Дело № 2-42/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Верхняя Тойма 10 мая 2018 года

Красноборский районный суд Архангельской области в составе 

председательствующего судьи Королевой Я.А. 

при секретаре Филипповой Е.А. 

с участием ответчика и истца по встречному исковому требованию ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве жилого дома, неустойки и судебных расходов, по встречному исковому требованию ФИО1 к акционерному обществу «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении обязательства зачетом,

УСТАНОВИЛ:

АО «АРОИЖК» в лице своего представителя по доверенности ФИО2 обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве и неустойки. Свои требования мотивировало тем, что __.__.______г. с ответчиком заключен договор № *** в соответствии с которым АО «АРОИЖК» обязалось в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику помещение – квартиру, а ответчик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. В связи с тем, что ответчиком объект долевого строительства не был принят в предусмотренный договором срок, застройщиком был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от __.__.______г., который был направлен в адрес ответчика и получен им __.__.______г.. По условиям договора в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, дольщик обязан доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п. 4.2 договора (83500 руб.). Согласно п. 2.1 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное на 12 этаже 3 секции 1 подъезда за № *** площадью 56,28 кв.м. Цена договора определена соглашением сторон и составляет сумму в размере 4699380,00 рублей (п. 4.2 Договора). По результатам обмеров жилого дома, проведенных ГУП Архангельской области «БТИ» __.__.______г., площадь квартиры, подлежащей передаче ответчику, составила 58,3 кв.м., увеличившись на 2,02 кв.м., что подтверждается техническим паспортом на дом и кадастровым паспортом помещения. В адрес ответчика было направлено требование о необходимости произвести доплату в размере 168670 рублей 00 копеек, которое последней не исполнено. В связи с изложенным, просит взыскать с ответчика 168670 рублей 00 копеек в качестве задолженности по договору долевого участия в строительстве, неустойку в размере 24705 рублей 94 копеек за период с __.__.______г. по __.__.______г., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 5068 рублей 00 копеек.

В дополнении к исковому заявлению представитель истца указал, что на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от __.__.______г. в соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесений изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) и п. 5.2.3. Договора № *** долевого участия в строительстве жилого дома от __.__.______г. в адрес ответчика было направлено сообщение о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче. __.__.______г. квартира ответчиком не была принята, о чем был составлен акт осмотра квартиры с указанием выявленных замечаний. В срок до __.__.______г. все замечания в полном объеме были устранены и в адрес ответчика была направлена телефонограмма от __.__.______г. в 10 часов 55 минут с вызовом на объект для повторной приемки квартиры на __.__.______г. в 09 часов 30 минут. По причине отъезда ответчика из города, о чем было сообщено в телефонограмме __.__.______г. в 17 часов 35 минут, приемка квартиры не состоялась. __.__.______г. в адрес ответчика было направлено письмо от __.__.______г. с вызовом на повторную приемку квартиры, письмо получено адресатом __.__.______г.. Ответчик в указанное время на приемку не явился.

Представитель отмечает, что согласно ч. 1 ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства, от принятия объекта долевого участия (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправо составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи) (ч. 6 ст. 8 Закона). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренного ч. 6 ст. 8 Закона одностороннего акта. 

По мнению представителя, в связи с тем, что ответчиком объект долевого строительства не был принят в предусмотренный договором срок, застройщиком был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от __.__.______г. и направлен в адрес ответчика и получен им __.__.______г.. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Согласно п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. В силу п.п. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Согласно п. 2.1. Договора объектом долевого строительства является жилое помещение, расположенное 

<

адрес> площадью 56,28 кв.м. Цена договора определена соглашением сторон и составляет сумму в размере 4699380,00 рублей 00 копеек, исходя из стоимости 1 кв.м. - 83 500,00 рублей (п. 4.2., Договора). Пунктом 5.1.3. Договора установлено, что дольщик обязуется в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более, чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1. Договора, доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2. Договора. Таким образом, стороны в договоре участия в долевом строительстве предусмотрели возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Включение в договор условий, предусматривающих изменение стоимости объекта долевого строительства, не противоречит закону и не нарушает права Дольщика, поскольку совершено с его согласия, его волеизъявления на принятие соответствующих условий выражено путем подписания договора. По результатам обмеров жилого дома, проведенных ГУП Архангельской области «БТИ» __.__.______г., площадь квартиры, подлежащей передаче дольщику, составила 58,3 кв.м. Таким образом, площадь жилого помещения увеличилась на 2,02 м.кв., что подтверждается соответствующим техническим паспортом на жилой 

