Дело № 2-964/2018

19 июня 2018 года

город Котлас

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Котласский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Балакшиной Ю.В.

при секретаре Пахомовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Квартал» о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и процентов за пользование чужими денежными средствами,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок площадью 4 802 кв.м, с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: ...., ..... В обоснование требований истец указал, что 1 октября 2014 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды № 1470 указанного земельного участка сроком на 11 месяцев. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору аренды обязательств по уплате арендной платы задолженность за 2015 - 2016 годы составила 57 728 рублей. Указанную сумму истец просит взыскать с ответчика, а также взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15 ноября 2015 года по 8 ноября 2017 года в размере 6 519 рублей 63 копеек.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Квартал» (далее - ООО «АН «Квартал»).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержала по доводам искового заявления, просила взыскать сумму долга с надлежащего ответчика. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена своевременно, надлежащим образом, направила представителя. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Указал, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку право аренды спорного земельного участка она переуступила ООО «АН «Квартал», фактически ФИО1 не пользовалась земельным участком и не платила арендную плату. Указанный участок использовался ответчиком ООО «АН «Квартал» в целях благоустройства многоквартирного жилого дома по адресу: ...., ..... Считает, что действие договора аренды земельного участка прекращено с момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения, каковым ....., т.е. с 5 июля 2016 года. Просил в иске к ФИО1 отказать.

Представитель ответчика ООО «АН «Квартал» в судебное заседание своего представителя не направил. В представленном отзыве на исковое заявление генеральный директор ФИО1 указала, что считает ООО «АН «Квартал» надлежащим ответчиком по делу. ООО «АН «Квартал» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: ...., ..... В целях выполнения благоустройства указанного многоквартирного дома (размещение здания трансформаторной подстанции, дворового проезда и стоянок легкового автотранспорта, двух хозяйственных площадок, спортивной площадки, контейнерной площадки, пешеходных дорожек, элементов озеленения дворовой территории) были проведены работы по межеванию и постановке на кадастровый учет дополнительного смежного земельного участка, которому присвоен кадастровый номер ..... Данный земельный участок был сформирован по заявлению ФИО1, с которой Комитет 1 октября 2014 года заключил договор аренды земельного участка № 1470. 2 октября 2014 года права и обязанности по договору аренды земельного участка были уступлены ООО «АН «Квартал», которое фактически и использовало данный земельный участок по целевому назначению до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию (фактически до августа 2016 года.) По смыслу договоренностей сторон соглашения от 2 октября 2014 года ООО «АН «Квартал» гарантировало ФИО1, что все обязанности, вытекающие из договора аренды, в том числе по оплате арендных платежей, будет выполнять ООО «АН «Квартал». При определении срока действия соглашения от 2 октября 2014 года стороны исходили из того, что соглашение о переуступке заключается до конца срока фактического действия договора аренды от 1 октября 2014 года, т.е. по 31 августа 2015 года, и полагали, что с 1 сентября 2015 года действие договора аренды от 1 октября 2014 года было прекращено. Учитывая позицию Комитета о том, что действие договора аренды не прекратилось и договор является действующим на неопределенный срок, то ООО «АН «Квартал» считает себя обязанным по внесению всех необходимых платежей по договору от 1 октября 2014 года. 

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) определил рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев исковое заявление, выслушав представителей истца, ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Как установлено судом, 1 октября 2014 года между истцом и ответчиком ФИО1 заключен договор № 1470 аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 4 802 кв.м, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу...., ...., с разрешенным использованием - для благоустройства территории. 

Срок договора аренды установлен на 11 месяцев с 1 октября 2014 года (п. 2.1 договора). Договор государственную регистрацию не проходил.

По условиям договора размер арендной платы рассчитывается в соответствии с Положением «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области», утвержденным постановлением Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 года № 190-пп. Арендная плата вносится ежегодно в срок до 15 ноября текущего года путем перечисления суммы на расчетный счет Комитета (пункты 3.1, 3.2, 3.3).

