Гр.дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г.Чехов 

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Трифаненковой А.В., 

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительных договоров купли-продажи, 

установил:

Истец, ФИО1, с учетом имеющихся уточнений, обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи жилого помещения на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ и договору купли-продажи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42-47). Мотивируя свои требования, тем, что между ФИО5 и ФИО1 были заключены предварительные договора купли-продажи жилого дома, хозблока и двух земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>, сельское поселение Стремиловское, д.Глуховка. По условиям данных договоров купли-продажи предусмотрена рассрочка платежей за период начиная с 2019 по 2023 год по 250000 рублей в год. Общая сумма, которая была выплачена ФИО5 составляет 2107400 рублей. ФИО5, умершая ДД.ММ.ГГГГ не заявляла желание о расторжении спорных договоров купли-продажи недвижимого имущества, что подтверждается перепиской по WhatsApp. ФИО2 приняв наследство после смерти своей сестры ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ отказался от предложения принять условия предварительного договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, а также предварительного договора купли-продажи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО2, предъявлены встречные уточненные исковые требования к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО1, в связи с его существенным нарушением ответчиком обязательств по договору; расторжении предварительного договора купли-продажи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО1, в связи с его существенным нарушением ответчиком обязательств по договору; обязании ФИО1 освободить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> переданные по акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в течении семи рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу; обязании ФИО1 освободить хозблок и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> переданные по акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в течении семи рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу (л.д.56-60).

Встречные исковые требования ответчик мотивирует тем, что в нарушение условий договоров, ФИО1 не уплатил оставшуюся денежную сумму по договору купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1250000,00 рублей и по договору купли-продажи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1250000,00 рублей. Каких либо документов, подтверждающих оплату указанной суммы в материалы дела истцом не представлено. Кроме того, согласно п 8 предварительного договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, а также предварительного договора купли-продажи хозблока на земельном участка от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились, что у продавца возникает право залога на земельный участок и жилой дом, а также земельный участок и хозблок. Залог в пользу продавца будет до исполнения покупателем своих обязательств по оплате вышеуказанного имущества в полном объеме. Покупатель предупрежден продавцом, что в случае неисполнения своих обязательств по оплате земельного участка и жилого дома, денежная сумма в размере 750000 рублей, а также аналогичная сумма по оплате земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем хозблока с кадастровым номером № соответственно возврату не подлежат и засчитываются в качестве оплаты за пользование недвижимым имуществом, в соответствии с этим основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не может быть заключен. Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.2 ст.15 Гражданского кодекса РФ, если основной договор купли-продажи жилого дома на земельном участке не может быть заключен, то этот факт считать упущенной выгодой для продавца. Аналогичный пункт по предварительному договору купли-продажи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ. Основные договора купли-продажи жилого дома на земельном участка, а также хозблока на земельном участке не заключены по вине ФИО1, в связи с ненадлежащим основанием обязательств по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества (л.д.33-35). 

Истец, ФИО1, его представитель по доверенности ФИО6, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали. 

Ответчик, ФИО2, его представитель по ордеру ФИО7, в судебное заседание явились, исковые требования не признали, настаивали на встречных исковых требованиях.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, показания свидетеля, исследовав материалы дела, представленные доказательства, считает исковые требования ФИО1 подлежащими отклонению, а встречные исковые требования ФИО2, удовлетворению. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома на земельном участке, согласно данному договору, продавец была обязана передать в будущем в собственность покупателю земельный участок, площадью 850 кв.м. и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 85,6 кв.м., 2-этажный, назначение: жилое, инв№, лит.А,А1, адрес (местонахождение): 

<

адрес> а покупатель был обязан в будущем принять указанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом в собственность и уплатить за него продавцу денежную сумму в полном размере. После произведения полной оплаты за указанный земельный участок и жилой дом стороны договорились подписать основной договор купли-продажи указанного земельного участка и жилого дома (л.д.9-11).

