Дело №3a-814/2020

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 21 октября 2020 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.А.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Отель Волга Центр» ФИО2, 

представителя Правительства Нижегородской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Отель Волга Центр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] и установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Отель Волга Центр» (далее также – ООО «Отель Волга Центр») обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд: установить кадастровую стоимость нежилого здания, кадастровый номер: [номер], общей площадью 529,7 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], в размере рыночной стоимости 12670000 (Двенадцать миллионов шестьсот семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания, кадастровый номер: [номер], общей площадью 146,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], в размере рыночной стоимости 5233000 (Пять миллионов двести тридцать три тысячи) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; установить кадастровую стоимость нежилого здания, кадастровый номер: [номер], общей площадью 6946,7 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], в размере рыночной стоимости 261500000 (Двести шестьдесят один миллион пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 31 декабря 2015 года.

В обоснование заявленных требований указало о том, что в собственности у административного истца находятся перечисленные выше нежилые здания.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] составляет 34564 635,93 рублей, определенная по состоянию на 05.06.2011 года; кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] составляет 9546547,55 рублей, определенная по состоянию на 05.06.2011 года; кадастровая стоимость здания с кадастровым номером [номер] составляет 453294612,84 рублей, определенная по состоянию на 31.12.2015 года.

Административный истец с установленной кадастровой стоимостью зданий не согласен, считает ее не соответствующей рыночной стоимости.

В соответствии с отчетами, выполненным оценщиком ООО «К.» [номер] и [номер], рыночная стоимость зданий составляет: нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 12670000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года; нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 5233000 рублей по состоянию на 05.06.2011 год; нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 261500000 по состоянию на 31.12.2015 года. 

Административный истец обращался 07.08.2020 года с заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области, решением от 02.09.2020 года [номер] которой заявление ООО «Отель Волга Центр» было отклонено.

Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Налогового кодекса Российской Федерации административный истец в административном исковом заявлении просит суд требования удовлетворить. 

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Поддержала ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления, заявила ходатайство о допросе в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившую отчеты об оценке. Ходатайство о допросе свидетеля судом удовлетворено.

При рассмотрении дела в суде представитель административного ответчика Правительства Нижегородской области ФИО3 с требованиями административного искового заявления не согласилась, просила в удовлетворении административного иска отказать. Указала о том, что отчеты об оценке, представленные административным истцом по настоящему административному делу, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, оценщиком использовались объекты-аналоги, не соответствующие по характеристикам объектам оценки, необходимые поправки не применялись, примененные корректировки рассчитаны неправильно. При расчете рыночной стоимости объектов капитального строительства с кадастровыми номерами [номер], [номер] неправомерно использован технический паспорт на 2015 год, составленный на единый объект. Представлен письменный отзыв, дополнение к отзыву.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения дела судом.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением и не может быть признана преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых зданий. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не утверждало и не определяло кадастровую стоимость спорных зданий, не является надлежащим административным ответчиком. 

В письменной информации указывается, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами [номер], [номер] внесены в ЕГРН 05.07.2011 года как ранее учтенные, и их кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] внесен в ЕГРН 31.12.2015 года, и его кадастровая стоимость определена 31.12.2015 года в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331. Представлены выписки из ЕГРН и Акт определения кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] (т.2 л.д.35-51, л.д.69-73).

Допрошенная в судебном заседании 12.10.2020 года в качестве свидетеля оценщик ФИО1 пояснила суду о том, что проводила оценку объектов с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер], определяла их рыночную стоимость и составляла отчеты об оценке [номер], [номер]. Пояснила, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] – отдельные здания, не являются единым зданием. То, что в 2015 году был изготовлен один технический паспорт, в котором указаны все три здания – объекты-оценки, не повлияло на её расчеты. При определении рыночной стоимости объектов с кадастровыми номерами [номер], [номер] ей, в том числе использовалась проектная документация 2011 года, выполненная ООО «Н.» по заказу ООО «Отель «Волга-центр», которая приобщена к отчету об оценке. Объекты оценки с кадастровыми номерами [номер], [номер] и примененные ею объекты-аналоги относятся к одному классу конструктивной системы - КС-2, поэтому применение поправочных коэффициентов не требовалось. Поправка на наличие подвала в размере 36% при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] ею применена. Полагала, что рыночная стоимость объектов оценки ею установлена правильно.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, представителя административного ответчика, заслушав свидетеля, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что административный истец ООО «Отель Волга Центр» является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер]. Данное обстоятельство подтверждается представленными выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.23, 29, 32).

