дело № 3а-927/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 16 декабря 2019 года

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Хабеевой А.В., 

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Пермский райторг» - ФИО1, действующей на основании доверенности, 

представителя административного ответчика - Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица - Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края - ФИО2, действующей на основании доверенностей, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Пермский райторг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Пермский райторг» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заявив требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания по адресу: **** – в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование требования указано, что здание находится в собственности административного истца и поскольку налоговая база по налогу на имущество в отношении данного объекта определяется исходя из кадастровой стоимости, имеется заинтересованность в определении кадастровой стоимости в размере рыночной. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 01.01.2018 года, согласно отчету об оценке рыночная стоимость спорного здания на эту же дату значительно меньше. Истец полагает, что завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости нарушает право на уплату налога на имущество в экономически обоснованном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в административном исковом заявлении, доводы ответчика о недостатках отчета об оценке полагает надуманными. 

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края пояснила, что не возражает против удовлетворения требования истца, однако полагает заявленный истцом размер рыночной стоимости не подтвержденным достоверными доказательствами, от представления доказательств подтверждающих иной размер рыночной стоимости объекта недвижимости отказалась. 

Представитель заинтересованного лица – филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Пермскому краю, в суд не явился, о рассмотрении дела уведомлен. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив письменный отзыв, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Пермский райторг» является собственником здания с кадастровым номером ** по адресу: ****, что подтверждается копией выписки из ЕГРН (л.д.7-8).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК, в названный Перечень (№ 2586) включено здание с кадастровым номером ** по адресу: **** 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца как налогоплательщика.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составляет – 15170641,48 рублей, сведения о кадастровой стоимости объекта внесены в ЕГРН 01.01.2019 года (л.д. 9). 

Приведенный результат определения кадастровой стоимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объектов оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. 

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Оспаривая кадастровую стоимость в подтверждение заявленного искового требования административный истец представил Отчет об оценке от 05.07.2019 года № 253.2/О-19 составленный оценщиком ООО «Р-Консалтинг» - Б. Определенная по результатам оценки рыночная стоимость здания без учета стоимости прав на земельный участок, налога на добавленную стоимость - по состоянию на 01.01.2018 года была определена как 11293120 рублей.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ). 

Выполнившая отчет оценщик является квалифицированным специалистом, членом саморегулируемой организации оценщиков «Ассоциация СРО РАО, что подтверждается свидетельством о членстве №**. Оценщик обладает необходимой квалификацией в оценке недвижимости, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положений абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании гражданской ответственности как оценщика, в связи с чем, оснований для признания подготовленного отчета недопустимым доказательством не имеется.

Изучив материалы дела, возражения административного ответчика, заинтересованного лица, суд приходит к выводу о том, что представленный отчет соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, ФСО № 2, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, ФСО № 4, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508, ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611).

В отчете присутствует описание объекта оценки, проанализированы факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, рынок объекта оценки и внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость, изложены основания выбора примененного оценщиком подхода и методов оценки. Проанализировав рынок недвижимости, к которому относиться оцениваемый объект, на дату оценки и приняв во внимание: местоположение объекта, площадь объекта, физические характеристики - оценщик пришла к выводу о том, что стоимость объекта может находиться в диапазоне цен от 1767,49 до 29950,40 руб./кв.м., на уровне среднего значения с учетом предполагаемой скидки на торг.

Как следует из отчета, оценщик определила рыночную стоимость здания с использованием сравнительного подхода, с учетом требований п. 22 ФСО №7 с использованием метода корректировок (сравнения продаж), обосновав причины по которым для оценки здания не может быть использован затратный подход. 