Согласно п.4 данного Договора, покупателю указанный земельный участок и жилой дом продаются за сумму 2000000 (два миллиона) рублей 00 копеек, из них 1000000 (один миллион) рублей 00 копеек – стоимость жилого дома и 1000000 (один миллион) рублей 00 копеек – стоимость земельного участка. По договоренности сторон расчет будет осуществляться с рассрочкой платежа, таким образом: денежная сумма в размере 750000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек оплачивается Покупателем в момент подписания настоящего договора, оставшуюся денежную сумму в размере 1250000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей Покупатель обязуется заплатить в течение пяти лет (60 месяцев) начиная с 2019 по 2023 год по 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей в год. Продажа земельного участка и жилого дома возможна только с одновременным заключением предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем хозблока с кадастровым номером № на условиях, согласованных между сторонами. 

Согласно акту передачи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель по настоящему акту принял от Продавца указанный земельный участок и жилой дом, в таком виде, в каком они находились на момент осмотра. Покупатель оплатил Продавцу денежную сумму в размере 750000 рублей (семьсот пять тысяч) рублей 00 копеек, оставшееся денежная сумма будет выплачиваться в рассрочку в соответствии с условиями договора (л.д.10-11). 

В соответствии с актом передачи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства, в размере 750000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей получены ФИО5, оставшуюся часть, в размере 1250000 рублей (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей Покупатель перечисляет на банковский счет ФИО5 по договоренности. 

ФИО5 являлась собственником земельного участка, общей площадью 850 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства на право собственности на землю №, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением регистрационной службы по 

<

адрес>, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровый №, разрешенное использование земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель: земли населенных пунктов. 

Жилой дом принадлежал ФИО5 на основании свидетельства на право собственности на землю №, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Чеховского района Московской области; кадастрового паспорта здания от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного Чеховским МП «Бюро технической инвентаризации» Московской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Московской областной регистрационной палатой, о чем в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, кадастровый (условный) №. 

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи хозблока на земельном участке, согласно данному договору продавец была обязана передать в будущем в собственность покупателю, принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, площадью 1000 кв.м. и расположенный на нем хозблок, площадью 18,5 кв.м., инв№, лит.Г-г, Г1, адрес (местонахождение): 

<

адрес> покупатель (ФИО1) обязался в будущем принять указанный земельный участок и расположенный на нем хозблок в собственность и уплатить за него продавцу (ФИО5) денежную сумму в полном размере. После произведенной полном оплаты за указанный земельный участок и хозблок стороны договорились подписать основной договор купли-продажи указанного земельного участка и хозблока (л.д.12-13). 

Согласно п.4 данного Договора, покупателю указанный земельный участок и жилой дом продаются за сумму 2000000 (два миллиона) рублей 00 копеек, из них 100000 (сто тысяч) рублей 00 копеек – стоимость хозблока и 1900000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей 00 копеек – стоимость земельного участка. По договоренности сторон расчет будет осуществляться с рассрочкой платежа, таким образом денежная сумма, в размере 750000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек оплачивается ФИО1 в момент подписания настоящего Договора, оставшуюся денежную сумму, в размере 1250000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей ФИО1 обязуется заплатить в течении пяти лет, начиная с 2019 года по 2023 год по 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей в год. Продажа земельного участка и хозблока возможна только с одновременным заключением предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем дома с кадастровым номером № на условиях, согласованных между сторонами. 

Согласно акту передачи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, Покупатель по настоящему акту принял от Продавца указанный земельный участок и хозблок, в таком виде, в каком они находились на момент осмотра. Покупатель оплатил Продавцу денежную сумму в размере 750000 рублей (семьсот пять тысяч) рублей 00 копеек, оставшееся денежная сумма будет выплачиваться в рассрочку в соответствии с условиями договора (л.д.13-14). 

В соответствии с актом передачи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства, в размере 750000 (семьсот пятьдесят тысяч) рублей получены ФИО5, оставшуюся часть, в размере 1250000 рублей (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей Покупатель перечисляет на банковский счет ФИО5 по договоренности. 

Так же, ФИО5 принадлежал земельный участок, общей площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, д.Глуховка на основании договора купли-продажи земельного участка со строением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с гр.ФИО8 и гр.ФИО5, удостоверенного нотариусом Чеховского нотариального округа 

<

адрес> ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, зарегистрированного МОРП ДД.ММ.ГГГГ за № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного 

<

адрес> регистрационной палатой, бланк серии №, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации права №.1, кадастровый (или условный) №, категория земель – земли поселений. 

