К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-198/2023 (М-1280/2022)

УИД № 23OS0000-01-2022-001268-12

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

15 июня 2023 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Аняновой О.П.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ............1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества,

установил:

............1, являясь собственником объектов недвижимого имущества, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 05 декабря 2022 г. № 088-12/22, выполненным частнопрактикующим оценщиком – ............4 (далее – отчет об оценке), по состоянию на 10 декабря 2021 г.:

1) земельного участка с кадастровым номером ............; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; равной 2 143 388,00 руб.;

2) земельного участка с кадастровым номером ............; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; равной 1 669 816,00 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, установленная по состоянию на 10 декабря 2021 г. в размере11 462 109,36 руб. и 9 154 677,40 руб. (соответственно), значительно превышает их рыночную стоимость, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебном заседании 15 июня 2023 г. ............1 просил административное исковое заявление удовлетворить, признать заключение судебной экспертизы о рыночной стоимости объектов оценки недопустимым доказательством.

Представителями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю –............5, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ») – ............6, администрации муниципального образования ............ – ............7, департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее –ДИО КК) – ............8, филиала Публично-Правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю (далее – филиал ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю) – ............9 направлены возражение и отзывы, в которых изложена правовая позиция относительно заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание 15 июня 2023 г. не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 г. «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на наличие уважительных причин неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

Изучив материалы административного дела, выслушав объяснения административного истца, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела, ответов филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 29 декабря 2022 г.№ 27-23069-ГС/22 и филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 14 марта 2023 г. № 22-04844-КЗ/23, а также подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объектов недвижимости и об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, административный истец является собственником объектов недвижимого имущества:

1) земельного участка с кадастровым номером ............; площадью 22 802 +/- 1 321 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования: «для размещения туристическо-спортивной базы»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 10 декабря 2021 г.; оспариваемая кадастровая стоимость в размере 11 462 109,36 руб. была определена актом ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» от 04 апреля 2022 г. № АОКС-23/2022/000640 в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и согласно статье 18 Закона№ 237-ФЗ с 10 декабря 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации; дата определения кадастровой стоимости – 10 декабря 2021 г.;

2) земельного участка с кадастровым номером ............; площадью 17 764 +/- 1 166 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования: «для размещения туристическо-спортивной базы»; дата постановки на государственный кадастровый учет – 10 декабря 2021 г.; оспариваемая кадастровая стоимость в размере 9 154 677,4 руб. была определена актом ГБУ КК «КТИ-Краевое БТИ» от 04 апреля 2022 г. № АОКС-23/2022/000640 в соответствии со статьей 16 Закон № 237-ФЗ после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и согласно статье 18 Закона№ 237-ФЗ с 10 декабря 2021 г. до 01 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации; дата определения кадастровой стоимости – 10 декабря 2021 г.

Приказом ДИО КК от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края» (далее – Приказ ДИО КК от 26 сентября 2022 г. № 2449) по состоянию на 01 января 2022 г. утверждена и в соответствии со статьей 18 Закона№ 237-ФЗ применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2023 г. новая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами:

1) ............ в размере 12 736 057,10 руб.;

2) ............ в размере 10 146 086,24 руб.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков является архивной.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником земельных участков, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога за предыдущие периоды времени, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются, в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на10 декабря 2021 г. определена в размере 2 143 388,00 руб., 1 669 816,00 руб. (соответственно).

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости земельных участков, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту ООО «............15».

Согласно заключению судебной экспертизы от 09 февраля 2023 г.№ 3а-198/23, подготовленному экспертом ООО «............16» – ............10, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ............ и ............ определена по состоянию на10 декабря 2021 г. в размере 6 862 000,00 руб. и 5 531 000,00 руб. (соответственно) (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов экспертизы составляет – 40,1 % и 39,6 %).

Административный истец представил заявление на указанное выше заключение эксперта, просил по доводам, приведенным в нем, не допустить в качестве доказательства по административному делу.

С учетом замечаний административного истца относительно заключения судебной экспертизы от 09 февраля 2023 г. № 3а-198/23, которые не были устранены путем допроса эксперта в судебном заседании, определением суда от 22 марта 2023 г. по делу назначена дополнительная судебная экспертиза с целью устранения неполноты и неясности заключения эксперта от09 февраля 2023 г. № 3а-198/23.

