№ 2-2215/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2018 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Лобановой Н.Ю.,

при секретаре Кадыровой К.А.,

с участием: 

помощника прокурора Советского района г.Томска Батыговой М.И.,

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г.Томска об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г.Томска об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности. 

В обоснование иска указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: . Данное жилое помещение перешло по наследству после смерти супруга Б.В.В., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации г.Томска № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Томска принято постановление № об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений, расположенных по адресу: . На основании данного постановления Управлением Росреестра по Томской области наложено ограничение (обременение) права собственности на квартиру, расположенную по адресу: , что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с принятием данного постановления истица 15.03.2017 обратилась в администрацию г.Томска и администрацию Октябрьского района г.Томска с заявлением об определении выкупной стоимости жилого помещения и заключении с ней соглашения о возмещении стоимости за жилое помещение. Ответа до настоящего времени не получила. Для определения выкупной стоимости квартиры, расположенной по адресу: , истица обратилась в компанию ООО «РусОценка», в соответствии с отчетом которой № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляет 1 433 766 рублей, стоимость доли в капитальном ремонте жилого дома составляет 1 474 728 рублей, дополнительные затраты, связанные с изъятием составляют 41 790 рублей. До настоящего времени жилое помещение у истца не выкуплено, соглашение о размере выкупной цены не достигнуто. Таким образом, стороны не достигли соглашения о размере выкупной стоимости жилого помещения. 

Определением от 11.10.2018 произведена замена ненадлежащего ответчика администрации г. Томска на надлежащего Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томска. 

С учетом уменьшения исковых требований истец просит возложить на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г.Томска обязанность изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 3 117 675 рублей. Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г.Томска в пользу ФИО1 судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, расходы по оценке – 6500 рублей, по оплате услуг представителя -20000 рублей. 

Истец, представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске. 

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменном отзыве, дополнениях.

Заслушав объяснения истца и его представителя, представителя ответчика, заключение прокурора, полагавшего требования истца законными и обоснованными, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к следующему.

Специальными нормами жилищного законодательства устанавливается порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Помимо этого следует установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на которую они согласны, то есть, выразили ли они свое согласие на предоставление нового жилого помещения взамен изымаемого либо на выплату соответствующей выкупной цены.

Судом установлено, что истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение №, расположенное по адресу: . В качестве документа основания возникновения права собственности на жилое помещение указано свидетельство о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.7). 

В соответствии с заключением ООО «Арсенал-Проект» 2014 г., обследуемый жилой дом не соответствует требованиям строительных норм и правил СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» и другим нормативным документам (пожарной безопасности и санитарно-гигиеническим условиям), не пригоден для постоянного проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд, значительный физический износ строительных конструкций и другие отклонения от норм, не позволяют эксплуатировать в должной мере жилой дом, и пребывание в нем создает угрозу жизни и здоровью граждан, учитывая нецелесообразность проведения капитального ремонта жилого дома, находящегося по адресу: , подлежит сносу в установленном порядке (т.1 л.д.117-133). 

Жилой дом, расположенный по адресу: , признан аварийным и подлежащим сносу согласно постановлению администрации города Томска от ДД.ММ.ГГГГ № (т.1 л.д.8). 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Города Томска вынесено постановление № об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по адресу: (т.1 л.д.10). На основании которого установлено ограничение (обременение) объекта недвижимости квартиры по адресу: , кад. №, назначение: жилое, общая площадь 39,7 кв.м., 2 этаж, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истица обратилась в администрацию г. Томска и в администрацию Октябрьского района г. Томска с заявлением об определении выкупной стоимости жилого помещения и заключении с ней соглашения о возмещении стоимости за жилое помещение, ответа на которое не получила. 

Ответчик, ссылаясь на абз. 9 п. 3.2. Регламента подготовки решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу (реконструкции), утвержденного Распоряжением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № р1525, указывает, что администрация района в установленный срок должна организовать проведение оценки, а не фактически ее провести. 

В соответствии с указанным Регламентом на администрацию района г. Томска возложена обязанность по соблюдению процедуры изъятия в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

Так, администрация обязана провести оценку подлежащего изъятию для муниципальных нужд недвижимого имущества в срок не более 30 дней с даты поступления заявления от собственника с требованием уплаты возмещения за принадлежащее ему недвижимое имущество или 60 дней с момента наступления года, в котором планировалось расселение помещений. В последующем администрация обязана провести переговоры с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия и вручить проект соглашения об изъятии в срок не более 15 рабочих дней с даты определения размера возмещения.

