Дело №2-1672/2025

36RS0005-01-2025-000884-15

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 июня 2025 г. г. Воронеж

Советский районный суд города Воронежа в составе: председательствующего судьи Макаровец О.Н., при секретаре Фалеевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Воронежбытстрой» о соразмерном уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Воронежбытстрой» о соразмерном уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, указывая, что 18.05.2020г. между ООО СЗ «Воронежбытстрой» и ФИО2, был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

18.05.2020г. по акту приема-передачи была передана квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

17.09.2020г. между ФИО3 и ФИО2 была произведена государственная регистрация акта гражданского состояния № территориальным отделом ЗАГС Железнодорожного района г. Воронежа управления ЗАГС Воронежской области. В соответствии с свидетельством о заключении брака № № после заключения брака ФИО2 присвоена фамилия ФИО4.

Застройщиком вышеуказанного дома является ООО СЗ «Воронежбытстрой».

В ходе эксплуатации объекта недвижимости, в пределах установленного для него гарантийного срока были обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства, которые подтверждаются экспертным заключением по определению стоимости устранения строительных недостатков от 16.01.2025 г. № 025-25-01.

Недостатки и нарушения, выявленные в ходе исследования. 

1. Жилая комната пл. 18,5 кв.м.

При обследовании поверхностей стен было выявлено:

- отслоение и расхождение обоев 

Что не соответствует нормативным требованиям:

- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1,2)

При обследовании поверхности пола было выявлено:

- отклонение от плоскости 4 мм 

Что не соответствует нормативным требованиям:

- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1,2)

При обследовании оконного блока ПВХ установлено:

- трещины на откосе

- 2 глухие створки более 400 мм

- подоконник выходит менее 50 мм 

Что не соответствует нормативным требованиям:

- Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЭ (последняя редакция)

Статья 30. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями

5. В проектной документации зданий и сооружений должны быть предусмотрены:

2) конструкция окон, обеспечивающая их безопасную эксплуатацию, в том числе мытье и очистку наружных поверхностей;

- ГОСТ 23166-99 Блоки оконные. Общие технический условия.

При обследовании деревянного дверного блока было выявлено:

- зазоры

Что не соответствует нормативным требованиям:

- ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные.

2. Кухня пл. 9,6 кв.м.

При обследовании поверхностей стен было выявлено:

- отслоение обоев

- складки на обоях

- отклонение от плоскости до 10 мм

Что не соответствует нормативным требованиям:

- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1,2)

- ГОСТ 11024-2012 Панели стеновые наружные бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий.

При обследовании деревянного дверного блока выявлено:

- отклонение от вертикали 12 мм

Что не соответствует нормативным требованиям:

- ГОСТ 475-2016 Блоки дверные деревянные и комбинированные.

При обследовании балконного блока ПВХ установлено:

- зазор в Т-образном соединении

Что не соответствует нормативным требованиям:

- ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия.

3. Коридор пл. 4,2 кв.м.

При обследовании поверхностей стен было выявлено:

- отслоение и расхождение обоев

- складки на обоях

- отклонение от плоскости 6 мм

Что не соответствует нормативным требованиям:

- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1,2)

- ГОСТ 11024-2012 Панели стеновые наружные бетонные и железобетонные для жилых и общественных зданий.

При обследовании входного стального блока:

- изгиб полотна 3 мм.

Что не соответствует нормативным требованиям:

- ГОСТ 31173-2016 Блоки дверные стальные.

4. Санузел пл.36,6 кв.м.

При обследовании поверхностей стен было выявлено:

- отклонение от плоскости 3 мм

- пустоты под плиткой

Что не соответствует нормативным требованиям:

-СП 30.13330.2020 Внутренний водопровод и канализация зданий

- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1,2)

При обследовании поверхности пола установлено:

- пустоты под плиткой

Что не соответствует нормативным требованиям:

- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1,2)

5. Лоджия пл. 3,5 кв.м.

При обследовании потолка и стен установлено:

- разнотонность и трещины и полосы

Что не соответствует нормативным требованиям:

- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением №1,2)

При обследовании остекления балкона установлено:

- глухое остекление

- нет ограждения

- зазоры по штапикам

Что не соответствует нормативным требованиям.

- ГОСТ Р 56926-2016 Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия.

- "Федеральный закон" Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-Ф3 (последняя редакция)

Статья 30. Требования безопасности для пользователей зданиями и сооружениями

5. В проектной документации зданий и сооружений должны быть предусмотрены:

2) конструкция окон, обеспечивающая их безопасную эксплуатацию, в том числе мытье и очитку наружных поверхностей;

21.01.2025г. истец отправил претензию в адрес Застройщика ООО СЗ «Воронежбытстрой», в которой просил в добровольном несудебном порядке соразмерно уменьшить цену договора на стоимость устранения строительных недостатков, указанных в Экспертном заключении от 16.01.2025 г. №025-25-01.

