Дело № 2-69/2021

УИД 11RS0016-01-2020-001735-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Сурниной Т.А., 

при секретаре судебного заседания Габовой Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 

16 марта 2021 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании права собственности на объект недвижимости: нежилое здание - здание деревообработки с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование заявленных требований указано, что на основании постановления администрации МО МР «Сыктывдинский» от 

<

дата> № в аренду ООО «Комистройматериалы» передан земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства производственной базы для переработки древесины. В последующем ООО «Комистройматериалы» получено разрешение на строительство цеха деревообработки, на основании которого выполнено и закончено строительство спорного объекта недвижимости, о чем свидетельствует акт приемки законченного строительством объекта от 

<

дата>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 

<

дата>, постановление администрации сельского поселения «Нювчим» № от 

<

дата> о присвоении почтового адреса офисному зданию. На основании определения Арбитражного суда Республики Коми от 

<

дата> ООО «Комистройматериалы» признано банкротом. В рамках процедуры банкротства, по итогам проведенных торгов 

<

дата> между ФИО3 и ООО «Комистройматериалы» заключен договор купли-продажи, а 

<

дата> дополнительное соглашение к нему, согласно которым ООО «Комистройматериалы» передано в собственность истца 5 объектов недвижимости, в том числе, здание цеха деревообработки 1-этажное из металлоконструкций, обшитый оцинкованным железом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Истец полностью исполнил принятые по договору обязательства, произвел оплату по договору, принял спорное здание в фактическое пользование. Вместе с тем, ООО «Комистройматериалы» право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке не оформлено, что является препятствием ФИО3 в регистрации права собственности на данный объект недвижимости. 

Определением от 18.01.2021 судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Федеральная налоговая служба в лице ИФНС России по г. Сыктывкару.

Истец ФИО3 надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, направив своего представителя.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала требования в полном объеме по доводам, изложенным в иске, дополнениях к нему. Указала, что спорное недвижимое имущество возведено ООО «Комистройматериалы» на законных основаниях, введено в эксплуатацию, имущество не является самовольной постройкой, что подтверждается представленными договором и дополнительным соглашением, заключенными по результатам торгов, справкой об оплате по договору купли-продажи, разрешениями на строительство и на ввод в эксплуатацию, справками о соответствии параметром объекта, договором аренды земельного участка, постановлением о присвоении адреса объекту. Договор купли-продажи от 31.07.2018 и дополнительное соглашение к нему от 01.08.2018 заключены между истцом и ООО «Комистройматериалы» в лице конкурсного управляющего в рамках арбитражного дела в результате проведения торгов, которые недействительными в установленном порядке не признаны. Недействительность торгов может быть установлена только судебным решением, однако такого решения на сегодняшний день не имеется, спорный объект самовольной постройкой в установленном порядке не признан, поэтому доводы администрации в указанной части являются необоснованными. Полагала, что истец является добросовестным приобретателем спорного имущества, однако в силу того, что обществом право собственности на объект не было зарегистрировано, истец не может зарегистрировать переход права собственности на объект. 

Представитель ответчика ФИО2 возражала удовлетворению исковых требований по доводам письменных возражений, указала, что сделка купли-продажи является недействительной (ничтожной), поскольку торги проведены с нарушением требований законодательства о банкротстве юридических лиц. Реализация имущества предприятия-банкрота осуществлена в форме публичного предложения, тогда как закон предусматривает проведение торгов. Конкурсный управляющий не вправе был реализовывать на торгах недвижимое имущество, право собственности на которое у общества отсутствовало. Администрация, являвшаяся кредитором предприятия, не была уведомлена о проведении собрания кредиторов, в связи с чем, лишена была возможности принять участие в собрании. Исходя из приложенной истцом справки, стоимость спорного имущества составляет 700 000 руб., однако конкурсный управляющий произвел отчуждение за 10 000 руб., что свидетельствует о нарушении интересов администрации как кредитора по делу о банкротстве. Также указала, что объект недвижимости прочно связан с землей, которая находится в собственности администрации района, на дату возведения спорного объекта недвижимости у общества отсутствовали какие-либо права на земельный участок, что подтверждается решением арбитражного суда 2010 года, а потому построенные на участке объекты являются самовольными постройками. Передавая права на спорный объект недвижимости, конкурсный управляющий не учел, что ООО «Комистройматериалы» утратило право на земельный участок. Кроме того, посредством публичного предложения реализованы некие права на постройку объектов, а не сами объекты недвижимого имущества, в силу чего представитель указал, что сделки являются притворными. 

