РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п.Сараи 29 января 2025 г.

Сараевский районный суд Рязанской области в составе:

председательствующего – судьи Суханова В.В.,

представителя истца – адвоката Халимовой Т.Е., действующей на основании ордера №70 от 26.08.2024,

представителя ответчика – адвоката Шевчука А.А., действующего на основании ордера №811 от 06.11.2024,

при секретаре – Бирюковой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – жилое помещение с КН №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>,1, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в обоснование которого указала, что на основании заключенного с ответчиком договора от вышеуказанной даты она купила жилой дом с КН № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес> земельным участком, на котором расположен дом, с КН № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, а также земельный участок с КН № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. В день заключения договора указанные объекты были ей переданы продавцом. Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО4 обязалась сняться с регистрационного учета до ДД.ММ.ГГГГ. однако после подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, выяснилось, что в жилом доме имеется жилое помещение с КН №, собственником которого является ФИО4 на основании решения Сараевского районного суда Рязанской области от 02.12.2004. в свою очередь при продаже жилого дома ни о каких помещениях ФИО4 не сообщала, дом был передан в ее собственность полностью и иных помещений в доме не имеется. В настоящее время ответчик на звонки не отвечает и пояснений относительно нахождения указного помещения получить от нее не удалось. Указывает, что продавец ФИО4 исполнила свои обязательства по договору купли-продажи и получив за имущество денежные средства передала ей жилой дом в целом, включая все помещения, в том числе и с КН №, однако от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на данное помещение уклоняется. С учетом изложенного на основании п.3 ст. 551 ГК РФ просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение с КН №.

С учетом последующих уточнений исковых требований истец просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, жилое помещение с КН №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>,1.

Определением суда от 22.10.2024 на основании ст. 50 ГПК РФ ответчику ФИО4 назначен представитель из числа адвокатов соответствующих адвокатских образований Адвокатской Палаты Рязанской области, ввиду неизвестности места нахождения ответчика.

Истица, уведомленная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие истца.

Представитель истца – Халимова Т.Е. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования и настаивала на их удовлетворении, указав, что, несмотря на то, что жилое помещение с КН № не указано в договоре купли-продажи, оно входит в состав жилого дома с КН №, и передано в его составе от продавца к покупателю, вследствие чего оно также продано истцу.

Представитель ответчика – адвокат АПРО Шевчук А.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в части государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение с КН №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>,1, поскольку указанное жилое помещение не включено в предмет договора, при том, что в договоре оговаривается именно часть жилого дома.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, показания свидетелей, суд приходит к следующему выводу.

Статьей 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В том числе гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

По общему правилу договор купли-продажи движимого имущества между физическими лицами может быть заключен устно или в письменной форме (п. 1 ст. 158 ГК РФ).

Договор может быть заключен, в частности, путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами или уполномоченными ими лицами, как правило, в двух экземплярах - по одному для каждой из сторон (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

К таким условиям в рамках договора купли-продажи движимого имущества относятся условие о предмете договора и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Положением пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 в письменном виде заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков (л.д.6-8).

В соответствии с условиями заключенного договора истец купил у ответчика:

1) жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 73,2 кв.м., с КН № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, расположенный на земельном участке с КН №, принадлежавший продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей, выданное ДД.ММ.ГГГГ Сараевским поселковым Советом народных депутатов 

<

адрес> (п.1.1 Договора); 

право собственности продавца на отчуждаемую часть жилого дома зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, № (п.1.3 Договора); 

по взаимному соглашению сторон цена жилого дома составляет 160000 руб. 00 коп., является окончательной и не подлежит изменению (п.1.4 Договора);

2) земельный участок общей площадью 1600 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес> (п.2.1 Договора);

отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей, выданное ДД.ММ.ГГГГ Сараевским поселковым Советом народных депутатов 

<

адрес> (п.2.2 Договора); 

право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, № (п.2.3 Договора); 

по взаимному соглашению сторон цена земельного участка составляет 20000 руб. 00 коп., является окончательной и не подлежит изменению (п.2.4 Договора);

3) земельный участок общей площадью 1800 кв.м., с КН №, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес> (п.3.1 Договора);

отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей, выданное ДД.ММ.ГГГГ Сараевским поселковым 

<

адрес> (п.3.2 Договора); 

право собственности продавца на отчуждаемый земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, № (п.3.3 Договора); 

по взаимному соглашению сторон цена земельного участка составляет 20000 руб. 00 коп., является окончательной и не подлежит изменению (п.3.4 Договора).

На основании п.4.1 Договора по взаимному соглашению сторон цена указанной части жилого дома и земельных участков составляет 200000 рублей и покупатель обязуется уплатить продавцу вышеуказанную сумму полностью при подписании настоящего договора.

Факт получения продавцом денежных средств за жилой дом и земельные участки, находящиеся по адресу: р.

<

адрес>, подтверждается распиской ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, в которой она обязуется в течение месяца до ДД.ММ.ГГГГ сняться с регистрационного учета из жилого дома по вышеуказанному адресу (л.д.9).

При последующем предъявлении истцом договора купли-продажи для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества органом Росреестра ДД.ММ.ГГГГ вынесены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с КН №, земельного участка с КН №, здания с КН № по мотиву того, что по сведениям ЕГРН в приобретенном истцом жилом помещении КН № имеется жилое помещение с КН №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, 1, собственником которого является ФИО2 на основании решения Сараевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности на которую не производится, что противоречит положениям п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ и заявителю в срок по ДД.ММ.ГГГГ предложено представить документы в соответствии с требованиями действующего законодательства (л.д.102-107).

