Гражданское дело № 2-4992/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Ямпольской В.Д.,

при секретаре: Лисицкой О.А., 

с участием представителя истца ФИО1 (по доверенности), ответчика - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

17 декабря 2008 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор №35/15В купли-продажи земельного участка, согласно которому ответчик приобрел в собственность земельный участок №35 площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером № и местоположением: 

<

адрес> и обязался в течение пяти лет со дня регистрации данного договора построить на нем жилой дом и оформить на него право собственности. 

Цена земельного участка определена по договору в размере 495 000 руб., из которых покупателем оплачено 15 000 руб. 

В обеспечение обязательств покупателя по договору, земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости. 

14 января 2014 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом ФИО2 земельном участке и регистрации права собственности на жилой дом.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка №35/15В от 17.12.2008г., просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору в размере 555 950 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.4. договора – 480 000 руб., проценты в соответствии с п.4.5. договора – 75 950 руб., а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины – 8 759, 50 руб. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 (по доверенности) поддержал исковые требования. 

Ответчик ФИО2 иск не признал, указывал на невыполнение АО «БИК» обязательств по договору в части строительства инженерных сетей, что лишило его возможности завершить строительство дома в установленный срок, право собственности на жилой дом было зарегистрировано 11.01.2016г. 

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему. 

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка №35, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подтверждается непосредственно самим договором купли-продажи земельного участка №35/15В от 17.12.2008г., актом приема-передачи от 17.12.2008г. 

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 495 000 руб. ФИО2 оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора – 15 000 руб. На оплату оставшейся части суммы – 480 000 руб. предоставлена отсрочка платежа сроком до 17.12.2016г. (п.2.3. договора).

ФИО2 обязался не позднее одного года со дня регистрации перехода права собственности на земельный участок начать строительство жилого дома, в течение пяти лет построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности (п.3.2.3. - 3.2.4.договора).

Пункт 4.5. договора №35/15В от 17.12.2008г. предусматривает, что в случае, если в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на участок, покупатель не построит на участке индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, и не зарегистрирует его в установленном законом порядке, для него возникают обязательства по оплате оставшейся части стоимости земельного участка, предусмотренной п.2.4. договора, и процентов в размере ? ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент предъявления требований. 

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 14.01.2009г., что подтверждается отметкой на договоре купли-продажи. 

14 января 2014 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка №35/15В от 17.12.2008г. и его регистрации в установленном законом порядке.

17 декабря 2016 год истек срок отсрочки для оплаты покупателем оставшейся части стоимости земельного участка в размере 480 000 руб. в соответствии с п.2.4. договора.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В судебном заседании установлено и не оспаривается ответчиком, что ФИО2 принятые на себя обязательства в течение 5 лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть до 14.01.2014г. построить на нем индивидуальный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, зарегистрировать его в установленном законом порядке, не исполнил.

Возражая против довода иска, ФИО2 указывал на нарушение АО «БИК» сроков строительства инженерных сетей, что установлено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 02.04.2015г. Отсутствие в микрорайоне сетей водоснабжения, электричества лишило его возможности осуществить строительство дома в установленный законом срок. 

Между тем данные доводы не могут быть приняты судом во внимание, поскольку указанные обстоятельства не освобождают ответчика от принятых им обязательств по договору в установленный срок. 

Действительно, как установлено судом, 11.02.2015г. АО «БИК» обращалось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи. Указывая на неисполнение обязательств по строительству жилого дома и его подключению к инженерным коммуникациям по обеспечению водой электрической энергией и природным газом, просило взыскать с ответчика задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.8. договора в размере 251 510 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 5 715 руб., а также установить двухмесячный срок исполнения решения суда. а в части присужденной ко взысканию в пользу истца денежной суммы предусмотреть начисление процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 02.04.2015г. иск АО «БИК» удовлетворен в части взыскания с ФИО2 затрат на подведение инженерных коммуникаций в заявленное истцом размере и судебных расходов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 07.07.2015г. решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 02.04.2015г. отменено, с вынесением нового, которым в удовлетворении иска АО «Белгородская ипотечная корпорация» - отказано. 

Принимая решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции исходил из нарушения АО «БИК» условий п.4.1. договора купли-продажи №35/15В от 17.12.2008г, согласно которому продавец обязался в срок не позднее 3-х лет после передачи участка в собственность согласно акту приема-передачи построить внеплощадочные и квартальные инженерные коммуникации по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом с привлечением денежных средств покупателя. 

Установив, что договор инвестирования строительства инженерных сетей был заключен 15.02.2012г., срок завершения строительства определен – 30.12.2012г., в акте приемки законченного строительством объекта, срок окончания работ в данном микрорайоне указан август 2013 год, судебная коллегия, в соответствии с положениями ст. 401, 393 ГК РФ, признав убедительными доводы ответчика о том, что вине истца он не исполнил обязательства по договору, поскольку АО «БИК» были нарушены сроки строительства инженерных сетей, пришла к выводу об отказе в удовлетворении иска. 

