Дело № 2а-174/18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

07 февраля 2018 года город Челябинск

Советский районный суд г. Челябинска в составе: 

председательствующего судьи Захаровой О.В., 

при секретаре Власовой А.Е., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска об обжаловании действий,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска о признании незаконным отказа в расторжении договора УЗ № 014694-К-2016 аренды земельного участка от 16.05.2016 г., выраженного в письме № 20522 от 05.07.2017 г.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указано, что 16.05.2016 г. между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска и ФИО1 заключен договор УЗ № 014694-К-2016 аренды земельного участка в г.Челябинске, площадью **** кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: ****, из земель населенных пунктов, для строительства индивидуального жилого дома. 16.05.2016 г. данный земельный участок передан Комитетом по акту приема-передачи в аренду ФИО1 Разрешенный вид использования земельного участка – для строительства индивидуального жилого дома. 02.06.2016 г. ФИО1 зарегистрировал право собственности на жилой дом, общей площадью **** кв.м. Цель по использованию земельного участка в соответствии с договором аренды была ФИО1 достигнута. После регистрации права собственности на жилой дом ФИО1 получил градостроительный регламент с разрешенным видом использования земельного участка – для эксплуатации жилого дома. В настоящее время разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации жилого дома. В связи с этим, ФИО1 обратился в Комитет с заявлением о расторжении договора УЗ № 014694-К-2016 аренды земельного участка от 16.05.2016 г., 05.07.2017 г. Комитет отказал ФИО1 в расторжении договора аренды земельного участка, считает данный отказ незаконным. 

В судебном заседании административный истец ФИО1 заявленные требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении основаниям, в добровольном порядке Комитетом требования истца не удовлетворены.

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала, пояснила, что право собственности на жилой дом зарегистрировано в 2016 году, в связи с чем, земельный участок, на котором он расположен, дожжен быть предоставлен ФИО1 в аренду на других условиях. В связи с этим, договор аренды, имеющийся на данный момент, должен быть расторгнут. С самостоятельным иском по расторжению договора аренды не обращались. 

Представитель административного истца ФИО3 в судебном заседании заявленные требования поддержала, дополнила, что в актах обследования земельного участка, представленных в материалы дела, нет сведений о том, что жилой дом является объектом незавершенного строительства.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, уважительность причины неявки суду не сообщил, представил письменный отзыв, согласно которому при обращении в Комитет за расторжением договора аренды земельного участка, ФИО1 не представил каких-либо доказательств окончания строительства, и что достиг согласованной сторонами цели, то есть окончил строительство жилого дома, пригодного для проживания. ФИО1 был дан ответ о том, что решение о расторжении договора аренды УЗ № 14694-К-2016 будет принято после проведения экспертизы об установлении факта окончания строительства. 

Представители заинтересованных лиц Администрации г.Челябинска, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, уважительность причины неявки, либо ходатайств об отложении судебного заседания, суду не представили. Представителем Управления Росреестра по Челябинской области представлен письменный отзыв, согласно которому запись ЕГРН об аренде земельного участка будет погашена в случае представления на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды, либо вступившего в законную силу судебного акта о расторжении договора. 

Суд, выслушав административного истца и его представителей, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

По смыслу статьи 227 КАС РФ административное исковое заявление может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам; нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца.

Таким образом, для признания оспариваемого отказа Комитета незаконным, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие действий закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя.

Такой необходимой совокупности условий по настоящему делу судом не установлено. 

Как указано ФИО1 в административном иске, ему на основании договора аренды УЗ № 014694-К-2016 от 16.05.2016 г. был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу ****, площадью **** кв.м. с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды установлен со дня заключения договора и составляет 20 лет.

На указанном земельном участке, административным истцом возведен объект, который был зарегистрирован в упрощенном порядке 02.06.2016 г., о чем получено свидетельство о государственной регистрации права, как на жилой дом. 

14.04.2017 г., а затем повторно 14.06.2017 г. ФИО1 обращался в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска с письменным заявлением о расторжении договора аренды земельного участка УЗ № 014694-К-2016 от 16.05.2016 г., в связи с окончанием строительства объекта недвижимости и регистрации права собственности на объект, как на жилой дом. 

05.07.2017 г. Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска ФИО1 был предоставлен ответ за № 20522, в котором заявителю указано о том, что на земельном участке, расположенном по **** возведен объект незавершенного строительства, в связи с чем, основания для расторжения договора аренды УЗ № 014694-К-2016 от 16.05.2016 г. отсутствуют. При этом, ФИО1 разъяснено о том, что по результатам экспертизы, назначенной Центральным районным судом г.Челябинска в отношении установления объекта недвижимости завершенным строительством, Комитетом будет принято решение о целесообразности расторжения договора аренды УЗ № 014694-К-2016 от 16.05.2016 г. 

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ****, и предоставленного в аренду ФИО1, указанный земельный участок входит в состав земель населенных пунктов, и был предоставлен в аренду ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома.