ДД.ММ.ГГГГ органом Росреестра вынесены уведомления об отказе ФИО1 в государственной регистрации прав на приобретенное по договору купли-продажи имущество (л.д.108-113, 124-127).

Судом установлено, что часть жилого дома площадью 42,2 кв.м., с КН №, (инвентарный № (557:001); условный №); месторасположение: 

<

адрес>, р.

<

адрес>,1, расположенная в пределах объекта недвижимости с КН №, зарегистрирована на праве собственности за ФИО4; номер и дата государственной регистрации: № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании решения Сараевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные факты подтверждаются выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.34-37), решением Сараевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.38-41), а также делом правоустанавливающих документов на объект недвижимости с КН № (л.д.67-79).

В указанной части жилого помещения граждан, зарегистрированных по месту жительства, не имеется, что подтверждается ответом начальника ОВМ МОМВД России «Сараевский» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.175).

Принадлежность ответчику ФИО4 жилого дома площадью 73,2 кв.м., с КН №, (инвентарный №), год ввода в эксплуатацию: 1950; находящегося по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, расположенного в пределах объекта недвижимости с КН №, и имеющего в своем составе объект недвижимости с КН №; (номер и дата государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.166-168).

Принадлежность ФИО4 земельного участка с КН №, площадью 1600 кв.м., месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.169-171).

Принадлежность ФИО4 земельного участка с КН №, площадью 1800 кв.м., месторасположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (номер и дата государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ) подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.172-174).

Из представленного стороной истца заключения кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ помещение (часть жилого дома) площадью 42,2 кв.м., с КН № входит в состав здания с КН № площадью 73,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, и является частью данного жилого дома (л.д.179-195).

На основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Смысл названной правовой нормы заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется сторона ответчика, должна соответствовать закону.

Анализируя заключенный между сторонами договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что в рамках указанного договора между сторонами достигнуто соглашение по условиям купли-продажи трех объектов недвижимости: жилого дома с № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>. 

В частности, действия сторон, направленные на исполнение договора (произведенный покупателем расчет и составление продавцом расписки о получении денежных средств с указанием на обязанность сняться с регистрационного учета из жилого помещения в течение месяца) свидетельствуют в пользу заключения договора купли-продажи сторонами и достижения соглашения по всем его существенным условиям.

Вместе с тем установленные по делу обстоятельства, в совокупности свидетельствуют о том, что покупатель объекта недвижимости – ФИО3 имела волеизъявление на приобретение недвижимого имущества в полном объеме, в том числе части жилого дома с КН №, которая входит в состав жилого дома с КН № однако продавец ФИО4 не включила в предмет договора купли-продажи указанный объект и, кроме того, речь в заключенном договоре ведется о части жилого дома (пункт 1.3, п. 1.4 Договора). 

Данное обстоятельство не позволяет в настоящее время осуществить истцу государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества. При этом истица не имеет возможности сообщить о данных обстоятельствах продавцу и заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, поскольку ответчик не выходит на контакт и не отвечает на телефонные вызовы, по месту жительства не проживает и местонахождение его неизвестно, что суд расценивает как злоупотребление гражданскими правами, что не допускается в силу прямого законодательного запрета (ст. 10 ГК РФ).

В свете установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, то есть именно тех объектов, которые являлись предметом заключенного между сторонами договора, поскольку невключение ответчиком в предмет договора указание о судьбе части жилого дома с КН № и невозможность осуществления связи с ответчиком для разрешения возникшего противоречия, что не позволяет истцу разрешить вопрос о государственной регистрации на приобретенное имущество, расцениваются судом как неправомерное уклонение ответчика от регистрации перехода права собственности в нарушение принятых на себя обязательств по договору купли-продажи, при том, что ответчик не могла не знать о зарегистрированной за ней части жилого помещения в составе другого жилого помещения, однако по неясной причине данное обстоятельство в договоре не оговорено.

Доводы представителя истца о том, что ответчик ФИО4 свои обязательства по заключенному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнила в полном объеме и передала покупателю ФИО3 жилой дом в целом, в том числе и часть жилого дома с КН №, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются представленным договором купли-продажи, где отсутствуют условия о купле-продаже указанного объекта недвижимого имущества. 

Соответственно доводы представителя ответчика о том, что часть жилого дома с КН 62:17:0030206:337 не является предметом договора, вследствие чего государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект произведена быть не может, суд находит заслуживающими внимание.

Таким образом, поскольку часть жилого дома с КН 62:17:0030206:337 не является предметом заключенного между сторонами договора купли-продажи и между сторонами не достигнуто соглашение о его купле-продаже, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

С учетом изложенного исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, исходя из смысла вышеуказанных норм закона, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Поскольку исковые требования в части государственной регистрации перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом с кадастровым номером 62:17:0030206:182, земельный участок с кадастровым номером 62:17:0030206:70 и земельный участок с кадастровым номером 62:17:0030206:71 подлежат удовлетворению, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 рублей, уплаченная истцом по заявленным требованиям на основании чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ (СУИП:№).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО3 /паспорт №, выдан ТП в р.

<

адрес> МО УФМС России по 

<

адрес> в 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 620-107/ к ФИО4 /паспорт №, выдан Сараевским ОВД 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 622-017/ о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от 

<

адрес> г. на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>; земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4 о производстве государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ на жилое помещение с кадастровым номером 62:17:0030206:337 по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, 1 – отказать.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Рязанский областной суд через Сараевский районный суд в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2025 г. 

Судья – подпись

Копия верна: судья Сараевского 

районного суда В.В. Суханов