При проведении дополнительного исследования эксперту было поручено ответить на первоначально поставленный вопрос суда: «Какова рыночная стоимость объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ............ и ............ на дату определения кадастровой стоимости – 10 декабря 2021 г.?», учитывая замечания административного истца по результатам проведенной судебной экспертизы.

Согласно дополнительному заключению эксперта от 19 апреля 2023 г.№ 3А-198/2023-ДОП (далее – заключение, заключение эксперта, дополнительное заключение эксперта, заключение судебной экспертизы, заключение дополнительной экспертизы), рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ............ и ............ определена по состоянию на 10 декабря 2021 г. в размере 6 358 000,00 руб. и 5 123 000,00 руб. (соответственно) (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов экспертизы составляет – 44,5 % и 44 %).

На заключение дополнительной экспертизы административный истец представил заявление, в котором приводит доводы о фальсификации при ее производстве и недопущению дополнительного заключения эксперта в качестве доказательства по административному делу.

Вместе с тем, обстоятельств, указывающих на внесение экспертом в заключение не соответствующих действительности фактических сведений, их искажение, не установлено.

На все представленные административным истцом замечания экспертом даны исчерпывающие ответы с представлением письменных пояснений, содержащих опровержение утверждений о порочности заключения судебной экспертизы.

Возражения ............1 на заключение эксперта сводятся к несогласию с профессиональным суждением эксперта-оценщика относительно стоимости объектов оценки, к доводам об ошибочности и необоснованности заключения, что не говорит о фальсификации документа.

Оценив заключение эксперта от 09 февраля 2023 г., с учетом дополнительного заключения от 19 апреля 2023 г., по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что оно является допустимым доказательством и может быть положено в основу решения по делу.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объектов оценки.

Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на страницах 11-24 заключения эксперта от 09 февраля 2023 г. № 3а-198/23.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты, иных относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать об отсутствии допущенных оценщиком нарушений законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объектов оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Как следует из заключения дополнительной судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, что не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона№ 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации (далее – Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г.№ 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7).

Пунктом 10 ФСО № 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО № 7 определены подходы к оценке недвижимости. Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. № 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом, наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Экспертом составлено точное описание объектов экспертизы. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости.

Доводы административного истца о том, что о том, что экспертом не был осуществлен выезд на место и осмотр объектов оценки, не свидетельствует о необоснованности и недостоверности выводов экспертизы, поскольку пунктом 5 ФСО №7 установлено, что при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.

Исходя из того, что оценка носит ретроспективный характер, имеющиеся в представленных материалах дела сведения о характеристиках объектов оценки, а также данные открытых источников достаточны для полной идентификации объектов, эксперт отказался от проведения осмотра, что соответствует положениям пункта 5 ФСО №7. Экспертом отказ от осмотра мотивирован.

Обстоятельств, свидетельствующих об искажении фактических данных об объектах оценки при производстве экспертизы, в ходе рассмотрения дела не установлено.

Рыночная стоимость спорных земельных участков определена с учетом их индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен сегмента рынка, к которому они верно отнесены экспертом, исходя из сведений в ЕГРН о категории земель, виде разрешенного использования, а также данных об их фактическом использования.

Согласно пунктам 12, 13, 14, 15 ФСО № 7, анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта экспертизы) и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта, оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Из раздела II Методических рекомендаций так же следует, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание целевое назначение и разрешенное использование земельного участка на основании данных ЕГРН, которые должны совпадать с данными публичной кадастровой карты, сведения о том, что находится на данном земельном участке, его фактическое использование, а также сведения о том, что окружает земельный участок.

Как следует из заключения судебной экспертизы, письменных пояснений эксперта, в процессе исследования изучались материалы дела, а именно: отчет оценщика с имеющимися фотоматериалами, технической документацией и проч. Также исследование проведено при помощи онлайн ресурсов.

В результате исследования было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером ............ расположены строения и сооружения базы отдыха «Серебряный ключ», на земельном участке ............ – лес, водоемы и дорога к земельному участку ............. Согласно открытым источникам в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», база отдыха действующая, круглогодичная, можно найти множество отзывов постояльцев и гостей базы, начиная с 2017 г. по настоящее время.