В силу части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, в том числе населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Таким образом, гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность, либо в аренду для эксплуатации объекта недвижимости только после окончания строительства указанного объекта, поскольку законом не предусмотрена возможность приобретения указанных прав арендатором, имеющимся на праве собственности строения, не соответствующее целевому назначению земельного участка. Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением: строительства жилья, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотребления со стороны арендаторов.

Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. 

На основании ч.2 ст.16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комнаты.

Частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ определено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Из приведенных положений закона следует, что возведенный на земельном участке объект может быть отнесен к индивидуальному жилому дому, если отвечает санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям, предусмотренным для такого рода объектов, пригоден для постоянного проживания. 

Согласно договору аренды земельного участка предоставлен ФИО1 для индивидуального жилищного строительства, то есть целевое назначение земельного участка с кадастровым номером № – для строительства жилого дома. 

Решением Центрального районного суда г.Челябинска от 29.09.2017 г. по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г.Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г.Челябинска о признании незаконным решения и возложении обязанности, встречному исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г.Челябинска к ФИО1 о признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое здание, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.Челябинска, Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г.Челябинска отказано, встречные исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г.Челябинска к ФИО1 удовлетворены, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: ****, исключена из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись об объекте недвижимости - жилом доме, площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, указанный жилой дом снят с регистрационного кадастрового учета. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.12.2017 г. решение Центрального районного суда г.Челябинска от 29.09.2017 г. отменено в части удовлетворения встречного иска Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации **** к ФИО1 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом, исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество записи об объекте недвижимости, снятии с регистрационного кадастрового учета жилого дома, в отмененной части принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, в остальной части это же решение оставлено без изменения.

Как следует из данного апелляционного определения коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 14.12.2017 г. ФИО1 оспаривалось решение администрации г.Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г.Челябинска, выраженное в письме от 30.08.2016 г. исх.№ 25467, которым ФИО1 было отказано в предоставлении в собственность земельного участка с КН №, площадью **** кв.м., по адресу: ****, для эксплуатации жилого дома, расположенного на нем, ввиду того, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. 

Рассматривая по данному гражданскому делу спор о праве, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект – жилой дом, площадью 20,2 кв.м., расположенный по адресу: ****, не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым зданиям (помещениям) на момент обращения ФИО1 в орган местного самоуправления, в связи с чем, оснований в предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка не имелось. 

Указанные выводы суд основывал, в том числе, на заключении эксперта № 69-С-17 от 04.09.2017 г., согласно которому вышеуказанный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: ****, является недвижимом объектом, но не является объектом завершенного строительства, готовность объекта 91,7 %, в связи с чем, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Применяя аналогию закона, в соответствии с положениями ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрение другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обращение ФИО1 в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска с письменным заявлением о расторжении договора аренды земельного участка УЗ № 014694-К-2016 от 16.05.2016 г., и оспариваемый им отказ в расторжении указанного договора аренды, выраженный в письме № 20522 от 05.07.2017 г., предшествовали осмотру объекта недвижимости и заключению эксперта № 69-С-17 от 04.09.2017 г., и на момент обращения ФИО1 в Комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка УЗ № 014694-К-2016 от 16.05.2016 г., жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: **** не являлся жилым домом, а представлял собой объект незавершенного строительства, и не соответствовал требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. 

Государственная регистрация, осуществленная ФИО1 в упрощенном порядке, права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, находящимся в аренде для строительства индивидуального жилого дома, и получение им градостроительного регламента с разрешенным видом использования земельного участка – для эксплуатации жилого дома, не могут являться бесспорным подтверждением, что на момент обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о расторжении договора аренды, на земельном участке располагался жилой дом. 

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом, по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), Следовательно, наличие государственной регистрации права на какой-либо объект не исключает возможности и необходимости исследования его капитальности, а также, как в настоящем случае, возможности его отнесения к объектам завершенного строительства.

Административным истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку спор о праве, касающийся договора аренды земельного участка, включая его расторжение, подлежит разрешению в рамках ГПК РФ и с соблюдением ст.30 ГПК РФ. 

Таким образом, судом не установлено предусмотренных законом условий, на момент обращения истца в орган местного самоуправления, для предоставления ему земельного участка в аренду для испрашиваемой им цели эксплуатации индивидуального жилого дома, который на момент обращения таковым не являлся. 

При указанных обстоятельствах, обжалуемый отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в расторжении договора УЗ № 014694-К-2016 аренды земельного участка города Челябинска от 16.05.2016 г. с ФИО1, выраженный в ответе 05.07.2017 г. № 20522 является законным и обоснованным, ввиду чего в заявленных административным истцом требованиях следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований административного истца ФИО1 о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, выраженного в ответе 05.07.2017 г. № 20522 с обязанием расторжения договора УЗ № 014694-К-2016 аренды земельного участка города Челябинска от 16.05.2016 г. в течении 14 дней с момента вступления в силу решения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: О.В.Захарова