№ 2-4714/2023

УИД: 56RS0018-01-2023-003822-68

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 27 июня 2023 года 

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Глуховой Ю.Н.,

при секретаре Горшкове Н.Д.,

с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик М-Левел» о расторжении договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что 31 августа 2022 года между ним (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик М-Левел» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве N, согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом в ... и передать в собственность участника долевого строительства одно структурное обособленное жилое помещение (квартира) N, расположенное на 4 этаже жилого дома, состоящее из двух жилых комнат. А участник, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В п. 1.3 договора предусмотрено оснащение квартиры, при котором она передаётся застройщиком участнику долевого строительства.

ФИО3 надлежащим образом исполнил обязанность по уплате обусловленной договором цены. Так, денежная сумма в размере 803 209,05 руб. уплачена за счёт собственных средств, а денежная сумма в размере 4 551 517,95 руб. - за счёт кредитных денежных средств, представленных по кредитному договору от 31 августа 2022 года N, заключённому между ПАО "Промсвязьбанк" и истцом.

Вместе с тем, после получения от ответчика уведомления о завершении строительства объекта капительного строительства – квартиры, и готовности передать объект, истцом произведён осмотр объекта, по результатам которого выявлены следующие существенные нарушения: передаваемый объект не оснащён межкомнатными дверьми, уложенным ламинатом/ плиткой (с.узел), натяжными потолками, проложенным трубопроводом и подводкой под сантехнические приборы, канализационной подводкой под сантехнические приборы и сантехническими приборами; стены не окрашены и без обоев. Кроме того, фактическая общая площадь квартиры меньше указанной в договоре на 2,23 кв.м.

Уточнив в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ исковые требования, истец ФИО3 окончательно просил суд: 

- признать договор участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года N расторгнутым; 

- взыскать с ООО «Специализированный застройщик М-Левел» в пользу ФИО3: уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве N от 31 августа 2022 года в размере 5354727 руб.; проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения ответчиком обязательства по возврату денежных средств от суммы долга в размере 5354727 руб. за период с 9 сентября 2022 года до дня их возврата застройщиком в двойном размере; неустойку на основании Закона РФ «О защите прав потребителей» на день возврата ответчиков денежной суммы по договору участия в долевом строительстве N в размере 160641, 81 руб. за каждый день просрочки уведомления требования потребителя, начиная с 26 апреля 2023 года; компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.; штраф в размере ...% от суммы, присужденной судом в пользу истца; убытки в виде процентов по кредитному договору от 31 августа 2022 года N в размере 718486, 68 руб. и страховой премии по страховому сертификату N в размере 5000 руб.; расходы за составление экспертных заключений от 2 апреля 2023 года и 2 июня 2023 года в размере 10000 руб.; почтовые расходы в размере 471, 60 руб., а также судебные расходы в размере 50000 руб.

Истец ФИО3, представители третьих лиц ПАО "Промсвязьбанк", ПАО "Сбербанк России", представитель Управления Роспотребнадзора по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещённых о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, уточнённые исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить. Дополнительно указала, что к существенным недостаткам объекта договора участия в долевом строительстве истец относит именно отсутствие чистовой отделки в квартире, что существенно влияет на стоимость объекта. Расхождение по площади объекта также влияет на стоимость объекта, однако к существенным расхождениям не относится. Поскольку в установленный договором срок ответчик не исполнил свои обязательства по договору, то требования о расторжении договора участия в долевом строительстве полагала законными и обоснованными. 