Третье лицо Федеральная налоговая служба в лице ИФНС России по г. Сыктывкару, надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направила, позицию по спору не высказала.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке. 

Заслушав представителей истца и ответчика, показания свидетеля, исследовав письменные материалы дела, материалы дела Арбитражного суда Республики Коми №А29-9796/2015, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что на основании постановления руководителя администрации района муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» № от 

<

дата> ООО «Комистройматериалы» предоставлен земельный участок в составе земель населенных пунктов площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства объекта «производственная база для переработки древесины» в аренду на 11 месяцев (л.д. 11, т.1).

На основании указанного постановления 

<

дата> между администрацией муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» (арендодатель) и ООО «Комистройматериалы» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства объекта «производственная база для переработки древесины». 

<

дата> между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 12, т.1). 

ООО «Комистройматериалы» 

<

дата> обратилось в администрацию сельского поселения «Нювчим» с заявлением о выдаче разрешения на строительство (л.д. 16, т.1). 

Разрешение на строительство цеха деревообработки площадью 

<

данные изъяты> кв.м. выдано обществу 

<

дата> сроком действия до 

<

дата> (л.д. 54, т.1).

Между ООО «Комистройматериалы» и ООО «Комиспецстрой» подписан акт приемки законченного строительством объекта от 

<

дата> – цех деревообработки общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 20, т.1).

Согласно справкам № и № от 

<

дата> ООО «Комиспецстрой» подтверждает, что завершенный строительством объект «цех деревообработки» по адресу: 

<

адрес>, соответствует техническим регламентам и утвержденным проектом, разработанным ООО «Комистройматериалы», параметры завершенного строительством объекта соответствуют требованиям проектной документации (л.д. 17, 18, т.1).

Администрацией сельского поселения «Нювчим» 

<

дата> ООО «Комистройматериалы» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта – цеха деревообработки, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по адресу: 

<

адрес> (л.д. 19, т.1).

Постановлением администрации сельского поселения «Нювчим» 34/18 от 

<

дата> зданию цеха деревообработки ООО «Комистройматериалы» присвоен почтовый адрес и номерной знак: 168215

<

адрес> (л.д. 23, т.1).

Из материалов дела также следует, что в рамках дела Арбитражного суда Республики Коми №А29-9796/2015 конкурсным управляющим ООО «Комистройматериалы» на основании порядка организации и проведения продажи имущества, утвержденного на собрании кредиторов ООО «Комистройматериалы» от 

<

дата>, на торги путем публичного предложения выставлено, в том числе право на постройку ангара пилорамы с эстакадой 1 этажный из металлоконструкций, обшитый оцинкованным железом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, стоимостью 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 24, т.1).

По итогам проведенных торгов победителем признан ФИО3, 

<

дата> между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял на себя обязанность передать покупателю имущество, в том числе право на постройку ангара пилорамы с эстакадой 1 этажный из металлоконструкции, обшитый оцинкованным железом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, а покупатель принять и оплатить имущество в порядке и в сроки, установленные договором (л.д. 26, т.1).

На следующий день, 

<

дата> между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 

<

дата>, согласно которому покупателю передано имущество, в том числе нежилое здание цеха деревообработки 1-этажное из металлоконструкций, обшитого оцинкованным железом, общей площадью – 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес> (л.д. 28, т.1). 

Истцом исполнены обязательства по договору купли-продажи от 

<

дата>, произведена оплата, что подтверждается справкой конкурсного управляющего ООО «Комистройматериалы» № от 

<

дата> (л.д. 29, т.1). 

