РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 26 марта 2018 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Матвеевой О.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-280/2018 по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

– нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 251,3 кв.м., минус 1 этаж комнаты: №№ 1,2, 1 этаж комнаты: №№ 4,6,9,22-25,27, 2 этаж комнаты: №7, 3 этаж комнаты: № 9, 4 этаж комнаты: №№ 9,16-19, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 2 135 380 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1651,4 кв.м., 1 этаж комнаты №№ 3,21,26, 3 этаж комнаты: №№ 1-8, 10-29, 4 этаж комнаты: №№ 1-8, 10-15, 20-25, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 18 388 554 рублей;

– нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1013,2 кв.м., 2 этаж комнаты: № 1-6, 8-20, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 11 594 654 рублей. 

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки составила:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года – 7 584 259,91 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 51 291 658,30 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 31 469 485,40 рублей. 

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объектов недвижимости, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого помещения. 

В обоснование заявления ФИО4 ссылается на Отчет об оценке от 13.12.2017 г. №№, подготовленный ИП ФИО1

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить, а также восстановить пропущенный процессуальный срок на подачу административного искового заявления об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, поскольку в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. 

Представитель административного истца – ФИО2, действующий на основании доверенности от 06.12.2017 года № №, в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности от 26.12.2017 года № №, от 27.12.2017 года № № ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена верно. В случае удовлетворения административного искового заявления просил принять во внимание результаты судебной экспертизы. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о.Тольятти, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «Агроторг-Самара» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Представитель ООО «Агроторг-Самара» в письменном отзыве просил удовлетворить требования административного истца, рассмотреть настоящее дело в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о.Тольятти представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Заинтересованное лицо ФИО5 в письменном отзыве просила удовлетворить административное исковое заявление, рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежат объекты недвижимости:

– нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 251,3 кв.м., минус 1 этаж комнаты: №№1,2, 1 этаж комнаты: №№4,6,9,22-25,27, 2 этаж комнаты: №7, 3 этаж комнаты: №9, 4 этаж комнаты: №№9,16-19, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.08.2007 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 14.12.2017 года;

– нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 1651,4 кв.м., 1 этаж комнаты №№ 3,21,26, 3 этаж комнаты: №№1-8, 10-29, 4 этаж комнаты: №№1-8, 10-15, 20-25, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2007 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 14.12.2017 года;

– нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 1013,2 кв.м., 2 этаж комнаты: №1-6, 8-20, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.05.2007 года, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 14.12.2017 года. 

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость спорных объектов капитального строительства составила:

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года – 7 584 259,91 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 51 291 658,30 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 31 469 485,40 рублей. 

ФИО4, будучи собственником спорных нежилых помещений, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г.о.Тольятти. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства. 

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

ФИО4, являясь собственником нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером №.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 13.12.2017 г. № №, подготовленный ИП ФИО9

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №, №. Итоговая величина рыночной стоимости составила: 

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года – 2 135 380 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 18 388 554 рубля;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 11 594 654 рубля. 

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из заключения эксперта ООО «Бюро оценочных технологий» от 28.02.2018 года, следует, что итоговая величина рыночной стоимости составляет: 

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года – 3 415 775 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 21 064 971 рубль;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 12 517 746 рублей. 

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Бюро оценочных технологий» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объектах оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке нежилых помещений эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов капитального строительства, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости нежилых помещений эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив нежилые помещения, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с объектами исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (стр.32-33 заключения). 

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: информационная система «Волга-Инфо» - «IReal». Описание объектов-аналогов приведено в таблице 9 на стр. 40-41 заключения.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 5 объектов капитального строительства, расположенных в Комсомольском районе г.Тольятти, сходные с объектом оценки по наиболее значимым ценообразующим характеристикам с объектами оценки. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применена корректировка на торг, на наличие отдельного входа, на этаж расположения, на площадь. 

Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость составляет

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года – 3 415 775 рублей;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 21 064 971 рубль;

- в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года – 12 517 746 рублей. 

Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости вышеназванных нежилых помещений равной их рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца не оспаривал результаты судебной экспертизы. Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению частично. 

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 19.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 251,3 кв.м., минус 1 этаж комнаты: №№1,2, 1 этаж комнаты: №№4,6,9,22-25,27, 2 этаж комнаты: №7, 3 этаж комнаты: №9, 4 этаж комнаты: №№9,16-19, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 3 415 775 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1651,4 кв.м., 1 этаж комнаты №№ 3,21,26, 3 этаж комнаты: №№1-8, 10-29, 4 этаж комнаты: №№1-8, 10-15, 20-25, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 21 064 971 рублей;

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1013,2 кв.м., 2 этаж комнаты: №1-6, 8-20, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 12 517 746 рублей. 

В остальной части заявленных требований отказать. 

Датой подачи заявления ФИО4 в суд считать 19.12.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 марта 2018 года.

Председательствующий: М.А.Панкова