К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-102/2024 (М-910/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000949-15

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

12 марта 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Элеватормельмаш» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец АО «Элеватормельмаш», являясь собственником земельных участков, обратилось в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просило: 

- установить в отношении земельного участка площадью 42 050 кв.м. с кадастровым номером ........, находящегося по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, равной 38 896 250 рублей на период с 01 января 2022 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить в отношении земельного участка площадью 2 637 кв.м. с кадастровым номером ........, находящегося по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, равной 4 572 558 рублей на период с 01 января 2022 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить в отношении земельного участка площадью 6 422 кв.м. с кадастровым номером ........, находящегося по адресу: ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, равной 6 775 210 рублей на период с 01 января 2022 года и до даты внесения в государсвенный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ его рыночную стоимость в размере 38 896 250 рублей;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ его рыночную стоимость в размере 4 572 558 рублей;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести в единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ его рыночную стоимость в размере 6 775 210 рублей. 

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер земельного налога, налога на имущество и неправомерно возлагает на него обязанность по уплате земельного налога, налога на имущество в завышенном размере.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание после перерыва не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление в котором просит суд вынести законное и обоснованное решение, так же направлено возражение с замечаниями на экспертизу, подготовленную экспертом ФИО5

Представителем административного истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании 05 марта 2024 г. представлены возражения на заключение эксперта, а также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы оспариваемых земельных участков. 

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 13.11.2023 года № 27-24318-СС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

1) Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 28.08.2019 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для производственных нужд», площадью «42050 кв.м».

По состоянию на 10.11.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 128 618 755,5 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

2) Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 20.05.2003 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для складских помещений», площадью «2637 кв.м».

По состоянию на 10.11.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 10 803 498,93 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» (далее – приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449) и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

3) Земельного участка с кадастровым номером ........, который был поставлен на государственный кадастровый учет 17.04.2002 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «для эксплуатации гаража», площадью «6422 кв.м».

По состоянию на 10.11.2023 в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером ........ дальнейших изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 24 136 637,46 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022. 

Принимая во внимание, что административный истец является собственником оспариваемых объектов недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: ........ составляет 38 896 250 рублей; ........ составляет 4 572 558 рублей; ........ составляет 6 775 210 рублей по состоянию на 01.01.2022.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил эксперту ...........12 ООО «Краевая Академия Эксперт».

Согласно заключению судебной экспертизы от 22 декабря 2023 г. № КАЭ-966, подготовленному экспертом ООО «Краевая Академия Эксперт». – ...........12 (далее – заключение, заключение эксперта), отчеты не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчетах не выявлено.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 124 967 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 2,8 %). 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 8 708 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 19,4 %). 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г., составляет 21 206 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 12,1 %).

Представителем административного истца и представителем Департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12., проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 30-33 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Эксперт не располагает указанной информацией или предложениями о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, что приводит к невозможности использования доходного подхода.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что поскольку объектом оценки является земельный участок, условно свободный от улучшений, и в связи с тем, что в районе расположения объектов оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов рыночным (сравнительным) подходом, Оценщиком принято, в целях недопущения искажения итогового результата, не применять затратный подход при оценке рыночной стоимости объектов оценки

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, существенно влияющих на их стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объектов экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объектов оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве аналогов к объектам экспертизы были подобраны три объекта с порядковым номером 2 в качестве объектааналога №1, с порядковым номером 4 в качестве объекта-аналога №2, с порядковым номером 5 в качестве объекта-аналога №3, которые имеют наиболее сходные характеристики с объектами экспертизы. 

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на торг, на разницу в площади земельного участка (масштаб). 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объектов экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относятся объекты экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца и административного ответчика, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что в качестве аналога № 1 для расчета земельного участка площадью 4,2 га и принят участок площадью 50 соток. Эксперт использует Сборник рыночных корректировок и данных СРКД 17/1-2022Н под ред. ФИО7 Нами были приложены все условия по поиску данного Сборника с целью изучения и приобретения для проверки указанных данных. В информационной системе интернет нет ссылок или информации об открытом доступе или возможности приобретения данного Сборника. В нашем понимании это очень недостоверный источник для проведения расчетов или экспертизы, поэтому мы опирались на широко распространенный Справочник. В соответствии со «Справочником Оценщика недвижимости- 2022 под ред. Лейфера «Земельные участки. Часть 2» сгр. 116. таб. 32- Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков (таблица приведена нами в Приложении 1) данный аналог нельзя использовать для расчета, так как он попадает в серую зону в соответствии с данной таблицей. А в рекомендациях по использованию Справочника указано, что не рекомендуется использовать аналоги, которые попадают в серую зону таблиц для объектов оценки. 

Так же, В качестве аналога № 2 для расчета земельного участка площадью 4,2 га и принят участок площадью 20 соток. В соответствии со «Справочником Оценщика недвижимости- 2022 под ред. Лейфера «Земельные участки. Часть 2» стр. 116, таб. 32- Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков (таблица приведена нами в Приложении 1) данный аналог нельзя использовать для расчета, так как он попадает в серую зону в соответствии с данной таблицей. А в рекомендациях по использованию Справочника указано, что не рекомендуется использовать аналоги, которые попадают в серую зону таблиц для объектов оценки.

Так же, в качестве аналога № 3 для расчета земельного участка площадью 4,2 га и принят участок площадью 10 соток. В соответствии со «Справочником Оценщика недвижимости- 2022 под ред. Лейфера «Земельные участки. Часть 2» стр. 116, габ. 32- Корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков (таблица приведена нами в Приложении 1) данный аналог нельзя использовать для расчета, так как он попадает в серую зону в соответствии с данной таблицей. А в рекомендациях по использованию Справочника указано, что не рекомендуется использовать аналоги, которые попадают в серую зону таблиц для объектов оценки.

На что эксперт дал следующие пояснения: Эксперт использовал корректировки принят на основании источника: Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №17. По состоянию на 01.01.2022 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под ред. ФИО7 (код сборника: СРКД 17/1-2022Н) Сегмент: Производственно-складской сегмент рынка земельных участков. Территория: Краснодарский край.

Данный сборник позволяет использовать корректирующие коэффициенты для конкретного региона, который подтверждён рыночными данными.

................ имеет государственную аккредитацию, как компания осуществляющая деятельность в области информационных технологий (Решение Министерства цифрового развития связи и массовых коммуникаций РФ о предоставлении государственной аккредитации от 14.03.2022 г. №АО-20220311-3794781599-3), а также является участником (резидентом) инновационного фонда «Сколково». В базе данных программы для ЭВМ «АрхивОценщика» (номер регистрации в Роспатенте 2022619561, правообладатель ООО «Енисей-1»), размещённой по адресу в сети Интернет: https://АрхивОценщика.РФ/ содержатся сведения:

о более чем 135 млн. предложений по аренде и продаже объектов недвижимости на всей территории РФ начиная с 2013 года;

о более чем 20 млн. предложений по продаже транспортных средств на всей территории РФ начиная с 2007 года;

о более чем 38 млн. возмездных сделок совершенных с 2006 года на всей территории РФ. Сбор объявлений (включая фотографии) из различных источников происходит в автоматизированном режиме, исключающем любое внешнее вмешательство в полноту и достоверность собираемых данных.

Таким образом данный справочник отражает реальное значение корректирующих коэффициентов в районе расположения объекта экспертизы, тогда как в справочнике оценщика недвижимости - опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, отражены усредненные значения по Российской Федерации. В справочнике оценщика недвижимости -опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8 данные которого усреднены по России в целом и не учитывают индивидуальных особенностей объекта оценки. Например, для данного сборника нет никакой разницы между городами Владивосток, Иркутск, Армавир и Волгоград - показатели для всех одинаковые.

Проанализировав рынок предложений, Эксперт использовал наиболее схожие объекты аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости.

Размер корректировки принят на основании источника: Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №17. По состоянию на 01.01.2022 г. (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2022 года) под ред. ФИО7 (код сборника: СРКД 17/1-2022Н).

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что эксперт использует скидку на торг по верхней границе представленного интервала на информационном ресурсе «СтатРиелт». В обоснование приводит целевое использование объектов и анализ рынка. Однако целевое использование участков - промышленное назначение, это не самые часто продаваемые земельные участки, что также можно увидеть в результате анализа рынка. Из 10 приведенных объявлений только 3 объявления по продаже земельных участков промышленного назначения в г. Кропоткин. Скорее обоснованным было использование нижней границы интервала в размере -21%, а не -4%.

Эксперт дал следующие пояснения: поскольку Экспертом проанализированы цены предложений, а не сделок, то есть, информация о сделках, еще не состоявшихся, то к ценам предложений применялась скидка на торг. Корректировка учитывает разницу между ценой предложения и возможной ценой сделки.

Учитывая целевое использование объектов, их количественно-качественные характеристики, локальное расположение (............), а также анализ рынка к расчету принимается наиболее вероятное значение скидки на торг из представленного выше интервала в размере - 4,00 %.

Относительно замечаний представителя департамента имущественных отношений о том, что месторасположение объекта-аналога № 1 (............) и объекта-аналога № 3 (............) не сопоставимо с расположением объектов экспертизы ............), по инвестиционной привлекательности и транспортной доступности. Отсутствие корректировки не обосновано. Пояснения эксперта о сопоставимости местоположения отсутствуют.

Эксперт пояснил: объектами оценки являются земельные участки индустриального назначения. На дату оценки, в открытом доступе не выявлено предложений о продаже сопоставимых земельных участков. Эксперт, в соответствии с требованиями ФСО №7, п. 116 расширяет территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемых объектов. Экспертом было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объекты экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру и имеют примерно одинаковую инвестиционную привлекательность.

Относительно замечаний представителя департамента имущественных отношений о том, что отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 необоснованно. В объявлениях о продаже вышеуказанных объектов-аналогов указано, что все коммуникации проходят по меже и на участок не заведены. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору к объектам аналогам ведет к искажению рыночной стоимости объектов экспертизы.

На что эксперт дал следующие пояснения: земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, вокруг них находится жилые, коммерческие и промышленные объекты со всеми коммуникациями и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям). Стоимость инженерных коммуникаций уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-03-04/1/57). Таким образом, по отношению к наличию улучшений объектов экспертизы и объекты-аналоги не отличаются и корректировка не требуется. Кроме тог, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требованию ФСО №7 п.20.

Относительно замечаний представителя департамента имущественных отношений о том, что средневзвешенное значение стоимости 1 кв. м объекта экспертизы кадастровым номером ........ в размере 2 971,86 рублей (сгр. 57) мены среднего значения стоимости 1 кв. м земельных участков из сегмента рынка объест экспертизы, определенного экспертом в анализе рынка - 3 853,86 рублен (сгр. 55 заключения), пояснения эксперта отсутствуют.

На что эксперт дал следующие пояснения: в таблице 10 л. 54-55 указаны основные предложения по продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы, так же в таблице 11 л. 55 указаны значения по выборке, данный диапазон цен не учитывает скидки на торг, наличие улучшений на участках а также ценообразующих факторов.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 42 050 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для производственных нужд»; в размере рыночной стоимости 124 967 000,00 (сто двадцать четыре миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 2 637 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для складских помещений»; в размере рыночной стоимости 8 708 000,00 (восемь миллионов семьсот восемь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 6 422 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации гаража»; в размере рыночной стоимости 21 206 000,00 (двадцать один миллион двести шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 20 октября 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Элеватормельмаш» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 42 050 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для производственных нужд»; в размере рыночной стоимости 124 967 000,00 (сто двадцать четыре миллиона девятьсот шестьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 2 637 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для складских помещений»; в размере рыночной стоимости 8 708 000,00 (восемь миллионов семьсот восемь тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 6 422 кв.м.; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для эксплуатации гаража»; в размере рыночной стоимости 21 206 000,00 (двадцать один миллион двести шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ........, ........, ........ считать 20 октября 2023 г.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 марта 2024 г.