Дело № 2-346/2024 

Решение

Именем Российской Федерации

29 января 2024 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Запрееве Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Вырицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании договора заключенным, государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

истец обратилась в суд с исковым заявлением, в котором указала, что 27.03.2023 заключен договор купли-продажи квартиры, по которому она приобрела у ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: *** В день подписания договора ФИО2 передал ей ключи от дома, документы на дом и участок. После подписания договора состояние здоровья продавца ухудшилось, вследствие чего, регистрация перехода прав не была произведена, а *** ФИО2 умер, в связи с чем, истец, полагающая свои права собственника нарушенными, уточнив требования, просит признать договор купли-продажи заключенным, произвести государственную регистрацию перехода прав в судебном порядке.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представители ответчика и третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, позиции по делу не выразили. 

Выслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 1 статьи 454, пункта 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 2 статьи 558 ГК РФ и пункта 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главу 1, 2, 3 и 4 части 1 ГК РФ", договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 01.03.2013; государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В пункте 61 того же постановления указано, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 вышеназванного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Судом установлено, что ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 04.02.2021 принадлежали земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером № площадью 1614 кв.м, и жилой дом с кадастровым номером № площадью 45,6 кв.м, расположенные по адресу: ***, право собственности зарегистрировано 08.02.2021 (л.д. 51-55, 57).

27.03.2023 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанного имущества по цене 1 200000 руб. (510000 руб. – земельный участок и 690000 руб. – жилой дом), расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. По условиям договора, покупатель сохраняет за продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанным имуществом, договор одновременно является документов, подтверждающим передачу имущества без каких-либо актов и дополнительных документов (л.д. 8).

29.03.2023 ФИО2 умер, наследственного дела после его смерти не открывалось (л.д. 117). 

В соответствии со статьей 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (ст. 1117), либо никто из наследников не принял наследства, имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит выморочное имущество, находящееся на соответствующей территории, в том числе, жилые помещения.

Учитывая, что наследники у ФИО2 отсутствуют, принадлежавшее ему имущество в виде земельного участка и жилого дома является выморочным, право на распоряжение им возникает у муниципального образования Вырицкого городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области.

Оснований полагать, что договор купли-продажи содержит недостоверную подпись продавца, у суда не имеется, поскольку договор купли-продажи ответчиком не оспорен, в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным вынести решение о признании договора купли-продажи заключенным и государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, 

решил:

признать заключенным договор купли-продажи от 27.03.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ***, г.***, между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1. 

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО2, умершего ***, к ФИО1, № года рождения, место рождения: ***, пол женский, гражданство Российской Федерации, паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан *** ***, код подразделения ***, зарегистрированной по адресу: ***, возникший на основании договора купли-продажи от ***, в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:23:0602001:59 и жилого дома с кадастровым номером 47:23:2028001:290, расположенных по адресу: ***.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья: 

Решение в окончательной форме 

принято 05.02.2024