С целью оформления права собственности на объект недвижимости: нежилое здание – здание деревообработки с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 и ООО «Комистройматериалы» в лице конкурсного управляющего Свидетель №1, обратились в Управление Росреестра по Республике Коми, которое уведомлениями от 

<

дата> приостановило государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Комистройматериалы» ФИО3 (л.д. 178, 179, т.1)., а уведомлениями от 

<

дата> произвело отказ в государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, указав, что право собственности ООО «Комистройматериалы» на отчуждаемый объект в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано; из представленных договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему невозможно однозначно установить, что объекты, указанные в протоколе о результатах торгов, и объекты, указанные в договоре купли-продажи, с учетом дополнительного соглашения, являются одними и теми же объектами недвижимости (л.д. 180, 181, т.1). 

Указанный отказ ни ФИО3, ни ООО «Комистройматериалы» в лице конкурсного управляющего Свидетель №1, в установлено порядке не обжалован.

В настоящее время ООО «Комистройматериалы» ликвидировано, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц 

<

дата> сделана соответствующая запись (л.д. 33, т.1). 

ФИО3, ссылаясь на то, что в связи признанием ООО «Комистройматериалы» банкротом Общество не успело оформить право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке, что является препятствием для регистрации перехода права собственности истцу на спорное недвижимое имущество, обратился в суд с иском, разрешая который суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ст.212 Гражданского кодекса РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Согласно п. 3 ст. 213 Гражданского кодекса РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Порядок заключения договоров купли-продажи в рамках процедуры банкротства юридического лица регулируется Федеральным законом от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон №127-ФЗ).

Согласно абз. 5 п.1 ст.126 Федерального закона №127-ФЗ (в редакции на дату проведения торгов) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона «Конкурсное производство». 

В соответствии с п.1 ст.131 Федерального закона № 127-ФЗ конкурсную массу составляет имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (п.1 ст.131).

Продажа имущества должника осуществляется на основании инвентаризация имеющегося у должника имущества, результаты которой размещаются в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ст.28, 99, 129). 

Продажа имущества должника регламентируется ст.139 Федерального закона №127-ФЗ.

В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.

После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3-19 ст.110 и п.3 ст.111 данного Федерального закона, с учетом особенностей, установленных указанной статьей. 

По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю, в том числе в процедуре конкурсного производства, допускается только собственником этого имущества.

На основании п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224 Гражданского кодекса РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Статьей 219 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п.1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ (п.2 ст.8 Гражданского кодекса РФ утратил силу с 01.03.2013).

В силу ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Указанное также было предусмотрено ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 01.01.2017.

Пунктом 2 ст. 6 названного Федерального закона в редакции, действовавшей до 01.01.2017, было предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса РФ судопроизводство осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом согласно положению ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основания своих требований и возражений. Обязанность по сбору доказательств на суд не возложена. Стороны своим процессуальным правом представлять доказательства распоряжаются по собственному усмотрению. В силу ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Как установлено выше решением Арбитражного суда Республики Коми от 

<

дата> по делу №А29-9796/2015 ООО «Комистройматериалы» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Свидетель №1 (л.д. 125, т.1).

Конкурсным управляющим ООО «Комистройматериалы» Свидетель №1 

<

дата> на собрании кредиторов ООО «Комистройматериалы» утвержден порядок организации и проведения продажи имущества в рамках дела №А29-9796/2015, согласно которому на торги путем публичного предложения по лоту № выставлено следующее имущество: право на постройку административного здания 2-х этажного, деревянного, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на регистрацию права собственности на гараж 1 этажный площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку склада 1 этажного из кирпича, перекрытия из дерева, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку бани 1 этажной, деревянной, площадью 24 кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку здания общежития 2-х этажного общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку подстанции на 160 кВт; право на постройку ангара пилорамы с эстакадой 1 этажного из металлоконструкций, обшитого оцинкованным железом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (дело №А29-9796/2015, л.д. 148, т.6).

Из решения Арбитражного суда Республики Коми от 

<

дата> по делу № А29-9796/2015 следует, что в рамках процедуры наблюдения на праве собственности у ООО «Комистройматериалы» обнаружено незавершенное строительством здание бондарного цеха, кадастровый номер 

<

данные изъяты>; трактор трелевочный ТДТ-55А, 1996 года выпуска; трактор трелевочный ТДТ-55, 1985 года выпуска; автокран МАЗ, 1988 года выпуска (л.д. 126, 127, т.1).

Согласно материалам дела № А29-9796/2015 инвентаризация имущества должника проведена 

<

дата> по описи №, 2 с дополнениями от 

<

дата>.

Из указанных инвентаризационных описей следует, что в состав имущества ООО «Комистройматериалы», входит: электростанция на 160 кВт, 2012 года постройки; ангар пилорамы с эстакадой 1 этажный из металлоконструкций, 2012 года постройки; забор деревянный, 2012 постройки; пилорама Р-63Б, 1998 года постройки; кромкообрезной станок Ц2Д78, 2012 года выпуска; бревнотаска длиной 20 метров, 2012 года выпуска; конвейер готовой продукции, длиной 20 метров, 2012 года выпуска; заточной станок для пил Р-63, 2012 года выпуска; здание неоконченное строительством бондарного цеха по адресу: 

<

адрес>; административное здание 2-х этажное, деревянное, площадью 72 кв.м. по адресу: 

<

адрес>; гараж 1 этажный площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; склад 1 этажный из кирпича, перекрытия дерева, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; баня 1 этажная, деревянная, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; здание общежития 2-х этажное общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> (дело №А29-9796/2015, л.д.102-103, т.9).

Во всех отчетах конкурсных управляющих ООО «Комистройматериалы», в том числе от 11.08.2017, 11.11.2017, 12.02.2018, 17.05.2018, а также отчетах, от 11.09.2018, от 14.01.2019, составленных уже после реализации имущества на торгах, указано, что конкурсную массу должника образует вышеуказанное имущество, выявленное в ходе инвентаризации имущества должника 30.11.2016 по описи № 1, 2 с дополнениями от 11.12.2016. 

Иного имущества ООО «Комистройматериалы» не установлено.

По итогам проведенных торгов, по лоту № победителем признан ФИО3, 

<

дата> между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно п.1.2 которого продавец принял на себя обязанность передать покупателю следующее имущество по лоту №: право на постройку административного здания 2-х этажного, деревянного, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на регистрацию права собственности на гараж 1 этажный площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку склада 1 этажного из кирпича, перекрытия из дерева, площадью 36 кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку бани 1 этажной, деревянной, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку здания общежития 2-х этажного общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; право на постройку подстанции на 160 кВт; право на постройку ангара пилорамы с эстакадой 1 этажного из металлоконструкций, обшитого оцинкованным железом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (дело №А29-9796/2015, л.д. 20-21, т.8).

На следующий день, 

<

дата> между ООО «Комистройматериалы» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому покупателем продавцу передано следующее имущество: нежилое здание – офисное здание 2-х этажное, деревянное, общей площадью 

<

данные изъяты>.м. по адресу: 

<

адрес>; жилой дом – здание общежития 2-х этажное, неоконченное строительством, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; нежилое здание – здание цеха деревообработки 1-этажное из металлоконструкций, обшитый оцинкованным железом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; нежилое здание – здание склада №, 1-этажное, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; нежилое здание – здание склада №, 1-этажное, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>; трансформаторная подстанция на 160 кВт. 

Вместе с тем, по информации Управления Росреестра по 

<

адрес> сведения о зарегистрированных правах на здание цеха деревообработки 1-этажное из металлоконструкций, обшитый оцинкованным железом, общей площадью – 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.

Допрошенный в ходе рассмотрения дела в качестве свидетеля конкурсный управляющий ООО «Комистройматериалы» Свидетель №1, показал, что после утверждения арбитражным судом кандидатуры конкурсного управляющего в течение полугода он должен провести инвентаризацию имущества должника, выявить имущество, которым располагает должник. Сведения о выявленном имуществе конкурсный управляющий должен разместить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Далее у кредиторов появляется право заявить требование о проведении оценки имущества должника. В случае, если в течение двух месяцев после размещения отчета об инвентаризации имущества не поступило требований о проведении оценки, конкурсный управляющий обязан созвать собрание кредиторов, в котором кредиторы принимают решение о дальнейшей судьбе имущества. После утверждения порядка реализации имущества должника отчет поступает в суд, рассматривающий дело о банкротстве, начинается процедура реализации путем размещения публикаций в Едином федеральном реестре и в газете «Коммерсант». Все торги проводятся на торговой площадке, если торги состоялись, то принимается решение в пользу участника, который предложил большую цену. Если участвовал один участник или никто не участвовал, то торги признаются несостоявшимися. Если был участник, который предложил цену, не меньше чем объявлено в публикации, с таким лицом в течение месяца заключается договор купли-продажи имущества должника. Свидетель указал, что в отношении ООО «Комистройматериалы» он был назначен конкурсным управляющим в 2015 году, в рамках процедуры банкротства проводил инвентаризацию имущества должника. В ходе инвентаризации им выявлены права аренды на имущество в 