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что отклонение по площади объекта, указанной в договоре участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года, составляет менее ...%, в связи с чем нарушений в названной части договора не имеется. При направлении истцу уведомления о завершении строительства объекта и готовности передать объект ими, действительно, не были учтены условия договора о наличии чистовой отделки, поскольку условия договора носили нестандартный характер. Вместе с тем, после получения досудебной претензии истцу был дан ответ о том, что пункт 1.3 договора будет исполнен до 30 июня 2023 года. Фактическое состояние строительных конструкций и отделка помещений на 24 июня 2023 года соответствует п. 1.3 договора, что подтверждается заключением по результатам обследования строительных конструкций объекта. Учитывая, что выявленные истцом недостатки являются несущественными, поскольку не препятствуют использованию квартиры по её прямому назначению, в настоящее время устранены, полагал, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, в связи с чем требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат. Кроме того, ссылался на злоупотребление истцом своими правами, поскольку досудебная претензия о расторжении спорного договора направлена им 14 апреля 2023 года, то есть до истечения указанного в договоре срока передачи квартиры 5 мая 2023 года. Полагал, что ФИО3 преследует целью не восстановление нарушенного оправа, а взыскание денежных средств в виде процентов по кредитному договору, а также штрафов и неустоек. В случае удовлетворения исковых требований просил снизить размер неустойки и штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, а также размер морального вреда и размер судебных расходов на оплату услуг представителя.

Суд, заслушав пояснения сторон, изучив и исследовав материалы гражданского дела, а также заключение Управления Роспотребнадзора по Оренбургской, полагавшего требования в случае выявления недостатков в квартире правомерными и подлежащими удовлетворению, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ) объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Частями 1, 2, 3, 5 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона. 

В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона; 

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. 

Как указано в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, при рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в статьях 5 (части 4 и 5) и 9 (части 1 и 1.1) Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве. 

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости") разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". 

Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. 

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ). 

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства в случае, если объект построен (создан) застройщиком с существенными нарушениями требований к качеству объекта долевого строительства. 

Судом установлено и из материалов дела следует, что 31 августа 2022 года между ООО «Специализированный застройщик М-Левел» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом в ..., расположенном на земельном участке с кадастровым номером ..., а также передать объект долевого строительства в собственность участнику долевого строительства (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора объектом долевого строительства является одно структурно обособленное жилое помещение N, расположенное на 4 этаже, состоящее из двух жилых комнат (далее – квартира). Общая площадь квартиры ... кв.м., спальня (мезонин) ... кв.м., кухня гостиная ... кв.м., коридор ... кв.м., с./узел ... кв.м., коридор ... (мезонин).

Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства установлен не позднее 5 мая 2023 года (п. 2.1 договора).

В свою очередь, участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 1.1 договора).

Цена настоящего договора – размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, составляет 5 354 727 руб. (п.3.1 договора); участник долевого строительства вносит денежные средства в счет уплаты цены договора путём внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке ПАО Сбербанк счет эскроу (п. 3.2.1 договора). Сумма в размере 803 209,05 руб. оплачивается участником долевого строительства за счет собственных средств; денежная сумма в размере 4 551 517395 руб. - за счёт кредитных денежных средств, предоставленных по кредитному договору от 31 августа 2022 года N, заключенному между ПАО "Промсвязьбанк" и ФИО3 (п.п. 3.3.1, 3.3.2 договора).

Истец ФИО3 исполнил обязательства по внесению денежных средств, путем открытия в ПАО «Промсвязьбанк» 31 августа 2022 года безотзывного покрытого аккредитива, переведя сумму в размере 5354727 руб. на счет эскроу ... в ПАО «Сбербанк» 9 сентября 2022 года, что подтверждается платежным поручением ... от 9 сентября 2022 года. 

В соответствии с индивидуальными условиями кредитного договора от 31 августа 2022 года N, заключенному между ПАО "Промсвязьбанк" и ФИО3, последнему предоставлен кредит в размере ... руб. под ...% годовых на срок ... месяцев для приобретения имущества в собственность по договору участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года N. Также между ПАО "Промсвязьбанк" и ФИО3 31 августа 2022 года заключён договор залога прав по договору залогового счета N.

В ходе судебного разбирательства установлено и сторонами не оспаривалось, что до наступления срока передачи застройщиком квартиры, установленного договором, ООО "Специализированный застройщик М-Левел" направил в адрес ФИО3 уведомление об окончании строительства и готовности передачи приобретённого объекта долевого строительства (квартиры).