Таким образом, ООО «Отель Волга Центр» как плательщик налога на имущество организаций, размер которого зависит от размера кадастровой стоимости, является лицом, чьи интересы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер]. ООО «Отель Волга Центр» в силу закона вправе требовать от суда установления кадастровой стоимости принадлежащих ему зданий в размере их рыночной стоимости. 

Представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении процессуального срока на подачу административного искового заявления по настоящему делу.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ООО «Отель Волга Центр» по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное представителем административного истца ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество организаций (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости), сроками уплаты налога на имущество организаций. Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств, в том числе информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области следует, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] внесены в ЕГРН (поставлены на государственный кадастровый учет) 05.07.2011 года как ране5е учтенные, и их кадастровая стоимость определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. В отношении данных объектов недвижимости применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость зданий с кадастровыми номерами [номер], [номер] может быть оспорена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер] внесен в ЕГРН 31.12.2015 года, и его кадастровая стоимость определена 31.12.2015 года в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331. В таком случае в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и его кадастровая стоимость может быть оспорена по состоянию на 31.12.2015 года, что также просит административный истец.

Соблюдая досудебный порядок рассмотрения административного спора, административный истец ООО «Отель Волга Центр» 07.08.2020 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее также – Комиссия) с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости. Решениями Комиссии от 02.09.2020 года [номер] и [номер] заявления отклонены (т.1 л.д.11-17). Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец ООО «Отель Волга Центр» представило в суд отчет от 28.07.2020 года [номер] и отчет от 08.07.2020 года [номер], выполненные оценщиком ООО «К.» ФИО1, согласно которым рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 529,7 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], составляет 12670000 (Двенадцать миллионов шестьсот семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 146,3 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], составляет 5233000 (Пять миллионов двести тридцать три тысячи) рублей по состоянию на 05.06.2011 года; рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 6946,7 кв.м., расположенного по адресу: [адрес], составляет 261500000 (Двести шестьдесят один миллион пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 31 декабря 2015 года (т.1 л.д.51-316).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчеты об определении рыночной стоимости зданий, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Из раздела 2 (задание на оценку) обоих отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых зданий для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 6). Приведен перечень используемых при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения (раздел 8).

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки (раздел 10). 

Объект недвижимости - здание с кадастровым номером [номер] имеет площадь 529,7 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое строение, год постройки 1917. Расположен по адресу: [адрес]. Этажность – 3, в том числе подземных – 1. Фундамент: железобетонный блочный; стены, перегородки: бревенчатые, каркасные; перекрытия: железобетонные, монолитные. Кровля железная по деревянным стропилам. Коммуникации: отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация. 

Объект недвижимости - здание с кадастровым номером [номер] имеет площадь 146,3 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: нежилое строение, год постройки 1917. Расположен по адресу: [адрес]. Этажность – 2. Фундамент: железобетонный ленточный; стены, перегородки: кирпич, каркасные; перекрытия: железобетонные, монолитные. Кровля железная по деревянным стропилам. Коммуникации: отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация. Окна на дату оценки частично отсутствовали, выбиты.

В ближайшем окружении объектов оценки расположена жилая застройка, продуктовые магазины, кафе, отделения банков, школы, церковь. Объекты оценки расположены на красной линии, к ним ведет дорога с твердым покрытием (отчет [номер]). 

Объект недвижимости - здание с кадастровым номером [номер] имеет площадь 6946,7 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: медийный центр с административными помещениями, гостиницей и подземной автостоянкой, год постройки 2015. Расположен по адресу: [адрес]. Этажность -7, в том числе подземных - 1. Фундамент: свайный; стены, перегородки: кирпич, блоки, гипсобетонные; перекрытия: железобетонные. Кровля: наплавляемые материалы. Коммуникации: отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация (отчет [номер]). 

В ближайшем окружении объектов оценки расположена жилая застройка, продуктовые магазины, кафе, отделения банков, школы, церковь. Объекты оценки расположены на красной линии, к ним ведет дорога с твердым покрытием. 

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчетах представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объектов оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области по состоянию на 1 квартал 2011 года для объектов с кадастровыми номерами [номер], [номер] (отчет [номер]) и по состоянию на август 2015 года для объекта с кадастровым номером [номер] (отчет [номер]) с указанием источников информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки: для объектов с кадастровыми номерами [номер], [номер] – административно-торговое здание-отель – здания торгового назначения (т.2 л.д.79), для объекта с кадастровым номером [номер] – административно-торговое здание-отель – здание торгового назначения (т.2 л.д.195).