<

адрес> и недострой по адресу: 

<

адрес>. На официальный запрос Управлением Росреестра по Республике Коми дан ответ о том, что сведения о постановке на кадастровый учет объектов отсутствуют. Впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи с ФИО3, удалось установить, что здание цеха достроено, поэтому между обществом и ФИО3 было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, где отражено, что истец приобрел на торгах недвижимое имущество. При этом, по утверждению свидетеля, данное соглашение было согласовано с ИФНС и имеется в материалах дела о банкротстве предприятия (л.д. 198-203, т.1). 

Вместе с тем, указанные показания свидетеля не согласуются с данными, имеющимися в материалах арбитражного дела, из которого следует, что каких-либо запросов Свидетель №1 и ответов Управления Росреестра по 

<

адрес> по спорному объекту недвижимости в деле не имеется, дополнительное соглашение от 

<

дата> отсутствует. Согласно ответу УФНС России по Республике Коми на запрос суда, согласование сделки купли-продажи по результатам торгов конкурсными кредиторами не производилось. В соответствии с выпиской из ЕГРН здание цеха деревообработки общей площадью 431,3 кв.м, 2014 года завершения постройки, по адресу: 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет 

<

дата>, то есть на дату проведения торгов и заключения по результатам торгов сделок, сведения о спорном объекте имелись в ЕГРН (л.д. 59, т.1)

С учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств и изложенных правовых норм, суд приходит к выводу, что факт нахождения цеха деревообработки 1-этажного из металлоконструкций, обшитого оцинкованным железом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности ООО «Комистройматериалы» не нашел своего подтверждения. Инвентаризационные описи и отчеты конкурсных управляющих, в том числе отчеты, составленные уже после реализации имущества на торгах, не содержат сведений о наличии у ООО «Комистройматериалы» на каком-либо праве данного цеха деревообработки. 

Доводы стороны истца о том, что ангар пилорамы с эстакадой 1 этажный из металлоконструкций, обшитый оцинкованным железом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, включенный в отчеты конкурсных управляющих, и здание деревообработки с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, являются одним и тем же объектом недвижимости, суд признает несостоятельными, поскольку характеристики и индивидуализирующие признаки данных объектов различны, в том числе: наименование объектов – ангар пилорамы с эстакадой/цех деревообработки, площадь – 

<

данные изъяты> кв.м/

<

данные изъяты> кв.м, год постройки – 2012/2014, место нахождения – 

<

адрес>. 

Представленные стороной истца разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, справки о соответствии параметров объекта, договор аренды земельного участка, постановление о присвоении адреса объекту не могут быть приняты судом в качестве достоверных доказательств, безусловно подтверждающих право собственности ООО «Комистройматериалы» на указанный объект недвижимости, поскольку, как указывалось выше, все имущество должника-банкрота составляет в конкурсную массу, состоящую из имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства имущества, тогда как здание цеха деревообработки в конкурсной массе отсутствует, в инвентаризационных описях не имеется, в отчетах конкурсных управляющих не отражено.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости, тогда за ООО «Комистройматериалы» право собственности либо какое-либо иное право на здание цеха деревообработки не зарегистрировано. 

Результаты торгов размещены в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 

<

дата>, согласно которым в числе реализованного имущества должника ООО «Комистройматериалы» здание цеха деревообработки не значится (дело №А29-9796/2015, л.д. 20-21, т.8).