Претензия была получена ответчиком 22.01.2025г. в соответствии с отчетом об отслеживании.

Поскольку в течение 10 дней с момента предъявления требование потребителя не было удовлетворено, истец вынужден обратится в суд.

Расчет неустойки, подлежащая взысканию за каждый день просрочки: 191 320, 96 р. * 0,01 = 1 913, 21 рублей.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Истец ожидал получить новую квартиру с качественной отделкой, которая соответствует заявленным характеристикам, предусмотренными заключённым договором, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В ходе эксплуатации квартиры были выявлены недостатки. Истец был вынужден тратить время и силы на урегулирование последствий возникшего ущерба (сбор документов, проведение оценки, обращение к застройщику и т.д.), что повлекло нравственные страдания и личные переживания, отражающиеся на здоровье, благополучии и эмоциональном состоянии.

Компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательства ответчика, ФИО1 оценивает в 30 000 рублей.

Учитывая вышеизложенное, истец просит суд взыскать с ООО «СЗ «Воронежбытстрой» в ее, ФИО1 пользу в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости от 18.05.2020 г. № денежные средства в размере 191 320, 96 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований, неустойку за отказ в удовлетворении требований истца в добровольном порядке с 01.02.2025 г. в размере 1 913, 21 руб. за каждый день просрочки и продолжи ее начисление до момента исполнения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 30 000 рублей (л.д.5-8).

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом (л.д.231), представила суду уточненное исковое заявление, в котором просит суд взыскать с ООО «СЗ «Воронежбытстрой» в ее, ФИО1 пользу в качестве соразмерного уменьшения цены договора купли-продажи объекта недвижимости от 18.05.2020 г. № денежные средства в размере 289 755,59 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований, неустойку за отказ в удовлетворении требований истца в добровольном порядке с 03.02.2025 г. по 24.06.2025г. в размере 500 000 рублей, продолжив начисление неустойки из расчета 1% в день на сумму цены объекта недвижимости в размере 1 474 093 рублей, начиная со следующего дня после вынесения решения и до даты фактического исполнения обязательства (л.д.232-233).

Кроме того, истцом представлено заявлено о взыскании судебных расходов, в котором просит суд взыскать ООО «СЗ «Воронежбытстрой» в ее, ФИО1 пользу судебные расходы в размере 72 000 рублей, из которых: 40 000 рублей - подготовка экспертного заключения стоимости устранения строительных недостатков от 16.01.2025г. №; 4 500 рублей – подготовка искового заявления; 9 000 рублей – представление интересов ФИО1 в судебном заседании 19.03.2025г.; 4 500 рублей – подготовка уточненного искового заявления; 5 000 рублей – подготовка заявления о взыскании судебных расходов; 9 000 рублей – представление интересов ФИО1 в судебном заседании 24.06.2025г. (л.д.234-237).

В судебном заседании до перерыва представитель истца по доверенности ФИО5 уточненные исковые требования и заявление о взыскании судебных расходов поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО СЗ «Воронежбытстрой» ФИО6 не признал исковые требования. В случае удовлетворения исковых требований, просил суд на основании ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки и штрафа, а также снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов до разумных пределов.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, 18.05.2020г. между ООО СЗ «Воронежбытстрой» и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи №, согласно которому объектом покупки является 

<

адрес> площадью 35,9 кв.м., расположенная в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 1 474 093 руб. (л.д.13-16).

ФИО2 сменила фамилию с «Непушкиной» на «Плешкову», в связи с вступлением в брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака № от 17.09.2022г. (л.д.43).

Застройщиком многоквартирного дома № по адресу: 

<

адрес>, являлся ответчик ООО СЗ «Воронежбытстрой», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 119-122).

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на названную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке за истцом. Кадастровый номер № (л.д.17-18).

В ходе эксплуатации объекта недвижимости истцом были выявлены недостатки.

Согласно заключению эксперта № 025-25-01 от 16.01.2025г., составленному экспертом ФИО7, стоимость работ и материалов по устранению недостатков в выполненных застройщиком строительных и отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, определена в размере 191 320 рублей (л.д.19-42).

За составление названного заключения эксперта истцом оплачено 40 000 руб., что подтверждается договором №02/2025/01 на оказание юридических услуг от 13.01.2025г., кассовым чеком от 23.06.2025г. (л.д.233а, 238-240).

21.01.2025г. истец направила в ООО СЗ «Воронежбытстрой» претензию с требованием выплатить стоимость устранения недостатков квартиры (л.д.44-47).

Требования, изложенные в претензии удовлетворены не были, в связи с чем, истец обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2). Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке (п. 4).

Из преамбулы Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что недостаток товара (работы, услуги) - это несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу п. 3 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель вправе предъявить требования, указанные в абзаце пятом пункта 1 настоящей статьи (т.е. потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом), изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству стороны ответчика определением суда от 19.03.2025г. по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» (л.д. 144-148).

Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 

1. Проводились ли в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> строительно-отделочные работы после её передачи продавцом покупателю, и, если проводились, то не учитывать при проведении экспертизы недостатки и дефекты в отношении строительно-отделочных работ, проведенных собственником самостоятельно либо с привлечением третьих лиц (помимо застройщика).

2. Имеются ли в выполненных строительно-отделочных работах в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, недостатки и нарушения действующих строительных норм и правил, проектной документации, а также обычно предъявляемых требований к качеству строительно-отделочных работ? 

3. Каковы причины возникновения выявленных недостатков? Какие из выявленных недостатков могут носить эксплуатационный характер?

4. Указать, какие из выявленных недостатков являются явными, а какие скрытыми?

5. Какова стоимость устранения выявленных недостатков (без учета эксплуатационных), на дату производства экспертизы, с применением коэффициента 1,5 к оплате труда рабочих и без его применения (с экспертным обоснованием применения/неприменения данного коэффициента в рассматриваемом случае)?

6. Исходя из заявленных требований о соразмерном уменьшении цены договора, определить насколько соразмерно уменьшиться цена квартиры в связи с выявленными недостатками (на дату производства экспертизы)?

7. Определить исходя из требований Приказа Минстроя России № 91пр от 19.02.2025 «Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки» наличие возможных строительных недостатков, и определить их стоимость, исходя из содержания приказа.

Согласно экспертному заключению № 311/25 от 29.05.2025г. (л.д.150-227), эксперт ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» ФИО14 пришел к следующим выводам:

По первому вопросу:

Исходя из видов применённых подрядчиком материалов в ходе строительных и отделочных работ следует, что в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, после передачи объекта недвижимости покупателю по передаточному акту, ремонтные и отделочные работы не проводились.

По второму вопросу:

Недостатки в строительно-отделочных работах в 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, связанные с несоответствием строительных норм и правил, обычно предъявляемых требований к качеству строительных отделочных работ, в том числе действующих на момент строительства, имеются:

I. Жилая комната площадью 18,5 м2

Выявлены места с расхождением обоев, доклейкой, неровностями подрезки. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] п.7.6.15.

Выявлен просвет между 2-х метровой контрольной рейкой и полом 4 мм. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т.8.15.

На оконных откосах выявлено отслоение краски, трещины. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т.7.7.

Оконный блок имеет 2 глухие створки из трёх. Нарушение требований ГОСТ 23166-99 [27] п.5.1.6. Оконный блок выполнен не в соответствии с проектом 2276-1-3/1-АС2 листы 4, 1.

II. Кухня площадью 9,6 м2

Выявлено отклонение от прямолинейности поверхности стены наружной панелей длинной 3,4 на 13 мм. Нарушение требований ГОСТ 11024-2012 [30] табл.4, ГОСТ 12504-2015 [28] п.6.6.3.

Выявлены места с расхождением швов обоев, складками. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] п.7.6.15.

Выявлено отклонение межкомнатного дверного блока от вертикальной плоскости на 16 мм. Нарушение требований п.7.7 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 [25], допуск 3 мм. Требуется демонтаж дверного блока 1 шт площадью 1,6 м2, установка дверного блока с сохранением материала. Однако следует отметить, что ООО "СЗ Воронежбытстрой" не входит в Национальный Реестр Специалистов (НОСТРОЙ) в строительстве и на него не распространяются требования СТО НОСТРОЙ. Дверь имеет хороший притвор, эксплуатационные свойства двери не нарушены. Отклонения дверного блока не учитывались в данном исследовании.

4. Выявлен зазор в Т-образном соединения ПВХ профилей в дверном балконном блоке. Нарушение требований ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» [21].

III. Коридор площадью 4,2 м2

Выявлены места с отслоением обоев, складками, вздутиями. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] п.7.6.15.

Выявлены неровности поверхности плавного очертания 8 мм на площади 2,4 м2. Нарушение требований ГОСТ 12504-2015 [28] п.6.6.3.

Входная металлическая дверь имеет изгиб полотна 3 мм, установлена с отклонением от вертикали на 6 мм. Нарушение требований ГОСТ 31173-2016 Г. 6.

IV. Ванная площадью 3,6 м2

1. Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 3 мм. на площади 6,21 м2. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 7.6.

При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием выявлено изменение характера звучания на плитке площадью 0,16 м2. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т. 8.15.

V. Лоджия площадью 3,5 м2

Светопрозрачное ограждение лоджии имеет две глухие створки, которые не имеют свободного доступа для их обслуживания. Нарушение требований ГОСТ 23166-99 [27] п.5.1.6.

Дополнительное защитное ограждение панорамного остекления лоджии не установлено. Нарушение требований ГОСТ Р56926-2016 [20] п.5.3.2.5.

Выявлено отслоение окрашенного слоя, разноотеночность, трещины на стенах и потолке лоджии. Нарушение п.7.5 СП 71.13330.2017.