В отчете [номер] содержится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из определенного сегмента рынка. Приведены цены предложений двенадцати объектов коммерческой недвижимости для объектов с кадастровыми номерами [номер], [номер], сведения о ценах арендных ставок, цены предложений земельных участков (т.1 л.д.80-83, л.д.84-85, л.д.88-89). 

В отчете 23/07-ОКС/2020 приведены цены предложений десяти объектов коммерческой недвижимости для объекта с кадастровым номером [номер], сведения о ценах арендных ставок, цены предложений земельных участков (т.1 л.д.196-202).

В отчетах определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости коммерческого назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (раздел 11.4). 

Наиболее эффективным использованием зданий в соответствии с требованиями ФСО №7 признано торговое назначение (отель) (т.1 л.д.98, л.д.211).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчетов об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено. 

Оценка нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер], [номер] проведена с применением затратного подхода. Оценщик отказался от применения сравнительного и доходного подходов, обосновав такой отказ тем, что данные объекты оценки на дату оценки находились в заброшенном состоянии, не эксплуатировались, не приносили дохода (т.1 л.д.102).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. В отчете приведены сведения, содержащиеся в справочнике оценщика «КО – ИНВЕСТ» «Общественные здания» (г.Москва), 2011 год (т.1 л.д.104, 105). Применены корректирующие коэффициенты с применением информации, содержащейся в Бюллетене «Индексы цен в строительстве», г.Нижний Новгород. Определена величина физического износа, функционального и экономического устаревания объектов оценки – итоговое значение – 70%. 

С учетом определенных оценщиком параметров рыночная стоимость здания с кадастровым номером [номер] установлена оценщиком затратным подходом в размере 12670000 рублей, здания с кадастровым номером [номер] – 5233000 рублей (отчет [номер]). 

Оценка нежилого здания с кадастровым номером [номер] проведена с применением затратного подхода, сравнительного подхода и доходного подхода.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] с применением сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Рыночная стоимость здания определялась оценщиком без учета стоимости земельного участка, на котором расположено здание. Оценщиком подобрано 10 предложений о продаже объектов, из которых отобраны объекты-аналоги (т.1 л.д.230 - 233). Обосновано применение корректировок цен объектов-аналогов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода приведен в таблице 11 и составляет 266468465 рублей (т.1 л.д.242).

При применении затратного подхода оценщик использовал метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы), для чего произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. В отчете приведены сведения, содержащиеся в справочнике оценщика «КО – ИНВЕСТ» «Общественные здания» (г.Москва), 2011 год (т.1 л.д.217). Применены корректирующие коэффициенты на дату оценки, а также на объем. Определена величина физического износа, функционального и экономического устаревания объектов оценки – итоговое значение – 0%. Размер рыночной стоимости, определенной с использованием затратного подхода, составила 260181202 рублей (т.1 л.д.220).

При определении рыночной стоимости здания доходным подходом оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод капитализации. Для установления размера арендной платы отобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Для этих целей оценщик произвел расчет корректировок цен арендной ставки объектов-аналогов. Определен потенциальный и действительный валовые доходы, чистый операционный доход, операционные расходы. При ставке капитализации 14% и размере чистого операционного дохода для оцениваемого здания 41721046 рублей рыночная стоимость здания, определенная доходным подходом, составила 254276427 рублей (т.1 л.д. 243-253). 

Проведено согласование результатов оценки с использованием весовых коэффициентов, итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] составила 261500000 рублей.

При оценке представленных отчетов суд учитывает, что к ним оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчетов, в отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчетах об оценке согласно ФСО №7, содержится. Отчеты не допускают неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчетов.

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилых зданий, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. 

Оценщик ФИО1 является членом саморегулируемой организации оценщиков «Союз» «Федерация Специалистов Оценщиков», регистрационный номер [номер] Имеет высшее профессиональное образование, диплом НГУ им.Н.И. Лобачевского по программе «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств» от 30.06.2013 года ПП [номер]. Оценщиком получен Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 16.07.2018 года [номер]. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2013 года. Профессиональная деятельность оценщика застрахована в САО «ВСК».

Сведений о том, что оценщик ФИО1 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО1 у суда не имеется. 

Оценщик ФИО1 предупрежденная об ответственности за дачу заведомо ложных показаний, допрошена судом в качестве свидетеля по настоящему административному делу.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области и ФГБУ «ФКП Росреестра». В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Относительно представленных Правительством Нижегородской области замечаний на отчеты об оценке суд приходит к следующему.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало о том, что при определении рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер], [номер] в Отчете использована информация о событиях, произошедших после даты оценки – 05.06.2011 года, а именно для определения степени физического износа использованы сведения из проектной документации от 14.08.2013 года.