Следовательно, порядок и сроки осуществления мероприятий, связанных с изъятием земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд, строго регламентированы и собственник изымаемого имущества не несет ответственности за нарушение установленного порядка.

Как следует из отзыва администрации г. Томска на исковое заявление, администрация Октябрьского района г. Томска в установленный 30-дневный срок организовала принятие мер по проведению оценки, в частности, инициирована подготовка проекта распоряжения администрации г. Томска о выделении средств из фонда непредвиденных расходов, целью затрат является проведение оценки имущества по подлежащего изъятию для муниципальных нужд. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение с администрацией Города Томска о предоставлении иного жилого помещения не заключалось, вопрос о выкупной стоимости и других условиях выкупа между сторонами не согласован, истец правомерно обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Кроме того, согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185-ФЗ от 21.07.2007 года относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Аналогичная позиция относительно правил формирования цены изымаемого жилого помещения изложена в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Согласно приведенным в данном Обзоре разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно отчету ООО «РусОценка» от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному по заказу истца, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки недвижимости – двухкомнатной квартиры в г. Томске составляет 1 433 766 рублей. 

В связи с несогласием ответчика с выкупной ценой, установленной истцом на основании указанного отчета, для определения рыночной стоимости, подлежащего изъятию имущества, судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро оценки «ТОККО». 

Согласно заключению судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого помещения – квартиры по адресу: , по состоянию на дату проведения оценки составляет 636 000 рублей, рыночная стоимость доли в предполагаемом праве на земельный участок, расположенный под жилым домом по адресу: , по состоянию на дату проведения оценки составляет 2 687 000 рублей, рыночная стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, расположенный под жилым домом по адресу: , по состоянию на дату проведения оценки составляет 2 353 000 рублей, размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества квартиры в г. Томске, по состоянию на дату проведения оценки, при условии права собственности на земельный участок составляет 103 900 рублей, при условии права аренды на земельный участок составляет 93 900 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт с учетом доли площади общего имущества многоквартирного дома в г. Томске приходящийся на спорное жилое помещение составляет 1 055 000 рублей. 

В соответствии с положениями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение является важным видом доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования. 

В то же время, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта должен учитывать и иные добытые по делу доказательства и дать им надлежащую оценку. Экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Из дополнительных пояснений к отзыву администрации г. Томска на исковое заявление следует, что в настоящее время земельный участок под многоквартирным домом по не сформирован, на государственный кадастровый учет не поставлен, в связи, с чем разрешению подлежит вопрос о том, как, в каких границах с учетом требований земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности должен быть образован земельный участок. Эксперт оценивает земельный участок, занятый, по его мнению, многоквартирным домом по , общей площадью 939 кв.м., при этом доказательств, подтверждающих возможность образования такого земельного участка, материалы дела не содержат. Эксперт берет за основу определения общей площади земельного участка технический паспорт на жилой дом, который в силу действующего законодательства является лишь документом технического учета и не служит правоустанавливающим документом. 

Заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, при этом суд не соглашается с выводами эксперта в части расчета действительной рыночной стоимости доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, пропорционально общей площади квартиры, а также размера убытков, связанных с изъятием данного недвижимого имущества у собственника. Эксперт в ходе исследования опирался на данные технического паспорта по состоянию на 07.07.1987 без проведения проверки возможности образования земельного участка площадью 939 кв.м., без учета размера земельного участка, определенного независимой оценкой истца. В остальной части выводы, сделанные экспертом, подтверждаются материалами гражданского дела. 

По ходатайству представителя ответчика определением суда назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Томский центр экспертиз». 

Согласно заключению комиссии экспертов №: 

- минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома по в , составляет 175 кв.м.; 

- рыночная стоимость доли соответствующей доле в жилом помещении - в г. Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), с минимальной площадью, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: , в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.10.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»), по состоянию на дату проведения оценки, составляет 454 787 рублей; 

- площадь земельного участка под многоквартирным домом по в г. Томске с учетом технической документации (технического паспорта на многоквартирный дом по в г. Томске, экспликация по состоянию на 1987 г.) составляет 939 кв.м. Определить площадь земельного участка, под многоквартирным жилым домом по в г. Томске с учетом фактического использования и нахождения на земельном участке вспомогательных строений, находящихся в пользовании собственников многоквартирного жилого в г. Томске, не представляется возможным, ввиду отсутствия закрепления части границ данного земельного участка на местности; 

- рыночная стоимость доли, соответствующей доле в жилом помещении - доме по в г. Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадь которого определена с учетом технической документации, в соответствии со ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»), по состоянию на дату проведения оценки, составляет 2 108 858 рублей. Определить рыночную стоимость доли, соответствующей доле в жилом помещении - в г. Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадь которого определена с учетом фактического использования и нахождения на земельном участке вспомогательных строений, в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»), по состоянию на дату проведения оценки, не представляется возможным по причине отсутствия закрепления части границ данного земельного участка на местности; 

- размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества - в г. Томске, которые понесет собственник указанного недвижимого имущества по состоянию на дату проведения оценки составляет 53 213 рублей.

В материалы дела 22.11.2018 представителем ответчика был представлен ответ из МБУ «Архитектурно-планировочное управление» с приложением расчета параметров земельного участка, подлежащего формированию для целей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: в г. Томске, из которого следует, что расчетная площадь земельного участка, подлежащего формированию для целей эксплуатации многоквартирного дома по адресу: выполненная по методу графического расчета исходя из фактического использования территории, существующего кадастрового учета составляет 584 кв.м.

В соответствии с проектным предложением МБУ «Архитектурно-планировочное управление» представлено дополнение к заключению комиссии экспертов №, согласно которого:

- рыночная стоимость доли соответствующей доле в жилом помещении - в г. Томске, в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок), площадью 584 кв.м., расположенный по адресу: , в соответствии со ст.26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»), по состоянию на дату проведения оценки, составляет 1 373 462 рублей. 

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение дополнительной судебной экспертизы соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. При этом суд соглашается с выводами эксперта только в части определения минимальной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, площади земельного участка под спорным многоквартирным жилым домом с учетом технической документации, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, рыночной стоимостью доли соответствующей доле в жилом помещении в предполагаемом праве на земельный участок (в том числе в предполагаемом праве на земельный участок), площадь которого определена в соответствии с проектным предложением МБУ «АПУ», поскольку указанный земельный участок не образован, на кадастровый учет не поставлен, границы и размер его не определены, правообладатели не зарегистрированы.

Объективность заключения в указанной части не вызывает у суда сомнений. Заключение содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника). 

В судебном заседании судебный эксперт С.С.В. пояснила, что она проводила экспертизу в части определения стоимости имущества, определила минимальную площадь земельного участка необходимую для использования. Фактическую границу не смогли определить потому, что нет границ на местности. Также нужно было определить границу по технической документации. Из технической документации в деле был только технический паспорт 1987 год, в дальнейшем был представлен проект планировки. По технической документации, по состоянию на 1987 год, площадь составила 939 кв.м., в проекте планировки - 584 кв.м., необходимая минимальная площадь - 175 кв.м. 

Принимая во внимание, что эксперты, проводившие судебные экспертизы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оснований для критической оценки заключений, составленных в ходе судебных экспертиз, суд не находит. С учетом изложенного, суд считает возможным при определении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию, руководствоваться выводами судебной экспертизы в указанной части, а также в части выводами дополнительной судебной экспертизы. 

Представитель ответчика не оспаривал в судебном заседании, что при определении площади земельного участка необходимо руководствоваться проектным предложением МБУ «АПУ» границ земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: .

Исходя из положений действующего законодательства, суд соглашается с позицией истца, требующего включить в выкупную стоимость, помимо рыночной стоимости квартиры, стоимость доли в праве аренды на земельный участок, долю в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственника.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая долю в праве аренды на земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на помещение - квартиру истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в предполагаемом праве аренды на земельный участок.

Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 7 «Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта» от 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 89-КГ15-4).

Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 года, поскольку действующим законодательством не установлено иное.

По вопросу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости, суд считает правомерной позицию истца о необходимости ее предоставления.

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12 апреля 2016 года N 10-П, статья 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", будучи дополнительной гарантией права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, имеет обеспечительно-гарантийный характер и направлена на защиту имущественных и жилищных прав таких граждан. Данные нормы не предполагают прекращение обязанности публично-правового образования - бывшего наймодателя по договору социального найма жилого помещения произвести капитальный ремонт многоквартирного дома при смене собственника приватизированного помещения.

Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ Исх. №, выданной муниципальным учреждением Бюро технической инвентаризации г. Томска, физический износ строения по адресу: по состоянию на 07.07.1987 составляет 70 % (т.1 л.д.108). 