Согласно заключению ... от 2 апреля 2023 года на основании результатов проведенного обследования строительных конструкций квартиры ... многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ... сделаны следующие выводы:

1. Пункт 1.2 договора участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года N не соответствует, по факту обмеров площадь квартиры составляет ... кв. м., что на ... кв.м. меньше от заявленной площади;

2. Фактическое состояние строительных конструкций не соответствует п. 1.3 договора от 31 августа 2022 года N, поскольку отсутствуют межкомнатные двери помещений, отсутствует укладка ламинат/ плитка (с.узел) полов, отсутствует окраска или оклейка обоями стен помещений, отсутствует прокладка трубопроводов внутреннего водопровода холодной и горячей воды с подводкой под сантехнические приборы помещений СУ и кухни, отсутствует прокладка труб внутренней канализаций, с подводкой под сантехнические приборы и установка сантехнических приборов.

14 апреля 2023 года ФИО3 направил в адрес ООО "Специализированный застройщик М-Левел" досудебную претензию, содержащую уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года N в одностороннем порядке в связи с наличием существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, а также просьбу об организации подписания соглашения о расторжении договора, возврате уплаченных по договору денежных средств с процентами в соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов", уплате процентов по кредитному договору от 31 августа 2022 года N и страховой премии по страховому сертификату N в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора. 15 апреля 2023 года досудебная претензия получена адресатом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

11 мая 2023 года ФИО3 обратился в суд с настоящим электронным исковым заявлением, указав, что спорный договор участия в долевом строительстве подлежит расторжению в виду выявления существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства.

Таким образом, исходя из предмета и основания заявленных истцом требований, выяснению подлежит вопрос о наличии или отсутствии существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства на момент уведомления истца о завершении строительства и готовности передачи объекта долевого строительства по договору от 31 августа 2022 года N. 

Бремя доказывания существенности недостатков объекта участия в долевом строительстве в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ и по смыслу Закона "О защите прав потребителей", а также ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ возложено на участника долевого строительства, то есть истца по делу – ФИО3

Согласно представленной стороной истца заключению по результатам повторного обследования строительных конструкций квартиры ... многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ..., пункт 1.2 договора участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года N не соответствует, по факту обмеров площадь квартиры составляет ... кв. м., что на ... кв.м. меньше от заявленной площади; фактическое состояние строительных конструкций не соответствует п. 1.3 договора от 31 августа 2022 года N, поскольку отсутствуют межкомнатные двери помещений, отсутствует укладка ламинат/ плитка (с.узел) полов, отсутствует окраска или оклейка обоями стен помещений, отсутствует прокладка трубопроводов внутреннего водопровода холодной и горячей воды с подводкой под сантехнические приборы помещений СУ и кухни, отсутствует прокладка труб внутренней канализаций, с подводкой под сантехнические приборы и установка сантехнических приборов.

Вместе с тем, как указывалось выше в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. 

Недостатки в виде отсутствия межкомнатных дверей, укладки ламината/ плитки (с.узел) полов, окраски или оклейки обоев на стенах помещений, прокладки трубопроводов внутреннего водопровода холодной и горячей воды с подводкой под сантехнические приборы помещений СУ и кухни, прокладки труб внутренней канализаций, с подводкой под сантехнические приборы и установки сантехнических приборов судом не могут быть признаны существенными, поскольку они устранимы и не влекут признание жилого помещения непригодным для проживания.

Обращаясь к застройщику с досудебной претензией истец не вправе был требовать именно расторжения договора участия в долевом строительстве, а вправе был заявить иные требования, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, а также ФЗ «О защите прав потребителей», к которым относятся: 1) безвозмездное устранение недостатков в разумный срок; 2) соразмерное уменьшение цены договора; 3) возмещение своих расходов на устранение недостатков.

Указанное согласуется с п. 5.1.5. договора участия в долевом строительстве N от 31 августа 2022 года, согласно которому, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования Участник долевого строительства по своему выбору вправе требовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Доказательств, подтверждающих обращение истца к застройщику с такими требованиями и отказа застройщика от их удовлетворения стороной истца не представлено, равно как и не представлено доказательств того, что возведение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, значительно ухудшает его качество и препятствует использованию в соответствии с целевым назначением, чем существенно нарушает права истца.

