№ 2-2123/2025

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

10 сентября 2025 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Сабылиной Е.А., 

при секретаре Роппель В.А., 

помощник судьи Юкова Н.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования «Томский район» в лице администрации Томского района к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

муниципальное образование «/../» в лице администрации /../ обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером /../, находящейся на земельном участке по адресу: /../, с кадастровым номером /../, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от /../ № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В обоснование заявленных требований указано, что /../ между администрацией /../ и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №. Арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером /../ площадью 1200 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: /../. Земельный участок предоставлен в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № участок передан ФИО1 по акту приема-передачи от /../. 

Срок аренды участка установлен на три года. Начало действия договора /../, окончание действия договора /../. Дополнительным соглашением № от /../ увеличен срок действия договора на три года, до /../. Согласно выписке из ЕГРН от /../ собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером /../ /../ является ФИО1 /../ в адрес ФИО1 администрацией /../ направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока действия /../. В указанном уведомлении ФИО1 разъяснено право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений, на срок до сорока девяти лет в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 и пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. Ко всему прочему, ФИО1 разъяснялось о возможности предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, при наличии на земельном участке зданий, сооружений, завершенных строительством (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ). До настоящего времени указанное право ФИО1 не реализовано, а спорный земельный участок, по акту приема-передачи арендодателю не передан. ФИО1 в администрацию /../ с заявлением о заключении нового договора также не обращалась. Согласно акту осмотра земельного участка от /../ расположенного по адресу: /../ с кадастровым номером /../ при обследовании установлено, что земельный участок не имеет ограждения, в границах расположен объект незавершенного строительства. 

Истец муниципальное образование «/../» в лице администрации /../, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседания представителя не направило.

Суд в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие истца. 

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований.

Выслушав объяснение ответчика, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 33 статьи 34 Федерального закона от /../ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

В силу части 1 статьи 35 Федерального закона от /../ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный нормативно-правовой акт вступил в силу с /../.

Федеральным законом от /../ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от /../ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с /../ утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с /../ не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от /../ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующему с /../, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до /../ или такой земельный участок предоставлен до /../ в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства Российской Федерации от /../ №.

В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от /../ № (далее – Правила №), публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

На основании пунктов 4 и 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что /../ между администрацией /../ муниципального образования «/../» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1200 кв. м с кадастровым номером /../ для индивидуального жилищного строительства по адресу: /../. Земельный участок предоставлен в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером /../ (пункты 1.1, 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается на три года, начало действия договора аренды /../, окончание действия договора /../.

Таким образом, отношения истца и ФИО1 по аренде земельного участка возникли после вступления в законную силу Федерального закона от /../ № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввиду чего на них распространяются положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 30 % с кадастровым номером /../, по адресу: Российская Федерация, /../, /../, /../, расположенного на земельном участке с кадастровым номером /../, с /../ (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от /../). 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от /../ № /../ сведения о зарегистрированных правах на земельный участок кадастровый №, местоположение: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: /../, площадь 1200+/-11 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, отсутствуют.

/../ администрацией /../ в адрес ФИО1 направлено уведомление № о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока действия, в котором сообщалось о прекращении срока договора аренды земельного участка, а также о возможности обращения с заявлением в орган местного самоуправления о предоставлении в собственность земельного участка при наличии на нем объекта недвижимости, завершенного строительством, находящегося у этого лица в собственности.

Как следует из искового заявления ответчик не обращалась к истцу с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка в связи с наличием на нем объекта недвижимости, завершенного строительством.

Актом обследования земельного участка, предоставленного Управлением земельно-имущественных отношений администрации /../, подтверждается, что земельный участок не имеет ограждения, в границах расположен объект незавершенного строительства (фундамент), строительные материалы (железобетонные блоки, кирпичи), хозяйственная деятельность не ведется. 

Оценивая представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 реализовала свое право на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без проведения торгов на три года, однако объект незавершенного строительства так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект в материалы дела не представлено.

С учетом приведенных обстоятельств требования администрации /../ об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Представленные ответчиком фотографии, медицинская документация в отношении ответчика, справка /../ № /../ от /../, свидетельства о рождении З., Э., контракт о прохождении военной службы З., медицинская документация в отношении Э., сведения о транспортных средства, водителях, участвующих в ДТП, протокола от /../, постановления от /../, указанных выводов не опровергают.

Доводы стороны ответчика о том, что строительство не было завершено ввиду ее состояния здоровья, снижения доходов, о наличии препятствий для завершения строительства в виде пандемии новой коронавирусной инфекции, состояния здоровья ее сына Э., заключения ее сыном З. контракта о прохождении военной службы, определяющего значения в данном случае не имеют, поскольку срок действия договора аренды закончился. 

Нарушения срока строительства не связано с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, указанные ответчиком обстоятельства имели место быть с 2020 года, тогда как первоначально договор аренды земельного участка с кадастровым номером /../ заключен /../, сроком до /../, который был расторгнут по соглашению сторон /../. В этот же день /../ заключен договор аренд №. Таким образом, с августа 2014 года ответчик не завершила индивидуальное жилищное строительство на указанном земельном участке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые муниципального образования «/../» в лице администрации /../ к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.

Изъять у ФИО1, /../ года рождения, место рождения: /../, /../ № выдан /../ /../ России по /../ в /../, объект незавершенного строительства с кадастровым номером /../, адрес: /../, находящийся на земельном участке с кадастровым номером /../ местоположение: /../, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от /../ № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения. 

Председательствующий /подпись/ Сабылина Е.А.

Мотивированное решение составлено 24.09.2025

Копия верна

Подлинник находится в гражданском деле № 2-2123/2025

Судья Сабылина Е.А.

Секретарь Роппель В.А.

УИД 70RS0005-01-2025-002882-58