В свидетельстве о праве на наследство по закону № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что право собственности наследодателя Б.В.В. на объект жилое помещение по адресу: 3, кадастровый (или условный) № зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Как пояснил представитель истца в судебном заседании, право собственности приобретено наследодателем в порядке приватизации. 

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истцов жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истца по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома, если он требовался на дату приватизации, сохраняется у муниципального образования до того момента, пока такой ремонт будет произведен. Изъятие же помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что на момент приобретения наследодателем Б.В.В. спорного жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, а потому в состав выкупной платы за изымаемый объект недвижимости должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. 

В силу ст.ст. 1110, 1112 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. 

Право требовать от собственника муниципального жилья производства капитального ремонта в силу приведенных норм является имущественным правом, в порядке универсального правопреемства, которое перешло к наследнику умершего собственника. 

Таким образом, исходя из действующего законодательства и представленных доказательств выкупная стоимость имущества истца должна составлять: 636 000 рублей (стоимость жилого помещения) + 1 373 462 рубля (стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок) + 1 055 000 рублей (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт) + 53 213 рублей (убытки, связанные с изъятием квартиры) = 3 117 675 рублей. 

С учетом изложенного, суд приход к выводы, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, у истца подлежит изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – по адресу: , путем выкупа за счет средств казны Муниципального образования «Город Томск» с прекращением его права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 3 117 675 рублей. 

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение у истца. 

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности истца на спорную квартиру.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялась решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истец в подтверждение уплаты государственной пошлины представил чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым при подаче иска ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей подлежат возмещению с ответчика в качестве судебных расходов, понесенных истцом на основании статьи 98 ГПК РФ. 

Истцом ФИО1 понесены расходы по оплате услуг по оценке стоимости имущества в размере 6 500 рублей, подтвержденные договором об оказании услуг по оценке № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «РусОценка», актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №, самим отчетом от ДД.ММ.ГГГГ № 

Данные расходы суд иначе как необходимыми признать не может, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права, следовательно, они должны быть взысканы с ответчика в пользу истца ФИО1 в размере 6 500 рублей.

В обоснование несения расходов на представителя истец представил договор № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцию к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой ФИО1 уплачено 20 000 рублей в качестве оплаты юридических услуг.

Из дела следует, что исковое заявление с указанием прилагаемых к нему документов подписано представителем истца ФИО2

В качестве представителя истца в судебных заседаниях принимал участие ФИО2, действующий от ФИО1 на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на три года.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о подтверждении истцом несения судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей.

Вместе с тем суд исходит из того, что определенная сторонами существующего между ними соглашения от ДД.ММ.ГГГГ – ФИО2 и ФИО1 - цена договора на оказание юридической помощи при представлении интересов в суде, определена самостоятельно и добровольно, исходя из свободы договора. Однако возмещению подлежат расходы лишь в части, с соблюдением баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, участвующих в рассмотрении гражданского дела, по которому интересы заявителя представлял его представитель.

Таким образом, с учетом длительности рассмотрения гражданского дела, количества судебных заседаний, времени, затраченного представителем, принимая во внимание то обстоятельство, что условия гражданско-правового договора, к которым относится и договор на оказание юридических услуг, а именно условия устанавливающие размер и порядок оплаты услуг представителя устанавливаются сторонами его заключившими, суд считает разумным к возмещению размер расходов по оплате услуг представителя в сумме 10 000 рублей.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 2 статьи 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

От ООО «Бюро оценки «ТОККО» поступило письменное ходатайство о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере 15 000 рублей, а также от АНО «Томский центр экспертиз» поступило письменное ходатайство о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере 12 000 рублей. 

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» подлежат взысканию расходы за проведенную судебную экспертизу с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны 15 000 рублей, в пользу АНО «Томский центр экспертиз» подлежат взысканию расходы за проведенную дополнительную судебную экспертизу с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны 12 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Возложить обязанность на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г.Томска изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: , путем выкупа с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 3 117 675 руб. 

Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: .

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., по составлению отчета в размере 6500 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб. 

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет казны муниципального образования «Город Томск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро недвижимости и оценки ТОККО» в счет оплаты судебной экспертизы 15 000 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет казны муниципального образования «Город Томск» в пользу Автономной некоммерческой организации «Томский центр экспертиз» в счет оплаты судебной экспертизы 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Н.Ю.Лобанова