Дело №2- 2187/20

(73RS0025-02-2020-000161-69) 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Старая Майна 19 мая 2020 года 

Чердаклинский районный суд Ульяновской области в составе: 

председательствующего судьи Дементьева Н.Н.,

при секретаре Лисенковой С.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключения договора купли- продажи земельного участка 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключения договора купли- продажи земельного участка. В обоснование заявленных требований указал, что 19 ноября 2017 года купил у ФИО2 10/570 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым №.... за 45000 руб. Факт купли- продажи подтверждается распиской написанной ответчиком при получении денег. Была достигнута договоренность, что указанная расписка является предварительным договором купли – продажи, а основной договор купли- продажи будет заключен между сторонами после проведения межевания истцом земельного участка. В последующем кадастровым инженером проведены кадастровые работы по формированию оспариваемого земельного участка, в результате чего образовался земельный участок с кадастровым номером №....:114, в котором 1/8 доли принадлежит ФИО3 Осенью 2019г, а в последующем в марте 2020г он обращался к ФИО2 с предложением заключить основной договор купли- продажи спорного земельного участка. Однако ответчик отказался заключать данный договор объясняя это тем, что намерена продать земельный участок другому покупателю за более высокую цену. Срок исполнения договоренности между сторонами истек, однако продавец ФИО2 не исполняет своих обязательств, в связи с чем истец просит суд обязать ФИО2 заключить с ним договор купли- продажи 1/8 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 673683 кв.м., с кадастровым номером №.... расположенного по адресу: 

<

...>, МО « Урайкинское сельское поселение». 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, при этом представляющие его интересы на основании нотариально удостоверенной доверенности ФИО4, ФИО5 заявленные требование поддержали, в обоснование привели доводы, аналогичные изложенным в иске. 

Ответчик ФИО2 с иском не согласился в обоснование возражений пояснила, что у неё в общей долевой собственности находится земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, который она с 2015 года сдает в аренду сначала СПК « 

<

...>», затем ООО «КФК 

<

...>». Будучи введенной истцом в заблуждение она действительно получила от ФИО1 по расписке 45 000 рублей за принадлежащий ей земельный участок, однако каких-либо письменных сделок не заключала. Заинтересованных лиц об этом не информировала. Однако в последующем передумала продавать принадлежащий ей земельный участок о чем сообщил ФИО1, которому попытался возвратить ранее полученную им сумму денег, но тот отказался их брать. 

Выслушав пояснения представителей, ответчика, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу пункта 5 этой же статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2010 года, предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Требования закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка кадастровых работ.

Таким образом, объектом земельных отношений может быть только значащийся на кадастровом учете земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.

Как установлено судом и следует из свидетельства о государственной регистрации права от 07.08.2014г №.... ФИО2 являлся собственником 10/570 доли земельного участка с кадастровым номером №...., площадью 4 800 000кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства.

Вместе с тем, из сведения об основных характеристиках объекта недвижимости от 20.04.2018г усматривается, что ответчик является собственником общей долевой собственности, доля в праве 1/8, земельного участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №...., площадью 673683 кв.м., с местоположением участка: 

<

...> в то время как в расписке указано, что предметом сделки являлся земельный пай с кадастровым номером №...., доля в праве 10/570. 

Таким образом, на момент составления расписки, границы общего земельного участка сельскохозяйственного назначения, в котором ответчик имеет долю, не были уточнены и закреплены на местности, то есть как объект права собственности земельный участок не имел идентификации, а кадастровые работы по межеванию были проведены лишь в 2018 году по инициативе истца. 

Из материалов дела также следует и представителями истца не оспаривалось, что договор купли-продажи спорного земельного участков в письменной форме не заключался.

Вместе с тем, представленная ФИО1 расписка не свидетельствуют о заключении такого договора, поскольку в ней не содержатся все существенные условия, не определен предмет договора. В то время как предметом предварительного договора с учетом приведенных выше норм ГК РФ является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора на условиях, определенных предварительным договором. Расписка не содержит взаимного обязательства сторон заключить до определенной даты основной договор купли-продажи на условиях предварительного. Причем сам по себе факт передачи денежных средств, в счет заключения договора купли-продажи не свидетельствует об его заключении.

Судом также принимается во внимание, что установленная в расписке, по утверждению истца имеющая силу предварительного договора, покупная цена земельной доли ответчика в сумме 45 000 рублей, определенная на момент её составления то есть 19.11.2017г., в настоящее время может отличаться от действительной стоимости указанной земельной доли, поскольку, как следует из кадастровой выписки о земельном участке от 20.04.2018г. его кадастровая стоимость составляет денежную сумму в размере 2 573 469, 06 рублей ( 321683 руб. от 1/8 доли ), а истец ФИО1 обратился с исковыми требованиями о понуждении ответчика заключить основной договор именно на условиях предварительного договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8 договора аренды от 29 декабря 2015 года заключенного ФИО2 с ООО « 

<

...>» и требованиями Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", арендатор не лишен права в преимущественном порядке выкупить земельный участок при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли- продажи 1/8 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 673683 кв.м., с кадастровым номером №...., расположенного по адресу: 

<

...>, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Чердаклинский районный суд Ульяновской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Н.Н. Дементьев