Гражданское дело № 2-49/17

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

25 апреля 2017 года с. Александровское

Александровский районный суд Томской области в составе:

председательствующего Крикуновой О.П.,

при секретаре: Сюньковой Ю.А.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-49/17 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 (далее по тексту – ФИО1 истец) обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 *** (далее по тексту – ФИО2., ответчик) о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода права собственности. Просил признать договор купли-продажи гаража, площадью *** кв.м., из основного блочного строения, общей площадью *** кв.м., расположенного по *** строение ***, в *** области, заключенным. Просил также вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на гараж.

В обоснование иска указал, что *** года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи Согласно договору продавец ФИО2 продала ему принадлежащий ей по праву собственности гараж, расположенный на земельном участке по указанному адресу. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен в срок до ***. Стоимость гаража была установлена в *** рублей, эта выплата была произведена в полном объеме, что подтверждается расписками. *** ФИО2. также выдала на его имя доверенность сроком на три года по представлению её интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области по вопросам оформления в собственность земельного участка и расположенного на нём гаража. Для этого она также передала имеющиеся у неё документы: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, кадастровый паспорт на гараж, постановление о присвоении адреса незавершенному строительством гаражу, технический паспорт, разрешение на ввод и выкопировку из топоплана, адресную справку. Далее ФИО2 выехала за пределы ***, основной договор купли-продажи и необходимые документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области для оформления права собственности на гараж в срок до *** поданы не были, срок действия доверенности закончился. С момента приобретения гаража он пользуется им как своим собственным, открыто и добросовестно, претензий со стороны третьих лиц к нему не поступало. Полагал, что у него имеются законные основания стать собственником гаража, поскольку договор его купли-продажи между сторонами фактически заключен. 

Истец ФИО1. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО2. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в её отсутствие. Не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, о чем представила письменный отзыв. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области *** просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя третьего лица. В письменном отзыве полагались на усмотрение суда, также указала, что стороны с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект не обращались. 

При таких обстоятельствах суд в соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2. и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области.

Изучив доводы сторон и представителя третьего лица, допросив свидетеля, исследовав представленные письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Свои выводы суд основывает на следующем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. А поскольку закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (пункт 3 статьи 10 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент рассматриваемых правоотношений). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении имущества, заключенной с собственником имущества или уполномоченным им лицом. Гражданские права и обязанности могут возникнуть и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ). Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В пунктах 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 этого кодекса.

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. А в соответствии с пунктом 3 указанной статьи, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшей до 01.01.2017), государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 16 указанного Федерального закона, действовавшей в период рассматриваемых правоотношений, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 указанного Федерального закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, возникающего на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно части 4 статьи 15 указанного Федерального закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Пункт 61 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со статьёй 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьёй 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, объект капитального строительства гараж был построен в соответствии с выданными ФИО2. администрацией муниципального образования «*** сельское поселение» разрешением на строительство *** ***, постановлением № *** о присвоении адреса незавершенному строительством гаражу, адресной справкой ***, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию *** 

Гараж располагается на земельном участке с кадастровым номером ***, предназначенном для обслуживания и эксплуатации жилого дома по указанному адресу и принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Строительство указанного гаража было согласовано с собственниками квартир многоквартирного жилого дома в *** года. Указанные обстоятельства следуют из постановления Главы *** сельской администрации ***, выкопировки из топоплана от *** года, кадастрового паспорта земельного участка от *** и информации *** области от *** 

На нежилое здание одноэтажный гараж, общей площадью *** кв.м., площадью застройки *** кв.м., расположенный по ***, ***, строение *** области, *** года ввода в эксплуатацию, инвентарный номер ***, расположенный на земельном участке с кадастровым номером *** отделением ОГУП «*** областной центр технической инвентаризации» выданы технический и кадастровый паспорта.

Указанному гаражу *** присвоен кадастровый номер *** в Едином государственном реестре недвижимости, о чем свидетельствует выписка из указанного Реестра *** 

Судом установлено, что *** года между ФИО2. и ФИО1 в простой письменной форме заключен договор, поименованный как предварительный, согласно которому ФИО2 обязалась передать в собственность (продать) ФИО1 принадлежащий ей по праву собственности гараж, расположенный по ***, строение *** в *** области, на земельном участке, площадью ***.м., состоящий из основного блочного строения, общей площадью *** кв.м., а ФИО1. обязался принять в собственность и оплатить (купить) у ФИО2 указанный гараж на условиях, указанных в настоящем договоре. В соответствии с этими намерениями стороны обязались в срок до *** заключить договор купли-продажи гаража.