Хозблок принадлежал ФИО5 на основании договора купли-продажи земельного участка со строением от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного гр.ФИО8 и гр.ФИО5, удостоверенного нотариусом Чеховского нотариального округа 

<

адрес> ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ, реестровый №, зарегистрированного МОРП ДД.ММ.ГГГГ за №.1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного 

<

адрес> регистрационной палатой, бланк серии №, о чем в ЕГРН делана запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №.1, кадастровый (условный) №. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д.71-73)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (брат ФИО5) выдано свидетельство о праве на наследство по закону (л.д.74) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 850 кв.м., с кадастровым номером № (наследственное дело №, зарегистрировано в реестре №, временно исполняющий обязанности нотариуса 

<

адрес> ФИО10 – ФИО11), также выданы свидетельства о праве на наследство по закону (л.д.75-77) в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, назначение: жилое, площадью 85,6 кв.м., количество этажей, в том числе подземных этажей 2, с кадастровым номером № (зарегистрировано в реестре №), в отношении хозблока, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Чеховский, д.Глуховка, корп.б/н, назначение: нежилое, площадью 18,5 кв.м., количество этажей, в том числе подземных 1, с кадастровым номером № (зарегистрировано в реестре №), в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером № (зарегистрировано в реестре №). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ФИО2 предложение о принятии условий предварительного договора купли-продажи, согласно которому истец неоднократно пытался связаться с ответчиком с целью заключения дополнительного соглашения к вышеуказанным договорам (л.д.17)

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ФИО2 предложение о заключении договора купли-продажи, согласно которому истец выразил готовность внести оставшуюся часть денежных средств по ДКП-1 и ДКП-2, после того как ему предоставят реквизиты для внесения остатка денежных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51-54). 

Как следует из объяснений истца, указанных в иске и подтвержденных в судебном заседании его представителем, ФИО1 по договору купли-продажи жилого дома на земельном участке была внесена сумма в размере 750000 рублей, по договору купли-продажи хозблока на земельном участке была внесена сумма, в размере 750000 рублей, а также с учетом представленной истории операции по дебетовой карте за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, внесена сумма, в размере 607400 рублей, общая сумма, которая была выплачена ФИО5 составляет 2107400 рублей (л.д.104-141). 

ФИО5 являлась супругой отца ФИО1, поскольку она переезжала в Сербию, то предложили ФИО1 жилой дом, хозблок и два земельных участка, в связи с чем были заключены предварительные договора купли-продажи, истец выплатил 1 500 000 руб., на момент заключения спорных договоров купли-продажи, ФИО5 предоставила рассрочку платежей, начиная с 2019 года по 2023 год. ФИО1 был намерен взять кредит, чтобы отдать полную сумму по двум договорам, но ФИО5 предложила не брать кредитные обязательства, а перечислять денежные средства по возможности, что подтверждается перепиской по WhatsApp, а также протоколом осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного временно исполняющим обязанности нотариуса 

<

адрес> ФИО12 – ФИО13 После февраля 2022 года ФИО5 попросила не перечислять денежные средства, поскольку она с отцом ФИО1 проживали в Сербии и картами они не могли пользоваться, в связи с чем она сказала, чтобы истец откладывал денежные средства, чтобы когда она приедет, ФИО1 смог бы ей отдать деньги, либо после того, как она оформит карту Сербии и перечислить на карту. Все переводы осуществлялись супругой ФИО1 по согласию ФИО5, какая именно карта была у ФИО5 истец не смог пояснить. ФИО1 со своей семьей приезжал в Сербию к отцу и ФИО5 и она согласилась в устной форме на получение переводов денежных средств в меньшем размере, чем указано в предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества. Как пояснил истец, бремя содержания жилого дома он осуществлял должным образом, каждые выходные находился в спорном доме, оплачивает коммунальные услуги, все необходимые квитанции присылал ФИО5 В 2019 году наследодатель приезжала в 

<

адрес> и истец отдал ФИО5 200000 рублей наличными, после чего она попросила, чтобы ФИО1 забрал расписку у ее брата ФИО2

В связи с санкциями, ФИО1 было затруднительно приехать на похороны к отцу в Сербию. С ФИО5 велась переписка по WhatsApp, в котором указано, денежные средства будут перечислены, имеются переписки, где ФИО5 просила оплатить коммунальные услуги, заключить договор по газоснабжению, данные просьбы выполнялись со стороны истца. 