По третьему вопросу:

Причинами возникновения указанных выше недостатков в данной квартире являются некачественно выполненные строительно-отделочные работы в связи с отступлением от технологических процессов производства работ и требований нормативных документов. Дефектов, которые носят эксплуатационный характер осмотром не выявлено.

По четвертому вопросу:

Все выявленные дефекты, отражённые в исследовательской части, являются явными дефектами, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Дефекты визуально видимы и подвержены контролю и измерениям их параметров. Выявленные дефекты в квартире № многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, являются устранимыми.

По пятому вопросу:

Общая стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире № расположенной по адресу: 

<

адрес>, которые нарушают требования нормативных документов, обычно применяемых в строительстве, отражена в локальном сметном расчёте №1 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на май 2025 г. 226839,02 руб., включая НДС 20% 37806,50 руб. (без учёта применения коэффициента 1,5).

Общая стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которые нарушают требования нормативных документов, обычно применяемых в строительстве, отражена в локальном сметном расчёте №2 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на май 2025 г. 289755,59 руб., включая НДС 20% 48292,60 руб. (с учётом применения коэффициента 1,5).

Применение коэффициента 1,5 относится к работам по реконструкции и капитальному ремонту зданий. Исходя из определения Градостроительного Кодекса в статье 1 п.14 и 14.2 выполняемые работы по устранению недостатков в квартире № не относятся ни к реконструкции, ни к капитальному ремонту, а также не связаны с естественным износом квартиры. Применение коэффициента 1,5 необоснованно в данном случае (см. исследовательскую часть).

Также следует отметить, что в досудебной экспертизе стоимость устранения недостатков была рассчитана без учета применения коэффициента 1,5.

Стоимость работ и материалов в данном исследовании с учетом коэффициента 1,5 дана справочно, исходя из поставленного судом вопроса.

По шестому вопросу:

Покупная цена квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>, в связи с выявленными недостатками и дефектами, которые нарушают требования нормативных документов, обычно применяемых в строительстве, уменьшилась на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на май 2025 г. на 226839,02 руб., включая НДС 20% 37806,50 руб. (без учёта применения коэффициента 1,5).

С учётом применения коэффициента 1,5 покупная цена квартиры № расположенной по адресу: 

<

адрес>, в связи с выявленными недостатками и дефектами, которые нарушают требования нормативных документов, обычно применяемых в строительстве, уменьшилась на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на май 2025 г. на 289755,59 руб., включая НДС 20% 48292,60 руб.

По седьмому вопросу:

В строительно-отделочных работах в квартире № имеются недостаки и дефекты с учётом требований Приказа Минстроя России 91пр от 19.02.2025 "Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки":

I. Жилая комната площадью 18,5 м2

Выявлены места с расхождением обоев, доклейкой, неровностями подрезки. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] п.7.6.15.

Выявлен просвет между 2-х метровой контрольной рейкой и полом 4 мм. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано для покрытий из ламината. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т.8.15.

3. На оконных откосах выявлено отслоение краски, трещины. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т.7.7. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано

4. Оконный блок имеет 2 глухие створки из трёх. Нарушение требований ГОСТ 23166-99 [27] п.5.1.6. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано.

II. Кухня площадью 9,6 м2

Выявлено отклонение от прямолинейности поверхности стены наружной панелей длинной 3,4 на 13 мм. Отклонения от прямолинейности регламентируются Нормами Приказа Минстроя России №91 для оштукатуренных поверхностей. Нарушение требований ГОСТ 11024-2012 [30] табл.4, ГОСТ 12504-2015 [28] п.6.6.3.

Выявлены места с расхождением швов обоев, складками. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] п.7.6.15. Данные дефекты устраняются при работах по пункту 1.

Выявлено отклонение межкомнатного дверного блока от вертикальной плоскости на 16 мм. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано. Нарушение требований п.7.7 СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 [25], допуск 3 мм. Требуется демонтаж дверного блока 1 шт площадью 1,6 м2, установка дверного блока с сохранением материала. Однако следует отметить, что ООО "СЗ "Воронежбытстрой" не входит в Национальный Реестр Специалистов (НОСТРОЙ) в строительстве и на него не распространяются требования СТО НОСТРОЙ. Дверь имеет хороший притвор, эксплуатационные свойства двери не нарушены. Отклонения дверного блока не учитывались в данном исследовании.

Выявлен зазор в Т-образном соединения ПВХ профилей в дверном балконном блоке. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано. Нарушение требований ГОСТ Р 56926-2016 «Конструкции оконные и балконные различного функционального назначения для жилых зданий. Общие технические условия» [21].

III. Коридор площадью 4,2 м2

Выявлены места с отслоением обоев, складками, вздутиями. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] п.7.6.15. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано.

