УИД 61OS0000-01-2021-000120-65

Дело № 3а-167/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 августа 2021 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при ведении протокола секретаре судебного заседания Дроздовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что кадастровая стоимость арендованного им по договору аренды № 13/411 от 26 ноября 2013 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 889 кв.м, из категории земель населенных пунктов, для размещения лестницы имени Межлумяна А.А., для размещения кафе, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года составляет 11 698 935,91 рублей, что значительно выше рыночной стоимости участка, определенной в отчете оценщика - 5 002 072 рублей. Кадастровая стоимость влияет на размер арендных платежей. Просит установить стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 889 кв.м, из категории земель населенных пунктов, для размещения лестницы имени Межлумяна А.А., для размещения кафе, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 1 января 2014 года в размере 5 002 072 рублей.

Кроме того, административный истец ходатайствует о восстановлении срока для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ростовской области, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФИО2

ФИО1 в судебное заседание не явился. Судебная повестка возвращена за истечением срока хранения.

Представителя административного истца ФИО3, действующая по доверенности, в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом. Согласно поданному ходатайству от 30 июня 2021 года, настаивала на удовлетворении заявленных требований согласно отчета об оценке № 302/03-2021 от 10 марта 2021 года, просила возложить судебные расходы на Правительство Ростовской области, либо распределить пропорционально удовлетворенным требованиям.

Представитель Правительства Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. В письменном ходатайстве от 21 июня 2021 года представитель ФИО4, действующая по доверенности, не возражала против установлении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с результатами проведенной по делу экспертизы.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. 

От Управления Росреестра по Ростовской области, Комитета по управлению имуществом г. Таганрога отзывы, ходатайства в суд не поступали.

ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. От представителя ФИО2 – ФИО5, действующей по доверенности, поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие ФИО2

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 889 кв.м, из категории земель населенных пунктов, для размещения лестницы имени Межлумяна А.А., для размещения кафе, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что подтверждается договором № 13-411 от 26 ноября 2013 года аренды земельного участка с актом приема-передачи земельного участка, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с положениями, содержащимися в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации)

Абзацем 6 пункта 6 данного Пленума от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 3.4 договора № 13-411, размер арендной платы считается измененным с момента изменения государственной кадастровой оценки земли.

Таким образом, ФИО1 вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Административный истец при подаче иска представил отчет об оценке №302/03-2021 от 10 марта 2021 года оценщика АО «Приазовский Центр Смет и Оценки», в котором сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость объекта недвижимости составила 5 002 072 руб. 

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленных доказательств, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта. 

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО

По заключению судебной экспертизы от 3 июня 2021 года № 48, выполненной экспертом ФИО ООО Оценочная компания «Золотая цифра» рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2014 года составляла 6 009 000 рубля.

Возражений, замечаний на заключение судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

При составлении заключения судебным экспертом проведен достаточно полный анализ рынка земельных участков в г. Таганроге, в частности анализ рынка земельных участков под офисно-торговую застройку имеющих характеристики аналогичные исследуемому объекту. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрала три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта (таблица 9). В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признаёт экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на торг, на условия рынка, на местоположение, на наличие коммуникаций, на площадь (таблица 10), установлен размер рыночной стоимости участка.

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, которые соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки. 

Данных о наличии в заключении нарушений лишающих его доказательственного значения, суду не представлено, ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы не поступило.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы № 48 от 3 июня 2021 года.

В соответствии с указанным, возможно установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 6 009 000 рублей. 

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке предусмотренным данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке, не установлено иное.

В данном случае отчет об оценке № 302/03-2021 не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости земельного участка, доводы Правительства Ростовской области относительно его недостоверности были проверены путем назначения судебной оценочной экспертизы. Результат проведения экспертизы свидетельствует, что отчет был поставлен под сомнение обоснованно. 

Рассматривая ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд, с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд принимает во внимание следующее.

Часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Дата внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости – 29 декабря 2014 года, ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением 8 апреля 2021 года, то есть, с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 8 апреля 2021 года.

Распределяя судебные расходы, суд руководствуется положениями главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и исходит из следующего.

Суд учитывает, что административные требования сводятся к реализации в судебном порядке права на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость земельного участка, административными ответчиками не оспаривались. 

Таким образом, решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью участка составляет 48,6 %, что само по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Основания для возмещения понесенных истцом в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела расходов, возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют. Судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, должны быть возложены в полном объёме на административного истца. 

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учётом степени сложности и объёма проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

С учётом изложенного, сумма 30 000 руб. за проведение судебной экспертизы подлежит взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

р е ш и л :

восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения лестницы имени Межлумяна А.А., для размещения кафе, находящегося в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 6 009 000 рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 апреля 2021 г. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «Золотая цифра» денежные средства в размере 30 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В.Журба