Гражданское дело № 2-2002/2024

66RS0001-01-2024-000184-09

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2024 года г. Екатеринбург 

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Весовой А.А., 

при секретаре Мокиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, с обращением взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору займа, процентов. В обоснование иска указал, что между ним (Продавец, Истец) и ФИО2 (Покупатель, Ответчик) был заключен договор купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям которого он продал, а ответчик приобрела в собственность три земельных участка с кадастровыми номерами: №, общей площадью 9 182 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская обл., 

<

адрес>, 2.1. км. по направлению на северо-запад от ориентира: географический знак «Европа-Азия», расположенного за пределами участка; №, общей площадью 456 кв.м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, участок автодороги Пермь-Екатеринбург - автодорога подъезд к г. Екатеринбург от автодороги «Урал», пусковой комплекс автодорога подъезд к 

<

адрес> - от автодороги «Урал»;№, общей площадью 641 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, слева по трассе Екатеринбург - Горный Щит. Общая стоимость указанных участков составила 4 320 000 руб. Стороны согласовали следующий порядок оплаты. При подписании договора покупатель уплачивает продавцу 260 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 4 060 000 руб. уплачивается покупателем продавцу ежемесячно равными платежами в размере 260 000 руб. течении 15 месяцев. Последний шестнадцатый платеж уплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ в размере 160 000 руб. До полной оплаты покупателем цены договора, земельные участки находятся в залоге у продавца. В настоящее время на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению ежемесячных платежей, а именно: 110 000 руб. за октябрь 2023 года, 110 000 руб. за ноябрь 2023 года, 110 000 руб. за декабрь 2023 года. Всего размер задолженности составил 330 000 рублей по состоянию на декабрь 2023 года (дата подготовки настоящего искового заявления). ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца поступил проект дополнительного соглашения № к договору купли-продажи, согласно условиям которого, ответчик предлагает внести изменения в п. 3.1.1. Договора, а именно изменить срок рассрочки платежей с 16-ти месяцев на 25 месяцев. Установив при этом дату внесения последнего платежа в счет оплаты приобретенного имущества -ДД.ММ.ГГГГ. Истец с предложенным порядком погашения задолженности не согласился ввиду того, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на стороне покупателя уже имелась задолженность в размере 220 000 руб. Учитывая, что задолженность по внесению ответчиком ежемесячных платежей составляет более трех месяцев (октябрь, ноябрь, декабрь), а также учитывая, что размер просроченной задолженности превышает 5% стоимости имущества (330 000 руб. * 100: 4 320 000 = 7,63%), полагаем у истца имеются все основания для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. Общий размер задолженности Ответчика перед истцом составляет 2 570 000 руб. В соответствии с положениями п. 4 договора купли-продажи, за нарушение покупателем порядка и срока уплаты стоимости земельного участка, предусмотренных п. 3.1.1. настоящего договора, продавец вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,5% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Таким образом, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер пени составляет 59 950 руб. С учетом уточнений исковых требований из которых следует, что ответчиком погашена задолженность на общую сумму 1 110 000 руб., истец просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 460 000 руб., неустойку в размере 20 802 руб., начисленную за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, неустойку начисленную за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, продолжить начисление неустойки в размере 0,5 % на сумму основного долга 1 460 000 руб. Обратить взыскание на заложенное имущество в виде земельных участков с кадастровыми номерами №, №. С установлением начальной продажной цены в размере 4 320 000 руб. Взыскать с ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в размере 120 000 руб.

В отзыве на исковое заявление с учетом его дополнений указано, что после поступления иска в суд ответчиком приняты меры по вхождению в график платежей по договору купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе произведен платеж за март 2024 года. При этом возникновение задолженности по договору вызвано убежденностью ответчика, что между сторонами было достигнуто соглашение об изменении размера платы и увеличение срока выплаты, поскольку истцом оплата по договору принималась в меньшем размер и без каких-либо возражений, ответчик полагала, что в таком положении истец согласился с направленным в его адрес дополнительным соглашением к договору. Просил снизить размер неустойки по ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации до суммы 39 047 руб. 18 коп., оплату которой уже произвёл истцу. Указывает, что досрочное взыскание всей суммы договора и обращение взыскания на земельные участки в положении, когда просрочка платежей была менее 3 месяцев, а на сегодняшний день и вовсе отсутствует задолженность недопустимо. Требование о взыскании неустойки с даты подачи иска в суд по настоящее время в размере 693 000 руб. не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют правовые основания. 

Представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить с учетом уточнений. 

Представитель ответчика ФИО4 возражал против удовлетворения иска.

