Дело № 2-1352/2023

УИД: 61RS0023-01-2023-000532-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2023 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе

судьи Кузьменко И.А.

при секретаре Антонове К.И.,

с участием истца ФИО1, представителя истца – адвоката Дергачевой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Шахты Ростовской области о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

ФИО1 обратился в суд с требованием о признании за ним право собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое здание литер А,А1 (цех по сборке металлопластиковых окон), площадью 672,1кв.м, и нежилое здание литер Б (Административное здание), площадью 24,9кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес> город 

<

адрес> обоснование требований указывает, что заключил с КУИ Администрации 

<

адрес> договор N 8965 аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3450 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>ж, для строительства производственной базы, с разрешенным использованием: земельные участки производственных и административных зданий промышленности. Срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по 11.08.2020г. Дополнительным соглашением от 25.11.2021г. договор аренды был продлен до 13.05.2023г.С момента заключения договора аренды он приступил к освоению земельного участка и оформлению документов на строительство. Так, 26.03.2019г. был выполнен Градостроительный план земельного участка, произведены все необходимые согласования с сетевыми организациями: по заявке № от 03.04.2019г. заключен Договор № от 14.06.2019г. об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям для электроснабжения; у ГУП РО «УРСВ» получены Условия подключения объекта капитального строительства к муниципальным сетям водоснабжения № от 16.05.2019г. и водоотведения № от 16.05.2019г. Был выполнен проект Административного здания, расположенного на арендуемом земельном участке. Однако, обратившись за получением разрешения на строительство, получил отказ №Ш№ от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на строительство Административного здания, расположенного на арендуемом земельном участке. Причиной для отказа послужило отсутствие инженерных изысканий и несоответствие планируемого к строительству объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка. В ноябре 2019г. он обратился в ООО «ИНГЕО» за выполнением инженерно-геологических изысканий, а также в проектную организацию для внесения изменений в проектную документацию. В результате получил Технический отчет ООО «ИНГЕО» об инженерно-геологических изысканиях №-ИГИ по объектам: Административное здание. Цех по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски по адресу: 

<

адрес>, а также новый проект - Цех по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски по 

<

адрес>. В июне 2020г. повторно обратился за выдачей разрешения на строительство, однако получил отказ № КБ№ от 27.07.2020г. по причине того, что планируемый объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Обратился письменно в Администрацию 

<

адрес> (Департамент архитектуры, градостроительства и территориального развития) с просьбой разъяснить причину отказа в выдаче разрешения, поскольку, как следует из представленной документации, в действительности планируемый объект капитального строительства соответствует разрешенному использованию земельного участка. 17.08.2020г. получил письмо исх. №.03.1/2605, не содержащее никаких разъяснений по существу заданных вопросов. Считает отказ №Ш№ от 27.07.2020г. в выдаче разрешение на строительство цеха незаконным, так как в соответствии с действующим Приказом Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» код по классификатору 6.6. строительная промышленность предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции. За период аренды истцом на арендованном земельном участке без полученного разрешения на строительство были возведены объекты незавершенного строительства по проекту - Цех по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски и Административное здание. В 2022г. в проектную документацию «Производственная база. Цех по сборке металлопластиковых окон и АБК», были внесены дополнительные изменения, он получил новые проекты в актуализированной редакции, изготовленные ООО «Архитектурно-кадастровое бюро», повторно обратился в Администрацию 

<

адрес> за получением разрешения на строительство(реконструкцию), однако снова получил отказ ввиду завершения строительства.

Истец и его представитель по ордеру и доверенности – адвокат Дергачева Л.В. в судебном заседании требования иска с учётом уточнения площадей спорных объектов поддержали.

Представитель ответчика Администрации 

<

адрес> в суд не явился. Ранее, представителем ответчика ФИО2 представлены письменные возражения, в которых просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что действующее законодательство не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку, которая располагается на арендуемом земельном участке. Указывает также, что спорные объекты не соответствуют разрешенному использованию земельного участка (л.д. 57-60).

Выслушав истца и его представителя, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Между тем, п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что истцу ФИО1 по договору аренды № от 04.02.2019г. предоставлен в аренду на срок с 04.02.2019г. по 11.08.2020г.земельный участокиз земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 3450 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства производственной базы, с разрешенным использованием: земельные участки производственных и административных зданий промышленности (л.д. 10-12).Дополнительным соглашением от 25.11.2021г. срок аренды был продлен до 13.05.2023г.(л.д. 13).

С момента заключения договора аренды истец приступил к оформлению документов для получения разрешения на строительство. Так, 26.03.2019г. был выполнен Градостроительный план земельного участка (л.д. 108-113), произведены все необходимые согласования с сетевыми организациями: по заявке № от 03.04.2019г. заключен Договор № от 14.06.2019г. об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям для электроснабжения (л.д. 93-94, 95-97); у ГУП РО «УРСВ» получены Условия подключения объекта капитального строительства к муниципальным сетям водоснабжения № от 16.05.2019г. и водоотведения № от 16.05.2019г., ООО «Архитектурно-кадастровое бюро» 

<

адрес> был выполнен проект Административного здания и цеха по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски, строительство которых планировалось на арендуемом земельном участке (л.д 14-20).

Обратившись в Администрацию 

<

адрес>, истец получил отказ №Ш№ от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на строительство Административного здания, расположенного на арендуемом земельном участке. Причиной для отказа послужило отсутствие инженерных изысканий и несоответствие планируемого к строительству объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка (л.д. 38). 

В ноябре 2019г. истец обратился в ООО «ИНГЕО» за выполнением инженерно-геологических изысканий, а также в проектную организацию для внесения изменений в проектную документацию. В результате получил Технический отчет ООО «ИНГЕО» об инженерно-геологических изысканиях №-ИГИ по объектам: Административное здание. Цех по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски по 

<

адрес> (л.д. 28-34), а также новый проект - Цех по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски 

<

адрес> (л.д. 21-27).

В июне 2020г. повторно обратился за выдачей разрешения на строительство, однако получил отказ № КБ№ от 27.07.2020г. по причине того, что планируемый объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земельного участка (л.д. 36).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. 

Согласно Письму ФГБУ "ФКП Росреестра" от 18.05.2015 N 10-1428-КЛ "О направлении позиции Росреестра" виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок, переданный истцу в аренду, имеет вид разрешенного использования: земельные участки производственных и административных зданий промышленности. 

Из Проектной документации «Цех по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски по 

<

адрес>» (л.д. 23) следует, что согласно градостроительному плану земельного участка, переданного в аренду истцу, находится в производственно-коммунальной зоне объектов V класса – П-1.

В соответствии с со ст. 36 Правил землепользования и застройки муниципального образования "

<

адрес>", утвержденными Решением городской Думы 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N 594(далее - ПЗЗ), к одним из основных видов использования для указанной зоны относится - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции (код ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, проектная документация соответствовала основному виду разрешенного использования земельного участка, поскольку предусматривала размещение объектов производственного назначения.

При наличии установленного градостроительным регламентом основного вида разрешенного использования ФИО1 неправомерно отказано в выдаче разрешения на строительство.

ФИО1 в период действия договора аренды земельного участка осуществил строительство объектов незаверенного строительства по проекту «Цех по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски по 

<

адрес>».

В 2002 году истец внес изменения в проектную документацию в связи с изменением функционального назначения возведённых объектов, получил новые проекты в актуализированной редакции – «Производственная база. Цех по сборке металлопластиковых окон по 

<

адрес>», изготовленные ООО «АКБ» 

<

адрес> (л.д. 66-113, 114-173) и завершил строительство. 

На обращение истца о получении разрешения на строительство Администрацией 

<

адрес> выдан письменный отказ № RU№ от 09.08.2022г. по тем основаниям, что строительство спорного объекта осуществлено без разрешительной документации.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что право собственности на самовольное строение может быть признано в случае возведения его без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен гражданину или застройщику по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства (п. 26 Постановления N 10/22).

Для решения вопроса о соответствии самовольной постройки установленным требованиям и возможности сохранения постройки по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Заключением судебной экспертизы № от 25.05.2023г., выполненной экспертом ИП ФИО5 – ФИО6, подтверждается, что нежилые здания литер А,А1 «Цех по сборе металлопластиковых окон» площадью, 672,1 кв.м, и литер Б «Административное здание», площадью 24,9кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> являются объектами капитального строительства. Данные объекты недвижимости в целом соответствуют строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам, а также требованиям правил землепользования и застройки, параметрам по планировке территории. Существенных нарушений норм и правил при строительстве не установлено.Допущенные при возведении исследуемых зданий несоответствия строительным нормам в части не завершения отделочных работ внутренних помещений и коммуникаций, а также благоустройства и водоотвода, не влияют на несущую способность строительных конструкций и эксплуатационную пригодность зданий, могут быть устранены до начала текущей эксплуатации объекта по функционального назначению. Объекты недвижимости находятся в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 61:59:0020412:64.

Экспертом отмечено, что нежилые здания А,А1 «Цех по сборе металлопластиковых окон» и литер Б «Административное здание»в целом соответствуют проектной документацией, разработанной ООО «АКБ». Имеющиеся отклонения от проектных параметров строительства технически обоснованы, не привели к снижению несущей способности строительных конструкций зданий, не влияют на эксплуатационную пригодность и работоспособность технического состояния объектов. Нежилые здания соответствуют требованиям безопасности, установленными положениями «Технического регламента безопасности зданий и сооружений», не создают угрозу жизни и здоровью граждан, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также тот факт, что условия договора, предусматривают возможность строительства спорных объектов, истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки, давая оценку всем собранным по делу доказательствам в их совокупности, суд находит их объективными, а исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец 

<

адрес> ростовской области, паспорт гражданина РФ№ 

<

адрес> 

<

данные изъяты>) право собственности на объекты недвижимого имущества: нежилое здание литер А,А1 (цех по сборке металлопластиковых окон), площадью 672,1 кв.м, и нежилое здание литер Б (Административное здание), площадью 24,9кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Шахтинский городской суд Ростовской области. 

Резолютивная часть решения отпечатана в совещательной комнате.

Судья И.А. Кузьменко

Решение в окончательной форме изготовлено 21.06.2023г.