В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО1 пояснила, что она использовала проектную документацию 2011 года. В подтверждение данного довода указала на то, что в приложении к Отчету имеется выписка из проектной документации Архитектурное решение, выполненное ООО «Н.», заказчик ООО «Отель «Волга-центр» (т.1 л.д.158-165). Судом исследован данный документ, в котором указано о том, что он составлен в 2011 году (т.1 л.д.158). 

Относительно довода о неприменении поправки на различия в конструктивных элементах объектов оценки и объектов-аналогов свидетель ФИО1 пояснила, что объекты оценки и объекты-аналоги относятся к одному классу конструктивной системы - КС-2, так как основной материал стен несущих конструкций – древесина, как и у объекта оценки, поэтому применение поправочных коэффициентов не требовалось. Суд соглашается, что в данном случае ценообразующий фактор представлен в унифицированном виде - материал стен - согласно классам конструктивных систем.

Поправка на наличие подвала в размере 36% при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером [номер] оценщиком применена. При этом оценщик ФИО1, допрошенная в качестве свидетеля, пояснила, что справочник Ко-Инвест, 2011 «Общественные здания» при использовании затратного подхода к оценке ею применен обоснованно, так как целью отчета являлось определение рыночной стоимости здания с кадастровым номером [номер] по состоянию на 05.06.2011 года в том виде, в котором оно было на приведенную дату, а не определение сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ, при которых возможно применение сборника «СУПСС-87». Суд находит доводы свидетеля убедительными.

Суд также не может согласиться с доводом Правительства Нижегородской области о том, что объекты оценки объединены и являются единым объектом с литерой Д, и в налоговые периоды, на которые влияет величина оспариваемой кадастровой стоимости, объекты оценки, как обособленные объекты недвижимости, не существовали. При этом суд исходит из того, что согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра недвижимости и информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] существовали как объекты недвижимости как на дату определения их кадастровой стоимости, так и на дату рассмотрения настоящего административного дела. В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 сообщила, что объектами налогообложения являются каждый объект в отдельности. Кроме того, пояснила, что здание с кадастровым номером [номер] является объектом культурного наследия регионального значения, между Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области и ООО «Отель Волга Центр» заключено охранное обязательство, согласно которому ООО «Отель Волга Центр» обязано сохранить данное здание как самостоятельный объект капитального строительства. Единый технический паспорт в 2015 году составлен для целей собственника, составление такого технического паспорта не может означать, что объекты с кадастровыми номерами [номер], [номер], состоящие на государственном кадастровом учете, перестали существовать. Свидетель ФИО1 пояснила, что единый технический паспорт, составленный в 2015 году, содержит сведения о каждом объекте капитального строительства, поставленном на кадастровый учет. Составление такого единого технического паспорта не повлияло на результаты определения рыночной стоимости оцениваемых ею зданий. 

Применение при расчете рыночной стоимости земельного участка под объектом капитального строительства с кадастровым номером [номер] (отчет №[номер]) корректировки на коммуникации к объекту-аналогу №2 (получены тех. условия на подключение) аналогичной примененным к объектам-аналогам №1, №3 (отсутствие инженерных коммуникаций) обусловлено тем, что наличие технических условий на подключение не равнозначно наличию самих инженерных коммуникаций, подведенных на земельный участок. В связи с этим оценщик не отнес земельный участок - объект-аналог №2 к объектам, оснащенным инженерными коммуникациями, поэтому к объектам-аналогам №1, №2, №3 применены одинаковые поправки на коммуникации. 

При таких обстоятельствах требования административного иска подлежат удовлетворению. 

Так как обращение ООО «Отель Волга Центр» в Комиссию с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] имело место 07.08.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости необходимо считать 07.08.2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Отель Волга Центр» по настоящему административному делу удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 529,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое строение, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 12670000 (Двенадцать миллионов шестьсот семьдесят тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 146,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое строение, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 5233000 (Пять миллионов двести тридцать три тысячи) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], площадью 6946,7 кв.м., назначение: нежилое, наименование: медийный центр с административными помещениями, гостиницей и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости 261500000 (Двести шестьдесят один миллион пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 31 декабря 2015 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] в размере их рыночной стоимости считать 07 августа 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 23.10.2020 года. 

Судья М.А. Кручинин