К доводам истца суд относится критически, поскольку ФИО1 должен был иметь финансовую возможность приобрести имущество, указанное в предварительных договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия денежных средств на расчетном счете ФИО5, либо надлежащим образом оформленной расписки, подтверждающей получения данных денежных средств ФИО5, в сроки, оговоренные в спорных предварительных договорах купли-продажи недвижимого имущества. 

При этом, суд исходит из того, что само по себе наличие заключенных предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на что ссылается истец, не может быть принято в качестве доказательства реальной фактической возможности оплаты недвижимых объектов по договору на сумму 2500000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, в установленные и последующие сроки. 

Доказательств наличия на счетах истца денежных средств, в размере 2500000 рублей, либо перечисления денежных средств на счет Управления судебного департамента в Московской области, в качестве обеспечения иска по делу № года, для заключения договоров купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, р-н Чеховский, СП Стремиловское, д.Глуховка, участок 19/2, площадью 850 кв.м., с кадастровым номером № жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 85,6 кв.м., с кадастровым номером № хозблока, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 18,5 кв.м., с кадастровым номером № земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером № в материалы дела не представлено. 

Доводы истца о том, что ФИО5 предложила ФИО1 перечислять денежные средства по спорным предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества по мере возможности и согласилась с изменениями условий рассрочки платежей по спорным договорам, материалами данного гражданского дела не подтверждается, из переписки по WhatsApp, а также протокола осмотра доказательств от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы ФИО12 – ФИО13, данные обстоятельства, на которые ссылается истец, не усматриваются. 

Как следует из объяснений ответчика, указанных в возражениях, а также во встречном исковом заявлении и подтвержденных в судебном заседании его представителем, ФИО5 выражала недовольство ФИО1, так как он не исполнял обязательств по спорным предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества. В 2019 году от ФИО1 платежи не поступали, денежные средства могли быть перечислены на счет ФИО5 и хранится на данном счету, несмотря на то, что она проживала не на территории Российской Федерации. Также ФИО2 пояснил, что изучив истории операций по указанным выше годам и сопоставив с расчетом, нашло свое подтверждение оплата на сумму 344000 рублей, а всего 1844000 рублей (750000 + 750000 +344000). Указанная денежная сумма составляет сумму платежей соответствующих пунктам 1,3,4,6,12,18,19,20,21,22,23 расчета истца от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из описания операций по остальным платежам не явствует информация достоверно или косвенно подтверждающая получения денежных средств умершей ФИО5, так как содержит сведения о банке получателя (RUS Moscow Raiffeisenbank) или о номере счета, без указания получателя (RUS Moscow SBOL перевод 5100****4562). При этом, истцом иных сведений подтверждающих оплату по пунктам 2,5,7,8,9,10,11,13,14,15,16,17 расчета от ДД.ММ.ГГГГ не представлено, соответствующих ходатайств об истребовании сведений по запросу суда не заявлено. 

С доводами, указанными в возражениях ФИО2 суд соглашается, поскольку согласно произведенным платежам сумма задолженности по спорным договорам купли-продажи недвижимого имущества составила 2156000 (два миллиона сто пятьдесят шесть тысяч) рублей, что свидетельствует о нарушении существенных условий предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества и обязательств, предусмотренных п.4 спорных Договоров по внесению платежей. 