Выявлены неровности поверхности плавного очертания 8 мм на площади 2,4 м2. Отклонения от прямолинейности регламентируются Нормами Приказа Минстроя России №91 для оштукатуренных поверхностей. Нарушение требований ГОСТ 12504-2015 [28] п.6.6.3.

Входная металлическая дверь имеет изгиб полотна 3 мм, установлена с отклонением от вертикали на 6 мм. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано.

IV. Ванная площадью 3,6 м2

Выявлен просвет между 2-х метровой рейкой и облицовкой стены 3 мм. на площади 6,21 м2.Соответствует требованиям Приказа Минстроя России № 91 п.5

При проверке сцепления монолитных покрытий и покрытий из жестких плиточных материалов с нижележащими элементами пола простукиванием выявлено изменение характера звучания на плитке площадью 0,16 м2. Нормами Приказа Минстроя России № 91 не регламентировано. Нарушение требований СП 71.13330.2017 [13] т.8.15.

V. Лоджия площадью 3,5 м21. 

1. Светопрозрачное ограждение лоджии имеет две глухие створки, которые не имеют свободного доступа для их обслуживания. Нарушение требований ГОСТ 23166-99 [27] п.5.1.6. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано.

2. Дополнительное защитное ограждение панорамного остекления лоджии не установлено. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано. Нарушение требований ГОСТ Р56926-2016 [20] п.5.3.2.5.

3. Выявлено отслоение окрашенного слоя, разноотеночность, трещины на стенах и потолке лоджии. Нормами Приказа Минстроя России №91 не регламентировано. Нарушение п.7.5 СП 71.13330.2017. Необходима окраска с расчисткой от старой краски 10% стен 9,5 м2, потолка 3,5 м2.

Общая стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которые нарушают требования нормативных документов, с учётом требований Приказа Минстроя России 91пр от 19.02.2025 "Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки", отражена в локальном сметном расчёте №3 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на май 2025 г. 199965,10 руб., включая НДС 20% 33327,52 руб. (без учёта применения коэффициента 1,5).

Общая стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков и дефектов в квартире №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которые нарушают требования нормативных документов, с учётом требований Приказа Минстроя России 91пр от 19.02.2025 "Об утверждении минимальных требований к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки", отражена в локальном сметном расчёте №4 и составляет на момент производства экспертизы, а именно по состоянию на май 2025 г. 253749,40 руб., включая НДС 20% 42291,57 руб. (с учётом применения коэффициента 1,5).

Экспертное заключение № 311/25 от 29.05.2025г., выполненное экспертом ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» ФИО14 отвечает требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", соответствует ст. 86 ГПК РФ. Заключения содержат описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Сделанные в ходе осмотра фотоматериалы, иллюстрирующие экспертное заключение, служат его составной частью. Локальные сметные расчеты приложены. Оснований сомневаться в правильности экспертного заключения и дополнительного экспертного заключения у суда не имеется, эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, он обладает достаточным стажем работы, специальными познаниями и соответствующей квалификацией.

При таких обстоятельствах, Экспертное заключение 311/25 от 29.05.2025г., выполненное экспертом ООО ЭУ «Воронежский центр экспертизы» ФИО8 принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Согласно вышеназванному заключению, стоимость устранения строительных недостатков квартиры №, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> составляет 289 755,59 руб. (с применением коэффициента 1,5).

С учетом изложенного, исходя из установленных недостатков, стоимость устранения которых рассчитана экспертом, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в счет соразмерного уменьшения цены договора денежная сумма в размере 289 755 рублей 59 копеек.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для применения повышающего коэффициента 1,5 при расчете сметной стоимости устранения недостатков, суд находит несостоятельными.

Коэффициент 1,5 (производство работ осуществляется в жилых помещениях без расселения) применяется к затратам труда рабочих и машинистов, затратам на эксплуатацию машин и механизмов, предусмотренный пунктом 8 Таблицы 5 Приложения №10 Приказа Минстроя России от 4 августа 2020 года № 421/пр «Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации».

Указанный коэффициент применяется тогда, когда имеет место пересечение людских потоков - рабочих с жильцами домов либо с сотрудниками учреждений и организаций в коридорах, на лестничных клетках и т.д.

Если часть существующего строения, этаж, либо часть этажа отсечена от остального здания и рабочие, выполняющие ремонтно-строительные работы, не пересекаются в местах общего пользования (коридорах, лестничных площадках и т.д.) с жильцами домов либо сотрудниками организаций или учреждений, где производятся ремонтно-строительные работы, т.е. в ту часть здания, где производятся ремонтно-строительные работы, ведет автономный вход, которым другие не пользуются, применять упомянутый коэффициент не следует.

При этом высвобождение отдельных помещений для производства ремонтно-строительных работ не следует считать расселением. Данный вывод подтверждается многочисленными письмами Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, среди которых: письмо от 02.06.2005 №6-443; письмо от 20.04.2005 №6-308; письмо от 15.03.2005 №6-182; письмо от 02.03.2005 №6-128.

