Дело № 2 -2012/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 февраля 2017 года г. Щелково М.О. 

Щелковским городским судом Московской области в составе: 

председательствующего федерального судьи Ванеевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Фёдоровой К.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО16 к ФИО4 ФИО17, ФИО1 ФИО18 о признании договора купли-продажи недействительным, прекращении права собственности, восстановлении кадастрового учета земельного участка, признании договора о залоге недействительным, обращении взыскания на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Щелковский городской суд с иском, в обоснование которого указала, что в отношении ФИО3 были возбуждены исполнительные производства о взыскании с него денежных средств в общем размере 3 399 320, 98 рублей в пользу истца. Судебным приставом-исполнителем установлен запрет на отчуждение принадлежащего ФИО3 имущества, однако он 15.11.2012 г. произвел отчуждение принадлежащего ему земельного участка площадью 2 992 кв.м. и жилого дома общей площадью 236,6 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес> ФИО4 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.06.2016г. договор купли-продажи от 15.11.2012г., заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 2992 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> признан недействительным.

Однако, до принятия судом указанного решения, 17.04.2014г. ФИО4 произвела раздел земельного участка с кадастровым номером № на два земельных участка: земельный участок № площадью 1620 кв.м. и земельный участок № площадью 1372 кв.м. В последующем ФИО4 оформила договор купли-продажи данного жилого дома и вновь образованных земельных участков с родным сыном ФИО3- ФИО1 ФИО19. 

В 2015 г. ФИО5 оформил с ООО КБ «Альба Альянс» Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) № № на земельные участки и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

В связи с тем, что Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда договор купли-продажи от 15.11.2012 г., заключенный между ФИО3 и ФИО4 признан недействительным, а сделка – мнимой (ничтожной), у ФИО4 не возникло право собственности на спорное имущество, следовательно, последующие сделки ФИО4, в том числе раздел земельного участка и отчуждение недвижимого имущества в пользу ФИО5, являются порочными.

Pешение ФИО4 об исключении сведений об участке с кадастровым номером № из ГКН привело к ситуации, при которой не возможно исполнить вступившее в законную силу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.06.2016г. и применить последствия недействительности сделки в форме двусторонней реституции, так как в силу статьи 16 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» снятие с кадастрового учета объекта недвижимости влечет прекращение его существования.

Кроме того, отчуждение произведено по заниженной более чем в 14 раз цене имущества, так как общая стоимость земельных участков и жилого дома по соглашению сторон оценена в 915 800 рублей, при том, что на момент заключения данного договора общая кадастровая стоимость, согласно абзаца 2, п.2.3 данного Договора, составляла14 360 571 рублей. 

Ответчик ФИО5 доказательств того, что он является добросовестным приобретателем, который не знал о наличии спора в отношении приобретенного им имущества, в суд не представил, мер по вселению в жилой дом и оплате коммунальных платежей не предпринимал. Данные обстоятельства свидетельствуют о мнимости сделки, заключенной между ФИО5 и ФИО4, свидетельствуют об отсутствии намерения создать соответствующие правовые последствия и говорит лишь о фиктивном исполнении.

По мнению истца, реальное восстановление и защита ее нарушенных прав возможны лишь путем продолжения кадастрового учета земельного участка, принадлежавшего до 2012 года ФИО3, в виде восстановления сведений о нем в государственном кадастре недвижимости, а также обращения на него взыскания, поскольку иных действий по погашению долга ФИО3 не предпринимает, достаточных средств для погашения долга не имеет.

Руководствуясь ст.ст. 233, 302, п. 3 ст. 166, 170 ГК РФ и п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельных участков и жилого дома от 03.09.2014г., заключенный между ФИО4 и ФИО5; 

прекратить право собственности ФИО5 на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> возвратить его в собственность ФИО3;

признать недействительной сделку ФИО4 по разделу земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>;

восстановить кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером № и возвратить его в собственность ФИО3;

признать недействительным Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) № заключенный между ФИО5 и ООО КБ «Альба Альянс»; обратить взыскание на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, д

<

адрес>, 

<

адрес>.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель ФИО6 заявленные требования поддержали в полном объеме. 

Ответчик ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования признала в полном объеме. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО7 против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменном виде и приобщенным к материалам дела.