Согласно данным сайта базы «............17», на территории базы – святой источник, освященная купель, родники с прекрасной целебной горной водой, водоемы с форелью, оборудованные места для отдыха с беседками и мангалами, сауна с бассейном с проточной родниковой водой, душевые комнаты, спортивные площади, прогулочные терренкуры, кафе; подъезд в любое время по асфальтированной дороге.

На страницах 10-16 заключения эксперта от 19 апреля 2023 г.№ 3А-198/2023-ДОП экспертом описаны все характеристики оцениваемых участков, которые на дату оценки, согласно сведениям ЕГРН, расположены по адресу: Краснодарский край, ............; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования: «для размещения туристическо-спортивной базы».

Также указано, что по данным материалов административного дела подключение к центральным коммуникациям невозможно, поскольку участки расположены на удалении от ближайших возможных точек подключения.

На основании изучения открытых источников информации (карты, панорамные и спутниковые снимки, отзывы посетителей базы отдыха, расположенной на земельном участке), установлено, что на участке используется электроэнергия от генератора, водоснабжение от природного источника, канализация отсутствует или местная.

Ввиду изложенного, оцениваемые земельные участки в соответствии с «Таблицей соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования», приведенной на страницах 41-43 «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 2» (издатель Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород 2020 г. Авторы: ФИО2, ФИО3), отнесены к категории земельных участков под объекты рекреации.

Использованная экспертом информация о характеристиках объектов оценки, с учетом ретроспективной даты оценки, подтверждена имеющимися в материалах дела надлежащими доказательствами, в том числе сведениями ЕГРН, содержащего всю необходимую ценообразующую информацию.

Вопреки доводам административного истца, основанным на сведениях о кадастровой стоимости расположенных в непосредственной близости с объектами оценки земельных участков, а также документах, свидетельствующих о том, что ранее земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения, экспертом приведено подробное обоснование сегмента рынка объектов оценки.

Согласно пунктам 3, 4 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок, а также о виде или видах его разрешенного использования отнесены к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества. Дополнительные сведения об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН в уведомительном порядке (если это не влечет за собой переход, прекращение права, ограничение права или обременение объекта недвижимости) (пункт 2 статьи 13 Закона № 218-ФЗ).

Как следует из административного искового заявления и материалов дела, спорные земельные участки с кадастровыми номерами ............ и ............ поставлены на кадастровый учет с вышеуказанными данными (о категории земель и виде разрешенного использования), образованы в результате раздела ранее принадлежащего ............1 земельного участка с кадастровым номером ............ (согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30 октября 2014 г.: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности – для размещения туристическо-спортивной базы).

С момента постановки спорных объектов недвижимости на учет изменения в сведения о категории земель и виде разрешенного использования земельного участка, равно как о его адресе (на что обращает внимание административный истец), в ЕГРН не вносились.

Таким образом, согласно сведениям в ЕГРН о виде разрешенного использования, оцениваемые участки экспертом обоснованно отнесены к землям: «под объекты рекреации».

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

Для определения рыночной стоимости сравнительным подходом проанализирован рынок земельных участков под объекты рекреации, который был расширен экспертом в соответствии с требованиями подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7, согласно которому, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Как следует из заключения эксперта, поскольку на дату оценки информации о продаже земельных участков в районе расположения объектов экспертизы, сопоставимых по назначению и площади, не достаточно, рассматривались участки, расположенные в предгорной местности на автомагистралях по направлению к основным туристическим объектам Краснодарского края и Республики Адыгея в направлении: пос. Гуамка,пос. Мезмай, плато Лаго-Наки, ст. Даховская, пос. Гузерипль.

Проводя анализ рынка, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал первоначальную выборку из 11 земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в экспертном заключении, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

На основании полученных данных экспертом произведена итоговая выборка 5 объектов-аналогов, наиболее сопоставимых с объектами оценки по площади, по варианту разрешенного использования, свободных от улучшений и коммуникаций, а также находящихся в одном ценовом диапазоне.

Поскольку положения федеральных стандартов оценки не устанавливают каких-либо требований к полной идентичности объектов-аналогов и объектов оценки по всем характеристикам, а также требований, которые бы устанавливали пределы границ возможного отличия по ценообразующим параметрам, суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги в целом сопоставимы с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, и были проверены экспертом на однородность.

