Дело № 2-384/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июля 2018 года г. Иваново

Октябрьский районный суд города Иваново в составе:

председательствующего судьи Егоровой А.А.,

при секретаре Колгановой Е.Н.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Олимп-Строй» о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, денежных средств в счет возмещения расходов на ремонт,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Олимп-Строй» (далее ООО «Олимп-Строй») о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и возложения обязанности произвести работы. Иск мотивирован тем, что в нарушении условий заключенного между сторонами договора соинвестирования в строительство нежилого здания № от 27.11.2013 года ответчик передал ФИО3 в собственность нежилое помещение, площадь которого составляет 135,5 кв.м, а не 137,81 кв.м, как указано в договоре, кроме этого, переданное помещение не соответствует техническому состоянию помещения, указанного в договоре, а именно, с момента сдачи в эксплуатацию до настоящего времени в помещении не установлены потолки подвесные комбинированные из ГЛК или решетчатые, с встроенными и подвесными светильниками. До настоящего времени помещение сохранено в первоначальном виде, какие-либо работы в нем не проводились, истец его не использует.

Так как объект был передан меньшей площади, чем было указано в договоре, то со стороны ответчика имеется неосновательное обогащение на сумму 287052,82 руб.

Истец направляла в адрес ответчика претензии с требованием о возврате неосновательного обогащения и уплате неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также с требованием об устранении недостатков выполненных работ по установке в помещении потолков. Ответов на претензии не последовало.

На основании изложенного, и с учетом уточнений, истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 287052,81 руб.; проценты с суммы неосновательного обогащения за период с 01.06.2016 года по 01.06.2018 года в размере 61854,35 руб.; взыскать с ответчика 295176,69 руб. в счет возмещения расходов истца по выполнению работ по установке потолков подвесных комбинированных из ГЛК или решетчатых со встроенными и подвесными светильниками в нежилом помещении общей площадью 135,5 кв.м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: 

<

адрес>, кадастровый (условный) номер объекта №; расходы по госпошлине в размере 9635 руб.

Истец ФИО3, извещенная о времени и месте рассмотрения дела в суд не явилась, уполномочила на участие в деле представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнила исковые требования в части расходов на ремонт по результатам судебной экспертизы, просила взыскать с ответчика стоимость материалов и работ по среднерыночным ценам Ивановской области с учетом привлечения подрядной организации в размере 159000 руб., остальные исковые требования оставила в прежнем размере. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.62-66), полагала возможным взыскание расходов на материалы и ремонт с учетом выполнения работ собственными силами. 

Выслушав представителей сторон, проверив, исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что 27.11.2013 года между ФИО3 и ООО «Олимп-Строй» был заключен договор № соинвестирования в строительство нежилого здания (л.д.13-17), согласно которого ответчик являлся заказчиком-застройщиком объекта инвестирования, а истец - инвестором. В соответствии с п. 1.2 указанного договора объектом инвестирования являлось нежилое помещение по плану № на 1 этаже здания общей площадью по проекту 137,81 кв.м, входящее в состав нежилого здания – Торгово-развлекательный центр с офисными помещениями «

<

данные изъяты>» (1-я очередь) по адресу: 

<

адрес>. Параметры объекта инвестиционной деятельности содержатся в техническом описании (приложения №1 к договору), в соответствии с которым нежилое помещение по окончании строительства передается истцу в собственность, в том числе, с потолками подвесными комбинированными из ГЛК или решетчатыми, с встроенными и подвесными светильниками (л.д.18). Окончательная общая площадь объекта инвестиционной деятельности определяется по техническому паспорту на Объект недвижимости.

Согласно п.2.1. договора договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 года №39ФЗ. На отношения сторон в рамках настоящего договора не распространяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ. 

В соответствии с положениями статей 1, 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и статей 1, 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В силу п. 4.1 Договора цена договора определяется как размер инвестиций (денежных средств), подлежащих уплате Инвестором, в рамках финансирования им строительства Объекта недвижимости и оплате работ (услуг) и затрат Заказчика-Застройщика, которая подлежит уплате Инвестором в порядке и сроки, указанные в п.4.2. Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика или уплатой наличными средствами в кассу Заказчика-Застройщика.

Денежные средства, полученные от инвестора, направляются также на погашение задолженности по кредитам, займам и другим долговым обязательствам Заказчика-Застройщика, связанным со строительством Объекта недвижимости, включая уплату процентов по ним. Экономия при строительстве объекта недвижимости в случае ее возникновения остается в распоряжения Заказчика-Застройщика.

В соответствии с п.4.1. Договора цена договора, подлежащая уплате Инвестором, составляет 17125 000 рублей. Цена является фиксированной и корректировке не подлежит.

Согласно п.4.3.1. Договора в случае изменения общей площади объекта инвестиционной деятельности размер вложенных инвестиций корректировке не подлежит.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что оплату по договору ФИО3 произвела в полном объеме и своевременно (л.д.21).

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем от 11.07.2011 года №54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно пункту 6 указанного Постановления Пленума, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2,3 и 5 постановления.

В силу пунктов 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года №54 согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

01.12.2015 года ООО «Олимп-Строй» в одностороннем порядке составил акт о реализации договора соинвестирования в строительство нежилого здания, в соответствии с которым площадь переданного ФИО3 в собственность объекта инвестиционной деятельности – нежилого помещения составила 135,5 кв.м (л.д.39). Данный акт истцом оспорен не был.

