Дело № 3а-167/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Хабаровск 14 декабря 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Диановой О.С., с участием административного истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО4, ФИО5 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, возложении обязанности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО4, ФИО5 обратились в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 287 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03.05.2012г. в размере 3 024 534,63 руб., возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются долевыми собственниками данного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в размере 8 001 686,99 руб. по состоянию на 03.05.2012 года в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 24 августа 2017 года № 467.27.013(289)-2017, выполненным оценщиком ООО «Северная корона», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03 мая 2012 года определена в размере 3 024 534,63 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административных истцов ФИО4, ФИО5, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица Администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО3 заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Данные о кадастровых номерах объектов-аналогов отсутствуют, что не позволяет определить вид разрешенного использования земельных участков. Такие элементы сравнения, как транспортная доступность и инфраструктура, при проведении оценки не учитывались, корректировка в этой части оценщиком не производилась, причина отсутствия необходимости в проведении корректировки на приведенные элементы сравнения не указана. Площадь объекта-аналога № 3 превышает площадь объекта оценки более чем в три раза. Документально обоснованная информация о приведенных характеристиках объектов аналогов отсутствует. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление заявленные требования не признает по тем основаниям, что Отчет об оценке не подтвержден положительным экспертным заключением. В соответствии со статьей 227 КАС РФ суд принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти устранить в полной объеме допущенное нарушение прав и законных интересов административного истца в случае признания административного иска обоснованным. Основания для принудительного возложения на административного ответчика обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют. Указанная процедура регламентирована законодательством, которое административными ответчиками не нарушено. 

Заслушав участников процесса, допросив оценщика ФИО6, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2287 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.09.17г. принадлежит на праве общей долевой собственности: ФИО1 (доля в праве 168/200); ФИО4 (доля в праве 16/200); ФИО5 (доля в праве 16/200). 

Земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под предприятия и производства малого предпринимательства. 

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 07.12.2015г., составляет 8 001 686,99 руб., определена по состоянию на 03.05.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2). 

Являясь собственниками земельного участка, земельный налог на который в силу статьи 391 Налогового кодекса РФ исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административные истцы имеют право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. 

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административными истцами представлен Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки от 24 августа 2017 года № 467.27.013(289)-2017, составленный оценщиком ООО «Северная корона» ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.05.2012г. составляет 3 024 534,63 руб. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 03.05.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В качестве источника информации для поиска объектов аналогов оценщиком использованы данные официального сайта Росреестра (https://portal.rosreestr.ru/) раздел «Мониторинг рынка недвижимости», раздел «Просмотр сделок и объектов», журнал «Вся недвижимость Хабаровска».

Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету.

В качестве основных ценообразующих факторов оценщик выделил следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки; условия продажи нетипичные для рынка; условия рынка; вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта.

Отобрано 3 объекта-аналога соответствующие объекту оценки по ценообразующим факторам. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на уторговывание; на услуги риэлтора; на местоположение; на масштаб. Расчет и описание корректировок приведены в Отчете. 

Корректировка на вид права на земельный участок не произведена с указанием, что объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности. Корректировка на ограничения (обременение) не произведена со ссылкой на отсутствие обременений.

Корректировка на условия финансирования не произведена с указанием, что на вторичном рынке земельные участки обычно продаются на условиях оплаты единовременным платежом. 

Корректировка на условия продажи нетипичные для рынка не произведена с указанием, что информация по всем аналогом получена с открытого рынка, где не могут быть нетипичные для рынка условия сделки.

Корректировка на условия рынка не произведена с указанием, что оценщиком использована информация с рынка, соответствующая дате оценки.

Исходя из фактического использования земельного участка (для размещения функциональных помещений административного, бытового обслуживания, торгового и складского (при торговых помещения) назначения, а также законодательной разрешенности, для оцениваемого земельного участка применительно к видам разрешенного использования, определенным Правительством Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр, оценщик определил вид разрешенного использования ВРИ-5 – «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Корректировка на назначение земельного участка не произведена с указанием, что выбранные аналоги представляют собой земельные участки, предназначенные для застройки объектами торговли, общественного питания или бытового обслуживания (ВРИ-5).

Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций не произведена с указанием, что объект оценки имеет подключенные централизованные сети, аналоги имеют подключенные коммуникации или возможность подключения к коммуникациям. 

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые использованы в дальнейшем расчете. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3 024 534,63 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО6 в судебном заседании следует, что кадастровые номера используемых объектов определены там, где было возможно с учетом ретроспективной даты оценки. Различие по площади объекта оценки и аналога № 3 нивелировано примененной корректировкой на масштаб. Нормами ФСО транспортная доступность не предусмотрена в качестве обязательного элемента сравнения. Учитывая местоположение земельных участков, необходимость в применении корректировки на транспортную доступность отсутствовала. 

Положения Отчета, показания свидетеля ФИО6 опровергают доводы представителя Правительства Хабаровского края о допущенных оценщиком нарушениях.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, по имеющимся различиям применены корректировки, отказ от применения иных корректировок обоснован. 

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административными истцами рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административными истцами рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

Доводы Управления Росреестра по Хабаровскому краю о необходимости подтверждения административным истцом в суде Отчета об оценке Положительным экспертным заключением являются не обоснованными. Федеральным законом от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ из перечня документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, предусмотренного Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», исключен абзац шестой, содержащий требование о представлении положительного экспертного заключения в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Федеральным законом от 29.07.2017 № 274-ФЗ признан утратившим силу пункт 5 части 2 статьи 246 КАС РФ, предусматривающий необходимость предоставления в суд при оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 24 октября 2017 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 07 декабря 2015 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 1 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Требование о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 227 КАС РФ суд принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти устранить в полной объеме допущенное нарушение прав и законных интересов административного истца в случае признания административного иска обоснованным.

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрен порядок внесения результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственной реестр недвижимости., в соответствии с которым в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган регистрации прав.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган регистрации прав осуществляет их внесение в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Указанный порядок не нарушен, основания для возложения обязанности по принудительному исполнению данного порядка в силу статьи 227 КАС РФ отсутствуют. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1, ФИО4, ФИО5 удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 287 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 03 мая 2012 года в размере 3 024 534,63 руб. на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 24 октября 2017 года. 

В удовлетворении требования о возложении на Управление Росреестра по Хабаровскому краю обязанности по внесению сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в Государственный кадастра недвижимости отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 18 декабря 2017 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз