дело № 2-4468/2021

23RS0040-01-2021-003067-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2021 года город Краснодар 

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Кожевникова В.В., 

при секретаре Лейко М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ГУК-Краснодар» о разрешении разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к ООО «ГУК-Краснодар» с иском о признании заключенным договора № от 20.11.2020г. на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с включением в него пунктом в редакции истца.

В обоснование требований указано, что в связи с несогласием с условиями договора на содержание и ремонт общего имущества МКД, истец обратился к ответчику, в ответ на обращение ответчик направил в адрес истца Проект Договора № от 20.11.2020г. на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Поскольку ряд условий Договора являлись для истца неприемлемыми, то им в адрес ответчика направлен протокол разногласий. При этом, пункты 3.8; 5.2 были приняты ответчиком в редакции, предложенной истцом, а некоторые пункты были отклонен, в частности п.4.4. Договора, ответчик сославшись на п.34 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.» утвержденных Постановлением правительства РФ № 354 от 06.05.2011, предусматривающий обязанность потребителя допускать представителей исполнителя ( в том числе работников аварийных служб) для производства осмотра тех. и сан. состояния общедомового оборудования, а также для ликвидации аварий - в любое время, а также п.85 вышеуказанных Правил, содержащий порядок уведомления о необходимости предоставления доступа. В то же время, предлагаемая истцом редакция п.4.4 Договора, заключающаяся в дополнении п. 4.4. фразой: «при наличии подтвержденного получения уведомления лично собственником...», не идет в противоречие с п.34 и п. 85 Правил. Предлагаемая редакция позволит защитить права собственника при вольном толковании положений договора и Правил. Так, п. 2.3.8 Договора, предусматривает обязанность собственника «Обеспечить доступ в помещение работников Управляющей организации и иных обслуживающих МКД предприятий и организаций для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля». При этом, п.85 Правил, на который ссылается ответчик, как на предусматривающий порядок уведомления собственника, содержит регламентацию порядка проверок, указанных в подпункте «е (1)» пункта 31; подпункте «г» пункта 32 и пункте 82 Правил, предусматривающих обязанность и право исполнителя осуществлять снятие показаний приборов (ИПУ), проверку состояния таких приборов учета, проверку достоверности передаваемых потребителем исполнителю сведений о показаниях ИПУ. Таким образом, пунктом 85 Правил предусмотрен порядок уведомления собственника только для проведения проверок показаний ИПУ или их состояния. В то время, как указано выше, п. 2.3.8 Договора предусмотрена обязанность собственника помимо указанных проверок состояния ИПУ и их показателей, осуществлять допуск для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования. При этом, ответчик, сославшись на п.34 Правил в обоснование не принятия предлагаемой редакции п.4.4. Договора, приводит норму, предусматривающую обязанность обеспечить доступ, но никак не регламентирующую порядок уведомления собственника о предстоящем осмотре. В то же время, из пункта 32, подп.б» Правил следует: «Исполнитель имеет право: Требовать допуска в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в три месяца в занимаемое потребителем помещение представителей исполнителя ( в т.ч. работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.» Таким образом, в приведенном пункте, опять-таки, регламентирована периодичность требования допуска, но никак не порядок уведомления собственника о предстоящем осмотре. Из буквального толкования данного пункта Правил следует, что и допуск в помещение для ликвидации аварий, требование о котором может быть заявлено в любое время, осуществляется в заранее согласованное время. Таким образом, предлагаемая редакция п.4.4. Договора соответствует действующему законодательству, более того, способствует предотвращению конфликтных ситуаций, в силу отсутствия четкой регламентации действий сторон. Аналогично обоснование позиции истца по п. 4.5 Договора в предлагаемой редакции: «Собственники нежилых помещений, при наличии подтвержденного получения уведомления лично собственником, не обеспечившие допуск должностных лиц Управляющей организации и ( или) специалистов организаций, имеющих право проведения работ на системах электро, тепло, газо водоснабжения, канализации для устранения аварий и осмотра инженерного оборудования, ремонтных работ, указанных в настоящем договоре, несут имущественную ответственность за ущерб, наступивший вследствие подобных действий перед Управляющей организацией и третьими лицами. Ответчик необоснованно, в силу положений п.32, подл, «б» Правил отказал в согласовании пункта 4.5 Договора в предлагаемой редакции.

В судебном заседании истица поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснила, что она не настаивает и не понуждает ответчика к заключению договора, но не отказывается от иска.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, просила в удовлетворении требований отказать, поскольку заключение спорного договора ответчика с истцом не является обязанностью ответчика, и в силу ст. 445 ГК РФ он не может быть понужден к заключению такого договора.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующему.

