Дело № 3а-453/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь 6 декабря 2018 г.

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бузмакова С.С.,

при секретарях Еремеевой С.С., Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазин, общей площадью 858 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 223000 рублей 00 копеек по состоянию на 21 февраля 2018 г.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что он является арендатором вышеназванного земельного участка. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 1077536,46 рублей. Однако действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** составляет 223 000 рублей, о чем свидетельствует отчёт об оценке № ** от 8 октября 2018 г.

Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, вследствие чего, принимая во внимание, что размер арендной платы по договору аренды определяется исходя из кадастровой стоимости, нарушаются его права как арендатора земельного участка.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объёме.

Административный истец ФИО1 участие в судебном заседании не принимал, представил ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие.

Административный ответчик федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Пермскому краю, извещённый о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направил, письменный отзыв на административный иск не представил.

Представитель административного ответчика Правительства Пермского края ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, просила о рассмотрении административного дела в её отсутствие.

Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю), извещённое о месте и времени рассмотрения административного дела надлежащим образом, в суд своего представителя не направило, письменный отзыв на административный иск не представило.

Представитель заинтересованного лица администрации Александровского городского поселения – глава городского поселения Х., в судебном заседании участие не принимал, просил о рассмотрении административного дела в его отсутствие, в представленном письменном отзыве возражал против удовлетворения административного искового заявления.

Поскольку в силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие административного истца, представителей административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее также – Закон о государственной регистрации недвижимости) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются данным Федеральным законом.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, в том числе о кадастровой стоимости, является государственным кадастровым учётом (часть 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Федеральным законом порядке.

Согласно пунктам 1, 4 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешённом использовании земельного участка.

Исходя из положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 приведённого Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьёй 24.19 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьёй, является дата внесения сведений о нём в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с приведённой статьёй.

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определённой методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьёй 24.19 приведённого Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что её устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ** на основании договора № ** аренды земельного участка от 28 февраля 2018 г., что подтверждается копией данного договора аренды, копией акта приёма-передачи земельного участка (л.д. 12 – 14).

Из анализа положений договора аренды ** земельного участка, расчёта арендной платы на 2018 год следует, что размер арендной платы по этому договору рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** утверждена на основании Акта определения кадастровой стоимости № б/н от 21 февраля 2018 г. и составила 1077536,46 рублей по состоянию на 21 февраля 2018 г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 9).

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в оценочную организацию.

Как следует из отчёта об оценке № ** от 8 октября 2018 г., составленного оценщиком ООО «МВМ-Оценка» Ш. (л.д. 17-99), рыночная стоимость земельного участка составляет 223 000 рублей по состоянию на 21 февраля 2018 г.

Оценщик ООО «МВМ-Оценка» Ш., проводивший оценку, включён в реестр членов Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», номер в реестре 001306. Обязательная гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в СПАО «Ингосстрах».

Представленный отчёт об оценке № ** соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также стандартам и правилам оценочной деятельности ООО «Российское общество оценщиков».

Описание в отчёте об оценке объекта оценки даёт однозначное представление о нём. В отчёте присутствует описание последовательности определения стоимости объекта оценки, выбор применённых оценщиком подходов и методов оценки. Как следует из отчёта, при оценке земельного участка оценщик применил сравнительный подход, в рамках которых использовал метод сравнения продаж. Мотивы, по которым оценщик не применил затратный и доходный подходы, подробно изложены в отчёте.

В качестве объектов сравнения использованы данные о предложениях на продажу прав собственности, на приобретение права аренды (собственность публично-правового образования) на земельные участки, расположенные в Пермском крае, информация о которых получена из информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», электронной версии каталога ПМЛС от 10 ноября 2017 г.

Источники информации приложены к отчёту. При этом в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, которые существенно не отличаются от оцениваемого земельного участка. Согласно отчёту об оценке, аналоги подобраны с соответствующим местоположением и сопоставимы по своим основным экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. По ценообразующим характеристикам аналогов, имеющим отличия от объекта оценки, оценщиком применены корректировки на вид права, на условия рынка (на время продажи), на торг (скидки по продаже), на местоположение, на площадь.

Суд считает, что при подготовке отчёта использована информация, отвечающая требования достаточности и достоверности.

Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Замечания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости крае при Управлении Росреестра по Пермскому краю относительно представленного отчёта об оценке являются несостоятельными, поскольку в отчёте представлен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен; расчёт корректировки на дату оценки представлен в доступном виде; указание на странице 33 отчёта г. Соликамска является технической ошибкой, которая на правильность расчёта рыночной стоимости объекта недвижимости не повлияла.

Довод представителя администрации Александровского городского поселения об отсутствии в отчете коэффициентов развития рынков недвижимости муниципальных образований Пермского края является ошибочным, указанные коэффициенты представлены в приложении № 3 к отчёту. Расчёт суммы показателя стоимости 1 кв. м земельного участка подробно приведен в отчёте (стр. 38-39 отчёта).

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного административным истцом отчёта требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

С учётом изложенного, заявленное ФИО1 требование подлежит удовлетворению, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ** следует установить равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка № ** от 8 октября 2018 г., то есть в размере 223 000 рублей по состоянию на 21 февраля 2018 г.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в резолютивной части решения необходимо указывать дату подачи соответствующего заявления.

Датой подачи физическим лицом заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата его обращения с административным исковым заявлением в суд либо дата обращения физического лица в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если оно обращалось в такую комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка 12 октября 2018 г. Решением комиссии от 30 октября 2018 г. № 1057 административному истцу в удовлетворении заявленного требования отказано.

Таким образом, датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ** в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения ФИО1 в комиссию, то есть 12 октября 2018 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: магазин, общей площадью 858 кв. м, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной стоимости в сумме 223000 (двести двадцать три тысячи) рублей 00 копеек по состоянию на 21 февраля 2018 г.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков согласно статье 17 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 12 декабря 2018 г.

Судья – подпись