Сведений о наличии иных, более сопоставимых с объектами исследования объектов-аналогов, от использования которых в расчетах сравнительным подходом эксперт немотивированно отказался, не приведено.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным приведением корректировок.

На замечания административного истца в письменных пояснениях эксперт привел подробное описание сделанных выводов о том, что вышеуказанные направления являются развивающимися туристическими местами с большим потенциалом развития, постоянно улучшающейся инфраструктурой и увеличивающимся потоком туристов, в связи с чем местоположение объектов-аналогов принято сопоставимым, соответственно, корректировка по этому параметру не вводилась.

В ходе проведения исследования эксперт пришел к выводу о необходимости применения корректировок на торг, на вид права, категорию земель, на местоположение относительно объектов, повышающих стоимость земельного участка (транспортная доступность к ближайшему населенному пункту), наличие подъездных путей, наличие инженерно-технического обеспечения, что отражено на страницах 47-52 заключения эксперта от19 апреля 2023 г. № 3А-198/2023-ДОП.

По иным факторам корректировки не вводились ввиду того, что объекты-аналоги сопоставимы с объектами экспертизы.

Согласно пункту 25 ФСО № 7, оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В целях определения однородности полученных в результате применения корректировок цен объектов-аналогов экспертом использована математическая модель определения коэффициента вариации, что, вопреки приведенным административным истцом замечаниям о допущенных экспертом нарушениях, свидетельствует об объективности результатов оценки.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца 4 статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Относительно доводов административного истца об использовании при проведении экспертизы недостоверных сведений, экспертом также даны исчерпывающие пояснения со ссылкой на соблюдение требований федеральных стандартов оценки, согласно которым подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования); в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки), либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации. К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9, 10 настоящего федерального стандарта оценки (пункт 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля2022 г. № 200).

Во исполнение требований федеральных стандартов оценки к заключению приложены скриншоты объявлений относительно объектов-аналогов.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

В целом, доводы административного истца о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Указания в ранее поданной правовой позиции ДИО КК на то, что кадастровая оценка объектов недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае удовлетворения требований будут уменьшены налоговые платежи в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Само по себе указание на то, что при определении кадастровой стоимости нарушений законодательства не допущено, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Доказательств, позволяющих усомниться в достоверности результатов дополнительной судебной экспертизы, суду в ходе разбирательства представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной экспертизы по правилам статьи 83 КАС РФ не имеется и обоснованных ходатайств от лиц, участвующих в деле, не заявлено.

В пункте 24 Постановления Пленума № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ............ и ............ в размере их рыночной стоимости 6 358 000,00 (шесть миллионов триста пятьдесят восемь тысяч) руб. и 5 123 000,00 (пять миллионов сто двадцать три тысячи) руб. (соответственно) на дату определения кадастровой стоимости 10 декабря 2021 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Законом № 218-ФЗ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 07 декабря 2022 г.

Принимая во внимание, что Приказом ДИО КК от 26 сентября 2022 г.№ 2449 по состоянию на 01 января 2022 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ............ и ............ утверждена новая кадастровая стоимость, установленная настоящим судебным актом кадастровая стоимость в размере 6 358 000,00 руб. и 5 123 000,00 руб. (соответственно) подлежит применению с 10 декабря2021 г. до 01 января 2023 г.

ООО «............18» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 80 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного Кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельных участков и размером их рыночной стоимости составляет от 44 % до 44,5 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающим требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ............1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............; площадью 22 802 +/- 1 321 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования: «для размещения туристическо-спортивной базы»; в размере его рыночной стоимости 6 358 000,00 (шесть миллионов триста пятьдесят восемь тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 10 декабря 2021 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ подлежит применению с10 декабря 2021 г. до 01 января 2023 г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ............; площадью 17 764 +/- 1 166 кв.м; расположенного по адресу: Краснодарский край, ............; категория земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; вид разрешенного использования: «для размещения туристическо-спортивной базы»; в размере его рыночной стоимости 5 123 000,00 (пять миллионов сто двадцать три тысячи) руб. на дату определения кадастровой стоимости 10 декабря 2021 г.

Установленная судом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ............ подлежит применению с10 декабря 2021 г. до 01 января 2023 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ............ считать 07 декабря 2022 г.

Взыскать с ............1 в пользу ООО «............19» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 80 000,00 (восемьдесят тысяч) руб.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда О.П. Анянова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 июня 2023 г.