Дело № 3а-280/2022 

УИД 76OS 0000-01-2022-000188-84 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    г. Ярославль                                                                                                11 июля 2022 года

    Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Мурзиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

          - установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3630 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-лабораторного корпуса, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 822 000 рублей.

         - установить по состоянию на 01.01.2019 кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 1036,4 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 476 000 рублей.

В обоснование требований ссылается на то, что ФИО1 в период с 05.07.2019 по 26.11.2020 являлся собственником указанных объектов недвижимости, а, следовательно плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых определяется с учетом их кадастровой стоимости.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. В подтверждение рыночной стоимости указанных объектов недвижимости административным истцом представлены Отчеты № 1-07/02/22 от 07.02.2022 и № 1-11/02/22 от 11.02.2022, составленные частнопрактикующим оценщиком ФИО6 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

Административный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

    Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

    Заинтересованными лицами Управлением Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что они не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

    Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

           Заслушав административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

    В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

    Судом установлено, что в период с 01.08.2019 по 30.12.2020 ФИО1 являлся собственником объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером № площадью 3630 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-лабораторного корпуса, расположенного по адресу: , и здания с кадастровым номером №.

     В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

    Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

           Согласно пункту 1 статьи 399 НК РФ налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

    Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса (статья 400 НК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) следующее имущество: 1) жилой дом; 2) квартира, комната; 3) гараж, машино-место; 4) единый недвижимый комплекс; 5) объект незавершенного строительства; 6) иные здание, строение, сооружение, помещение.

    На основании пункта 1 статьи 403 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

    Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 01 января 2015 года.

    При таких обстоятельствах суд считает, что ФИО1, являясь собственником указанных объектов недвижимости в период с 01.08.2019 по 30.12.2020, а, следовательно, плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составила:

- в отношении здания с кадастровым номером № – 7 299 453,66 руб. (п. № Приложения № 2 к приказу от 21.10.2019 № 20-н);

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 5 587 635,16 руб. (п. № Приложения № 2 к приказу от 21.10.2019 № 20-н).

Административным истцом представлен Отчет № 1-11/02/22 об определении рыночной стоимости здания с кадастровым номером №, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2019 составляет 1 822 000 руб., и Отчет № 1-07/02/22 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, в котором его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2019 определена в размере 1 476 000 руб. Отчеты составлены частнопрактикующим оценщиком ФИО6 

Оценивая представленные административным истцом доказательства об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отчеты выполнены лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отчеты содержат точное описание объектов исследования с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом их индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость.

Согласно Отчетам № 1-07/02/22 и № 1-11/02/22 рыночная стоимость земельного участка и здания рассчитана сравнительным подходом методом количественных корректировок. Из содержания отчетов следует, что оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектами оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. 

Понятна последовательность определения стоимости объектов оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчетов об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к Отчету №1-07/02/2022 от 07.02.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка о невозможности использования в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером № (аналог №2), поскольку на данном земельном участке, расположен объект капитального строительства, отклоняется. 

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Оценщиком исследованы предложения о продаже земельных участков, в том числе, данного объекта, согласно Отчету оценщиком использовано предложение от 14.11.2016. В отчете об оценке приведено подробное описание объекта-аналога №2 (стр. 98-99 Отчета). При исследовании предложения были выяснены все существенные характеристики, влияющие на стоимость. Данный участок принят свободным от строений и сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки. Как следует из дополнительных пояснений оценщика ФИО6, в ходе телефонных переговоров с продавцом было уточнено, что на дату предложения земельный участок был свободен от построек. Кроме того, данные обстоятельства подтверждаются фотоматериалами участка. При таких обстоятельствах оснований для исключения из расчета данного земельного участка, в связи с нахождением на земельном участке объектов капитального строительства, не имелось. 

Замечания административного ответчика к Отчету №1-07/02/2022 от 07.02.2022 о необоснованном исключении из числа объектов-аналогов земельного участка с кадастровым номером № несостоятельны. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчетах и соответствует требованиям пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО №7. Мотивы, по которым оценщиком данный земельный участок не принят в качестве объекта-аналога, в Отчете приведены, оснований не согласиться с ними не имеется. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, критикующие Отчет №1-11/02/2022, также подлежат отклонению.