Оценщик, проведя выбор аналогов, определив основные элементы сравнения, характеристики, влияющие на стоимость, в качестве объектов сравнения использовала данные о предложениях на продажу прав собственности на пять объектов, сопоставимых с оцениваемым, мотивировав причины, по которым не были приняты в качестве аналогов иные. Как следует из Отчета об оценке, все объекты недвижимости, выбранные оценщиком в качестве объектов-аналогов, относятся к сопоставимым с объектом оценки сегментам рынка, характеризуются сходными ценообразующими факторами. Суд не может признать обоснованными доводы административного ответчика о том, что выбранные объекты аналоги не соответствуют установленным требованиям отбора, поскольку цены предложений данных объектов, отличаются от средней цены, установленной при анализе рынка недвижимости, так как данный показатель не предусмотрен для учета при отборе объектов в качестве аналогов. Изучив данные об объектах, предложенных административным ответчиком в качестве возможным аналогов, суд полагает обоснованной позицию представителя административного истца о том, что они могут быть приняты в качестве таковых с учетом отсутствия данных об открытых и доступных для проверки оценщиком источников информации о предложениях и сделках, ретроспективности даты, а так же с учетом типа объектов предлагаемых ответчиком в качестве аналогов (помещения значительно меньшей площади, чем объект оценки – отдельное Здание). Оценщиком проведены необходимые корректировки предложений по объектам аналогам, указаны основания, по которым иные корректировки не требуются. 

Вопреки доводам административного ответчика об отсутствии в отчете расчета коэффициента на плотность застройки, в Отчете приведена как формула, так и данные используемые в данной формуле, приведены результаты расчета для каждого из объектов аналогов с учетом площади земельных участков, на которых расположены аналоги и объект оценки (страница отчета об оценке – 41-43), полученные данные приведены при расчете стоимости квадратного метра (страница отчета об оценке – 45). 

Проверив довод представителя административного ответчика о том, что в Отчете отсутствует источник справочной информации, используемой оценщиком – справка ООО «Промстройпроект» на основании которого оценщик определил физическое состояние объекта оценки и аналогов с учетом срока службы, суд приходит к выводу о том, что указанное обстоятельство не может быть принято как основание для признания отчета недостоверным доказательством. Административным истцом представлена указанная справка от 25.03.2019 года, ссылка на которую имеется в Отчете об оценке, полученная по запросу оценщика, содержание которой соответствует приведенным в Отчете сведениям.

Доводы административного ответчика о том, что значительная разница между скорректированными ценами предложений по объектам-аналогам свидетельствует о некорректности выборки, не обоснованы, поскольку согласно выводам и расчетам оценщика коэффициент вариации составил – 29,96% (Отчет об оценке, стр. 46), расчет выполнен в соответствии с приведенной формулой, математически верен. 

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта без учета прав на земельный участок и НДС, определена в разделе 10.4 Отчета об оценке как 11293 120 рублей (14991,53 руб./кв.м.), что сопоставимо с определенным оценщиком диапазоном цен. 

Довод представителя административного ответчика о том, что рыночная стоимость подлежит определению в размере до исключения указанной в Отчете суммы налога на добавленную стоимость, суд полагает основанным на неверном толковании норм права. 

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Установленная рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации (пункт 4 ФСО № 2). Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в порядке статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, учитывая, что оценщиком в составе стоимости объекта оценки выделена сумма налога на добавленную стоимость, не имеется оснований для определения рыночной стоимости объекта используемой в последующем в целях налогообложения с учетом налога на добавленную стоимость.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Принимая во внимание то, что оценщик в разделе 10.4 Отчета указала итоговую рыночную стоимость, ответчик допустимых доказательств иной рыночной стоимости не представил, оснований для определения иного размера в отсутствии доказательств, подтверждающих заявленный ответчиком размер рыночной стоимости, не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ** по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере рыночной стоимости, определенной оценщиком в отчете об оценке – 11293120 рублей.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или суд.

Заявление административного истца подано в суд 17.10.2019 года, сведения об обращении подлежат указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Пермский райторг» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ** по адресу: **** по состоянию на 01.01.2018 года в размере рыночной стоимости – 11293 120 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 октября 2019 года. 

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Решение суда может быть обжаловано в четвертый Апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – 18 декабря 2019 года.

Судья:/подпись/