РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 мая 2020 года 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего Юдакова С.А.,

при секретаре Васильевой М.В., 

с участием представителя истца ФИО3 по доверенности ФИО4, представителя ответчика администрации 

<

адрес> по доверенности ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО3 к администрации 

<

адрес> о признании права собственности на самовольную постройку, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации г. Тулы в котором просил признать за ним право собственности на самовольную постройку в виде следующих блоков жилого дома блокированной застройки, расположенных по адресу: 

<

адрес>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В последствии указанный земельный участок был разделен на два новых земельных участка, одному из которых присвоен кадастровый №, площадью 750 кв.м. Данный земельный участок располагался в территориальной зоне «Ж-1 – Зона застройки индивидуальными жилыми домами», которая предусматривала возможность строительства как индивидуального, так и блокированного жилого дома. 

В ДД.ММ.ГГГГ года он обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на данном земельном участке, однако получил отказ, причиной которого стало отнесение данного земельного участка к санитарно-защитной зоне кладбища (н-1) в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Тулы. 

В ДД.ММ.ГГГГ году он изменил вид разрешенного использования своего земельного участка на «блокированная жилая застройка» и построил соответственно блокированный жилой дом, состоящий из 3-х этажей и 8-ми блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. 

В целях соответствия требованиям законодательства РФ, земельный участок с кадастровым номером № был разделен на 8 земельных участков, которые поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением следующих кадастровых номеров: № 

По административному иску ФИО3 к Тульской городской Думе Администрации МО г.Тула решением 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ были признаны недействующими Правила землепользования и застройки г. Тулы в части установления санитарно-защитной зоны кладбища н-1 в отношении земельных участков истца. 

Истец предпринял меры по узакониванию объекта строительства и получил отказ в выдаче разрешение на строительство по причине невозможности выдачи разрешения на уже построенный объект. 

Согласно схеме планировочной организации земельного участка, с западной его стороны расстояние от объекта строительства до границы участка составляет 2 м и 1 м. Просит суд принять во внимание, что от данной границы участка до проезжей части дороги имеется свободная территория земель общего пользования шириной более 6 м, что позволяет иметь свободный доступ к земельному участку, в том числе пожарный проезд. Таким образом истец считает, что сохранение самовольной постройки при наличии необходимых пожарных расстояний для создания доступа не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Также истец указывает, что получил согласования АО «Тульские городские электрические сети» и АО «Тулагорводоканал» на отсутствие сетей на земельном участке, а также согласование АО «Тулагоргаз» по вопросу газификации земельного участка. 

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его представитель по доверенности ФИО4 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации г. Тулы по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, об отложении дела слушанием не ходатайствовала.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон. 

Заслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1 ст.3). Правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ст.12).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется различными способами, в том числе и путем признания права.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам с учетом градостроительных и строительных норм и правил, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов требований о целевом назначении земельного участка. 

Указанные нормы права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь предполагают одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

Деление земель по целевому назначению на категории (п.1 ст. 7 ЗК РФ), является одним из основных принципов земельного законодательства (подп.8 п.1 ст. 1 ЗК РФ). Собственники земельных участков обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 42 ЗК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — в ст. 37 ГрК РФ, которой применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Документами, устанавливающими территориальные зоны и градостроительные регламенты, являются правила землепользования и застройки утверждаемые органами местного самоуправления, органом государственной власти субъекта РФ (п.8 ст.1 ГрК РФ).

Во исполнение вышеуказанных положений ГрК РФ Решением Тульской городской Думы от 23.12.2016 № 33/839 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования город Тула, определяющие различные территориальные зоны.

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ (п.2 ст. 263 ГК РФ).

Статьей 222 ГК РФ определены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, а именно строение возведено: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Градостроительный кодекс РФ определяет строительство как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (п. 13 ст.1).

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, а также ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома (пп. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), эксплуатация таких объектов допускается после окончания их строительства (реконструкции) (ч. 3 ст. 55.24 ГрК РФ). Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает уведомление об окончании строительства или реконструкции (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ), а уполномоченный орган проводит проверку возведенных объектов и по ее результатам направляет застройщику либо уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства (ч. 19), либо их не соответствии (ч. 20).

Уведомлении о соответствии строительства (реконструкции) является основанием для регистрации прав на самовольную постройку.

Следовательно, владелец земельного участка, в соответствии с его целевым назначением, вправе возводить на нем жилые и иные здания, а также в соответствии с Градостроительным кодексом РФ производить реконструкцию принадлежащих ему объектов, строений и сооружений. После завершения строительства извещает об этом надлежащий орган, который по результатам проверки либо подтверждает возможность легализации самовольной постройки, либо указывает на ее недостатки.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены ст. 8 ГК РФ, которые, возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп.3, п.1), из договоров и иных сделок (пп.1 п.1).

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел у ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

Впоследствии указанный земельный участок был разделен на два новых земельных участка, одному из которых присвоен кадастровый №, площадью 750 кв.м. 

По утверждению истца ФИО3 в 2017 году он своими физическими силами и за счет собственных финансовых средств на предоставленном ему земельном участке построил блокированный жилой дом, состоящий из 3-х этажей и 8-ми блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. 

На основании решения от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № был разделен на 8 земельных участков с № Названные земельные участки имеют категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: блокированная жилая застройка. 

Из технического паспорта, выполненного АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» следует, что жилой дом блокированной застройки 2017 года постройки расположен на земельном участке с кадастровым номером 71:14:030501:1583, площадью 750 кв.м., имеет общую площадь 967,7 кв.м, общую площадь квартир здания 951,7 кв.м, жилую площадь квартир 428,9 кв.м. Разрешение на строительство лит. А и над лит. А не представлено. 

В техническом паспорте имеются отметки о согласовании АО «Тульские городские электрические сети» и АО «Тулагорводоканал» на отсутствие сетей на земельном участке, а также согласование АО «Тулагоргаз» по вопросу газификации земельного участка. 

Администрация г. Тулы на обращение ФИО3 уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ отказала заявителю в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием документов, указанных в ч.7 ст.51 ГрК РФ, кроме того заявителю было указано, что у блоков, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами № отсутствует выход на территорию общего пользования. Также градостроительным кодексом РФ не предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство на построенные объекты. 

Таким образом, собственник земельных участков во внесудебном порядке не смог урегулировать вопрос в отношении самовольно возведенного жилого дома блокированной застройки. 

По смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение процедуры легализации спорной постройки не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время истец предпринимал меры к их легализации.

Пункт 3 ст. 222 ГК РФ определяет, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Из технического заключения ООО «Альян-КапитаЛ» от ДД.ММ.ГГГГ г. № следует, что обследованный жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: 

<

адрес>, находится на земельном участке, относящемся к территориальной зоне Ж-1 в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Тула (Решение Тульской городской Думы от 23.12.2016 № 39 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования г.Тула»). Строение соответствуют параметрам, установленным документацией планировке территории, правилами землепользования и застройки и обязательными требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Не нарушает предельные параметры разрешенного строительства. У возведенного жилого дома блокированной застройки, нарушения СНиП отсутствуют. Конструктивные решения и строительные материалы жилого дома блокированной застройки соответствуют современным техническим, экологическим и противопожарным нормам и правилам, пригоден для эксплуатации, не нарушает права и законные интересы третьих лиц и лиц в нем проживающих, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В целях проверки доводов, изложенных администрацией г. Тулы в своем уведомлении от 28.11.2019 года по ходатайству стороны истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено 

<

данные изъяты>». 

Согласно заключению 

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ строение, возведенное по адресу: 

<

адрес> соответствует понятию блокированная жилая застройка. Степень готовности объекта составляет 100%. Спорный объект соответствует строительным нормам и правилам. 

Вместе с тем, эксперт пришел к выводу, что спорный объект не соответствует правилам землепользования и застройки МО г. Тула, утвержденным решением Тульской городской Думы от 23.12.2016 года №33/839 в части максимального процента застройки в границах земельного участка, максимального коэффициента застройки в границах земельного участка и минимального отступа от границ земельных участков с кадастровыми номерами № до спорного объекта. 

Экспертом указано, что расстояние от объекта исследования до западных границ участков с кадастровыми номерами № составляет 1-2 м, что менее предусмотренных правилами землепользования и застройки МО г. Тула – 5 м. 

Процент застройки в границах земельного участка с кадастровым номером №

Тогда как усматривается из ст.20 правилами землепользования и застройки МО г. Тула максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет – 40%. 

Коэффициент плотности застройки в границах земельного участка с кадастровым номером № 

При этом, как усматривается из ст.20 правилами землепользования и застройки МО г. Тула максимальный коэффициент плотности застройки в границах земельного участка – 0,8. 

Также эксперт пришел к выводу, что спорный объект соответствует противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Выявленные нарушения являются неустранимыми, поскольку устранение нарушений приведет к уничтожению спорного объекта. 

Изучив заключение эксперта, принимая во внимание систему теоретических знаний и практических навыков в области конкретной науки, суд признает достоверным и допустимым данное заключение, поскольку оно является достаточно полным, ясным. Заключение проводилось и оформлено в соответствии с традиционной методикой судебной экспертизы. У суда не возникает сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения, противоречия в его выводах отсутствуют.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

При этом, к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года).

При изложенных обстоятельствах, поскольку спорный объект не соответствует правилам землепользования и застройки МО г. Тула, утвержденным решением Тульской городской Думы от 23.12.2016 года №33/839 в части максимального процента застройки в границах земельного участка в данном случае, превышение составляет по земельным участкам от 5% до 26%, максимального коэффициента застройки в границах земельного участка, и минимального отступа от границ земельных участков с кадастровыми номерами № до спорного объекта, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО3 у суда не имеется. 

Оснований полагать данные нарушения правил землепользования и застройки МО г. Тула, утвержденных решением Тульской городской Думы от 23.12.2016 года №33/839 несущественными, с учетом сложности конструкции спорного объекта, у суда также не имеется. Как указал эксперт ФИО2 в своем заключении, выявленные нарушения являются не устранимыми. 

Таким образом, возведенный истцом ФИО3 объект создан с существенным нарушением градостроительных норм и правил, в том числе параметров допустимого размещения объекта капитального строительства, определенных градостроительным регламентом.

Согласно ст.45 ГрК РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт без получения разрешения на строительство означают факт самовольной постройки, что влечет определенные правовые последствия для лица, осуществившего такое строительство, реконструкцию или капитальный ремонт. 

В ходе судебного разбирательства дела установлено и не отрицалось стороной истца, что извещение о начале работ с приложением проектной документации и положительного заключения государственной экспертизы этой документации им в уполномоченный орган исполнительной власти не направлялось, государственный строительный надзор в отношении спорного объекта капитального строительства не осуществлялся. В выдаче разрешения на реконструкцию было отказано, в связи с тем, что объект на этот момент уже был возведен.

Истец ФИО3 при должной осмотрительности мог и должен был предвидеть наступление негативных последствий при возведении 3-х этажного жилого дома блокированной застройки состоящего из 8 блоков без получения на то соответствующей разрешительной и технической документации, утвержденной уполномоченными на то государственными органами. 

Наличие согласований АО «Тульские городские электрические сети» и АО «Тулагорводоканал» на отсутствие сетей на земельном участке, а также согласование АО «Тулагоргаз» по вопросу газификации земельного участка и наличие заключенных договоров о технологическом присоединении к системе холодного водоснабжения, при указанных выше нарушениях правил землепользования и застройки МО г. Тула не может послужить безусловным основанием для удовлетворения заявленных исковых требований ФИО3 

На основании установленных обстоятельств и исследованных доказательств, оценив их в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к администрации г. Тулы о признании права собственности на самовольную постройку оставить без удовлетворения в полном объеме. 

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд Тульской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 25.05.2020 года.

Председательствующий