Содержанием отчета подтверждается, что оценщиком проведен тщательный анализ фактических данных об объекте оценки, в том числе и в части наиболее эффективного использования объекта оценки (стр. 89 Отчета), в Отчете содержатся фотоматериалы, подтверждающие использование объекта оценки в качестве производственно-складского объекта недвижимости (стр. 46-48). На основании приведенных в Отчете сведений объект оценки обоснованно отнесен оценщиком к нежилому зданию производственно-складского назначения. Указанные выводы поддержаны оценщиком ФИО6 в судебном заседании. 

В то же время, доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что спорное здание относится к торгово-офисной недвижимости какими-либо убедительными и достоверными доказательствами не подтверждены. 

С учетом указанных обстоятельств замечание административного ответчика о неверном определении оценщиком сегмента рынка отклоняется. 

Довод департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что к объекту-аналогу №1 должна быть применена повышающая корректировка (1,16), поскольку объект-аналог № 1 имеет пропускной режим, во внимание принят быть не может. Относительно данного замечания свидетель ФИО6 пояснила, что объект оценки также как и объекты-аналоги расположен на закрытой территории базы; у аналога № 1 пропускной режим только на въезде на территорию общей базы, на которой присутствуют объекты капитального строительства, не относящиеся к объекту-аналогу № 1, при этом объект-аналог № 1 ни пропускным режимом, ни огороженной территорией не обладает, как и объект оценки, соответственно корректировку вносить не требуется.

Доводы административного ответчика о том, что оценщик не проанализировал фактор «условие продажи» судом отклоняется. Исходя из пояснений оценщика, применение корректировки на «нетипичные условия продажи» некорректно, поскольку стоимость, действующая на определенный период времени является фиксированной (неизменной для покупателя). 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном определении оценщиком физического износа объекта оценки (в районе 60%), несостоятельно и судом отклоняется.

Как следует из Отчета №1-11/02/2022 от 11.02.2022 физическое состояние спорного здания определено оценщиком ФИО6, в том числе и посредством его визуального осмотра, а также на основании тех данных, которые представлены собственником. В Отчете указывается, что на дату оценки (01.01.2019) здание находится в состоянии не пригодном для эксплуатации, требует капитального ремонта. На момент проведения осмотра помещения первого этажа частично отремонтированы, отремонтирована кровля, коммуникации заведены в здание; состояние помещений второго этажа осталось без изменений. Состояние конструктивных элементов здания и внутренней отделки на дату оценки подтверждаются фотоматериалами, представленными в Отчете (стр. 23-45). При определении физического износа объекта оценки оценщик руководствовался Методикой определения физического гражданских зданий, утв. Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 №404. 

Отчетом подтверждается, что оценщиком исследовано и техническое состояние объектов-аналогов. 

В дополнительных пояснениях оценщиком ФИО6 указывается, что состояние объектов-аналогов № 1 и 2 было признано аналогичным состоянию объекта оценки - требует ремонта, корректировка к аналогам не применена. На основании имеющихся фотоматериалов состояние аналога № 3 признано удовлетворительным, не требующим ремонта (стр. 166-169 Отчета). На этом основании к аналогу применена понижающая корректировка согласно данным «Справочника оценщика недвижимости-2018. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов», под ред. Л.А. Лейфера, согласно которому состояние объекта (оценки/аналога), требующего капитального ремонта, относится к неудовлетворительному. Процент износа объекта оценки, на который ссылается департамент, в расчетах оценщиком не был использован. Кроме этого, совокупный физический износ здания складывается из износа каждого конструктивного элемента здания, включая коммуникации и внутреннюю отделку, износ которых на дату оценки находился на уровне 100%, а не только износа фундамента, стен и перекрытий как указано в замечаниях специалистами департамента. Оценщиком не определялся износ каждого конструктивного элемента объекта оценки поскольку подробный расчет физического износа требуется для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода, который в отчете не использован.

Оценив содержание отчета, дополнительные пояснения оценщика, суд соглашается с выводами оценщика в части, касающейся применения корректировок в связи с физическим состоянием здания. 

Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетами № 1-07/02/22 и № 1-11/02/22 не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленных отчетов не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчетах выводов. Из содержания отчетов следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленные административным истцом Отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости соответствуют закону, не вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускают неоднозначного толкования полученных результатов. 

Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

    В связи с отсутствием убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленных отчетов, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в них рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 25 мая 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3630 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административно-лабораторного корпуса, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 822 000 (один миллион восемьсот двадцать две тысячи) рублей.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером № площадью 1036,4 кв.м, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 1 476 000 (один миллион четыреста семьдесят шесть тысяч) рублей.

    Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 25 мая 2022 года.

    Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Судья                                                                                                     О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 25 июля 2022 года