На основании ч.3 ст.39 ГК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из ст.158 ЖК РФ, пунктов 28,31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда были на тот период предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, зарегистрированные в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за № 5176.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Кроме того, Правительством РФ изданы и утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правила предоставления коммунальных услуг и иные, которые устанавливают права и обязанности как потребителей услуг в многоквартирном доме, так и организаций, управляющих многоквартирными домами.

На основании ст. 20 ЖК РФ полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и утверждены «Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, общего имущества, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний.

Следовательно, системное толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу законодательно установленных норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Положения ч.1 ст.162 ЖК РФ, предусматривающие, что Договор управления многоквартирным домом, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания, направлены на реализацию права собственников на предоставление им управляющей организацией таких услуг, получение и оплату которых, они дополнительно предусмотрели на общем собрании.

Однако, отсутствие решения собственников о каких-либо условиях договора управления, отличающихся от тех, которые предусмотрены Жилищным Кодексом РФ и иными нормативно-правовыми актами, не освобождает стороны от их исполнения в силу того, что права и обязанности участников правоотношений возникают не только из договора, но и из закона и иных нормативно-правовых актов, обязательных к исполнению.

Как установлено в судебном заседании, ФИО1 является собственником нежилых помещений №, здания литер А, по адресу: 

<

адрес>.

Собственниками помещений в многоквартирном жилом 

<

адрес> в г. Краснодаре, выбран способ управления - управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «ГУК- Краснодар», с которым заключен договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома № от 11.01.2009г., согласованный более, чем с 50% собственников МКД.

ФИО1 обратилась в управляющую организацию, с целью внесения изменений в некоторые пункты Договора.

По результатам рассмотрения обращения, ООО «ГУК- Краснодар» направил в адрес ФИО1 проект Договора № от 20.11.2020г. на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. 

Не согласившись с данным проектом, истица направила ответчику Протокол разногласий к проекту, на основании которых просила считать Договор № от 20.11.2020г. заключенным.

Однако суд не может согласиться с доводами истца по следующим основаниям, поскольку позиция истца, по мнению суда, основана на неправильном толковании норм права.

Так, согласно ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги, и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу ч.1 ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Управляющая организация ООО «ГУК-Краснодар», выбранная собственниками на вышеуказанном общем собрании, как следует из материалов дела, приступила к исполнению договора управления, оказывает собственникам услуги по содержанию и ремонту общего имущества и по предоставлению коммунальных услуг, осуществляет деятельность по управлению домом, что не оспаривается истцом.

Из материалов дела следует, что решение общего собрания не оспорено в установленном порядке и не признано недействительным; собственники МКД заключили договор управления с ООО «ГУК- Краснодар», выразив свое волеизъявление на управление многоквартирным домом ответчиком ООО «ГУК- Краснодар» на условиях, указанных в договоре; ответчик осуществляет деятельность по управлению указанным многоквартирным домом, оказывает собственникам МКД услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании оспариваемого договора, являясь управляющей многоквартирным домом организацией в соответствие с ч.7 ст.155 ЖК РФ выставляет счета по оплате за содержание и ремонт общего имущества по тарифам, установленным органом местного самоуправления, в соответствие с ч.4 ст.158 ЖК РФ.

Таким образом, решение общего собрания, протокол и договор, в полной мере распространяют свое действие на истца, как на собственника помещений в МКД.

Индивидуальный договор № от 20.11.2020г. между истцом и ответчиком не является обязательным к заключению, поскольку действует договор № от 11.01.2009г., и не возлагает на ООО «ГУК- Краснодар» обязанность по его заключению.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей». «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014).

Правовыми нормами для собственника помещений не установлена обязанность заключения договора управления. Исключение составляет ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник помещения в жилом доме обязан заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией в случае, когда управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. В рассматриваемом случае управляющая компания выбиралась по иным правилам, на основании общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, заключение договоров управления многоквартирным домом лично с каждым из собственников помещений многоквартирного дома на индивидуальных условиях нормами действующего жилищного законодательства не предусмотрено.

Отношения по управлению многоквартирным домом, существующие между собственниками и управляющей организацией, ограничены определенным сроком. При несогласии с условиями договора стороны не лишены права ставить вопрос об изменении каких-либо условий договора управления, по иному определить свои права и обязанности по договору с учетом решения общего собрания собственников.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что обращение истца в суд не направлено на защиту или восстановление каких-либо нарушенных прав и законных интересов, что должно служить согласно ст.3,4 ГПК РФ целью обращения в суд, в связи с чем, в удовлетворении требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ГУК-Краснодар» о разрешении разногласий при заключении договора - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Кожевников 

Мотивированное решение изготовлено 25.06.2021г.