Дело № 2а-221/2024 УИД 23RS0027-01-2023-001342-96

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Лабинск 22 марта 2024 г. 

Лабинский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Сафонова А.Е.

при помощнике судьи Забудько О.А.,

с участием: 

представителя административного истца – ФИО1,

представителя административного ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к межмуниципальному отделу по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прав,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением к межмуниципальному отделу по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации прав, ссылаясь на то, что она является собственником 19/20 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 41000 кв.м. с кадастровым номером: ###, категории: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

...>. 1/20 доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок принадлежит ФИО4. Земельный участок обременён договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 4-С от 03 апреля 2013 года, заключенного с ООО "Агрофирма "Рассвет". На основании договора № 1 дарения доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 27 апреля 2023 года ФИО3 передала 18/20 долей земельного участка в дар своей дочери Швец (ФИО5 – после изменения фамилии) Оксане Александровне, с уведомлением и согласием другого собственника участка – ФИО4, на совершение сделки. 12 мая 2023 года ФИО3 подала заявление о государственной регистрации перехода права по сделке в межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю через филиал Государственного автономного учреждения Краснодарского края "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края" в Лабинском районе, представив следующие документы: договор № 1 дарения доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 27 апреля 2023 года, уведомление от 27 марта 2023 года и письмо от 24 апреля 2023 года. 22 мая 2023 года государственный регистратор принял решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка, выраженное в уведомлении от 22 мая 2023 года № КУВД-001/2023-19439028/1, по тем основаниям, что участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом, то есть продать или подарить свою земельную долю не другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим этот земельный участок, только после выделения земельного участка в счет земельной доли; сделка с заявленным земельным участком регулируется правилами Гражданского кодекса РФ, поэтому при отчуждении доли в праве общей долевой собственности договор должен быть нотариально удостоверен. 

Полагая решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации прав незаконным, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 26 сентября 2018 года № 14-КГ18-14, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19 марта 2019 года № 304-КГ18-22555 по делу № А70-13041/2017, нормы п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", административный истец ФИО3 просила суд (по тексту): признать незаконным решение административного ответчика о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером: 23:18:1202000:242, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженное в уведомлении от 22 мая 2023 года №КУВД-001/2023-19439028/1; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок с кадастровым номером: ###, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании заявления ФИО3 от 12 мая 2023 года № КУВД-001/2023-19439028 (л.д. 2-6).

25 июля 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФИО4 (л.д. 51-52) 

21 сентября 2023 года представитель административного истца ФИО3 – ФИО1, допущенная на основании заявления и диплома (л.д. 31, 33), представила письменное заявление административного истца об изменении основания иска, содержащее просьбу: признать незаконным решение административного ответчика об отказе в государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером: 23:18:1202000:242, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженное в уведомлении от 23 августа 2023 года № КУВД-001/2023-19439028/3; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию прав на земельный участок с кадастровым номером: 23:18:1202000:242, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании заявления ФИО3 от 12 мая 2023 года № КУВД-001/2023-19439028 (л.д. 84).

21 сентября 2023 года суд принял решение об отказе в удовлетворении административного иска (л.д. 97-111).

14 декабря 2023 года апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда решение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе (л.д. 143-147).

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции указал, что суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФИО6 и не рассмотрел вопрос о принятии к рассмотрению заявления административного истца об изменении предмета иска.

14 февраля 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФИО7 (л.д. 161-162) 

04 марта 2024 года суд принял заявление административного истца об изменении предмета иска.

От административного истца поступило письменное заявление, в котором она поддержала административный иск и просила рассмотреть дело в её отсутствие (л.д. 212).

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца – ФИО1, действующая на основании доверенности и диплома (л.д. 189, 190), поддержала иск в полном объеме, объяснила об обстоятельствах дела, указанных в административном исковом заявлении и правовой позиции по административному делу, изложенной в письменной форме (л.д. 217-222).

В ходе рассмотрения дела представитель административного ответчика – главный специалист-эксперт межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО2, действующая на основании доверенности и диплома (л.д. 35-36, 191), возражала против удовлетворения административного иска ФИО3 по обстоятельствам указанным в письменных возражениях на административное исковое заявление (л.д. 67-68).

От заинтересованного лица ФИО8 поступили письменное заявление, в котором она просила рассмотреть дело в её отсутствие, требования административного истца удовлетворить в полном объеме (л.д. 211), и письменный отзыв, содержащий позицию по административному делу (л.д. 179-180). 

От заинтересованного лица ФИО4 поступили письменное заявление, в котором она просила рассмотреть дело в её отсутствие, требования административного истца удовлетворить в полном объеме (л.д. 210), и письменный отзыв, содержащий позицию по административному делу (л.д. 182-184). 

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста нотариус Лабинского нотариального округа Краснодарского края ФИО9 пояснил, что рассматриваемая ситуация, касающаяся необходимости нотариального удостоверения сделок, совершаемых с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не превышает пять, не имеет определенной правоприменительной практики по Краснодарскому краю.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, допросив специалиста, приходит к следующему: в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Из содержания ст. 218, п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

Как следует из материалов дела, ФИО3 на основании договора № 43 купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 17 октября 2012 года, зарегистрированного 24 октября 2012 года (л.д. 7), и договора № 33 купли-продажи от 01 марта 2022 года, зарегистрированного 14 марта 2022 года (л.д. 8), принадлежит на праве общей долевой собственности 19/20 долей на земельный участок площадью 41000 кв.м. с кадастровым номером ###, категории: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

...>. (далее по тексту – земельный участок), что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 214-216). 

ФИО4 на основании договора № 33 купли-продажи от 01 марта 2022 года, зарегистрированного 14 марта 2022 года (л.д. 8) принадлежит 1/20 доля земельного участка, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 214-216). 

Земельный участок обременён правом аренды на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 4-С от 03 апреля 2013 года, зарегистрированным 15 апреля 2013 года, в пользу ООО "Агрофирма "Рассвет", что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 214-216). 

ФИО3 и ФИО6 заключили и подписали договор № 1 дарения доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 27 апреля 2023 года, по условиям которого даритель ФИО3 передала 18/20 долей земельного участка в дар своей дочери ФИО6 (одаряемой), с письменным уведомлением и получением письменного согласия второго долевого собственника земельного участка – ФИО4, на совершение сделки дарения (л.д. 9, 10, 11). 

12 мая 2023 года ФИО3 и ФИО6 подали заявления о государственной регистрации перехода права на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета, и государственной регистрации права без одновременного государственного кадастрового учета, в межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю через филиал Государственного автономного учреждения Краснодарского края "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Краснодарского края" в Лабинском районе, представив документы: договор № 1 дарения доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 27 апреля 2023 года, уведомление от 27 марта 2023 года и письмо от 24 апреля 2023 года, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг № MFC-0513/2023-5998-1 от 12 мая 2023 года и № MFC-0513/2023-5998-2 от 12 мая 2023 года (л.д. 17, 18). 

22 мая 2023 года государственный регистратор ФИО2 приняла решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", выраженное в уведомлении от 22 мая 2023 года № КУВД-001/2023-19439028/1, содержащее ссылки на п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", мотивированное тем, что участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом, то есть продать или подарить свою земельную долю не другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим этот земельный участок, только после выделения земельного участка в счет земельной доли; сделка с заявленным земельным участком регулируется правилами Гражданского кодекса РФ, поэтому должна быть нотариально удостоверена (л.д. 12). 

23 августа 2023 года государственный регистратор ФИО2 приняла решение об отказе в государственной регистрации прав в отношении земельного участка на основании ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", выраженное в уведомлении от 23 августа 2023 года № КУВД-001/2023-19439028/3, содержащее ссылки на п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и п. 1 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", мотивированное аналогичными содержащимся в решении о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка причинами, а также истечением 22 августа 2023 года срока приостановления государственной регистрации прав, не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав (л.д. 69).

Не согласившись с принятым административным ответчиком решением об отказе в государственной регистрации прав, административный истец обратилась в суд.

В силу ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту – Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке (ч. 1).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2), а равно иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8 ч. 2).

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В свою очередь, в соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В соответствии с п. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

По общему правилу (ст. 246 Гражданского кодекса РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

В силу п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, в редакции Федерального закона от 30 апреля 2021 года № 120-ФЗ, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу п. 1, п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее по тексту – Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Аналогичные нормы закреплены в ст. 27 Закона Краснодарского края от 05 ноября 2002 года № 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", в соответствии с которой, в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При этом указанной нормой Закона Краснодарского края установлено, что в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим этот земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Из буквального толкования указанных норм следует, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не превышает пять; если число участников долевой собственности превышает пять – также применяются правила Гражданского кодекса РФ, но учетом особенностей, установленных, в том числе, ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Нормы Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и нормы Федерального закона о государственной регистрации недвижимости в части оборота земель сельскохозяйственного назначения являются специальными по отношению к общим нормам Гражданского кодекса РФ.

Соответственно правила Гражданского кодекса РФ применяются только в части сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения посвящена особенностям совершения сделок с указанными долями, которые в целом регулируются названным законом. 

