Дело № 3а-175/2020

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 23 декабря 2020 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С. с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания (склада) с кадастровым номером №, площадью 375,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 в размере 6 132 666 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.01.2019 определена в размере 8 937 423,98 руб. Отчетом об оценке № 137.3/Н/2020, выполненным оценщиком ООО «Оценка-Партнер», рыночная стоимость данного здания определена в размере 6 132 666 руб., что в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется уплачиваемый налог на имущество. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО3 не возражал против удовлетворения административного иска, пояснил, что разница между кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, определенная в результате массовой оценки, и его рыночная стоимость, определенная в индивидуальном порядке, составляет 31,3 %, что укладывается в приемлемый диапазон. 

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

В письменных возражениях заинтересованного лица администрация города Хабаровска указывает, что если суд придет к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке №137.3/Н/2020 от 02.11.2020 не является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, то указанное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении требований. 

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно Выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое здание – склад, площадью 375,2 кв.м., 2009 года постройки, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с 30.05.2017 принадлежит на праве собственности ФИО1 

Согласно статье 400 Налогового Кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017.

Согласно Выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость нежилого здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020, составляет 8 937 423, 98 руб., определена по состоянию на 01.01.2019 приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2020. 

Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО1, являясь собственником здания, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания склада, административным истцом представлен Отчет № 137.3/Н/2020 от 02.11.2020, составленный оценщиком ООО «Оценка-Партнер» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019 определена в размере 6 132 666 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Изучив содержание Отчета об оценке № 137.3/Н/2020 от 02.11.2020, суд приходит к выводу, что он соответствует вышеизложенным требованиям.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019, то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод укрупнённых обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы), который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой объект капитального строительства - склад, 2009 года постройки. Общая площадь здания 375,2 кв.м., строительный объем – 1712 куб.м., наземных этажей – один и мансарда. Фундамент – бетонный ленточный, стены – кирпичные самонесущие с тепловыми панелями; перегородки-кирпичные; кровля и перекрытия – совмещенные сэндвич-панели; полы - керамогранит; оконные проемы – пластиковые, стеклопакеты двухкамерные. Из инженерных коммуникаций здание оборудовано электричеством, отопление автономное от электрокотла, канализация и холодное водоснабжение отсутствуют. Класс качества – economy.

Объект-аналог подбирался по аналогичным конструктивным решениям (класс конструктивной системы, общая этажность, а также сопоставимого объема объекта).

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника «КО-ИНВЕСТ», «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2011 для условий строительства Московской области», раздел 3.01 «Газовая промышленность», С3.01.002 «Здание материального склада со строительным объемом до 3600 кв.м.», класс качества – economy.

Оценщиком обоснованы и внесены корректировки на различие в объемно-параметрических характеристиках - на различие в строительном объеме, также внесены регионально-климатическая, регионально-экономическая поправки и поправка на текущие цены при расчете стоимости строительства объекта оценки. Расчеты приведены в Отчете.

Произведен расчет стоимости строительства объекта аналога.

Прибыль предпринимателя определена в размере 17%.

Физический износ здания составляет 24,85%. 

Функциональное устаревание объекта оценки составило 0%, экономическое устаревание (уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешнего окружения объекта оценки) – 65,97%, определено методом соотнесения базовых ставок арендной платы за пользование земельными учкастиками.

Совокупный износ определен в размере 74,43%. 

Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 6 132 666 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащие в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости дата применения кадастровой стоимости, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда – 01.01.2020, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2020 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 375,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 132 666 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз