Дело №2-1376/2020

64RS0044-01-2020-001269-87

Решение

 

Именем Российской Федерации

22 сентября 2020 года город Саратов 

Заводской районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Хисяметдиновой В.М., 

при секретаре Кабышевой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску исполняющего обязанности прокурора города Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО1, ФИО2 о признании недействительными сделок, сносе самовольного строения, по иску ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

и.о. прокурора г. Саратова в защиту интересов неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО1, ФИО2 о признании недействительными сделок, сносе самовольного строения.

В обоснование заявленных требований указано, что прокуратурой г.Саратова проведена проверка исполнения законодательства при распоряжении земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в ходе которой установлено, что 

<

Дата> между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 без проведения торгов заключен договор купли-продажи 

<

№> земельного участка площадью 321 кв.м с кадастровым номером 

<

№> расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования – «занимаемый индивидуальным жилым домом (дом, пригодный для постоянного проживания высотой не выше трех надземных этажей)». Основанием для заключения договора купли-продажи явились документы, предоставленные ФИО1, о наличии на земельном участке объекта недвижимости – одноэтажного деревянного дома площадью 45,9 кв.м с кадастровым номером 

<

№>

С учетом предоставления указанных документов исходя из требований п.п.6 п.1 ст.39.3, ст. 39.20 ЗК РФ администрация произвела отчуждение земельного участка из государственной собственности в собственность ФИО1 без торгов по цене 11,5 тыс. рублей.

Впоследствии данный земельный участок ФИО1 продал ФИО2, который на основании межевого плана объединил земельный участок с кадастровым номером 

<

№> с принадлежащим ему участком с кадастровым номером 

<

№> в единый земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 757 кв.м., право собственности ФИО2 на указанный земельный участок зарегистрировано 

<

Дата>. По заявлению ФИО2 

<

Дата> произведена замена вида разрешенного использования земельного участка на «магазины от 500 до 1000 кв.м общей площади». 

Вместе с тем еще на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 на земельном участке какие-либо объекты недвижимости отсутствовали. На земельных участках, впоследствии объединенных в земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, за период 2018-2019 гг. возведено нежилое здание.

Истец полагает, что договор купли-продажи земельного участка между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 является ничтожной сделкой, противоречащей требованиям закона. Договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 прокурор полагал недействительной притворной сделкой, направленной на достижение иных правовых последствий. Впоследствии истец уточнил основания для признания сделки между ФИО1 и ФИО2 недействительной, полагал, что данная сделка является недействительной сделкой, основанной на недействительной сделке. На основании ст. 222 ГК РФ истец указывает о необходимости сноса самовольной постройки. 

По вышеизложенным основаниям истец просит признать недействительными договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 от 

<

Дата> 

<

№>, между ФИО1 и ФИО2 от 

<

Дата>, применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО2 возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, исключить из ЕГРН запись о земельном участке с указанным кадастровым номером и запись о регистрации права ФИО2 на него; признать постройку – нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, самовольной, обязать ФИО1 и ФИО2 за свой счет снести самовольную постройку.

ФИО2 обратился с иском к администрации МО «Город Саратов» о признании за ним права собственности на нежилое здание магазина литера А, общей площадью 997,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в Заводском районе. В обоснование доводов иска указывает, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

№> по вышеуказанному адресу, на котором в 2019 году им за свой счет возведено нежилое здание магазина общей площадью 997,8 кв.м. Произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на нежилое здание магазина в настоящее время не представляется возможным в виду отсутствия разрешения органа местного самоуправления на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. Иных лиц, имеющих право притязания на спорное имущество, не имеется, указанное нежилое здание магазина под арестом не состоит, в залоге не находится, не обременено иным образом. 

На основании определения Заводского районного суда г.Саратова от 06.07.2020 дела по искам и.о. прокурора г.Саратова, ФИО2 объединены в одно производство с присвоением номера дела №2-1376/2020.

В судебном заседании представитель прокуратуры г.Саратова Безводинский И.А. поддержал доводы искового заявления и.о. прокурора г.Саратова, возражал против удовлетворения иска ФИО2 о признании права собственности на самовольное строение.

Представитель ФИО2 – ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований и.о. прокурора г.Саратова, поддержал исковые требования ФИО2

Представитель ФИО1 – ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований и.о. прокурора г.Саратова, полагал подлежащими удовлетворению требования ФИО2 

Представитель администрации МО «Город Саратов» ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2, по иску и.о. прокурора г.Саратова просил принять законное решение.

Представитель третьего лица комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2, позиция относительно иска и.о. прокурора г.Саратова аналогична позиции представителя администрации муниципального образования «Город Саратов».

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд рассмотрел данное гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует и судом установлено, что жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 1928 года постройки, находился в собственности ФИО7 на основании договора купли-продажи от 

<

Дата> (т. 3 л.д. 180, материалы инвентарного дела на домовладение). 

<

Дата> между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО8 заключен договор аренды земельного участка площадью 442 кв.м с кадастровым номером 

<

№> из земель населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>, занимаемый индивидуальным жилым домом (дом, пригодный для постоянного проживания высотой не выше трех надземных этажей), сроком на 49 лет. Согласно п. 5.2.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В силу п. 9.6 договора на земельном участке разрешается только однократная реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением технико-экономических показателей не более чем на 40%. Строительство новых объектов капитального строительства с видом разрешенного использования, предусмотренным кодом 1.15 таблицы 5.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утв. решением Саратовской городской Думы от 29.40.2008 №27-280, запрещено. Государственная регистрация договора аренды произведена 

<

Дата> (т. 3 л.д. 28-36).

<

Дата> между ФИО8 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 45,9 кв., расположенный на земельном участке площадью 442 кв.м, стоимостью 2 000 000 руб. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилой дом произведена 

<

Дата> (т. 3 л.д. 45-46).

<

Дата> между ФИО8 и ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве, в соответствии с которым ФИО1 принял на себя обязательства по договору аренды земельного участка 

<

№> от 

<

Дата> от 

<

Дата>, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация уступки прав произведена 

<

Дата> (т. 3 л.д. 169).

<

Дата> ФИО1 обратился в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о предоставлении ему земельного участка площадью 321 кв.м с кадастровым номером 

<

№> по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности, на основании ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ. В указанном заявлении поименована цель предоставления – домовладение, а также указано, что на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 

<

№> площадью 45,9 кв.м (т. 1 л.д. 41 с оборота).

<

Дата> между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 на основании ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, цена участка составила 11535,39 руб., которые ФИО1 оплатил 

<

Дата> (т. 1 л.д. 37 с оборота -41). Государственная регистрация права ФИО1 произведена 

<

Дата>. При заключении названного договора муниципалитет руководствовался выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

Дата>, согласно которой в реестре значился жилой дом площадью 45,9 кв.м по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированный на праве собственности за ФИО1, и не снятый с кадастрового учета на дату указанной выписки, а также выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 

<

Дата> о зарегистрированном праве аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> (т.1 л.д. 131-139). 

Относительно земельного участка с кадастровым номером 

<

№> из дела правоустанавливающих документов (т. 3 л.д. 191-215) следует, что земельный участок с кадастровым номером 

<

№> из земель населенных пунктов по адресу: 

<

адрес>, занимаемым индивидуальным жилым домом, был зарегистрирован 

<

Дата> на праве собственности у ФИО1 в связи с заключением договора с администрацией МО «Город Саратов» 

<

Дата>. 

<

Дата> ФИО1 продал земельный участок и жилой дом по адресу: 

<

адрес> ФИО2

<

Дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с видом разрешенного использования: размещение индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 2 270 000 руб., из них 2 000 000 руб. – стоимость жилого дома, 270 000 руб. – стоимость земельного участка (т.3 л.д. 57-58). Право собственности ФИО2 на данный жилой дом зарегистрировано 

<

Дата>.

Таким образом, по состоянию на август 2019 года за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:020637:410 площадью 321 кв.м, 64:48:020637:413 площадью 436 кв.м, с видом разрешенного использования – размещение индивидуального жилого дома.

Впоследствии ФИО2 обратился к кадастровому инженеру с целью снятия жилого дома с кадастрового учета, согласно акту обследования от 

<

Дата> было выявлено, что жилое здание с кадастровым номером 

<

№> по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, прекратило свое существование в связи с уничтожением (снесено) (т. 3 л.д. 69-70)

Жилой дом по адресу: 

<

адрес> снят с кадастрового учета 

<

Дата> (т. 3 л. д. 83).

Из реестрового дела на вновь образованный земельный участок следует, что основании заявления ФИО2 кадастровым инженером подготовлен межевой план в связи с образованием 1 земельного участка путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№>.

<

Дата> ФИО2 обратился с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>

<

Дата> вновь образованному земельному участку по адресу: по адресу: 

<

адрес>, 18, площадью 757 кв.м., присвоен кадастровый номер 

<

№>, с видом разрешенного использования – размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянно проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Согласно сообщению комитета по градостроительству и архитектуре администрации МО «Город Саратов» от 24.09.2019 в соответствии с Картой градостроительного зонирования территории МО «Город Саратов» Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», утв. Решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 

<

№>, земельный участок с кадастровым номером 

<

№> расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 – зоны развития застройки многоэтажными многоквартирными домами, для указанно зоны размещение магазинов от 500 до 1000 кв.м общей площади является основным видом использования.

<

Дата>, 

<

Дата> ФИО2 обращался в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)» на разрешенное использование «магазины от 500 до 1000 кв.м общей площади».

В этой связи в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020637:418 на «магазины от 500 до 1000 кв.м общей площади».

В обоснование доводов иска о недействительности сделок с земельным участком прокурор указывает на нарушение требований ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку жилой дом на земельном участке с кадастровым номером 64:48:02637:410 уже на момент заключения первой сделки 

<

Дата> отсутствовал. 

Проверяя данные доводы прокурора, судом установлены следующие обстоятельства. 

Согласно акту осмотра земельных участков от 

<

Дата>, составленного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля, на территории земельных участков осуществляется строительство капитального объекта, располагались фундамент, частично цокольный этаж, а также металлический каркас. К акту приложены соответствующие фотоизображения (т. 1 л.д. 12-13). 

<

Дата> на имя прокурора Заводского района г.Саратова поступило сообщение комитета по управлению имуществом г.Саратова, согласно которому в ходе проведения осмотра территории Заводского района г.Саратова выявлен факт осуществления строительных работ на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

№>, при этом разрешение на строительство не выдавалось, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома на указанных выше земельных участках в комитет по архитектуре не поступали. При осмотре территории выявлено, что на земельных участках осуществляется строительство, предположительно нежилого здания, завершено возведение цокольного этажа, возводятся металлические конструкции, в связи с чем в действиях арендаторов земельного участка с кадастровым номером 

<

№> ФИО9, ФИО1, а также собственника земельного участка с кадастровым номером 

<

№> ФИО2 усматриваются признаки административных правонарушений, предусмотренных ст.ст. 8.8, 9.5 КоАП РФ (т. 1 л.д. 11).

Проведенной прокуратурой Заводского района г.Саратова проверкой соблюдения градостроительного законодательства установлено, что по состоянию на 

<

Дата> на территории, ранее занимаемой домовладениями 

<

№> и 

<

№> по 

<

адрес> на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

№> возведено строение, площадью около 738,5 кв.м, завершено возведение цокольного этажа строения, установлены металлические конструкции (т. 1 л.д. 17-24). Об изложенных фактах для принятия мер реагирования направлено сообщение в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области 

<

Дата>. 

Впоследствии, 

<

Дата> вновь произведен осмотр вышеуказанных земельных участков главным специалистом отдела муниципального земельного контроля, в ходе которого подтверждено, что на земельных участках расположен объект незавершенного строительства (возведен цокольный этаж, установлены металлические конструкции). Размеры строения ориентировочно составляют в длину 37,3 кв.м, в ширину 19,8 кв.м, в высоту 5,5 кв.м, площадь строения 738,5 кв.м. (т. 1 л.д. 31).

Постановлением заместителя министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области по строительному надзору от 

<

Дата> 

<

№> ФИО2 привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за осуществление работ по строительству на земельном участке с кадастровым номером 

<

№> в отсутствие разрешения на строительство. Постановлением заместителя министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области по строительному надзору от 

<

Дата> 

<

№> ФИО1 привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ за осуществление работ по строительству на земельном участке с кадастровым номером 

<

№> в отсутствие разрешения на строительство (т. 1 л.д. 25-28). 

Согласно сообщению Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 

<

Дата> 

<

№> на запрос первого заместителя прокурора г.Саратова постановления о назначении административных наказаний 

<

№> и 

<

№> от 

<

Дата> ФИО1 и ФИО2 не обжалованы, вступили в законную силу 

<

Дата>, ФИО2 штраф оплачен 

<

Дата>, что подтверждается платежным поручением 

<

№> (т. 1 л.д. 10). 

Представители ФИО1, ФИО2, подтвердили, что постановления о назначении административного наказания их доверителями не обжалованы.

Допрошенная судом в качестве свидетеля главный специалист отдела по контролю за землеиспользованием комитета по управлению имуществом г.Саратова ФИО10 показала, что в момент произведения ею осмотров земельных участках на данных участках имелся недостроенный цоколь и металлические конструкции, иные объекты строительства отсутствовали, недостроенное здание занимало большую часть земельного участка. 

<

Дата> при осмотре было выявлено, что строительство цоколя полностью завершено, металлические конструкции имели завершенный вид.

При этом еще 

<

Дата> администрацией МО «Город Саратов» было предъявлено в суд исковое заявление к ФИО2 и ФИО1 о сносе самовольного строения, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

№>, 

<

№> однако ввиду неявки истца иск оставлен без рассмотрения. Однако договор, в результате которого произведено отчуждение земельного участка с кадастровым номером 

<

№> ФИО1, заключен после предъявления иска.

Представитель ФИО2 – ФИО11 ранее в судебном заседании подтвердил, что строительство нежилого здания началось в 2018 году, закончилось в 2019 году.

Третье лицо ФИО12, собственник жилого дома на смежном по отношению к земельному участку по адресу: 

<

адрес> земельном участке, в судебном заседании пояснила, что в 2018 году на прилегающих участках снесли жилые дома, в 2019 году жилых домов на спорных земельных участках не имелось, строительство нежилого здания началось в 2018 году. 

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих, специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает по делу экспертизу.

Определением суда от 

<

Дата> по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Центр независимой технической экспертизы» по Саратовской области от 

<

Дата> 

<

№> жилой дом 

<

№> по состоянию на июль 2019 года на земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, расположенном по адресу: 

<

адрес>, был демонтирован. Период начала строительства нежилого здания магазина литер А по адресу: 

<

адрес> с 

<

Дата> по 

<

Дата>. Нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> в Заводском районе, является объектом незавершенного строительства, степень его готовности составляет 77%. Период производства фактически выполненных работ, а именно: работы по разработке грунта, строительно-монтажные работы по устройству фундамента, стен и перекрытий 1 этажа, монтажу металлических конструкций несущего каркаса 2-го этажа, работы по устройству кровли, монтажу оконных и дверных заполнений, монтажу лестничного марша, с территории земельного участка на 2 этаж здания (аварийный выход), благоустройство территории (выполнение асфальтобетонного покрытия), выполнение ввода электроснабжения в здание, частичное выполнение работ по облицовке стен, колонн и ригелей 1-го этажа листами ГКЛ, составляет с 

<

Дата> по 

<

Дата>. 

Нежилое здание магазина литер А площадью 997,8 кв.м по адресу: 

<

адрес> в границах земельного участка с кадастровым номером 

<

№>, частично не расположено, имеется наложение площади застройки под лестничным маршем (аварийных выход со второго этажа) площадью 0,5 кв.м. 

При проведении фактически выполненного объема работ по строительству указанного нежилого здания строительные, пожарные, экологические, санитарные, технические нормы и правила соблюдены. Имеются нарушения п. 7.1. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 23.3 Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», принятых Решением Саратовской городской Дума от 25.07.2019 №54-397, не выполнены п. 4.8 и 9.11 СП 17.13330.2017 СНиП II-2676 Кровли, п. 4.25 СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (с изменениями №4) в связи с чем имеется угроза для жизни и здоровья граждан. Прочность основных строительных конструкций и жесткость исследуемого нежилого здания магазина фактически смонтированных на момент производства экспертного осмотра, обеспечивают безаварийную длительную эксплуатацию при соблюдении правил по содержанию и обслуживанию. На момент проведения экспертного осмотра нежилое здание магазина не эксплуатируется, является объектом, степень готовности которого составляет 77%. 

Нежилое здание магазина в санитарной либо охранной зоне каких-либо коммуникаций, в границах мест общего пользования (красных линий) не находится. Фактическое использование земельного участка разрешенному использованию и целевому назначению земельного участка соответствует.

Оснований ставить под сомнение выводы, изложенные в заключении эксперта, не имеется, поскольку оно достаточно аргументировано, научно обоснованно, выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, квалифицированными экспертами, выводы обоснованно и полно раскрывают ответы на поставленные вопросы. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Суд по ходатайству ФИО2, ФИО1 не усмотрел оснований для назначения по делу повторной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных ст. 87 ГПК РФ оснований.

Отсутствие представителей сторон при проведении экспертизы не является обстоятельством, оказывающим влияние на обоснованность выводов эксперта.

Доводы ответчиков по иску прокурора – ФИО2, ФИО1 о несогласии с заключением судебной экспертизы в целом направлены на несогласие в использовании при проведении экспертизы программного комплекса «Google Earth Pro», не являющегося официальным методом исследования, и выводами относительно дат, по состоянию на которые жилой дом был демонтирован, а также дат строительства объекта нежилого магазина. Между тем выводы судебного эксперта, основывающегося на применении данного программного комплекса, не имеют для суда определяющего значения по делу, а оцениваются в совокупности с иными доказательствами по делу.

При этом судом отмечается, что, критикуя заключение эксперта, сами ФИО2, ФИО1 в обоснование своих доводов представили рецензию на заключение эксперта от 

<

Дата>, выполненное ООО «Авалон», исходя из которого рецензентом на основании снимка с использованием аналогичного программного комплекса «Google Earth Pro» указано, что на земельных участках с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№> располагались жилые дома по состоянию на 

<

Дата>, достоверно определить дату демонтажа жилых домов на основании снимка от 

<

Дата> невозможно, однако можно утверждать, что жилые дома демонтированы по состоянию на 

<

Дата>. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Пунктами 1 и 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Оценивая приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что они подтверждают, что на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 

<

Дата> с ФИО1, на испрашиваемом земельном участке объект недвижимого имущества – жилой дом –отсутствовал. Иных доказательств, подтверждающих с достоверностью обратное, в деле не имеется.

При этом согласно инвентаризационному делу на жилой дом по адресу: 

<

адрес>, последняя инвентаризация указанного жилого дома происходила 

<

Дата>, на указанную дату жилой дом имел место быть согласно сведения МУП «Городское бюро технической инвентаризации» и представлял собой строение общей площадью 45,7 кв.м.

В настоящее время ранее располагавшийся по адресу: 

<

адрес> жилой дом снесен, на объединенном земельном участке выстроен новый объект. При этом дата сноса жилого дома не известна, каких-либо доказательств, свидетельствующих о сносе данного дома в конкретный период времени, как о том в судебном заседании указывал представитель ФИО2, не представлено. Следовательно, заслуживают внимание доводы прокурора о недоказанности наличия объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 

<

№> в момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на земельном участке объекта к объектам недвижимости.

Из содержания указанного положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретения земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

ФИО1 в орган местного самоуправления предоставлены документы, содержащие не соответствующие фактическим обстоятельствам сведения о нахождении на спорном земельном участке объекта недвижимости.

Поскольку с учетом вида разрешенного использования земельного участка по состоянию на дату заключения договора купли-продажи (дом, пригодный для постоянного проживания высотой не выше трех надземных этажей) объект, дающий право на выкуп земельного участка, на нем отсутствовал, у ответчика ФИО1 отсутствовали законные основания для выкупа земельного участка без проведения торгов. 