В силу прямого указания в п. 3 ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, не подлежат нотариальному удостоверению, что является исключением из общего правила о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Указанная норма не содержит условий о количестве участников (субъектного состава) долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (превышающем пять, не превышающем пять), и стала действовать с 30 апреля 2021 года, в то время как в п. 1 ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения изменения не вносились. 

Правовая позиция об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, изложена в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 сентября 2018 года № 14-КГ18-14.

Аналогичная позиция содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19 марта 2019 года № 304-КГ18-22555 по делу № А70-13041/2017, в котором указано, что ни Гражданский кодекс РФ, ни иные нормативные правовые акты не содержат требования о нотариальном удостоверении сделок с долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, подпадающие под действие Закона № 101-ФЗ.

Суд считает необходимым отметить, что на момент вынесения Верховным Судом Российской Федерации указанных определений изменения в п. 1 ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не вносились, данная норма продолжает действовать в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ.

Позиция Верховного Суда Российской Федерации нашла свое отражение в изменениях, внесенных в ст. 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости Федеральным законом от 30 апреля 2021 года № 120-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым указанная статья была дополнена частью 1.1.

Таким образом, договор купли-продажи (дарения) земельной доли не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению земельных долей, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости).

При таких обстоятельствах оспариваемый административным истцом отказ административного ответчика в государственной регистрации прав в части необходимости представления для государственной регистрации нотариально удостоверенного договора дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения является незаконным.

Основания отказа административного ответчика в государственной регистрации прав, в части возникновения у административного истца права распоряжения земельной долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по своему усмотрению (не специальному субъекту) только после выделения земельного участка в счет земельной доли, суд также считает незаконными.

Согласно сведениями Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: ###, находится в общей долевой собственности двух лиц – ФИО3 (19/20) и ФИО4 (1/20). Переход права по сделке дарения от 27 апреля 2023 года, в государственной регистрации которого отказано административным ответчиком, влечет возникновение права общей долевой собственности ещё у одного лица (ФИО8) на 18/20 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Пунктами 1 и 2 ст. 1 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с подп. 4 п. 3 указанной статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в п. 1 ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст.ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что поскольку Федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, отсутствуют.

Указанная выше правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 октября 2018 года № 14-КГ18-27.

Суд считает необходимым отметить, что на момент вынесения Верховным Судом Российской Федерации указанного определения изменения в п. 1 ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не вносились, данная норма продолжает действовать в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года № 435-ФЗ.

Поскольку в рассматриваемом случае число собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае регистрации перехода и возникновения права общей долевой собственности на основании сделки дарения не превысит пять, выделение земельного участка в счет земельной доли для распоряжения им по правилам п. 1 ст. 12 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не требуется.

Доводы, изложенные в возражениях административного ответчика, о нарушении сделкой дарения основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе принципа преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, подлежат отклонению по указанным выше основаниям.

Поскольку закон не требует нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, выделение земельного участка в счет земельной доли в рассматриваемом случае не требуется, при этом административным истцом заинтересованным лицом ФИО8 для государственной регистрации перехода права собственности в орган государственной регистрации прав представлены необходимые для регистрации документы, суд приходит к выводу, что в целом оспариваемое решение административного ответчика нарушает права административного истца и заинтересованного лица на отчуждение (приобретение) доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Потому суд принимает решение об удовлетворении требований административного истца и признает незаконным решение межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра – в виде уведомления об отказе государственной регистрации прав от 23 августа 2023 года № КУВД-001/2023-19439028/3, в отношении земельного участка с кадастровым номером: ###, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования). В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2022 года № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделенным публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определенных действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учетом субъектного состава участвующих в нем лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений (п. 1 ч. 2, п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ).

Если в соответствии с законом за наделенными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделенные публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела (ст. 16 КАС РФ).

С учетом указанных норм и разъяснений, суд принимает решение о возложении на административного ответчика обязанности повторно рассмотреть заявление административного истца о государственной регистрации прав в отношении земельного участка.

Руководствуясь приведенными нормами и разъяснениями, ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ФИО3 к межмуниципальному отделу по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации прав – удовлетворить. 

Признать незаконным решение межмуниципального отдела по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра – в виде уведомления об отказе государственной регистрации прав от 23 августа 2023 года № КУВД-001/2023-19439028/3, в отношении земельного участка с кадастровым номером: ###, расположенного по адресу: 

<

...>

Возложить на межмуниципальный отдел по Лабинскому и Курганинскому районам управления Росреестра по Краснодарскому краю обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 12 мая 2023 года № КУВД-001/2023-19439028 о государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером: ###, расположенного по адресу: 

<

...>

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Лабинский городской суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 апреля 2024 года.

Председательствующий Сафонов А.Е.