Представитель третьего лица ООО КБ «Альба Альянс» в судебное заседание не явился, о его дате и времени извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело без его участия (т.1 л.д. 206). 

Третье лицо ФИО3 не явился, извещен, его представитель по доверенности ФИО8 против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменном виде и приобщенным к материалам дела.

Третье лицо ФИО9, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО10, в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО11 против удовлетворения иска возражал по доводам, изложенным в письменном виде и приобщенным к материалам дела.

Представители третьих лиц: Управления Росреестра по Московской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Управления федеральной службы судебных приставов по Московской области в судебное заседание не явились, о его дате и времени извещены надлежащим образом. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, в удовлетворении иска решил отказать по следующим основаниям.

В силу п. 3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 

Лицом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, права которого нарушает совершенная сделка и восстановлены, они могут быть только путем признания этой сделки недействительной.

По смыслу абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение. 

При этом, истец при предъявлении иска должен доказать, что его право нарушено в момент совершения сделки и нарушается на момент предъявления иска.

Пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Материалами дела установлено, что ФИО3 является должником, по исполнительному производству № от 22.11.2010г. он должен ФИО2 

<

данные изъяты> рубля, по исполнительному производству № его задолженность перед истцом составляет 

<

данные изъяты> рублей (т.2 л.д.75).

15.10.2012г. ФИО3 и ФИО4 заключили договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, по условиям которого ФИО4 приобрела в собственность земельный участок площадью 2 992 кв.м. и жилой дом со служебными постройками и сооружениями общей площадью 236,6 кв.м., по адресу 

<

адрес>. 

Впоследствии указанный земельный участок на основании решения ФИО4 от 04.04.2014г. разделен на два самостоятельных земельных участка площадью 1372 кв.м. с кадастровым номером № и площадью 1620 кв.м. с кадастровым номером №.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.06.2016г. договор купли-продажи от 15.11.2012г., заключенный между ФИО3 и ФИО4 в отношении земельного участка площадью 2992 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> и жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> признан недействительным. 

Между тем, до принятия Московским областным судом вышеуказанного решения на основании договора купли-продажи земельных участков и жилого дома от 03.09.2014г., удостоверенного нотариусом ФИО12, указанные объекты недвижимого имущества ФИО4 проданы ФИО5, государственная регистрация права собственности ФИО5 произведена в установленном законом порядке 09.09.2014г.

На приобретение вышеуказанных объектов недвижимости ФИО5 использовал заемные денежные средства, полученные в ООО КБ «Альба Альянс», что подтверждается кредитным соглашением от 01.09.2014 г. № № В обеспечение кредитных обязательств 25.05.2015г. между ФИО5 и ООО КБ «Альба Альянс» заключен Договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) № № на земельные участки и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

По мнению истца, признание сделки между ФИО3 и ФИО4 недействительной влечет признание ничтожными и всех последующих сделок, а именно раздела земельного участка, договора купли-продажи земельных участков и жилого дома, заключенного между ФИО4 и ФИО5, договора о залоге недвижимого имущества, заключенного между ФИО5 и ООО КБ «Альба Альянс».

Между тем, ответчик ФИО5 приобрел право собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от 03 сентября 2014 года, заключенного с ФИО4, удостоверенного нотариусом. Возмездность указанной сделки подтверждается текстом договора (п.2.5), распиской о получении ФИО4 915 800 рублей от ФИО5 в качестве оплаты по договору, кредитным соглашением от 01 сентября 2014 года, заключенным ФИО5 с ООО КБ «Альба Альянс», а также договором о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) от 25.05.2015 № ДЗ №. При этом действующее законодательство не закрепляет какие-либо временные сроки заключения договора о залоге в обеспечение обязательства. Следовательно, дата заключения оспариваемого истцом договора залога, совершенная на несколько месяцев позднее возникновения самого кредитного обязательства, не свидетельствует о мнимости совершенных сделок.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что при заключении сделки с ФИО4 ФИО5 знал или должен был знать о нарушении закона при отчуждении имущества со стороны ФИО3 

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в редакции от 29.04.2010 года, действовавшего на момент заключения сделки между ФИО4 и ФИО5, приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Так, после приобретения указанного имущества ФИО5 заключил брак с ФИО9, привлеченной к участию в деле в качестве 3 лица. Указанный жилой дом стал постоянным местом проживания и регистрации ФИО9 и несовершеннолетнего сына ФИО10

ФИО9 и несовершеннолетний ФИО10 вселились в спорный жилой дом, зарегистрированы в нем, фактически проживают, владеют и пользуются им, что подтверждается копиями карты вызова скорой помощи, медицинских документов, выданных медицинскими организациями по месту жительства в спорном жилом доме, паспорта ребенка.