В судебное заседание истец, ответчик не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены судом своевременно и надлежащим образом. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи трех земельных участков с кадастровыми номерами: №, общей площадью 9 182 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская обл., 

<

адрес>, 2.1. км, №, общей площадью 456 кв.м., расположенный по адресу: г. Екатеринбург, участок автодороги Пермь-Екатеринбург - автодорога подъезд к г. Екатеринбург от автодороги «Урал», пусковой комплекс автодорога подъезд к 

<

адрес> - от автодороги «Урал»,№, общей площадью 641 кв.м., расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, слева по трассе Екатеринбург - Горный Щит. Общая стоимость указанных участков составила 4 320 000 руб. Стороны согласовали следующий порядок оплаты. При подписании договора покупатель уплатила продавцу 260 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 4 060 000 рублей уплачивается покупателем продавцу ежемесячно равными платежами в размере 260 000 руб. течении 15 месяцев. Последний шестнадцатый платеж уплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ в размере 160 000 рублей. До полной оплаты покупателем цены договора, земельные участки находятся в залоге у продавца. Согласно выписке из ЕГРН указанные земельные участки зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ФИО1 сроком с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты.

Из материалов дела следует, что по состоянию на декабрь на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению ежемесячных платежей в размере 330 000 руб.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что со стороны ответчика была предпринята попытка согласовать иной размер платежей и срок, поскольку после покупки земельных участков выяснилось, что место расположения земельных участков удалено от воды, в связи с чем реализация планов ответчика по организации на приобретенных участка глэмпинга и извлечение прибыли в запланированные сроки не возможно. Свидетель сам принимал участие в переговорах с истцом, поскольку, как и ответчик приобретал у него земельные участки, и, так же как и ответчик полагал, что договоренности по изменению размера и платы по договору купле-продаже достигнуты. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец, как залоговый кредитор вправе требовать исполнения обязательств за счет стоимости предметов залога, которыми в данном случае является жилой дом и земельный участок, в соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно пункту 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В связи с тем, что ФИО2 имела намерение сохранить приобретенные ею земельные участки и восстановить правоотношения с истцом, после обращения истца в суд, онапредприняла меры по погашению просроченной задолженности и произвела платеже по договоры по март 2024 года включительно, что не оспаривается истцом.

Исходя из представленного уточненного истцом расчета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, размер задолженности ФИО2 по договору купли-продажи составляет 1 460 000 руб. при этом просроченная задолженность относительно платежей по графику отсутствует. 

Статьей 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Как видно из совокупности исследованных доказательств ввиду гашения ответчиком задолженности после обращения истца с иском в суд и вхождением в график платежей, в настоящее время основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Установлено, что ответчик ФИО2 предприняла меры, направленные на гашение образовавшейся задолженности, заинтересован в сохранении за собой земельных участков, суд считает правильным и справедливым отказать истцу в требовании о расторжении договора купли-продажи, досрочном взыскании всей суммы задолженности по договору и об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Суд считает, что нарушение прав истца добровольно устранено ответчиком, который своими активными действиями подтвердил свою добросовестность и желание в дальнейшем вносить ежемесячные платежи в соответствии с условиями договора, до полного погашения задолженности.

По требованию истца о взыскании неустойки в размере 20802 руб. 82 коп. (это разница от изначально заявленной суммы неустойки в размере 59 950 руб. и оплаченной истцом вразмере 39 047 руб. 18 коп.) суд с учетом заявленного ответчика ходатайства о снижении неустойки не находит оснований для взыскания в большем размере чем уплачено истцом, поскольку уплаченная неустойка в размере 39 047 руб. 18 коп. в полной мере отвечает последствиям нарушенного обязательства.

Поскольку не подлежит удовлетворению требование о взыскании суммы основного долга, не подлежит и взысканию неустойка, исчисленная с суммы основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов, суд приходит к следующему.

Как указано в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019) в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу, судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

Поскольку в иске отказано в связи с добровольным удовлетворением требований истца после обращения в суд (ст.ст. 98, 101 Гражданского кодекса Российской Федерации) расходы по оплате государственной пошлины и услуг представителя подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу разъяснений п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 13 Постановления).

Учитывая характер заявленного спора, относящегося к категории средней сложности с учетом проведения двух судебных экспертиз, продолжительность производства по делу, объем фактически оказанных представителем услуг (подача иска, участие судебных заседаниях), время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, соразмерность защищаемого права и суммы вознаграждения, среднюю рыночную стоимость аналогичных юридических услуг, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представители истца активно реализовывали принадлежащие доверителю процессуальные права и критериям разумности, обоснованности и достаточности к возмещению представительских расходов отвечает денежная сумма в 60000 руб.

Иных требований, равно как и требований по иным основаниям на рассмотрение суда сторонами не заявлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-198, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, с обращением взыскания на предмет залога, оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт №)государственную пошлину в размере 21 650 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Мотивированное решение изготовлено 21.03.2024.

Судья А.А. Весова