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 24.09.2010 по делу № А29-5252/2010 судом сделаны выводы о незаключенности договора аренды земельного участка № от 01.10.2007, на котором в 2014 году возведено спорное имущество, поскольку в договоре отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 05.05.2016 по делу № А29-1492/2016, в том числе и со ссылкой на решение от 24.09.2010 по делу № А29-5252/2010, арбитражным судом на ООО «Комистройматериалы» возложена обязанность передать вышеуказанный земельный участок администрации муниципального района «Сыктывдинский».

Таким образом, на дату реализации на торгах прав на строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном ООО «Комистройматериалы» по договору аренды земельного участка № от 

<

дата>, общество уже не обладало какими-либо правами на данный земельный участок, а равно не могло выставлять на торги права на постройку объектов. 

Учитывая, что дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 01.08.2018 спорного объекта заключен после вступления в силу Федеральных законов № 122-ФЗ и 218-ФЗ, принимая во внимание, что право собственности ООО «Комистройматериалы» на здание цеха деревообработки не было зарегистрировало, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания за ФИО3 права собственности на цех деревообработки 1-этажное из металлоконструкций, обшитый оцинкованным железом, общей площадью – 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>.

Сам по себе факт передачи спорного имущества ФИО3 и владения истцом спорным недвижимым имуществом не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного законом.

При таких обстоятельствах, поскольку, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороной истца не представлено бесспорных доказательств наличия права собственности на имущество у ООО «Комистройматериалы» на момент заключения договора и дополнительного соглашения к нему, то оснований считать, что ООО «Комистройматериалы» вправе был распоряжаться этим имуществом и продавать его ФИО3 не имеется. В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий ООО «Комистройматериалы» не мог реализовать имущество, право собственности на которое у общества отсутствовало.

Не может остаться без внимания суда и довод стороны ответчика в возражениях на иск о ничтожности заключенных по результатам торгов сделок.

Согласно п.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Согласно п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз.2 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ). Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Судом установлено, что как на дату постройки здания цеха деревообработки (на 2014 год), так и на дату реализации на торгах прав на строительство объектов недвижимости на земельном участке, предоставленном ООО «Комистройматериалы» по договору аренды земельного участка № 01/10-509 от 01.10.2007, общество уже не обладало какими-либо правами на данный земельный участок.

Таким образом, права на строительство объектов ответчиком получены во владение по сделке, пороком которой было то, что объекты, права на постройку которых были отчуждены, в любом случае являются самовольной постройкой, сделки по распоряжению которой ничтожны в силу ст. 168 и п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения истцом, как добросовестным покупателем.

Кроме того, из материалов дела № А29-9796/2015, а также сведений, размещенных в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве следует, что предметом торгов выступали права на постройку недвижимого имущества, и предметом договора от 31.07.2018, заключенного между ООО «Комистройматериалы» и ФИО3 по результатам торгов, являются права на постройки, тогда как дополнительным соглашением от 01.08.2018 покупателю передано недвижимое имущество, в частности здание цеха деревообработки, которое не было предметом торгов и право собственности на которое у ООО «Комистройматериалы» отсутствовало. Более того, дополнительное соглашение от 01.08.2018 в материалах арбитражного дела № А29-9796/2015 отсутствует, в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве не размещено. Результаты торгов размещены в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 28.08.2018, то есть после заключения дополнительного соглашения, однако согласно указанным данным в числе реализованного имущества должника ООО «Комистройматериалы» здание цеха деревообработки не значится.

Таким образом, доводы стороны ответчика о том, что заключенный по результатам торгов договор купли-продажи прав на постройку объектов от 31.07.2018 путем последующего заключения дополнительного соглашения от 01.08.2018 фактически прикрывает продажу недвижимого имущества, являются обоснованными.

С учетом вышеуказанных конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о ничтожности заключенных 31.07.2018 и 01.08.2018 между ООО «Комистройматериалы» и ФИО3 сделок.

С учетом изложенного, исковое заявление ФИО3 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» о признании права собственности на объект недвижимости не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

Исковое заявление ФИО3 к администрации муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми о признании права собственности на объект недвижимости: нежилое здание – здание цеха деревообработки с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Т.А. Сурнина

В окончательной форме решение принято 19.03.2021.