Дело №2-3783/2021

50RS0028-01-2021-003220-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июля 2021 года г. Мытищи Московской области 

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Литвиновой М.А.,

при секретаре Фока Д.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3783/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит обязать последнюю заключить с ним основной договор купли-продажи земельных участков на условиях и в отношении объектов недвижимости, согласованных в предварительном договоре купли-продаже земельных участков № от 03.08.2020.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что между ним и ФИО2 03.08.2020 был заключён предварительный договор купли-продажи №, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой основной договор купли-продажи следующих земельных участков:

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

- земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

Предварительным договором определена стоимость указанного недвижимого имущества в размере 27 225 000 рублей 00 копеек. 

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца было направлено уведомление о готовности заключении основного договора купли-продажи, а также был направлен проект основного договора, 22.03.2021 была направлена претензия в рамках досудебного урегулирования спора, согласно которой истец повторно уведомил ответчика о готовности заключить основной договор купли-продажи и произвести по не оплату.

Вместе с тем, 26.02.2021 ответчиком в адрес истца направлено заявление о расторжении предварительного договора по основаниям, предусмотренным п.п. 6.6, 6.8 данного Договора. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд за защитой своих прав с указанными требованиями.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом. Его представитель ФИО3 в судебном заседании иск поддержал в полном объеме, просил удовлетворить, указывая на тот факт, что расторжение предварительного договора в одностороннем порядке ответчиком противоречит действующему законодательству.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ее представитель ФИО4 просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в возражениях. 

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в его отсутствие. 

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО1 и ФИО2 достигнуто соглашение о покупке недвижимого имущества: земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>1, земельный участок общей площадью 700 кв.м., кадастровый №, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

В рамках исполнения данной договоренности ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан предварительный договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Пунктом 2.10 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества определена стоимость указанного имущества – 27 225 000 рублей 00 копеек.

Согласно п.п. 2.10.2, 2.10.3 предварительного договора оплата стоимости земельных участков может осуществляться покупателем по предварительному договору и по договору купли-продажи, оплата денежных средств производится покупателем путем перечисления на расчётный счет продавца в течение 8 месяцев с даты заключения настоящего договора купли-продажи.

Заключение основного договора купли-продажи недвижимости определено сторонами в пункте 4.1 и должно быть совершено до 01.03.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п.п. 6.6, 6.8 предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что предварительный договор может быть расторгнут по письменному заявлению одной из сторон, а также в судебном порядке, в случае отказа одной из сторон от исполнения настоящего предварительного договора, а также расторжения предварительного договора по вине или инициативе одной из сторон, предварительный договор считается расторгнутым с даты отправки почтой России соответствующего уведомления, при этом все достигнутые между сторонами договоренности считаются ничтожными. 

Так, 26.02.2021 ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости на основании п.п. 6.6, 6.8 предварительного договора. 

Истец, полагая такой отказ ответчика от исполнения своих обязательств по предварительному договору необоснованным, надуманным, обратился в суд с требованиями о понуждении ответчика к исполнению условий предварительного договора, то есть, по сути, к заключению с ним основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Между тем, согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Также согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде, спорное недвижимое имущество, указанное в предварительном договоре, принадлежит ФИО5, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН.

Таким образом, спорное имущество выбыло из собственности ответчика еще до рассмотрения судом настоящего спора по существу.

Помимо этого, как указано в п.п. 6.6, 6.8 предварительного договора, стороны пришли к соглашению, что предварительный договор может быть расторгнут по письменному заявлению одной из сторон, а также в судебном порядке, в случае отказа одной из сторон от исполнения настоящего предварительного договора, а также расторжения предварительного договора по вине или инициативе одной из сторон, предварительный договор считается расторгнутым с даты отправки почтой России соответствующего уведомления, при этом все достигнутые между сторонами договоренности считаются ничтожными. 

На основании вышеизложенных норм закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку ответчик ФИО2 в соответствии с п.п. 6.6, 6.8 предварительного договора купли-продажи воспользовалась своим правом на его расторжение, и обращает внимание на выбранный истцом неверный способ защиты нарушенного права с учетом того обстоятельства, что право собственности на спорное недвижимое имущество в настоящее время зарегистрировано в установленном законом порядке за третьим лицом ФИО5

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи земельных участков на основании предварительного договора – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме – 16.08.2021.

Судья М.А. Литвинова