Таким образом, судом установлено, что истец ( ответчик по встречному иску) неоднократно нарушал условия договора по внесению платежей. По состоянию на 2023 год окончательный расчет истцом произведен не был, в том время как согласно спорным предварительным договорам этот срок был установлен начиная с 2019 по 2023 года, по соглашению сторон срок не продлевался. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО14 показала, что ФИО5 знает с 2000-х годов, находилась с ней в дружеских отношениях, оказывала ей риэлтерские услуги. ФИО5 обратилась к ней с просьбой вести ее наследственные дела, спорные предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества составляла также она (свидетель). Жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ФИО5 хотела оставить сыну ее супруга (ФИО1), но чтобы он оплачивал денежные средства в рассрочку. ФИО5 говорила, что у нее нет уверенности в том, что ФИО1 будет платить, если все будет нормально, то она дом оформит на него. При составлении расписки свидетель не присутствовала, готовила только предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества. ФИО1 должен был перечислять ФИО5 по 30000 рублей в месяц, чтобы за пять лет погасить остаточную сумму. ФИО5 сообщила свидетелю, что в 2021-2022 годах ФИО1 платил нерегулярно. ФИО5 выписала на свидетеля доверенность, поскольку решила продать спорный жилой дом. С 2014 года ФИО5 проживала в Сербии, она жаловалась, что пенсия у нее маленькая, не хватает на жизнь, в Черногории у нее квартира, коммунальные услуги дорогостоящие. ФИО5 не говорила о приостановлении платежей со стороны ФИО1, во время введения санкций. Счета в РФ у ФИО5 были. Свидетель переводила ФИО5 денежные средства, а она оплачивала ее услуги. ФИО5 была обижена на ФИО1, поскольку после смерти ее супруга, ФИО1 не оказывал финансовой помощи, участие в похоронах не принимал и не приезжал, в связи с чем она (ФИО5) оформила доверенность на ее (свидетеля) имени для продажи спорного имущества.

Оснований не доверять показаниям свидетеля у суда не имеется, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ. 

Кроме того показания не противоречат обстоятельствам, установленным судом в ходе рассмотрения настоящего спора. Показания свидетеля логичны, последовательны, согласуются с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела. Какой-либо заинтересованности свидетеля в исходе дела суд не усматривает.

Истцом был избран способ защиты своих прав посредством заявления требования о признании права собственности на недвижимое имущество, оплаченное по предварительным договора купли-продажи, заключенными между ФИО1 и ФИО5

При разрешении спора о признании права собственности на недвижимое имущество по предварительным договорам, устанавливающим обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, о передаче вещи по такому договору, юридически значимыми обстоятельствами являются: факт заключения договора с условием об обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, исполнение его сторонами установленных договором обязательств, в том числе осуществления оплаты за подлежащее отчуждению имущество, своевременность исполнения обязательств.

Для понуждения контрагента к передаче имеющегося у него имущества либо признания права собственности на это имущество за покупателем необходимо установление реальности отношений по такому договору, следует определить природу соответствующих отношений, сложившихся между сторонами.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного независимо от наименования договора надлежит устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств полной оплаты испрашиваемого имущества, истцом в материалы дела не представлено. 

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Так, данные разъяснения касаются последствий исполнения договора, поименованного как предварительный, в отношении продажи имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем. А в рассматриваемом споре предварительные договора купли-продажи между сторонами были заключены в отношении обязательства заключить договора купли-продажи уже имеющихся объектов недвижимости.

Таким образом, судом установлено, что ФИО1, в нарушение условий предварительного договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ и предварительного договора купли-продажи хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, ч.1 ст.307, ст.309 Гражданского кодекса РФ, свои обязательства по оплате стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 850 кв.м., с кадастровым номером №; жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 85,6 кв.м., с кадастровым номером №; хозблока, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 18,5 кв.м., с кадастровым номером №; земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером № не исполнил, что является существенным нарушением условий спорных предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд считает подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ФИО2 о расторжении вышеуказанных предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества. 

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст.3 ГПК РФ Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст.12 ГК РФ Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способов защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Таким образом, встречные исковые требования ФИО2 основаны на законе.

Поскольку судом удовлетворены встречные исковые требования ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО1, о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО1, также подлежат удовлетворению требования об обязании ФИО1 освободить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, а также земельный участок и расположенный на нем хозблок по адресу: 

<

адрес>, в течении семи дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, земельный участок и расположенный на нем хозблок по адресу: 

<

адрес> - отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО5 и ФИО1

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка и хозблока на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО5 и ФИО1

Обязать ФИО1 освободить жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес> течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО1 освободить земельный участок площадью 1000 кв.м. и расположенный на нем хозблок по адресу: 

<

адрес> в течение семи дней с даты вступления решения суда в законную силу

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Чеховский городской суд.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>