Согласно п.4.4 ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного значения» (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312) при производстве текущего ремонта здания подрядным способом следует применять принципы ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные для капитального ремонта. 

Согласно п.1 Приказа Минстроя России от 26.04.2021 №258пр «О внесении изменений в Методику определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) нардов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденную приказом Минстроя России от 04.08.2020г.№421/пр» по решению застройщика или технического заказчика (далее-заказчик) отдельные положения Методики могут применяться при определении сметной стоимости текущего ремонта объектов капитального строительства, ремонта автомобильных дорог, а также при определении сметной стоимости строительства некапитальных строений и сооружений, неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другое). 

Нормативы «Методики по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 21 декабря 2020 года № 812/пр. и Методики по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее - Методика), предназначены для определения методов разработки и применения нормативов сметной прибыли, используемых при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, с применением ресурсно-индексного и ресурсного методов.

Ресурсно-индексный метод или РИМ - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на стройресурсы.

Соответственно в данном случае Базисно - индексный метод расчета и Ресурсно-индексный метод - это разные методы расчета стоимости строительной продукции. 

Переход расчетов на ресурсно-индексный метод или РИМ в Воронежской области осуществлен в соответствии с письмом Минстроя России от 11.06.2024 №32641ИФ/09 «О расчете индексов изменения сметной стоимости строительства по группам однородных строительных ресурсов на 2 квартал 2024 года, предназначенных для определения сметной стоимости строительства ресурсно-индексным методом», в соответствии с которым осуществляется расчет индексов на строительные ресурсы. 

При таких обстоятельствах, данные правоотношения подлежат оценке с учетом применения коэффициента 1,5, при расчете сметной стоимости устранения строительных недостатков объекта недвижимости (квартиры).

Доводы представителя ответчика о том, что истцом пропущен гарантийный срок, составляющий 1 год, с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, суд также находит несостоятельными, по следующим основаниям.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (п. 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года (п. 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7).

По смыслу названной правовой нормы, в пределах гарантийного срока устанавливается ответственность именно застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленных в пределах гарантийного срока.

Застройщик, имеющий определенные гарантийные обязательства, несет перед собственниками жилых помещений ответственность за ненадлежащее качество строительства жилого дома и установленного им оборудования в порядке Закона № 214-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей.

Из материалов дела усматривается, что ответчик, являясь не только продавцом, но и застройщиком спорного объекта недвижимости, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение 5 летнего срока.

Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобретает (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Сам по себе факт отчуждения жилого помещения самим застройщиком, а не иными лицами, после ввода дома в эксплуатацию не сокращает срок ответственности застройщика за качество жилых помещений. В противном случае приобретатели одних и тех же объектов недвижимости от застройщика по договору участия в долевом строительстве, либо по договорам купли-продажи после завершения строительства будут поставлены в неравное положение относительно сроков гарантии на жилые помещения.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.08.2024 № 88-19171/2024.

Разрешая требования истца о взыскании в его пользу с ответчика неустойки за период с 03.02.2025г. по 24.06.2025г. в размере 2 030 179,68 рублей, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. 

За нарушение указанного срока продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ч. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей").

Претензия истцом в адрес ответчика была направлена 21.01.2025г., получена ответчиком 22.01.2025 г. (л.д.47)

Истцом произведен расчет неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта договора купли-продажи (от цены товара) за период с 03.02.2025г. по 24.06.2025г. (142 дня): 1 429 704 093 руб. х 1% * 142 дн. = 2 030 179,68 руб.

Поскольку ответчик в установленный законом срок не удовлетворил требование потребителей о возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания неустойки в размере 1% за каждый день просрочки, как предусмотрено ст. 23 указанного выше Закона РФ «О защите прав потребителей» (к примеру определение Верховного суда РФ от 30.07.2024 № 46-КГ24-11-К6; определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27.09.2023 № 88-27110/2023, и др.).

Вместе с тем, согласно разъяснениям, данным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Суд принимает во внимание расчет истца, поскольку он арифметически верен и не противоречит материалам дела.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки по ст. 333 Гражданского кодекса РФ по основаниям её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 71). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73). Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п. 74). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (п. 75). Правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом (п. 78). 

В Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-О указано на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный для другой стороны, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, и не может являться способом обогащения одной из сторон. 

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается выплата кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Степень соразмерности заявленной истцами неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам статьи 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, в том числе вид и объем выявленных недостатков, не препятствующих эксплуатации квартиры; период просрочки, вызванный в том числе длительностью судебного разбирательства в связи с проведением судебно-технической экспертизы; соотношение размера неустойки размеру основного обязательства, свидетельствующее о том, что возможный размер убытков истца, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства ответчиком, значительно ниже начисленной неустойки; исходя из общих принципов разумности и справедливости и компенсационного характера неустойки, суд приходит к выводу о снижении размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ до 170 000 рублей.

Данная сумма является соразмерной нарушенным обязательствам, при этом с учетом всех обстоятельств дела сохраняется баланс интересов сторон.

По мнению суда, взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, что придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер. К тому же истцами заявлено о продолжении начисления неустойки по день фактического исполнения решения суда.

В п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Следовательно, в пользу истца следует взыскивать неустойку, начиная с 25.06.2025 года по день фактического исполнения (выплаты суммы стоимости устранения недостатков) в размере 1% в день от суммы цены договора 1 474 093 рублей.

В силу п.6 ст. Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Согласно п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 N 33 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации потребителю в случае установления самого факта нарушения его прав (статья 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"). Суд, установив факт нарушения прав потребителя, взыскивает компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя наряду с применением иных мер ответственности за нарушение прав потребителя, установленных законом или договором.

С учетом изложенного, руководствуясь вышеприведенными положениями закона и разъяснениями Верховного Суда РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о безусловном праве истца требовать от ответчика возмещения причиненного им морального вреда. В ходе рассмотрения дела подтвержден факт нарушения ответчиком прав истца как потребителей, в частности, по договору купли-продажи ответчиком истцам продана квартира с недостатками, и при этом в добровольном порядке требования потребителей не были удовлетворены; кроме того, нарушено и право истца на благоприятные и безопасные условия проживания. Такие нарушения, безусловно, причинили истцу нравственные страдания и переживания. Исходя из принципа разумности и справедливости, суд находит соответствующим обстоятельствам дела, соразмерным объему нарушенных прав истца и характеру причиненных им нравственных страданий взыскание компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Штраф является одним из видов неустойки (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ) и суд вправе уменьшить размер штрафа, если он явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Размер присужденной судом компенсации морального вреда учитывается при определении размера штрафа. 

Расчет штрафа: (289 755, 59 руб. + 170000 + 5 000) * 50% = 232 377, 80 руб.

Ответчиком заявлено о снижении размера штрафа по ст. 333 Гражданского кодекса РФ по основаниям её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Проанализировав все обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что штраф в размере 232 377,80 руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств. Принимая во внимание, что штраф как мера ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей») имеет компенсационную природу, направлен на восстановление нарушенных прав потребителя, и не должен служить средством его обогащения, суд полагает возможным в рассматриваемом случае снизить размер штрафа до 80 000 рублей.

По мнению суда, данная сумма штрафа соответствует мере ответственности ответчика за нарушение обязательств и способствует соблюдению баланса интересов сторон.

Кроме того, истец ФИО1 просит суд взыскать с ответчика в ее пользу расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 32 000 рублей, из которых: 4 500 рублей – подготовка искового заявления; 9 000 рублей – представление интересов ФИО1 в судебном заседании 19.03.2025г.; 4 500 рублей – подготовка уточненного искового заявления; 5 000 рублей – подготовка заявления о взыскании судебных расходов; 9 000 рублей – представление интересов ФИО1 в судебном заседании 24.06.2025г.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в числе других, относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам; расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы (ст.94 ГПК РФ)

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

При этом, исходя из требований добросовестности (ч. 1 ст. 35 ГПК РФ) расходы на оплату досудебного исследования взыскиваются в разумных пределах, под которыми следует понимать расходы, обычно взимаемые за аналогичные услуги.

За составление данного заключения эксперта истцом оплачено 40 000 руб., что подтверждается договором № на оказание юридических услуг от 13.01.2025г., кассовым чеком от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.233а, 238-240).

По мнению суда, стоимость досудебного исследования обычно ниже, чем стоимость судебной экспертизы, что обусловлено повышенными требованиями к порядку проведения экспертизы, составлению и содержанию заключения (ст. 84-86 ГПК РФ) и ответственностью эксперта (ст. 307 УК РФ).

В связи с чем расходы истца на досудебное исследование суд находит неоправданно завышенными, а потому, исходя из сложившихся в Воронежской области средних цен на подобного рода услуги, определяет разумные пределы расходов по оплате досудебной экспертизы в 30 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

Как усматривается из материалов дела, между ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО9 (исполнитель) был заключен договор № 05/2025/01 на оказание юридических услуг от 13.01.2025г., согласно которому «Исполнитель» обязуется оказать «Заказчику» юридические и экспертные услуги по спору с Застройщиком, связанному с возмещением расходов, необходимых для устранения строительных недостатков, соразмерным уменьшением покупной цены, взысканием суммы штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, возникших вследствие нарушения Застройщиком прав «Заказчика» по приобретенному(ым) объекту(ам) недвижимости, расположенному(ым) по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п.4.1 договора, стоимость оказываемых услуг составляет: 40000,00 рублей за подготовку экспертного заключения, 9000,00 рублей за составление искового заявления, 9000,00 рублей за участие представителя в одном судебном заседании суда первой инстанции, 12000,00 рублей за составление апелляционной жалобы либо возражений на апелляционную жалобу, 12000,00 рублей участие представителя в суде апелляционной инстанции, 5000,00 рублей за подготовку письменных документов по делу: возражений, ходатайств, объяснений, в том числе о назначении судебной экспертизы, о взыскании судебных расходов и др.