<

адрес> по проспекту Ломоносова и кадастровым паспортом помещения. Также эта разница отражена и зафиксирована в Акте о передаче застройщиком объекта долевого строительства от __.__.______г.. Отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав дольщика, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, на непригодность квартиры для проживания. Таким образом, дольщик, получив квартиру с увеличенной площадью, приобрел по возмездному договору вещь с улучшенными показателями и обязан исполнить условия договора - доплатить за увеличенную площадь. На основании изложенного в адрес дольщика было направлено требование от __.__.______г. о внесении дополнительной платы по Договору. В соответствии с п. 5.1.2. Договора дольщик обязуется своевременно и в полном объеме произвести оплату цены объекта долевого строительства. Исходя из п. 4.7. Договора днем исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате стоимости квартиры признается день поступления денежных средств на расчетный счет застройщика. В связи с тем, что доплата по договору не произведена дольщиком до настоящего времени застройщик был вынужден обратиться в суд за зашитой своих нарушенных прав.

В судебное заседание истец, надлежащим образом извещенный о дате и месте судебного заседания не явился, своего представителя не направил, ходатайств об отложении рассмотрения дела и об уважительности причин не явки суду не представил.

В своем отзыве ответчик ФИО1 пояснила следующее. Согласно договору долевого участия в строительстве жилого дома плановый срок окончания строительства дома и ввод в эксплуатацию установлен __.__.______г.. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома выдано мэрией 

<

адрес> __.__.______г.. Задержка ввода жилого дома в эксплуатацию составила пять месяцев. Первичный осмотр квартиры был произведен __.__.______г. и выявлены замечания и недостатки. Для повторной приемки квартиры пришло уведомление на __.__.______г.. Ввиду того, что уведомление пришло слишком поздно и на тот момент отсутствовала регулярная переправа через реку Северная Двина, она не имела возможности прибыть к указанному в уведомлении сроку. Для приемки квартиры ею был направлен представитель Свидетель №1 с доверенностью, которая прибыла на объект в указанный срок и в присутствии свидетеля. Со стороны истца в течение продолжительного времени представителей не было. Но истцом был выслан односторонний акт о Передаче квартиры от __.__.______г.. 

ФИО1 отмечает, что пунктом 1.1 договора долевого участия в строительстве жилого дома № *** от __.__.______г. (далее - Договор) предусмотрено, что после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию дома, застройщик обязуется передать объект долевого строительства (далее - Помещение), указанный в п. 2 настоящего договора дольщикам. В пункте 2.1. Договора указана площадь продаваемого Ответчику Помещения, которая составляет 56,28 кв.м. В плане объекта долевого строительства (приложение № *** к Договору) указана общая площадь помещения 56,28 кв.м., и на чертеже изображены все межкомнатные перегородки в соответствии с проектной документацией. Аналогичная информация содержится на официальном сайте истца. Таким образом, проектная площадь Помещения, согласованная сторонами в Договоре, рассчитана с учетом площади, занимаемой межкомнатными перегородками, и составляет 56,28 кв.м. 16 июня 2015 году истцу по результатам проведенной инвентаризации был выдан технический паспорт на жилой дом 

<

адрес> ГУП АО «Бюро технической инвентаризации» Архангельский межрайонный филиал (далее - Бюро). Данным техническим паспортом по результатам обмера Помещения приобретаемого Ответчикам, его площадь составила 58,3 кв.м. На момент обмера Помещения истцом никаких межкомнатных перегородок установлено не было, поэтому площадь увеличилась только за счет того, что не была учтена площадь межкомнатных перегородок. 

По мнению ответчика, согласно требованиями закона в сфере строительства (ч. 3 и ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 743 ГК РФ, ч. 1 ст. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») установлена обязанность застройщика (истца) построить и передать ответчику объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Проектной документацией предусмотрено создание межкомнатных перегородок. По данной причине Бюро отразило в техническом паспорте данные перегородки пунктирной линией, как подлежащие учету при определении общей площади Помещения. В данном случае истец обязан был возвести в квартире ответчика межкомнатные перегородки согласно проектной документации, чего им сделано не было. Если бы истец добросовестно исполнил вышеуказанную обязанность, то предусмотренные проектом перегородки уменьшили бы общую площадь жилого помещения и у истца отсутствовали бы основания для требования доплаты денежной суммы, являющейся предметом иска. Поскольку строительный подряд носит комплексный характер и его выполнение предполагает совершение многих технически сложных действий, то прописать абсолютно все действия застройщика в рамках договора не представляется возможным. Договор в данном случае содержит общие положения, основы технических процессов, характеризуя предмет лишь в общих чертах и подробно раскрывая юридическую сторону вопроса (цена, сроки, ответственность и т.п.). Все тонкости, чертежи и детали содержатся именно в технической документации, позволяющей более наглядно идентифицировать предмет строительства, который стороны получат в конце производимых работ. В связи с этим непосредственно договор и техническую документацию к нему следует рассматривать как единое целое, ведь воля сторон направлена на получение единого результата.

Таким образом, ответчик считает, что, подписывая план помещения, вправе рассчитывать на получение квартиры, содержащей межкомнатные перегородки, что и было сделано. Считает, что п. 2.5.1 договора, не упоминающий о межкомнатных перегородках, и техническая документация не противоречат друг другу, а лишь второе дополняет и детализирует первое. В противном случае отсутствие в положениях договора полного перечня строительных работ создает для застройщика «лазейку» для отказа их выполнять, что является «формализмом» и существенным нарушением прав потребителей. Истцом заявлено требование о взыскании 168678 рублей на основании пункта 5.1.3 Договора, устанавливающего обязанность дольщиков, в случае увеличения площади Помещения более чем на 0,3% по сравнению с площадью указанной в п. 2.1. Договора, доплатить застройщику недостающую сумму. Но в данном случае при обмере Помещения не произошло увеличения площади, а элементарным образом не была учтена площадь межкомнатных перегородок, предусмотренных проектной документацией. В плане, который является приложением и неотъемлемой частью договора, межкомнатные перегородки нарисованы. Если истец предполагал передать квартиру ответчику без перегородок, то они должны отсутствовать и в плане, за счет чего общая площадь жилого помещения по плану увеличилась бы. Однако, истец ввел ответчика в заблуждение, указав перегородки и площадь квартиры. Исходя из этого, существенным моментом является тот факт, что подлежала передаче двухкомнатная квартира. Это подтверждается количеством комнат в плане, разрешением на ввод дома в эксплуатацию и проектной декларацией (предусматривающих количество в т.ч. двухкомнатных квартир в доме) - важнейшими строительными документами. Если осуществляется купля-продажа двухкомнатной квартиры, то эти комнаты должны быть отделены друг от друга межкомнатными перегородками. Потребитель, приобретая двухкомнатную квартиру, рассчитывает, что комнат будет две, а не одна. Ответчик является потребителям, не обладает специальными знаниями в области строительства и юриспруденции, но руководствуется всеми документами, имеющими отношение к квартире, а также результатами переговоров с продавцом. __.__.______г. данная квартира была продана ответчиком. На момент продажи ограничения (обременения) права на квартиру не зарегистрировано. Договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу __.__.______г.. На основании изложенного, можно сделать следующие выводы: в случае передачи квартиры без межкомнатных перегородок, данный факт должен быть прямо прописан в плане квартиры, а именно увеличена площадь на величину данных перегородок; определять окончательный, полный предмет договора строительного подряда следует с учетом технической документации на объект строительства, которая является определяющей в технических вопросах; стороны договорились о купле-продаже двухкомнатной квартиры, что, несомненно, предполагает наличие перегородок, разделяющих комнатные и кухонное пространство; на момент продажи квартиры ограничения права на квартиру не зарегистрировано, следовательно, истец не имел претензий к ответчику по оплате. Таким образом, у истца отсутствуют основания требовать доплаты по договору, поскольку фактическая площадь квартиры после возведения перегородок уменьшается по сравнению с площадью, указанной в договоре. Просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме предъявленных требований за увеличение площади на 168670 рублей и оплате неустойки 24705,94 рублей. Считает, что требования истцом заявлены не обосновано, стоимость площади межкомнатных перегородок включена в стоимость квартиры неправомерно и в нарушение Договора, и удовлетворение таких требований приведет к необоснованной переплате.