Между тем, вопреки позиции ответчика, вышеуказанное судебное постановление, не может иметь преюдициального значения в порядке ст. 61 ГПК РФ, в части установления обстоятельств отсутствия вины ФИО2 в неисполнении условий договора по строительству жилого дома и его регистрации в установленном законом порядке в течение пяти лет после регистрации перехода права собственности на земельный участок, поскольку предметом рассмотрения вышеназванного спора явилось наличие оснований для взыскания задолженности в соответствии с п.4.8. договора купли-продажи №35/15В, определяющем ответственность покупателя по возмещению затрат на подведение коммуникаций в случае их подключения в срок свыше течение пяти лет после регистрации перехода права собственности на участок.

Обстоятельства настоящего спора связаны с утверждением стороны истца о нарушении ФИО2 обязательств по строительству жилого дома в срок, установленный договором и оформления права собственности на него, применение мер ответственности в соответствии с п.4.5. договора.

Факт нарушения вышеуказанных обязательств с достоверностью установлен в судебном заседании и ответчиком не оспорен. 

Доказательств того, что исполнение договора со стороны ответчика в установленный срок являлось невозможным по причине отсутствия в микрорайоне инженерных сетей и коммуникации, суду не предоставлено.

Доводы ФИО2 о том, что для строительства дом была выбрана технология, позволяющая осуществлять работы без использования строительной техники, но с обязательным наличием на участке воды и электричества, суд признает неубедительными. 

Кроме того, до 14.01.2014г. (истечение срока строительства жилого дома) с какими-либо письменными заявлениями в АО «Белгородская ипотечная корпорация» с просьбой предоставить отсрочку исполнения договора либо изменить условия договора в связи с невозможностью выполнения обязательств по договору в части строительства жилого дома по причине отсутствия в микрорайоне инженерных сетей, ответчик не обращался. 

Суд также принимает во внимание, что заключение договора совершалось по волеизъявлению обеих сторон, их условия устанавливались сторонами по согласованию, при этом АО «БИК» взял на себя обязательства по передаче в собственность покупателя замеленного участка, а ФИО2 – по оплате его стоимости, а также обязательств по строительству жилого дома в установленный договором срок, при этом также принял на риск по исполнению условий данного договора. 

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения предусматривала ст. 2 ранее действующего ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 

В силу п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что строительство жилого дома на приобретенном по договору купли-продажи земельного участка №35/15В от 17.12.2008г. завершено в 2015 году, 24.12.2015г., жилой дом поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом здания, свидетельство о государственной регистрации на жилой дом, площадью 69,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> выдано ФИО2 11.01.2016г., то есть по истечению срока исполнения обязательств, установленным договором купли-продажи.

Доказательств, позволяющих суду прийти к выводу о том, что обязательства ФИО2 по договору купли-продажи исполнены надлежащим образом, ответчиком не предоставлено, а судом таковых не установлено. 

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, пригодного для постоянного проживания, а также его регистрации в установленном порядке, истечение срока отсрочки, предусмотренной п.2.4. договора, является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов, согласно п.4.5. договора.

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка №35/15В от 17.12.2008г. составляет 555 950 руб., из которых: 

оставшаяся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 2.4. договора – 480 000 руб.;

проценты в соответствии с п.4.5. договора – 75 950 руб. (480 000 (оставшаяся стоимость участка) х 4,125% (1/2 ставки рефинансирования на день предъявления иска)/365 х 14000 дней (с 15.01.2014г. (истечение 5 летнего срока строительства) по 14.11.2017г. (день расчета)).

Оснований не доверять указанному расчету в части стоимости земельного участка и процентов у суда не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком. 

При этом суд также учитывает, что, несмотря на получение ответчиком свидетельства о государственной регистрации права 11.01.2016г., решение АО «БИК» о прощении долга в порядке ст. 415 ГК РФ, до настоящего времени не принято, срок оплаты оставшейся части стоимости земельного участка в сумме 480 000 руб. истек 17.12.2016г, обязательства по оплате ответчиком также не исполнены. 

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте. 

Ответчик в нарушении ст. 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка, суду не предоставил. 

Анализируя установленные судом обстоятельства, давая оценку представленным доказательствам в совокупности и их взаимной связи, с точки зрения достаточности и достоверности, суд приходит к выводу, что правомерность исковых требований истцом доказана, в связи с чем иск АО «БИК» подлежит удовлетворению в полном объеме.

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 8 759, 50 руб., факт уплаты которых подтверждён платежным поручением №2999 от 07.11.2017г.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка удовлетворить. 

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору №35/15В купли-продажи земельного участка от 17.12.2008г. в размере 555 950 руб., в том числе: 480 000 руб. - оставшаяся часть земельного участка в соответствии с п.п. 2.4., 4.5. договора, 75 950 руб. – проценты в соответствии с п.4.5. договора, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины – 8 759, 50 руб. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья – подпись. Мотивированный текст решения изготовлен 10 января 2018 года. 

Копия верна. Подлинный документ находится в материалах гражданского дела №2-4992/2017 Октябрьского районного суда г. Белгорода.

Судья – В.Д. Ямпольская

Секретарь О.А. Лисицкая