В договоре стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи гаража, но и обязанность ФИО1. внести денежные средства в размере *** от стоимости товара. Так в пункте *** договора указано, что договор купли-продажи будет заключен по цене *** рублей, а в пункте *** договора указано, что ФИО1 передал в качестве аванса ФИО2 рублей. Кроме того, пунктом *** договора предусмотрено, что передача суммы аванса произведена полностью во время подписания договора, что соответствует положениям статьи 486 ГК РФ об оплате товара по договору купли-продажи.

Поэтому заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным, не является таковым по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Кроме того, факт исполнения сторонами условий договора купли-продажи подтверждается фактической передачей гаража продавцом ФИО2 в распоряжение покупателя ФИО1 расписками о передаче денежных средств на общую сумму *** рублей от *** а также показаниями свидетеля *** не доверять которой оснований не имеется. 

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества между продавцом ФИО2. и покупателем ФИО1. как совершенный в надлежащей форме, содержащий все существенные условия, в том числе, предмет и цену сделки, и соответствующий требованиям статей 432, 433, 434, 550, 554, 555 ГК РФ, следует признать заключенным.

В счет исполнения обязательств по данному договору покупатель ФИО1. передал продавцу ФИО2. денежные средства в размере *** рублей, что подтверждается вышеизложенными доказательствами.

Во исполнение условий договора, *** года продавец ФИО2. выдала нотариальную доверенность покупателю ФИО1 сроком на *** года на право быть её представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** области по вопросам оформления в собственность земельного участка и расположенного на нём гаража по ***, строение *** области, с правом заключить договор аренды указанного земельного участка на любой срок. 

Выдача указанной доверенности и передача ФИО2. ФИО1 иных, связанных с указанным имуществом документов: разрешения на строительство *** постановления *** о присвоении адреса незавершенному строительством гаражу, адресной справки ***, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию *** от ***, технического и кадастрового паспорта, также свидетельствует о фактическом заключении между сторонами договора купли-продажи гаража. 

Совершение продавцом ФИО2 последовательных юридически значимых действий, указывающих на наличие у неё намерения произвести отчуждение принадлежащего ей гаража, бесспорно свидетельствует о наличии у продавца ФИО2 волеизъявления на отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу покупателя ФИО1.

Гараж фактически перешел в пользование и владение покупателя ФИО1 В частности, истец ФИО1 с момента заключения договора вступил во владение и пользование указанным имуществом, добросовестно исполняет обязанности собственника, несет бремя содержания гаража, производит оплату коммунальных услуг. *** он получил кадастровый номер гаража в Едином государственном реестре недвижимости. 

Таким образом, истец ФИО1 представил достаточные, допустимые и достоверные доказательства фактического исполнения сторонами договора купли-продажи гаража от *** года.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили: покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец передал покупателю предмет договора.

Однако для государственной регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган стороны совместно не обратились. Продавец ФИО2 выдала покупателю доверенность для обращения в регистрирующий орган, покупатель ФИО1. своевременно этой доверенностью не воспользовался, срок её действия истек *** года. 

Основанием обращения истца в суд явилось отсутствие заявления продавца ФИО2 на регистрацию перехода к покупателю ФИО1. права на недвижимое имущество, что ответчиком ФИО2. не оспаривалось.

Указанное обстоятельство явилось препятствием для государственной регистрации перехода права собственности.

В силу статьи 551 ГК РФ, части 4 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о признании перехода права подлежащими государственной регистрации.

При таких данных покупатель ФИО1 вправе требовать вынести решение о регистрации перехода права собственности.

Права истца не оспорены. Доказательств изменения, расторжения, прекращения исполнения договора купли-продажи от *** года ответчиком ФИО2 в соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ, суду не представлено.

А поэтому исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьёй 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истец отказался от взыскания судебных расходов с ответчика. А поэтому у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов в виде государственной пошлины в сумме *** рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 191-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода права собственности, - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от *** года между ФИО2 (продавец) и ФИО1 *** (покупатель) гаража, общей площадью *** кв.м., площадью застройки *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенного по ***, строение *** с. *** области, заключенным.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на одноэтажный гараж, кадастровый номер ***, расположенный по ***, строение *** в *** области, от ФИО2 *** к ФИО1.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Томского областного суда через Александровский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: подпись О.П. Крикунова

Верно. Судья: О.П. Крикунова

Решение принято в окончательной форме 25 апреля 2017 года