Определением суда от __.__.______г. к производству принято встречное исковое заявление ФИО1 к АО «АРОИЖК» о прекращении обязательства зачетом встречного однородного требования.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований на основании доводов, изложенных в отзыве. Настаивала на удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчик по встречному иску не согласился с заявленным встречным иском по следующим основаниям. Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Согласно статье 410 ГК РФ зачитываемое обязательство должно быть встречным, однородным, и его срок наступил, не указан или определен моментом востребования. Соблюдение данных требований в совокупности обязательно для зачета. Также, из вышеприведенной нормы следует, что требования, направленные к зачету, должны носить бесспорный характер. Соответственно, если одна сторона предъявляет к зачету требование, которое не носит бесспорного характера, то нарушается принцип равенства участников гражданского оборота. В свою очередь, ответчик в исковых требованиях ссылается на наличие судебного акта Октябрьского районного суда г. Архангельска от 24.03.2016 года, которым в пользу ее с АО «АРОИЖК» взысканы денежные средства в общей сумме 778732,36 рублей. Оставшуюся после частичного исполнения сумму в размере 704030,92 рублей ответчик просит зачесть в счет заявленных требований истца по настоящему делу. Между тем указанные требования сторон по своей природе не являются однородными, правовые основания их различны. Требования, заявленные истцом, не подтверждены исполнительным документом, выданным на основании соответствующего судебного акта. Также требования сторон по отношению друг к другу, основанные на судебном постановлении и на договоре, не могут быть признаны однородными. Вследствие чего зачет указанных требований по правилам ст. 410 ГК РФ в рамках рассмотрения настоящего дела невозможен. Кроме того, Определением арбитражного суда от 5 мая 2017 года по делу № А05-5297/2017 принято заявление ООО «СУ «СМК» о признании несостоятельным (банкротом) акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию». 11 июля 2017 года в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение. В силу статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия: не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов.

Как установлено судом, __.__.______г. между ОАО «АРОИЖК» и ФИО1 заключен договор № *** долевого участия в строительстве жилого дома (далее – договор ДУ), а именно многоэтажного жилого дома со встроенными - пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: 

<

адрес> Объектом долевого строительства является помещение № *** площадью 56,28 кв.м., расположенного 

<

адрес> (т. 1 л.д. 9-18, 81-86).

Пунктом 2.5.1. договора ДУ объектом долевого строительства является помещение свободной планировки с выполнением внутренних перегородок только в санузле и ванной комнате.

Согласно п. 4.2 цена договора определена соглашением сторон и составляет сумму 4699380 рублей 00 копеек, исходя из стоимости 1 кв.м. – 83500 рублей 00 копеек.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Пунктов 5.1.3 договора установлено, что в случае увеличения площади помещений «Объекта долевого строительства» более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной в пункте 2.1 договора, в срок не позднее одного месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 договора.

На основании разрешения, подписанного заместителем главы МО «Город Архангельск» по городскому хозяйству ФИО3 __.__.______г., многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию (т. Л.д. 67-72).

Актом от __.__.______г. застройщиком АО «АРОИЖК» участнику долевого строительства ФИО1 передан объект долевого строительства под № *** по договору и № *** по техническому паспорту на 12 этаже площадью по договору 56,28 кв.м. и по техническому паспорту 58,3 кв.м. (с разницей между площадями 2,02 кв.м.), расположенный по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 90).

Сведений, подтвержденных документально, об оспаривании указанного акта от __.__.______г. суду не представлено.

Из технического паспорта на жилой дом 

<

адрес> от __.__.______г., кадастрового паспорта от __.__.______г. следует, что площадь помещения 

<

адрес> составляет 58,3 кв.м. (т. 1 л.д. 21-29).