При таких обстоятельствах, правовых оснований для предоставления земельного участка в собственность ФИО1 по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не имелось. На момент заключения оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка отсутствовали обстоятельства, которые в силу статьи 39.20 Земельного кодекса влекут передачу органом местного самоуправления в собственность ФИО1 земельного участка.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Земля наряду с другими природными ресурсами должна защищаться государством как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (подпункты 1, 2 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Как разъяснено в п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. При этом в силу разъяснений п. 75 постановления № 25 применительно к ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Поскольку земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, у ответчика отсутствовало исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, сделка купли-продажи от 

<

Дата> между администрацией МО «Город Саратов» и ФИО1 является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, посягающей на публичные интересы, касающиеся использования земельных участков, находящихся в публичной собственности. 

Принимая во внимание, что ответчиками не были представлены допустимые достоверные и достаточные доказательства существования на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи на земельном участке жилого дома, для эксплуатации которого и приобретался в собственность земельный участок, и как следствие, доказательства достижения предусмотренной законодательством цели предоставления земельного участка в собственность, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и.о. прокурора к ФИО1 и администрации МО «Город Саратов» о признании договора купли-продажи земельного участка от 

<

Дата> №К-19-160/ф-5, недействительным.

Доводы стороны ФИО1 о том, что спорный земельный участок его правопредшественникам предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, являются необоснованными, не подтверждены какими-либо доказательствами.

В связи с тем, что данная сделка является ничтожной, то в силу положений пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и последующий договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 

<

Дата> между ФИО1 и ФИО2 являются недействительной (ничтожной) сделкой.

Доводы ФИО2 о том, что он является добросовестным приобретателем земельного участка, не заслуживают внимания, поскольку возмездность приобретения земельного участка сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, ответчик является стороной договора, о недействительности которого заявлено. При установленном факте отсутствия на земельном участке жилого дома еще на момент совершения сделки между ФИО1 и администрацией, ФИО2 при заключении последующей сделки с ФИО1 не мог не знать данные обстоятельства, а также то, что у последнего отсутствует право на отчуждение данного имущества, при этом осуществляя строительство нежилого здания на спорном земельном участке.

Бремя доказывания добросовестности возлагается на приобретателя, а такие доказательства суду не представлены. Поскольку первоначальный договор купли-продажи является ничтожным и не влечет правовых последствий, то у последующего приобретателя не возникло законных прав на спорное имущество.

Кроме того, ничтожные сделки недействительны независимо от признания их таковыми судом и не влекут юридических последствий с момента их совершения (ст. 166 и 167 ГК РФ). 

Право собственности на спорный земельный участок приобретено ФИО2 по ничтожной сделке, соответственно, не влечет юридических последствий, таких как переход права собственности на спорный земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В рассматриваемом споре суд полагает, что требования прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ФИО2 возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020637:418, не являются обоснованными, поскольку часть земельного участка 64:48:020637:418 до его объединения не находилась в собственности муниципального образования, а находилась на праве собственности у ФИО2, право которого была зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено.

Вместе с тем совершение ФИО2 действий по объединению земельных участков с внесением об этом сведений из ЕГРН, не свидетельствует о том, что спорные объекты (участки земной поверхности, имеющие уникальные характеристики) прекратили свое существование и не могут быть приведены в первоначальное состояние.

Таким образом, подлежат применению последствия недействительности сделок в виде возвращения сторон в первоначальное положение, а именно, в виде прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> с возложением на Управление Росреестра по Саратовской области обязанности исключить из ЕГРН запись о земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, а также об исключении записи о праве собственности ФИО2 на него, прекращении право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, возвращении данного земельного участка в распоряжение муниципального образования «Город Саратов» с отношениями, вытекающими из договора аренды с ФИО1, восстановлении в ЕГРН записи о земельном участке с кадастровым номером 

<

№> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), расположенном по адресу: 

<

адрес>, записи об обременении в виде аренды в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 

<

Дата>, договора замены стороны в обязательстве от 

<

Дата>, восстановлении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использование: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), восстановлением соответствующих записей в ЕГРН. С администрации муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 11 535 руб. 39 коп., с ФИО1 в пользу ФИО2 - денежные средства в размере 2 270 000 руб.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении требований истца о признании права собственности на реконструированное строение, является наличие у лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведена постройка. Как следует из позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 16.12.2014 №18-КГ14-165, лица, не обладающие одним из указанных в законе прав на земельный участок, не вправе претендовать на обращение возведенной на нем самовольной постройки в свою собственность.

