Дело № 3а-73/2023

70OS0000-01-2023-000102-23

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря2023 года Томский областной суд в составе

председательствующего судьи Кулинченко Ю.В.

при секретаре Зеленковой Е.А.

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ОГБУ «ТОЦИК» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело № 3а-73/2023 по административному исковому заявлению ФИО3 к областному государственному бюджетном учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра», Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконными решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

решением областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование ОГБУ «ТОЦИК») от 26.06.2023 № ОРС-70/2023/000356 ФИО3 отказано в установлении в отношении принадлежащего последнему на праве арендыземельного участка с кадастровым номером: /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/,кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 11.05.2023№ 53/2023частнопрактикующего оценщика С., поскольку данный отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

ФИО3 обратился в Томский областной суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «ТОЦИК», в котором с учетом уточнения просит признать незаконным указанное выше решение и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, в размере рыночной стоимостиравной 1979724 руб. по состоянию на 20.04.2023.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость данного земельного участка, утвержденная приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 08.11.2022 № 40 по состоянию на 01.01.2022 в размере 3 282 357,69 руб., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке от 11.05.2023, подготовленным частнопрактикующим оценщиком С. Несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права и законные интересы административного истца, необоснованно увеличивает размер арендных платежей.

Определением судьи от 14.08.2023 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен Департамент по управлению государственной собственностью Томской области в качестве заинтересованного лица привлечена публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Томской области.

В соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО2 представила письменные объяснения, из которых следует, что административный ответчиквозражает против удовлетворения требований о признании незаконным решенияот 26.06.2023, поскольку судебная экспертиза подтвердила недостатки отчёта оценщика, представленного административным истцом; требование об установлении кадастровой стоимости земельногоучасткав размереего рыночной стоимости оставила на усмотрение суда, сославшись на отсутствие замечаний к заключению судебной экспертизы.

В письменном отзыве представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области просил отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерацииюридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11.08.2020), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 №269-ФЗ до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).

Постановлением Администрации Томской области от 24.03.2022 № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального законаот 03.07.2016№ 237-ФЗ на территории Томской области – 01.07.2022.

В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Судом установлено, что ФИО3 и муниципальным образованием «Город Томск» заключен договор аренды от 13.09.2018 № ТО-21-22192 (с учетом дополнительного соглашения от 11.05.2023) земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/.

При изложенных обстоятельствах обращение административного истца, являющегосяарендаторомземельногоучасткаи плательщиком арендной платы, размер которой зависитв силу договора аренды земельного участка от его кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием,в силу которого федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

Действующая кадастровая стоимость земельного участкас кадастровым номером /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 08.11.2022 № 40 и по состоянию на 01.01.2022 составляет 3282357,69 руб.

В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21.07.2017 № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ порядок, административный истец 31.05.2023 обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 1252 000 рублей, определенной по состоянию на 20.04.2023.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложенотчет частнопрактикующего оценщика С.№ 53/2023 от 11.05.2023, содержащий указанные выше сведения о рыночной стоимости земельногоучастка по состоянию на 20.04.2023.

Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 26.06.2023 № ОРС-70/2023/000356отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в связи с тем, что при расчете рыночной стоимости земельного участка оценщик применил в качестве аналогов № 1 и № 2 предложения о продаже долей в праве собственности на застроенные земельные участки, что противоречит требованиям пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО № 5), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, подпункт 4 пункта 5 ФСО № 5. Для расчета оценщиком выбраны аналоги с минимальной удельной ценой предложения, что нарушает требования подпункта 3 пункта 7 ФСО № 5 и привело к занижению стоимости оцениваемого земельного участка.

В рассматриваемом случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ФИО3 действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявления об установлении рыночнойстоимостиобъекта недвижимости.

Для оценки правомерности выводов, приведенных в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 26.06.2023 № ОРС-70/2023/000356относительно представленного отчета оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении № 01417/7-4-23 от 13.10.2023, отчёт №53/2023от 11.05.2023 об оценке рыночной стоимостиземельного участка с кадастровым номером /__/, подготовленный частнопрактикующим оценщикомС.,действительно содержитнедостатки, указанныев решении ОГБУ «ТОЦИК» от 26.06.2023,ине соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимостиуказанного земельного участка; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, определена в размере 1979724 руб. по состоянию на 20.04.2023.

Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключениесоответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»,содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения постатье 307Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального законаот 29 июля 1998 г. №135-ФЗ«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчета частнопрактикующего оценщика С.требованиям законодательства об оценочной деятельности подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

В частности экспертом отмечено, что один из использованных в отчете аналогов несопоставим с объектом оценки, что не соответствует подпункту 3 пункта 7 ФСО № 5. Кроме того, в отчете № 53/2023 на странице 38 указано «предложений и сделок с участками под спортивные сооружения выявлено на рынке не было», тогда как вид разрешенного использования объекта оценки: «организации, учреждения, управления», согласно определенному наиболее эффективному использованию (страница 32 отчета) «для эксплуатации здания гаража», взаимосвязь с участками под спортивные сооружения отсутствует. На странице 28 отчета указано «на дату оценки на участке расположено здание, предназначенное для эксплуатации в качестве гаража (согласно данным технического плана здания от 22.03.2022). На дату оценки здание и земельный участок не эксплуатируются», тогда как в техническом плане здания, техническом паспорте и выписке из ЕГРН не отражено, что указанное здание является гаражом, следовательно, на странице 31-32 отчета неверно определено наиболее эффективное использование земельного участка исходя из вида его фактического использования. Сумма корректировок по модулю подсчитана без учета округления значения корректировок, тогда как значения корректировок показаны с округлением (страница 44 отчета). Подобранные оценщиком аналоги № 1 и № 2 вызывают сомнения, поскольку на объекте аналоге № 1 расположены различные строения, проходит дорога, занимающие больше половины площади земельного участка, территориальная зона объекта аналога О-1 отличается от территориальной зоны объекта исследования; на объекте аналоге № 2 расположено строение, с площадью застройки, занимающей практически всю площадь земельного участка.

При определении экспертом рыночной стоимости земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость.

Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта; обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Согласно заключению экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости оцениваемого объекта. Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величинырыночной стоимости объекта недвижимости.

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участкам в ином размере по состоянию на 20.04.2023, участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере 1979724 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленных административным истцом отчётов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемого решения ОГБУ «ТОЦИК» от 26.06.2023 незаконным, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 03.07.2016 № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участкаравной его рыночной стоимости на основании представленного отчетов №53/2023 от 11.05.2023 частнопрактикующего оценщика С.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 03.07.2016 № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом. 

Согласно части 4.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вслучае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленномстатьей 182данного Кодекса.

Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО3 частипризнания незаконным решенияобластного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра»от 26.06.2023 № ОРС-70/2023/000356об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать;

административное исковое заявлениеФИО3 в частитребованияоб установлении кадастровой стоимости земельногоучастка в размере его рыночной стоимости удовлетворить;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20.04.2023 в размере 1979724 рублей;

датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости равной рыночной стоимости считать 31.05.2023;

на решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Ю.В. Кулинченко

Мотивированный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года.