50RS0039-01-2021-003727-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2021г. 

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Балашовой А.А.,

при секретаре Трифоновой Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2583/2021 по иску ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – гараж с погребом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, которым с учетом уточненных требований иска от 

<

дата>, просит зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости нежилое помещение - гараж с погребом, кадастровый 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> к ФИО2, 

<

дата> года рождения.

В обосновании иска указал, что 

<

дата> между ФИО4 и ФИО2, был заключен договор купли-продажи гаража с погребом, по которому ФИО4 продала ФИО2 принадлежащей ей по праву собственности гараж 

<

номер> с погребом, расположенный в 

<

адрес>, состоящий из основного кирпичного строения общей полезной площадью 21,2, погреб железобетонный пл. 21,6 кв.м. Заключенный 

<

дата> между ФИО4 и ФИО2, договор купли-продажи гаража с погребом был удостоверен нотариусом города Раменское Московской области ФИО1 Также в присутствии нотариуса ФИО1 договор был подписан сторонами: ФИО4 и ФИО2, личность которых, также была проверена и установлена нотариусом. Также 

<

дата> между сторонами был подписан передаточный акт, согласно которого ФИО4 в соответствии с заключенным между ними договором купли-продажи гаража с погребом, передала ФИО2 гараж 

<

номер> с погребом, расположенный в 

<

адрес>, а ФИО2 принял от ФИО4 указанный гараж с погребом в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора. Согласно, подписанному сторонами передаточному акту от 

<

дата>, претензий у ФИО2 к ФИО4 по передаваемому гаражу с погребом не имеется, ФИО2 получил от ФИО4 ключи от гаража, свидетельство о государственной регистрации права, ФИО4 получила от ФИО2 деньги за гараж с погребом полностью. Передаточный акт, подписанный 

<

дата> сторонами, также был удостоверен нотариусом города Раменское Московской области ФИО1 Однако, зарегистрировать в Управлении Московской областной Регистрационной палате по Раменскому району, заключенный между сторонами договор, ФИО2 не смог, по причине отсутствия другой стороны - продавца ФИО4 Истец пытался найти ФИО4, так как подавать договор на регистрацию необходимо двум сторонам сделки, однако найти продавца, истцу не удалось: квартира, по адресу которой ФИО4 была зарегистрирована и проживала, продана. Также по имеющейся информации ФИО4, 

<

дата> года рождения в 

<

дата> г. умерла, в связи с чем, 

<

дата>г. истец в одностороннем порядке обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о регистрации договора купли-продажи гаража с погребом от 

<

дата> и перехода прав собственности на объект недвижимости. Уведомлением от 

<

дата>г. государственная регистрация прав собственности была приостановлена, по основаниям, что осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности без заявления второй стороны Договора купли-продажи (продавца) не представляется возможным. Согласно выписки из ЕГРН от 

<

дата> на гараж 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> собственником указанного объекта является ФИО4 Также согласно записи акта о смерти 

<

номер> от 

<

дата> ФИО4, 

<

дата> года рождения, умерла 

<

дата>. Истец считает, что договор купли-продажи гаража с погребом заключенный 

<

дата> между ним и ФИО4 заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество является отсутствие продавца. Соответственно за покупателем - истцом должно быть признано права собственности на гараж с погребом, на основании заключенного 

<

дата> между сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости. К тому же, после подписания сторонами передаточного акта с 

<

дата> и передачи ключей от гаража, истец открыто и добросовестно пользуется гаражом, оплачивает членские взносы и несет бремя содержания данного имущества, что подтверждается квитанциями об оплате членских взносов в ГСК «Орбита-4». В настоящее время у него отсутствует возможность зарегистрировать свои права и он был вынужден обратиться в суд с данным иском.

В судебное заседание истец и его представитель не явились, извещены надлежащим образом, в суд представлено заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, извещен надлежащим образом. По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве. Учитывая, что судом были созданы всем участникам процесса условия для реализации их прав, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Администрация Раменского городского округа Московской области в судебное заседание представителя не выделили, извещались надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что 

<

дата> между ФИО4 и ФИО2, был заключен договор купли-продажи гаража с погребом, по которому ФИО4 продала ФИО2 принадлежащей ей по праву собственности гараж 

<

номер> с погребом, расположенный в 

<

адрес>, состоящий из основного кирпичного строения общей полезной площадью 21,2, погреб железобетонный пл. 21,6 кв.м. 

Заключенный 

<

дата> между ФИО4 и ФИО2, договор купли-продажи гаража с погребом был удостоверен нотариусом города Раменское Московской области ФИО1 Также в присутствии нотариуса ФИО1 договор был подписан сторонами: ФИО4 и ФИО2, личность которых, также была проверена и установлена нотариусом (л.д.8).

<

дата> между сторонами был подписан передаточный акт, согласно которого ФИО4 в соответствии с заключенным между ними договором купли-продажи гаража с погребом, передала ФИО2 гараж 

<

номер> с погребом, расположенный в 

<

адрес>, а ФИО2 принял от ФИО4 указанный гараж с погребом в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора. 

Согласно, подписанному сторонами передаточному акту от 

<

дата>, претензий у ФИО2 к ФИО4 по передаваемому гаражу с погребом не имеется, ФИО2 получил от ФИО4 ключи от гаража, свидетельство о государственной регистрации права, ФИО4 получила от ФИО2 деньги за гараж с погребом полностью. Передаточный акт, подписанный 

<

дата> сторонами, также был удостоверен нотариусом города Раменское Московской области ФИО1 (л.д. 9).

Указанный договор никем не оспаривался, не признавался недействительным.

До настоящего времени действия по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности по договору не произведены.

<

дата>г. истец в одностороннем порядке обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с заявлением о регистрации договора купли-продажи гаража с погребом от 

<

дата> и перехода прав собственности на объект недвижимости (л.д. 17). 

Уведомлением от 

<

дата>г. государственная регистрация прав собственности была приостановлена, по основаниям, что осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности без заявления второй стороны Договора купли-продажи (продавца) не представляется возможным (л.д. 16). 

Согласно записи акта о смерти 

<

номер> от 

<

дата> ФИО4, 

<

дата> года рождения, умерла 

<

дата> (л.д. 18).

Согласно наследственному делу наследником ФИО4 является ответчик ФИО3 

Согласно выписки из ЕГРН от 

<

дата> и свидетельства о государственной регистрации права на гараж 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> собственником указанного объекта является ФИО4 (л.д. 10, 14).

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно с. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из предоставленного договора купли-продажи от 

<

дата> и передаточного акта от 

<

дата> следует, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, сделка состоялась, недвижимость была передана покупателю, расчет по сделке произведен полностью.

Таким образом, истец приобрел гараж с погребом на основании, допускаемым законом, поскольку в соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

В соответствии с частью 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим липам, распоряжаться им иным образом.

На основании п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другими лицом на основании договора купли-продажи.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, что предусмотрено п.1 ст. 223 ГК РФ.

На основании части 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

До настоящего времени сделка купли-продажи гаража с погребом никем не оспорена, фактически исполнена, расчеты между сторонами произведены полностью, покупатель ФИО2 после подписания сторонами передаточного акта с 

<

дата>г. и передачи ключей от гаража открыто и добросовестно владеет и пользуется данным объектом недвижимости – гаражом на правах собственника, оплачивает членские взносы и несет бремя содержания данного имущества, что подтверждается квитанциями об оплате членских взносов в ГСК «Орбита-4», что подтверждается квитанциями (л.д. 15). 

Самостоятельных требований об оспаривании сделки купли продажи наследником умершего продавца ФИО4 не заявлено.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода прав собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода прав собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность перехода права собственности, относиться смерть продавца.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112ГКРФ).

Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на гараж с погребом по договору купли-продажи от 

<

дата>, заключенного между ФИО2 и ФИО4, в связи со смертью последней.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 61 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Таким образом, доводы истца об исполнении договора заслуживают внимания.

Согласно ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Суд считает, что истцом представлены достаточные и убедительные доказательства, позволяющие суду признать сделку купли-продажи собственности гаража 

<

номер> с погребом, расположенного в 

<

адрес>, состоящего из основного кирпичного строения общей полезной площадью 21,2, погреб железобетонный пл. 21,6 кв.м, действительной и фактически исполненной.

Тот факт, что договор не был зарегистрирован в Росреестре в связи со смертью продавца ФИО4, не может являться основанием для ущемления прав нового собственника, в связи с чем, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – гараж с погребом – удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости нежилое помещение - гараж с погребом, кадастровый 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес> к ФИО2, 

<

дата> года рождения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Раменский городской суд.

Судья А.А. Балашова