При вышеизложенных обстоятельствах, поскольку право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> расположенный по адресу: 

<

адрес> было зарегистрировано на основании недействительной сделки, не влекущей правовых последствий, оснований для удовлетворения его требований о признании права собственности на нежилое здание магазина по данному адресу ввиду наличия совокупности условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, не имеется, в удовлетворении указанных требований ФИО2 необходимо отказать.

Также суд считает не подлежащими удовлетворению в рамках рассмотрения данного спора требования и.о. прокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц о признании нежилого здания самовольной постройкой и ее сносе, поскольку публичные интересы, о защите которых заявлено прокурором предъявлением настоящего иска, касаются неправомерного выхода из публичной собственности земельного участка.

В рамках настоящего спора прокурором данные требования заявлены в связи с нарушением процедуры передачи земельного участка от муниципалитета иному лицу. 

Согласно пункту 4 статьи 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает в суде или арбитражном суде иск в интересах пострадавших. На основании пункта 3 статьи 35 названного Закона прокурор в соответствии с процессуальным законодательством вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства. 

Из заключений проведенной по делу экспертизы и показаний эксперта следует, что нежилое здание магазина является объектом незавершенного строительства, существенных нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью граждан ввиду того, что здание является недостроенным, не допущено. 

В рассматриваемом случае земельный участок возвращен в распоряжение муниципалитета с сохранением отношений, вытекающих из договора аренды с конкретным физических лицом. С признанием недействительными сделок и приведением сторон в первоначальное положение фактически часть нежилого здания, о сносе которого заявлено прокурором, располагается на земельном участке, принадлежащем ФИО2, другая часть – на земельном участке, находящемся в распоряжении муниципального образования и аренде у ФИО1

Таким образом, указанные обстоятельства не препятствуют законным собственнику и владельцу земельного участка, либо иных лиц заявить об устранении нарушений их прав, связанных с возведением строения на земельном участке, путем предъявления соответствующих исковых требований к лицу, осуществившему строительство данного здания. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования исполняющего обязанности прокурора города Саратова в защиту неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО1, ФИО2 о признании недействительными сделок, сносе самовольного строения удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 321 кв.м, с кадастровым номером 

<

№>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 

<

Дата> 

<

№>, заключенный между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО1.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, с кадастровым номером 

<

№>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, от 

<

Дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделок, возвратить стороны в первоначальное положение.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним сведения об исключении записи о земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, расположенном по адресу: 

<

адрес>, а также об исключении записи о правах собственности ФИО2 на него.

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№> и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Возвратить земельный участок с кадастровым номером 

<

№> площадью 321 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в распоряжение муниципального образования «Город Саратов» с отношениями, вытекающими из договора аренды земельного участка с ФИО1.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним сведения о восстановлении записи о земельном участке с кадастровым номером 

<

№>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей), расположенном по адресу: 

<

адрес>, записи об обременении в виде аренды в пользу ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 

<

Дата>, договора замены стороны в обязательстве от 

<

Дата>.

Восстановить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использование: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области внести в Единый государственный реестр недвижимости и сделок с ним сведения о восстановлении записи о земельном участке с кадастровым номером 

<

№> расположенным по адресу: 

<

адрес>, а также записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 

<

№>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использование: размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей).

Возложить на администрацию муниципального образования «Город Саратов» обязанность вернуть ФИО1 стоимость земельного участка в размере 11 535 руб. 39 коп. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 2 270 000 руб.

В остальной части исковых требований исполняющему обязанности прокурора города Саратова в защиту неопределенного круга лиц отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на нежилое здание – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Саратовский областной суд через Заводской районный суд г.Саратова.

Мотивированный текст решения изготовлен 28 сентября 2020 года. 

Судья: В.М. Хисяметдинова