На момент приобретения недвижимого имущества продавец ФИО4 действовала как полноправный владелец имущества, осуществила раздел земельного участка, подготовила объект к продаже и у ФИО5 не возникло никаких сомнений в действительности и реальности совершаемой сделки.

Пунктом 1 статьи 170 ГК РФ предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Диспозиция нормы п. 1 ст. 170 ГК РФ содержит следующие характеристики мнимой сделки: отсутствие намерений сторон создать соответствующие сделке правовые последствия, совершение сделки для вида, создание у лиц, не участвующих в сделке, представления о сделке как действительной. В подтверждение мнимости сделки стороне необходимо доказать, что при ее совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Квалифицирующим признаком мнимой сделки является цель ее заключения, при ее совершении должен иметь место порок воли (содержания). То есть при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По смыслу данной нормы требования о мнимости могут быть признаны обоснованными, если заинтересованное лицо доказало, что все стороны участвующие в сделке не имели намерения ее исполнять или требовать исполнения.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Между тем, в соответствии с договором купли-продажи земельных участков и жилого дома от 3 сентября 2014 года, заключенным между ФИО5 и ФИО4, недвижимое имущество, являющееся предметом договора, оплачено покупателем, реально передано покупателю по договору, переход права на него за последним зарегистрирован, домом и земельными участками ответчик и члены его семьи пользуются, несут бремя содержания приобретенного имущества.

Таким образом, в силу ч.1 ст.302 ГК ФИО5 является добросовестным приобретателем спорного имущества, удовлетворение иска повлекло бы нарушение его прав и интересов членов его семьи.

В соответствии со статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам относится жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. К такому имуществу также относятся земельные участки, на которых расположены жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Пунктом 5 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Истцом в подтверждение рыночной стоимости имущества, на которое просит обратить взыскание, представлено заключение специалистов об оказании консультационно-информационных услуг. Так, согласно выводам ООО «Центр оценки собственности «МОРФ», стоимость земельного участка площадью 2 992 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0030131:342 составляет 4105922 рубля. Вместе с тем, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суд не вправе оценивать земельный участок отдельно от расположенных на нем жилого дома и хозяйственных построек. 

Учитывая вышеизложенное, истцом не доказана соразмерность объема требований стоимости имущества, на которое он просит обратить взыскание.

В соответствии с п. п. 1, 3, 4, 8 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением, случаев, установленных федеральными законами; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки; споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Ст. 16 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, 25 - 29 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Кадастровый учет осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов.

В силу ст. 22 названного Закона одними из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета, являются межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

В данном случае межевой план земельного участка с кадастровым номером площадью 2992 кв.м. с кадастровым номером 50:14:0030131:342 в дело не представлен, основания для постановки его на кадастровый учет отсутствуют.

В обоснование иска ФИО2 указывает на то, что является взыскателем в исполнительном производстве, где должником выступает ФИО3, при этом истцом не доказано, что обращение взыскания на земельный участок, принадлежащий третьему лицу – ФИО5, является единственным способом защиты прав взыскателя. Так, материалы дела содержат сведения о наличии у должника ФИО3 прав на долю в праве на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, доказательства же невозможности погашения долга за счет принадлежащего ФИО3 имущества не представлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 ФИО20 к ФИО4 ФИО21, ФИО1 ФИО22 о признании договора купли-продажи земельных участков и жилого дома от 03 сентября 2014г. недействительным, прекращении права собственности на жилой дом, восстановлении кадастрового учета земельного участка площадью 2992 кв.м. с кадастровым номером №, признании договора о залоге от 25.05.2015г. недействительным, обращении взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд.

Судья Н.В. Ванеева