Судья Чистова А.В. № 33-156/2026

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело №2-1-8254/2025

УИД: 40RS0001-01-2025-009959-62

26 января 2026 года город Калуга

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В.,

судей Быковской Е.В., Ивашуровой С.В.,

при секретаре Никишиной В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Быковской Е.В. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Калужского районного суда Калужской области от 07 октября 2025 года по иску ФИО1 к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.», обществу с ограниченной ответственностью «Капитоль кредит» о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, признании недействительным договора купли-продажи имущества должника, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога,

УСТАНОВИЛА:

11 июля 2025 года ФИО1, обратившись с иском к ответчикам, просил признать недействительными: торги по продаже недвижимого имущества должника - лот №, аукцион продажи № от 20 сентября 2024 года и договор купли-продажи квартиры, по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ООО «Центр – Р.И.Д.» и ФИО2 от 25 сентября 2024 года; применить последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации путем возвращения квартиры в собственность ФИО1, прекратить залог на указанную квартиру путем погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о зарегистрированном залоге ввиду истечения срока для предъявления исполнительного листа к исполнению. В обоснование требований указано, что извещение о проведении торгов было совершено с нарушениями, спорная квартира была реализована незаконно.

ФИО1 и его представитель ФИО3 исковые требования поддержали.

Представители управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области, ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.», ООО «Капитоль кредит», ФИО2, третьи лица ФИО4 и ФИО5 о времени и месте рассмотрения дела извещены, в судебное заседание не явились.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 07 октября 2025 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда, как не основанного на законе, принятии нового решения об удовлетворении иска в полном объеме.

Изучив материалы дела, выслушав поддержавших доводы жалобы объяснения ФИО1 и его представителя ФИО3, ссылавшихся на то, что квартира должника продана аффилированному по отношению к кредитору лицу ФИО2, осуществляющему предпринимательскую деятельность по продаже недвижимости, с нарушением процедуры организации торгов, в результате ФИО1 лишился единственного жилья, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно положениям пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений пункта 1 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.

На основании положений статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.) (пункт 2).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

На основании пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В соответствии с положениями пункта 7 статьи 57 Закона об ипотеке лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

Если к участию в торгах по продаже имущества должника был допущен только один участник, заявка которого соответствует условиям торгов (в случае конкурса) или содержит предложение о цене не ниже установленной начальной цены (в случае аукциона), договор купли-продажи заключается с этим участником. При этом, если торги проводились в форме аукциона, наличие ценового предложения в заявке является обязательным условием для заключения договора.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Как следует из материалов дела, ФИО1 в период с 03 июня 2008 года по 16 декабря 2020 года являлся индивидуальным предпринимателем.

14 июня 2017 года ФИО1 и (наименование на момент заключения договора займа) КПК «КапитольКредит» заключили договор ипотечного займа №, по условиям которого заемщику предоставлен целевой заем на осуществление предпринимательской деятельности в размере 434783 рубля на срок 60 месяцев с уплатой 31,6% процентов годовых (л.д.56-58 в т.1).

В соответствии с пунктом 9 договора в обеспечение исполнения обязательств был зарегистрирован залог (ипотека) на имущество: квартиру площадью 58,5 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>:322.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калужской области от 02 апреля 2019 года с ИП ФИО1 в пользу КПК «КапитольКредит» взыскана задолженность в общей сумме 759 273 рубля 03 копейки, расходы по уплате государственной пошлины 24 185 рублей; обращено взыскание в пределах взысканной суммы на указанную квартиру общей залоговой стоимостью 2 045 000 рублей, путем продажи на публичных торгах с установлением начальной продажной стоимости - 1 636 000 рублей.

До ликвидации 06 февраля 2025 года (л.д.81 в т.1) кредитор обратился в ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.» с целью проведения публичных торгов.

На основании рамочного договора об оказании услуг по организации торгов № от 06 ноября 2019 года, поручения от 07 августа 2024 года № ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.» 20 августа 2024 года опубликовало извещение о торгах по продаже квартиры в печатном издании «Газета Калужской области ВЕСТЬ», на сайте электронной торговой площадки www.business.centerr.ru. Проведение торгов было назначено на 20 сентября 2024 года в 12 часов. Начальная продажная цена установлена в размере 1636 000 рублей, сумма задатка – 81800 рублей, шаг аукциона на повышение – 16360 рублей (л.д. 89 в т.3).

