 2014 г. составляет 2825 000 рублей. Оценщик ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» В., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», № в реестре **. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «***».

Представленный отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Описание объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подхода и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложении на продажу прав собственности на земельные участки, расположенные в пределах Пермского края, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в том числе с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также данных архива бесплатных объявлений.

Также оценщиком были использованы данные из аналитического отчёта о развитии рынка земельных участков г. Перми и Пермского края за январь - июнь 2014 года, выделены основные ценообразующие факторы и диапазон их значений, указаны источники информации.

При этом, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка, относятся к землям населённых пунктов. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на состояние рынка (дату продажи), на площадь, на местоположение.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено.

Доводы, изложенные в представленных письменных отзывах (письменных пояснениях) административных ответчиков и заинтересованных лиц, позицию административного истца и представленные им документы не опровергают.

С учётом изложенного, заявленное ООО «Электросервис» требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке № ** от 31 мая 2018 г., то есть в размере 2825 000 рублей по состоянию на 19 августа 2014 г.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи юридическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения этого юридического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО «Электросервис» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 8 июня 2018 г. Решением комиссии от 26 июня 2018 г. № 607 административному истцу в удовлетворении заявленного требования отказано.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ООО «Электросервис» в комиссию, то есть 8 июня 2018 г.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Электросервис» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для производственных целей, общей площадью 17 080 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 2825000 (два миллиона восемьсот двадцать пять тысяч) рублей по состоянию на 19 августа 2014 г.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью «Электросервис» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю – 8 июня 2018 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 22 августа 2018 г.

Решение не вступило в законную силу. 

Судья –