Напротив, 20 мая 2023 года ООО "Специализированный застройщик М-Левел" направило в адрес ФИО3 ответ на досудебную претензию, в которой указало, что работы согласно п. 1.3 будут осуществлены застройщиком в срок до 30 июня 2023 года, что подтверждается отслеживанием заказного почтового отправления.

Из представленного стороной ответчика заключения, составленного ... по результатам обследования спорного объекта долевого строительства фактическое состояние строительных конструкций и отделка помещений на 24 июня 2023 года соответствует п. 1.3 договора от 31 августа 2022 года. К данному заключению приложены фотографии обследования объекта долевого строительства. То обстоятельство, что ранее выявленные истцом нарушения п. 1.3 договора участия в долевом строительстве в ходе судебного разбирательства стороной ответчика устранены истцом не оспаривалось.

Указание истца на несоответствие фактической общей площади квартиры, площади, указанной в договоре также не может являться основанием для признания договора участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года N расторгнутым. 

Согласно п. 1.2 Договора, общая площадь квартиры составляет ... кв.м., спальня (мезонин) ... кв.м., кухня гостиная ... кв.м., коридор ... кв.м., с./узел ... кв.м., коридор ... (мезонин).

Действительно, из представленного в материалы дела заключения ... следует, и не оспаривалось стороной ответчика, что общая фактическая площадь квартиры ... не соответствует заявленной в договоре участия в долевом строительстве N от 31 августа 2022 года площади, фактически на ... кв.м., или на ...% меньше заявленной. 

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Частью 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

На основании ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. 

Согласно п. 9.7. Договора участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года N окончательная общая площадь объекта долевого строительства определяется Застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, по данным технической инвентаризации и/или кадастрового учета и указывается в акте приема-передачи объекта долевого строительства. При этом расхождение общей проектной площади (с учетом площади балконов и/или лоджий) указанной в настоящем договоре и общей фактической площади (с учетом площади балконов и/или лоджий) указанной в акте приема-передачи объекта долевого строительства не влечет изменение суммы договора.

Условиями договора долевого участия не предусмотрено изменение цены после его заключения, а также случаи и возможности ее изменения в большую или меньшую сторону с проведением взаиморасчетов.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы заключения договора и его содержания.

Таким образом, исходя из системного и буквального толкования условий договора участия в долевом строительстве, истец добровольно принял условие об отсутствии между сторонами взаиморасчетов в случае уменьшения фактической площади квартиры, а уменьшение площади является незначительным, поскольку законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более ...% от проектной площади (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

6 июня 2023 года истцу направлено уведомление о готовности объекта и возможности подписания акта приема-передачи, 19 июня 2023 года истцу направлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства N.

Истец, в случае нарушения его прав на своевременную передачу ему объекта долевого строительства, не лишен возможности защиты своих интересов в соответствии с иными предусмотренными Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" правовыми положениями, в том числе путем применения иных правовых последствий привлечения застройщика к ответственности за нарушение срока окончания строительства и передачи объекта участнику, в том числе штрафных санкций. 

Таким образом, учитывая изложенное, судом не установлено предусмотренных ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве. Истцом не приведено и не представлено доказательств существенного нарушения договора застройщиком, которое влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При таких обстоятельствах исковые требования ФИО3 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 31 августа 2022 года ... являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении основного требования о расторжении договора участия в долевом строительстве истцу отказано, то остальные требования, производные от основного, также удовлетворению не подлежат.

Доводы стороны ответчика о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку досудебная претензия о расторжении спорного договора направлена им 14 апреля 2023 года, то есть до истечения указанного в договоре срока передачи квартиры 5 мая 2023 года, судом отклоняются, поскольку неверный способ защиты истцом нарушенного права к недобросовестному поведению не относится.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. 

Учитывая, что в удовлетворении требований ФИО3 отказано, требования о взыскании судебных расходов расходы за составление экспертных заключений от 2 апреля 2023 года и 2 июня 2023года, почтовых расходов, расходов на оплату услуг представителя также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик М-Левел» о расторжении договора участия в долевом строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд в апелляционном порядке через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.Н. Глухова 

Мотивированное решение составлено 4 июля 2023 года.