В адрес ФИО1 __.__.______г. со стороны АО «АРОИЖК» направлено уведомление о внесении дополнительной платы за увеличение площади квартиры на 2,02 кв.м. в размере 168670 рублей 00 копеек, которое получено ответчиком __.__.______г. (т. 1 л.д. 32).

На момент рассмотрения дела доплата не произведена.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Действительно, в силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как следует из договора долевого участия от __.__.______г. стороны АО «АРОИЖК» и ФИО1 предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора, жилой дом в настоящее время введен в эксплуатацию, фактическая площадь приобретенной ответчиками квартиры увеличилась на 2,02 кв.м., а доплата стоимости увеличения площади квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, предусмотрена условиями п. 5.1.3. договора.

Подписав договор от __.__.______г. № *** ответчик ФИО1 приняла на себя бремя несения прав и обязанностей участника долевого строительства, вытекающих из данного договора, в порядке и на условиях, определенных им, следовательно, согласилась со всеми его условиями, какого-либо несогласия с вышеуказанным пунктом договора при его заключении не высказывала, при этом ответчик не была лишена права отказаться от заключения договора на указанных условиях.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, разница между площадями спорного объекта по договору и техническому паспорту была указана в акте передачи квартиры от __.__.______г.. Возражений относительно увеличения площади объекта долевого строительства ответчики в указанном акте не высказали, приняли спорный объект, тем самым согласились с фактической площадью передаваемого им объекта.

Кроме того, в дальнейшем ФИО1 квартира 

<

адрес> была продана третьему лицу ФИО5 с указанной в договоре площадью 58,3 кв.м. (т. 1 л.д. 61-65).

Таким образом, исковые требования АО «АРОИЖК» подлежат удовлетворению.

Расчет приведенный в исковом заявлении ответчиком не оспаривался, произведен арифметически правильно, в связи с чем с ФИО1 подлежит взысканию задолженность по договору № *** долевого участия в строительстве жилого дома от __.__.______г. в размере 168670 рублей 00 копеек.

Доводы ответчика о том, что планом жилого помещения, который является неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве от __.__.______г., были предусмотрены межкомнатные перегородки, отмеченные на плане сплошными линиями, в связи с чем, указанная в договоре площадь жилого помещения в размере 56,28 кв.м. – это площадь квартиры по техническому паспорту от __.__.______г. (58,3 кв.м.) за минусом предполагаемых межкомнатных перегородок, что не является увеличением площади переданной им квартиры, являются необоснованными.

Учитывая, что каких-либо дополнительных условий, помимо п. 2.1, предусматривающего передачу дольщикам помещения площадью 56,28 кв.м., а также п. 2.5.1, согласно которому данное помещение будет передано без внутренних перегородок, договор долевого участия от __.__.______г. не содержит, принимая во внимание, что по завершении строительства дольщик подтвердил свое согласие с данными условиями, приняв акт передачи жилого помещения с увеличенной на 2,02 кв.м. площадью, не оспорив в дальнейшем в установленном законом порядке условия договора, то исходя из требований ст. 309 Гражданского кодекса РФ, а также условий заключенного договора, ФИО1 обязана произвести доплату за итоговую площадь переданной ему квартиры исходя из стоимости одного квадратного метра площади.

Пунктом 6.3. договора долевого участия, заключенного между сторонами, предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщики уплачивают застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ответчиком ФИО1 не исполнено требование истца АО «АРОИЖК» о доплате 168670 рублей 00 копеек за увеличение площади согласно п. 5.1.3. договора, которым предусмотрен срок для внесения доплаты – не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация».

Как следует из материалов дела, обмеры проведены __.__.______г..

Обращаясь с иском в суд, АО «АРОИЖК» просит взыскать с ответчика неустойку с __.__.______г., то есть спустя 1 месяц после извещения дольщика посредством почтового отправления о необходимости внесения доплаты, что также не противоречит условиям договора.

Согласно представленному истцом расчету неустойка за период с __.__.______г. по __.__.______г. составляет 24705 рублей 94 копейки. Расчет неустойки ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не оспаривался и признается судом арифметически правильным. Оснований для применения положений статьи 333 ГКРФ суд не усматривает.

