Дело № 2-80/2019

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«22» мая 2019 года г. Тамбов

Советский районный суд г. Тамбова в составе

председательствующего судьи Макаров А.В.,

при секретаре Артамоновой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Сенько 9А» к ФИО1 и ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о признании обременения отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

ЖСК «Сенько 9А» обратился в суд с иском к ФИО1 и ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО2, о признании отсутствующими обременения. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого дома .

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участниками долевого строительства жилых помещений многоквартирного жилого по является ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве от 14.05.2012г.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен ФИО2.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. по делу в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Сообщение о введение процедуры банкротства - наблюдения, с применением параграфа 7 Закона о банкротстве было опубликовано в газете «Коммерсантъ» от .

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 годаООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33 %.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

По мнению истца, при отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит - прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Требования участников строительства, претендующие на получение помещений в по погашены определением суда от .

Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома. В настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

При вышеуказанных обстоятельствах, с целью соблюдения прав членов ЖСК истец просил признать отсутствующим обременение в виде: договора участия в долевом строительстве от 14.05.2012г., запись о регистрации , заключенного между ФИО1 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение салон косметических услуг ( по адресу: .

В судебное заседании представитель истца по доверенности ФИО3 не явилась о дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, согласно заявления от 22.05.2019г. исковые требования поддерживает в полном объеме, просит их удовлетворить, а настоящее гражданское дело просит рассмотреть в ее отсутствие, не возражает против вынесения решения в заочном производстве.

Ответчик ФИО1, представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна, 

Ответчик ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО2, в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна, 

Суд, с учетом письменного согласия представителя истца, на основаниист. 233 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого по .

Из материалов дела следует и установлено судом, что между ФИО1 и ООО фирма «Юкон» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Указанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , о чем сделана запись от . 

Согласно п.2.1 договора его предметом является участие в долевом строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дома с помещениями фитнес-центра в цокольном этаже и помещениями парикмахерской, салона косметических услуг, аптечного пункта на первом этаже здания по адресу: 

Согласно п.2.2 указанного договора результатом участия ФИО1 является приобретение права и передача в собственность нежилого помещения салона косметических услуг (номера на поэтажном плане 3,4,5,6,7), расположенного на первом этаже, в осях 2-5, общей проектной площадью 141,7 кв.м., по адресу: А.

В соответствии с п. 3.1. договора стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила 3 825 900 руб., которая ФИО1 оплачена полностью (справка от 31.005.2012 г., квитанции к приходным кассовым ордерам от 31.05.2012г., , ). 

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 01.10.2013 г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» была введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен ФИО2

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.01.2014 г. по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 15.07.2014 года ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО2

1. года между ФИО1 и ООО «Юкон» в 

лице конкурсного управляющего ФИО2 заключено Дополнительное соглашение к Договору участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: от , данное соглашение зарегистрировано в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

Согласно условиям указанного соглашения ФИО1 взяла на 

себя обязательства с целью завершения строительства доплатить 1 133 600 рублей в срок до 30.07.2015 года, которые ее были исполнены (квитанция к приходному ордеру № от 02.04.2014 года, квитанция к приходному ордеру № от 03.12.2014 года, платежное поручение № от 23.06.2015 г., № от , и от ).

Установлено, что в декабре 2015 года участниками долевого строительства жилого дома по был создан Жилищно - строительный кооператив «Сенько 9А».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.04.2016 г. в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона о банкротстве незавершенное строительство по ул. Сенько 9 А передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33%.

Права ЖСК на незавершенный строительством объект зарегистрированы в ЕГРН. При этом перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

В данном случае недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

Решением Советского районного суда г. Тамбова от 06 декабря 2018 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ЖСК «Сенько 9А» о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительстве, отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 04.03.2019г. решение Советского районного суда г. Тамбова от 06.12.2018г. было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения. 

Как следует из ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Далее - ГПК РФ), обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (пункт 14 ст. 201.10 Закона).

Таким образом, в связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства от застройщика- банкрота в собственность ЖСК исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому, при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы изапись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона и судебных актов как суда первой инстанции так и суда второй инстанции, договор участия в долевом строительстве от 14.05.2012г. утратил свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашена запись о регистрации договора участия в долевом строительстве, у ЖСК «Сенько 9А» отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда Тамбовской области правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома.

Как следует из письма Росреестра от 10.01.2018 г. № 14-00058/18, в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-03 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем прекратить запись о регистрации договора ответчика во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Так, передача прав застройщика от компании к кооперативу состоялась на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Несмотря на изменение формы участия в строительстве у застройщика - вместо договоров долевого участия формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе. В данном случае уже ЖСК «Сенько 9А» является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовывать передачу квартир членам кооператива.

Кроме того, в силу п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве, в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном договоре участия в долевом строительстве ответчика является обременением, препятствующим осуществлению прав и законных интересов истца, в связи с чем подлежит признанию отсутствующим.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований ЖСК «Сенько 9А» в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ЖСК «Сенько 9А» удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде договора участия в долевом строительстве от 14.05.2012г., запись о регистрации от 25.05.2012г., заключенного между ФИО1 и ООО фирма «Юкон», предметом которого является нежилое помещение салон косметических услуг ( 

Ответчик вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление об отмене данного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда также может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, через Советский районный суд города Тамбова.

Судья: А.В. Макаров 

Мотивированное решение изготовлено «27» мая 2019г.

Судья: А.В. Макаров