На основании указанного акта истцом было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 135,5 кв.м., на первом этаже по адресу: 

<

адрес> (л.д.38). 

Согласно частей 1,4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Положения Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» не устанавливают согласование цены за объект недвижимости (в том числе будущей) исключительно исходя их его площади.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Таким образом, на момент заключения договора ФИО3 знала, о том, что площадь объекта инвестиционной деятельности является проектной и может измениться по результатам завершения строительства и получения Застройщиком технического паспорта на Объект недвижимости, выразила свое согласие на определение цены договора, которая согласована не привязываясь к площади объекта, является фиксированной и в случае изменения общей площади объекта инвестиционной деятельности размер вложенных инвестиций корректировке не подлежит.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Для применения ст. 1102 ГК РФ необходимо наличие одновременно двух условий: отсутствие оснований для приобретения (сбережения) имущества, факт приобретения (сбережения) имущества.

ФИО3 не представлено доказательств отсутствия у ООО «Олимп-Строй» оснований для сбережения полученных от нее инвестиций в изначально переданном размере, в то время как исходя из условий договора у ответчика имеется право на сохранение полученных от ФИО3 инвестиций в размере, указанном в договоре. 

Доводы представителя истца о том, что изменение площади объекта истца произошло из-за оборудования дополнительного помещение, не указанного в первоначальном проекте, являются необоснованными, достоверных доказательств изменения площади помещения истца по данной причине суду не представлено. Кроме того, согласно договора площадь 137,81 кв.м являлась проектной и могла быть изменена, изменение площади на 2 кв.м является не существенным и допустимым. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ООО «Олимп-Строй» неосновательного обогащения и как следствие процентов за пользование чужими денежными средствами. 

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1.2 договора и приложения №1 к Договору – техническое описание объекта инвестиционной деятельности – объект инвестиционной деятельности должен включать: глухие стены (перегородки) – высококачественная покраска по штукатурке или ГКЛ, колонны – облицовка искусственный камень; стеклянные перегородки (витрины) – самонесущее закаленное стекло на металлическом креплении; потолки подвесные комбинированные из ГКЛ или решетчатые, с встроенными подвесными светильниками; полы – плитка из искусственного камня; водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение, вентиляция, система холодоснабжения, автоматическое пожаротушение и дымоудаление согласно проекта; конструктивные элементы здания, отделка фасада, отделка мест общего пользования объекта инвестиционной деятельности и благоустройство сослано проекта. 

Как следует из претензий, направляемых в адрес ответчика (л.д.22-37), объект инвестиционной деятельности, переданный истцу, не соответствует условиям Договора, с момента сдачи в эксплуатацию до настоящего времени в помещении не установлены потолки подвесные комбинированные из ГЛК или решетчатые, с встроенными и подвесными светильниками. Факт отсутствия потолков и светильников также подтверждается представленным в материалы дела фотографиями (л.д.50-52) и не оспаривалось стороной ответчика. 

Согласно ч.2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По ходатайству истца, на основании определения суда от 07 мая 2018 года, ООО «Асэксперт» была проведена судебная экспертиза, согласно которой общая стоимость работ и материалов по устройству потолка подвесного комбинированного из ГКЛ или решетчатого, со встроенными и подвесными светильниками в нежилом помещении № по адресу: 

<

адрес> по среднерыночным ценами Ивановской области, с учетом привлечения подрядной организации, по состоянию на дату экспертизы составляет 159000 руб., с учетом выполнения работ собственными силами составляет 87000 руб.

В силу ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Учитывая, что ФИО3 должна была получить в собственность объект, отвечающий характеристикам, указанным в приложении №1 к Договору, с установленными потолками и светильниками, данные работы ответчиком выполнены не были, при этом в цену договора были включены, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца стоимость работ и материалов по устройству потолка подвесного комбинированного из ГКЛ или решетчатого, со встроенными и подвесными светильниками по среднерыночным ценами Ивановской области, с учетом привлечения подрядной организации.

Таким образом, с ответчика ООО «Олимп-Строй» в пользу ФИО3 подлежит взысканию стоимость работ и материалов по устройству потолка в размере 159000 руб.

Также, в силу ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 4 380 руб. (л.д.9,11). 

Согласно ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 ГПК РФ.

ООО «Асэксперт» направило в суд счет на оплату экспертизы, обязанность по оплате которой была возложена судом на истца, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, доказательств оплаты услуг эксперта истцом представлено не было, исковые требования ФИО3 удовлетворены частично (507907,17 – заявленные исковые требования, 159 000 – удовлетворенные исковые требования, что составляет 31 %), в связи с чем суд приходит к выводу о необходимости взыскания расходов на оплату судебной экспертизы с ФИО3 и ООО «Олимп-Строй» пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, т.е. с ФИО3 в размере 69%, что составляет 12 420 руб., с ООО «Олимп-Строй» в размере 31 %, что составляет 5 580 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Олимп-Строй» в пользу ФИО3 стоимость работ и материалов по устройству потолка в размере 159000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4380 рублей 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Олимп-Строй» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Асэксперт» расходы по оплате услуг эксперта в размере 5580 рублей

Взыскать с ФИО3 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Асэксперт» расходы по оплате услуг эксперта в размере 12420 рублей. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Октябрьский районный суд города Иваново в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья Егорова А.А.

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2018 года