2 октября 2014 года между ФИО1 и ООО «АН «Квартал» заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1470 от 1 октября 2014 года. Данная уступка прав и обязанностей по договору аренды согласована с арендодателем земельного участка, что подтверждается подписью председателя Комитета .... и не оспаривается истцом.

Из пояснений представителя ответчика ФИО1 следует, что она никогда земельным участком не пользовалась, арендную плату не вносила, внесенная арендная плата производилась ответчиком ООО «АН «Квартал». 

Согласно ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

По правилам п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону.

Согласно ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Из материалов дела судом установлено, что между ответчиками ФИО1 и ООО «АН «Квартал» 2 октября 2014 года состоялась уступка всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером .... на основании заключенного в установленном законом порядке соглашения, которое согласовано с арендодателем земельного участка. Поскольку договор аренды земельного участка и соглашение были заключены на срок менее одного года, то государственной регистрации не требовали.

В соответствии с п. 6 настоящего соглашения оно вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует по 31 августа 2015 года.

Поскольку срок договора аренды земельного участка от 1 октября 2014 года был установлен на 11 месяцев (т.е. до 1 сентября 2015 года), то стороны соглашения уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО1 и ООО «АН «Квартал» при его заключении исходили из срока действия договора, указав срок действия соглашения по 31 августа 2015 года. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что по истечении срока действия договора аренды ответчик ООО «АН «Квартал» продолжил пользоваться спорным земельным участком. Доводы данного ответчика о том, что с 1 сентября 2015 года действие договора аренды от 1 октября 2014 года было прекращено, являются ошибочными, поскольку в установленном законом порядке участок арендодателю не был возвращен. Со стороны арендодателя каких-либо возражений по факту пользования земельным участком после истечения срока договора не поступало и из чего следует его согласие на возобновление действия договора аренды на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах применительно к п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, после истечения срока действия договора аренды земельного участка ООО «АН «Квартал» продолжило пользование земельным участком на правах аренды. Обратно права и обязанности по договору общество ФИО1 не передавало. Окончание срока действия соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не является основанием судить об обратном, поскольку исходя из воли и действий сторон права по договору аренды были уступлены ООО «АН «Квартал» до окончания срока действия договора, а не переданы на определенный срок. В связи с чем ООО «АН «Квартал» является надлежащим ответчиком по делу.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из представленного истцом расчета задолженности по договору аренды земельного участка следует, что размер арендной платы за 2014 год составил 9 872 рубля, за 2015 год - 41 163 рубля, за 2016 год - 44 007 рублей, всего - 95 042 рубля. Указанный расчет ответчиками не оспаривается, в связи с чем принимается судом. 

Ответчиком ООО «АН «Квартал» произведены арендные платежи на сумму 9 872 рубля (2 апреля 2015 года) и 27 442 рубля (21 декабря 2016 года), что подтверждается платежными поручениями. Т.е. указанным ответчиком произведена оплата аренды за 2014 год в полном объеме и за 8 месяцев 2015 года (41 163 : 12 х 8 = 27 442). 

Начиная с сентября 2015 года никем из ответчиков оплата аренды земельного участка не производилась, в связи с чем образовалась задолженность по аренде за период с 1 сентября 2015 года по 31 декабря 2016 года в размере 57 728 рублей (41 163 - 27 442 + 44 007).

Поскольку действие договора аренды было возобновлено на неопределенный срок в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, то на арендаторе ООО «АН «Квартал» лежит обязанность по внесению арендной платы.

Вместе с тем доводы ответчиков о том, что договор аренды спорного земельного участка прекратил свое действие с момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения в многоквартирном доме заслуживают внимания.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ООО «АН «Квартал» в 2014 - 2016 годах являлось застройщиком многоквартирного жилого дома по адресу: ...., ..... 

Спорный земельный участок с кадастровым номером .... является смежным с земельным участком с кадастровым номером ...., в границах которого расположен указанный многоквартирный жилой дом.

Работы по межеванию и постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером .... были проведены в целях выполнения благоустройства указанного многоквартирного дома. 

Как следует из представленной проектной документации в процессе строительства многоквартирного дома администрация МО «Котлас» согласовала застройщику ООО «АН «Квартал» план благоустройства придомовой территории, по условиям которого в границах спорного земельного участка с кадастровым номером .... расположены объекты благоустройства, входящие в состав общего имущества собственников многоквартирного дома: здание трансформаторной подстанции, дворовой проезд и стоянка легкового автотранспорта, две хозяйственные площадки, спортивная площадка, контейнерная площадка, пешеходные дорожки, элементы озеленения дворовой территории. 

Проектные решения были реализованы, жилой дом введен в эксплуатацию 16 июня 2016 года, поставлен на кадастровый учет 21 июня 2016 года, таким образом, ООО «АН «Квартал» фактически использовало данный земельный участок по целевому назначению до ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. 

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером .... используется собственниками помещений многоквартирного жилого дома по адресу: ...., ..... 

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона). В силу ч.ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из вышеназванных норм, а также в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Поскольку в судебном заседании установлено, что на спорном земельном участке расположены объекты, необходимые для дальнейшей эксплуатации жилого дома по адресу: ...., ...., то спорный земельный участок, также как и земельный участок с кадастровым номером ...., поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, с этой же даты действие договора аренды земельного участка прекращено. 

В материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., ...., за .... право зарегистрировано 5 июля 2016 года.

Из пояснений представителя ФИО1 - ФИО3 следует, что .... является первым собственником жилого помещения указанного многоквартирного дома, зарегистрировавшая право собственности. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Учитывая, что после ввода жилого дома в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения и с указанного момента договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию, прекратил свое действие с 5 июля 2016 года, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период с 5 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года. 

На основании изложенного с ответчика ООО «АН «Квартал» подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 1 сентября 2015 года по 4 июля 2016 года в размере 36 197 рублей 69 копеек (13 721 + (44 007 : 12 х 6 + (44 007:12 : 31 х 4)), в удовлетворении остальной части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 5 июля 2016 года по 31 декабря 2016 года на сумму 21 530 рублей 31 копейка (57 728 - 36 197,69) Комитету следует отказать. 

Поскольку ФИО1 является ненадлежащим ответчиком по делу, то в удовлетворении требований к ней суд отказывает в полном объеме. 

В соответствии с условиями договора аренды за нарушение его условий стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации (п. 5.1.).

Истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за период с 15 ноября 2015 года по 8 ноября 2017 года в размере 6 519 рублей 63 копеек.

Поскольку срок оплаты установлен договором до 15 ноября текущего года, то истцом обоснованно заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами начисленных на задолженность за 2015 год, начиная с этой даты. 

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей с 1 июня 2015 года по 31 июля 2016 года) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», ст. 395 ГК РФ изменена и с 1 августа 2016 года действует в следующей редакции.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С учетом удовлетворенных судом требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 сентября 2015 года по 4 июля 2016 года в размере 36 197 рублей 69 копеек, размер процентов за пользование чужими денежными средствами с 15 ноября 2015 года по 8 ноября 2017 года составит 4 526 рублей 59 копеек (2 449,97 + 2 076,62), которые подлежат взысканию с ООО «АН «Квартал» в пользу истца. В удовлетворении остальной части процентов суд отказывает. 

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика ООО «АН «Квартал» в доход бюджета МО «Котлас» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 421 рубля 73 копеек /((36 197,69 + 4 526,59) - 20 000) х 3% + 800/.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Квартал» о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Квартал» в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» задолженность по арендной плате по договору № 1470 от 1 октября 2014 года за период с 1 сентября 2015 года по 4 июля 2016 года в размере 36 197 рублей 69 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 15 ноября 2015 года по 8 ноября 2017 года в размере 4 526 рублей 59 копеек, всего взыскать 40 724 рубля 28 копеек. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Квартал» государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Котлас» в размере 1 421 рубля 73 копеек.

В удовлетворении остальной части требований на сумму 23 523 рублей 35 копеек, а также требований к ФИО1 Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «Котлас» отказать.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд.

Председательствующий Ю.В. Балакшина