В связи с чем требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 24705 рублей 94 копеек за период с __.__.______г. по __.__.______г. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом по встречному иску ФИО1 заявлено требование о о прекращении обязательства зачетом в связи с вынесением решения Октябрьского районного суда г. Архангельска от 24 марта 2016 года о взыскании с АО «АРОИЖК» в пользу ФИО1 неустойки за период с __.__.______г. по __.__.______г. в размере 518654 рублей 91 копейки, компенсации морального вреда в размере 500 рублей, штрафа в размере 259577 рублей 45 копеек, а всего ко взысканию 778732 рублей 36 копеек.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как усматривается из материалов дела, решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 24 марта 2016 года о взыскании с АО «АРОИЖК» в пользу ФИО1 неустойки за период с __.__.______г. по __.__.______г. в размере 518654 рублей 91 копейки, компенсации морального вреда в размере 500 рублей, штрафа в размере 259577 рублей 45 копеек, а всего ко взысканию 778732 рублей 36 копеек в связи с неисполнением АО «АРОИЖК» в установленные законом сроки обязательства по передаче квартиры, то есть за нарушение срока передачи объекта долевого строительства (т. 1 л.д. 194-196).

На основании указанного решения суда было __.__.______г. возбуждено исполнительное производство № ***-ИП, __.__.______г. окончено в связи с поступлением заявления взыскателя об окончании исполнительного производства. В ходе исполнительного производства частично взыскана сумма в размере 74701 рубля 44 копеек (т. 1 л.д. 197).

Между тем зачет, как способ прекращения обязательства, допускается в силу требований ст. 410 ГК РФ тогда, когда предъявляемое к зачету требование является встречным, однородным и имеет наступивший срок исполнения. Соблюдение данных требований в совокупности обязательно для зачета.

При этом, требования направленные к зачету должны носить бесспорный характер.

Как следует из материалов дела, АО «АРОИЖК» заявлены требования о взыскании с ФИО1 доплаты по договору долевого участия за увеличение площади переданного объекта долевого строительства в размере 168670 рублей 00 копеек, неустойки за нарушение установленного срока внесения платежа в размере 24705 рублей 94 копеек.

В свою очередь, ответчик ссылается на наличие судебного акта Октябрьского районного суда г. Архангельска от 24 марта 2016 года, которым в ее пользу с АО «АРОИЖК» взысканы денежные средства в общей сумме 778732 рублей 36 копеек. Данную сумму ФИО1 просила признать зачтенной (зачесть) в счет заявленных требований АО «АРОИЖК» по настоящему делу.

Между тем, указанные требования сторон по своей природе не являются однородными, правовые основания их различны. Требования, заявленные АО «АРОИЖК», не подтверждены предъявлением к исполнению исполнительным документом, выданном на основании соответствующего судебного акта, вследствие чего зачет указанных требований по правилам ст. 410 ГК РФ в рамках рассмотрения настоящего дела невозможен. 

При этом, суд считает необходимым отметить, что зачет требований возможен в порядке ст.ст. 64 и 88.1 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в том случае, если они будут подтверждены исполнительными документами о взыскании денежных средств, что также не исключается и на стадии рассмотрения дела о банкротстве кредитора.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Определением суда истцу АО «АРОИЖК» представлена отсрочка уплаты государственной пошлины в размере 5068 рублей 00 копеек до окончания рассмотрения дела.

Принимая во внимание, что исковые требования АО «АРОИЖК» подлежат полному удовлетворению, то суд полагает необходимым возложить бремя несения расходов по уплате государственной пошлины на ответчика в полном объеме, а именно в размере 5068 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве жилого дома, неустойки и судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору № *** долевого участия в строительстве жилого дома от __.__.______г. в размере 168670 рублей 00 копеек, неустойку в размере 24705 рублей 94 копеек, а всего ко взысканию 193375 (Сто девяносто три тысячи триста семьдесят пять) рублей 94 копейки.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования «Верхнетоемский муниципальный район» государственную пошлину в размере 5068 (Пяти тысяч шестидесяти восьми) рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к акционерному обществу «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» о прекращении обязательства зачетом отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд через Красноборский районный суд Архангельской области (

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 14 мая 2018 года.

Председательствующий Я.А. Королева

Копия верна. Судья Я.А. Королева