Установлено, что в предварительном судебном заседании 19.03.2025г., 24.06.2025г. интересы истца представляла представитель по доверенности ФИО5

Кассовым чеком ДД.ММ.ГГГГ., подтверждается оплата по договору № 05/2025/01 на оказание юридических услуг от 13.01.2025г. (л.д.233а).

Материалами дела подтверждается оказание истцу следующих юридических услуг: составление искового заявления и уточненного искового заявления, представительство в предварительном судебном заседании 19.03.2025г., представительство в судебном заседании 24.06.2025г., составление заявления о взыскании судебных расходов.

В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. 

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 указано, что разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Тем самым, критерий разумности, используемый при определении суммы возмещаемых расходов на оплату услуг представителя, является оценочным. При этом оценке подлежит не цена услуги, формируемая исполнителем, а именно стоимость услуг по представлению интересов заказчика в конкретном деле, их целесообразность и эффективность. Разумность пределов расходов подразумевает, что этот объем услуг с учетом сложности дела должен отвечать требованиям необходимости и достаточности.

Постановление совета адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» носит рекомендательный характер для самих адвокатов, но не для суда, который должен руководствоваться положениями ст. 100 ГПК РФ с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1.

Представитель ответчика в судебном заседании просил суд снизить размер судебных расходов до разумных пределов.

Рассматривая вопрос о размере судебных расходов, подлежащих взысканию с ООО «СЗ «ВОРОНЕЖБЫТСТРОЙ» в пользу ФИО1, суд исходит из конкретных обстоятельств дела, его сложности, продолжительности и количества судебных заседаний, объема оказанных представителем услуг, принимая во внимание Постановление совета адвокатской палаты Воронежской области «О минимальных ставках вознаграждения за оказываемую юридическую помощь» от 12.12.2019г., поскольку представители истцов участвовали в судебном заседании по ордеру и имеют статус адвоката, суд считает возможным снизить размер взыскиваемых судебных расходов, понесенных ФИО1 на оплату услуг представителя с 32 000 руб. до 22 000 руб., а именно: 

за составление искового заявления уточненного искового заявления взыскать 4 500 рублей, поскольку данная категория спора носит массовый распространенный характер, представителю не понадобилось много времени для составления данного искового заявления, уточненное исковое заявление составлено кратко и дублирует первоначальное исковое заявление.

за участие представителя в предварительном судебном заседании 19.03.2025г. снизить с 9 000 руб. до 6000 руб., поскольку на стадии ходатайств разрешалось ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, заседание было непродолжительным.

за участие представителя в судебном заседании 24.06.2025г. снизить с 9 000 руб. до 7 000 руб., поскольку представителем даны краткие пояснения по существу спора, судебное заседание было непродолжительным.

за составление заявления о взыскании судебных расходов взыскать 3 500 рублей.

Суд приходит к выводу, что сумма судебных расходов по оплате услуг представителя (адвоката), подлежащих взысканию в размере 22 000 руб. будет отвечать требованиям разумности и справедливости. Определенная таким образом сумма расходов по оплате услуг представителя соответствует правилам гражданского процессуального законодательства, позволяет соблюсти необходимый баланс между сторонами, учитывает соотношение расходов с объемом получивших защиту права истцов

В связи с чем, с ООО «СЗ «ВОРОНЕЖБЫТСТРОЙ» в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 22 000 рублей.

Поскольку при подаче искового заявления истцы от уплаты государственной пошлины освобождены, в соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истцы были освобождены, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 333.19 НК РФ с ответчика в бюджет муниципального образования - городской округ город Воронеж подлежит взысканию госпошлина в размере 16 993 рублей 89 копеек (13 993,89 руб. - за требования имущественного характера и 3000 руб. - за требования неимущественного характера).

Руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) в счет соразмерного уменьшения цены договора денежную сумму в размере 289755 рублей 59 коп., неустойку за период с 03.02.2025 по 24.06.2025 в размере 170000 рублей 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей 00 коп., штраф в размере 80000 рублей 00 коп., расходы на оплату досудебного экспертного заключения в размере 30000 рублей 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 22000 рублей а всего 596755 (пятьсот девяносто шесть тысяч семьсот пятьдесят пять) рублей 59 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) неустойку, начисляемую на сумму 1 474 093 руб. по ставке 1% в день, начиная с 25.06.2025 года по день фактического исполнения обязательства.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Воронежбытстрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж государственную пошлину в размере 16993 (шестнадцати тысяч девятьсот девяносто трех) рублей 89 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Макаровец О.Н.

В окончательной форме решение изготовлено 09.07.2025 года