УИД 61OS0000-01-2021-000187-58

дело № 3а-211/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 октября 2021 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в его пользовании земельных участков с кадастровыми номерами ... и ... на основании установления их рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельных участков превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение платы за землю. Просит суд установить кадастровую стоимость названых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 г. в суммах 2 561 106 рублей и 1 893 814 рублей соответственно (в соответствии с отчетом об оценке от 29 марта 2021 г.); восстановить пропущенный пятилетний срок для обращения с требованием о пересмотре кадастровой стоимости.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра», в качестве заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, Небесный Д.Е., ФИО2

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились. 

Представитель административного истца ФИО3 в электронном виде направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя, указав при этом, что настаивает на правильности выводов о рыночной стоимости объектов, сделанных в отчете об оценке. Расходы по оплате судебной оценочной экспертизы полагала необходимым возложить на Правительство Ростовской области, либо распределить пропорционально удовлетворенным требованиям.

Правительство Ростовской области в ходатайстве, направленном в суд в электронном виде, указало, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости в сумме, определенной по заключению судебной оценочной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» на стадии подготовки дела к судебному разбирательству в электронном виде представило отзыв на административный иск, в котором просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От иных неявившихся лиц ходатайства, отзывы не поступили.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации 12 октября 2021 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 г.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что 10 апреля 2015 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ФИО4 заключены договоры аренды № 15-99 и № 15-100 находящихся в государственной собственности земельных участков:

с кадастровым номером ... площадью 1 189 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения здания со встроенными нежилыми помещениями торгово-офисного и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ...,

с кадастровым номером ... площадью 862 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения здания со встроенными нежилыми помещениями торгово-офисного и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

10 декабря 2020 г. ФИО1 по договорам купли-продажи приобрел у ФИО2 находящиеся на указанных земельных участках здания с кадастровыми номерами ..., .... 

С переходом права собственности на здания ФИО1 приобрел право пользования земельными участками, что подтверждено письмом Комитета по управлению имуществом г. Таганрога от 24 июня 2021 г. 

Пользование землей, находящейся в муниципальной или государственной собственности, независимо от того, были ли оформлены должным образом договорные отношения, является платным. Плата за землю исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного административный истец вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, по основаниям, предусмотренным законом.

Кадастровая стоимость перечисленных земельных участков утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. № 776 по состоянию на 1 января 2014 г.:

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 7 923 686,24 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... в сумме 5 753 858,62 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом был представлен в суд отчет об оценке от 29 марта 2021 г. № 404/03-2021, выполненный оценщиком АО «Приазовский центр смет и оценки» .... Согласно выводам оценщика на 1 января 2014 г. рыночная стоимость объектов составляла:

земельного участка с кадастровым номером ... - 2 561 106 рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... - 1 893 814 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области, не согласившегося с выводами оценщика, назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 13 сентября 2021 г. № 22-2021 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ..., рыночная стоимость земельных участков на 1 января 2014 г. с учетом их индивидуальных особенностей составляла:

земельного участка с кадастровым номером ... - 4 302 991 рубль,

земельного участка с кадастровым номером ... - 3 171 298 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные возражения, замечания на заключение судебного эксперта не представлены.

Оценив имеющиеся доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, являются более аргументированными и убедительными. 

В соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки эксперт провел анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте, изложив в заключении полное описание проведенного исследования. Рыночная стоимость земельных участков определена с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Заключение составлено с соблюдением требований, предъявляемых статьей 82 КАС РФ, экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы. 

Настоящее решение в силу закона является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости.

Часть 3 статьи 245 КАС РФ предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в кадастр 29 декабря 2014 г. ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением 25 июня 2021 г., то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не предусматривается; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости. Более того, к ФИО1 перешло право пользования земельными участками только в декабре 2020 г. 

Распределяя судебные расходы в соответствии с частью 3 статьи 178 КАС РФ, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства относительно обоснованности отчета об оценке являлись правомерными.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (45,7 %, 44,9 %) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не обладает признаками существенности и не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение не может считаться вынесенным против административных ответчиков, следовательно, в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением настоящего дела процессуальных издержек, а также для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 35 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ... по состоянию на 1 января 2014 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 189 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения здания со встроенными нежилыми помещениями торгово-офисного и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 4 302 991 рубль.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ... площадью 862 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения здания со встроенными нежилыми помещениями торгово-офисного и бытового обслуживания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 3 171 298 рублей.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 35 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд. 

Судья О.А.Руднева