РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2019 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-820/2019 по административному исковому заявлению АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

АО Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением с последующим уточнением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №,общей площадью 43422 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.07.2017 года в размере 25 501 322 рубля 84 копейки.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от 29.11.2018 года №, выполненный ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 25 501 322 рубля 84 копейки.

Однако решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка было отклонено. 

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, просит иск удовлетворить. 

Представитель административного истца по доверенности от 20.10.2017 года № 19 ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области, Администрации пгт. Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представитель Администрации пгт.Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором просил дело рассмотреть в отсутствии представителя Администрации, считает установленную кадастровую стоимость земельного участка обоснованной.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили. 

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером №,общей площадью 43422 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> зарегистрировано за АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.02.2019 года. 

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 17.07.2017 года и составляет 77 280 277 рублей 06 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 08.02.2019 года. 

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 18.12.2018 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонила заявление, указав, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требования ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

1.В соответствии с п.11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовка. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Источник информации по объектам-аналогам (стр.39 отчета) не является открытым, копии в отчете отсутствуют. Нарушен п.11 ФСО № 3 – информация по объектам-аналогам не подтверждена.

2. В соответствии с п.11 ФСО № 7 оценщик производит определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристиками с местоположением оцениваемого объекта. Оценщик указывает, что сегментом рынка является рынок земельных участков Самарской области для застройки многоэтажными жилыми домами, при этом вызывает сомнение отсутствие таковых участков в г.Самара, г.Тольятти и др. Оценщик указывает на расширение сегмента рынка от «жилой зоны Волжского района» до «земельных участков в районах Самарской области», что противоречит наименованию раздела 8.2.2. Отчет об оценке вводит в заблуждение пользователя отчета – нарушен п.5 ФСО № 3.

3. В соответствии с п.5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра. На страницах отчета №№ 15 и 16 оценщик приводит 12 фотографий объекта оценки, 11 из которых полностью совпадают с приведенными в ином отчете об оценке иного объекта недвижимости также поступившего в Комиссию – отчет от 29.11.2018 года № 24-1/18-03. Вызывает сомнение факт проведения осмотра оценки – нарушен п.5 ФСО № 7, отчет вводит в заблуждение, нарушен п.5 ФСО № 3.

Согласно статье 24.18 Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Административным истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке от 29.11.2018 года №, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы». Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 17.07.2017 года составила 25 501 322 рубля 84 копейки. 

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 17.07.2017 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

Из письменных пояснений оценщика ООО «Центр оценки и судебной экспертизы ФИО1 на замечания Комиссии следует, что на стр.42 отчета об оценке от 29.11.2018 года №, информация об объектах аналогах приведена в виде таблицы. Копии источников информации по объектам аналогам приведены на стр.40-41, п.8.2.2. «Анализ сегмента рынка», а также на стр.56-58 п.9.4 «Расчет стоимости земельного участка путем сравнения продаж» отчета. Анализ рынка выполнен по всем подпунктам п.11 ФСО № 7: анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки – стр.20-21 отчета об оценке, определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект и анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен – стр.22-45 отчета об оценке, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости – стр.45-46 отчета об оценке от 29.11.2018 года № 24-1/18-05, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта – стр.46-49 отчета об оценке. Согласно стр.25 п.8.2.2. отчета: Объект оценки относится к жилой зоне Ж9 – Зона комплексной жилой застройки «Кошелев» пгт.Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области. В ходе сбора информации найдено 2 объекта аналога в зоне Ж8 – Зона комплексной застройки в Волжском районе. Таким образом, можно говорить о том, что предложения о продаже земельных участков, расположенных в зоне Ж9, Ж8 Волжского района Самарской области носят единичный характер (единичные предложения). Рынок не достаточно развит. В отчете об оценке указано, что территория поиска объектов аналогов расширена за счет земельных участков в муниципальных районах Самарской области для застройки многоэтажными жилыми домами, а не в городских округах. Для оценки рыночной стоимости земельных участков в муниципальных районах Самарской области некорректно использовать объекты аналоги в городских округах (г.Самара, г.Тольятти, и др.) ввиду получения недопустимо высокой величины корректировки на местоположение. При проведении осмотра, кроме самого объекта оценки оценщиком также производятся фиксация окружающего местоположения /окружения. Оцениваемый земельный участок является соседним земельным участком с кадастровым номером № (отчет от 29.11.2018 года №). По этим причинам фотоматериалы по 2 соседним земельным участкам могут совпадать. К тому же осмотр производился в зимнее время года (дата проведения осмотра объекта оценки – 28.11.2018 года), фактически осмотр производился с проезжей части. Считает замечания Комиссии необоснованными.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценочных технологий», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 17.07.2017 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17.07.2017 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 22 февраля 2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18 декабря 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №,общей площадью 43422 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 17.07.2017 года в размере 25 501 322 рубля 84 копейки.

Дата подачи АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» административного иска в суд считать 22 февраля 2019 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 марта 2019 года.

Председательствующий М.А.Панкова