09 сентября 2024 года к торгам допущена заявка ФИО2

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту № (аукцион продаж №) открытый аукцион в электронной форме проведен в 12 часов 20 сентября 2024 года в сети «Интернет» на сайте http://business.centerr.ru/, окончились торги в 12 часов 08 минут 20 сентября 2024 года.

25 сентября 2024 года между ООО «Центр-Р.И.Д.», действующим по поручению залогодержателя, и единственным участником торгов ФИО2 заключен договор № купли-продажи указанной квартиры (л.д.222-225 в т.2).

19 ноября 2024 года за ФИО2 в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на вышеназванную квартиру.

Отказывая в удовлетворении требования о прекращении залога, суд правильно применил нормы материального права, по доводам жалобы не имеется оснований для отмены решения суда в этой части, поскольку они противоречат положениям статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что порядок реализации имущества должника, установленный законом, при проведении оспариваемых торгов нарушен не был, регистрация права произведена в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако с данным выводом суда согласиться нельзя.

В соответствии с положениями статьи 57 Закона об ипотеке публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1).

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (пункт 2).

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (пункт 3).

Как следует из общих условий договора ипотечного займа, подписавшие договор ипотечного займа от 14 июня 2017 года №ЗВ-36-14.06.2017 стороны руководствовались пунктом 1.1 статьи 9 Закона об ипотеке и определили способ, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда (пункт 8.1 общих условий).

Вместе с тем залогодержатель и залогодатель в пункте 8.2 общих условий пришли к соглашению о способе реализации предмета ипотеки путем проведения открытого аукциона организатором открытого аукциона лицом, осуществляющим деятельность по проведению открытых аукционов (организатор открытого аукциона) по договору между организатором открытого аукциона и залогодержателем.

Открытый аукцион проводится (по выбору залогодержателя) либо в административном центре субъекта Российской Федерации по месту нахождения предмета ипотеки либо в сети «Интернет» на соответствующей Интернет-площадке организатора открытого аукциона (пункт 8.3 общих условий).

Начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается залогодержателем в сумме, равной не менее 65% от цены предмета ипотеки, определенной по данным последней (актуальной) оценки, проведенной в соответствии с пунктом 3.3 договора, подтверждается соответствующим решением суда о реализации предмета ипотеки. Дополнительной оценки предмета ипотеки для проведения открытого аукциона не требуется (пункт 8.7 общих условий).

В соответствии с пунктом 3.3 договора залогодержатель в любое время в течение пользования займом имеет право произвести переоценку предмета ипотеки с целью актуализации его цены на соответствующий период (дату).

Целью реализации имущества должника на торгах является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года).

Поскольку стороны договора предусмотрели право залогодержателя самостоятельно выставить заложенное имущество на торги (то есть не в ходе исполнительного производства), следовательно, с учетом приведенных выше положений закона и условий заключенного договора обязанность определить начальную продажную цену объекта торгов возлагается на инициатора торгов (залогодержателя) в порядке, предусмотренном законом.

Содержание приведенной в условиях договора дефиниции «актуальная» (цена) указывает на необходимость инициатора торгов принять меры к установлению достоверной цены предмета залога, выставляемого на торги, действительной на период их проведения.

Однако, как следует из материалов дела, торги, проведенные 20 сентября 2024 года, то есть спустя более 5 лет после вынесения решения суда 02 апреля 2019 года, повлекли несоблюдение залогодержателем пункта 3.3 общих условий по определению актуальной цены предмета ипотеки, что повлекло нарушение существенного условия договора купли-продажи, а также требований закона, регламентирующих цели продажи имущества должника на публичных торгах.

Таким образом, торги от 20 сентября 2024 года подлежат признанию недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом по итогам таких торгов, с применением последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного решение суда в части разрешения требований: о признании торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи имущества должника недействительными, применении последствий недействительности сделки подлежит отмене с принятием нового решения в этой части об удовлетворении требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 07 октября 2025 года отменить в части разрешения требований: о признании торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи имущества должника недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Принять по делу в указанной части новое решение.

Признать торги по продаже недвижимого имущества: лот №, аукцион продажи № от 20 сентября 2024 года недействительными.

Признать договор от 25 сентября 2024 года купли-продажи квартиры, по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ООО «Центр реализации имущества должников. Центр – Р.И.Д.» (

<

данные изъяты>) и ФИО2 (

<

данные изъяты>), недействительным.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости запись от 19 ноября 2024 года № о переходе права собственности на указанную квартиру к ФИО2 

<

данные изъяты>).

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

составлено 03 февраля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: