Дело № 2-8309/2025

86RS0004-01-2025-010008-61

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

09 октября 2025 года г. Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе председательствующего Петуховой О.И., 

при секретаре Чернявской Д.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8309/2025 по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» с настоящим иском.

В обосновании заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ДМ Апартментс» (Застройщик) и истцом (Участник долевого строительства) был заключен договор № № участия в долевом строительстве, по которому Застройщик в срок должен был построить и передать Участнику по акту приёма-передачи объект долевого строительства по адресу: 

<

адрес>, а истец обязался уплатить обусловленную цену договора в размере 11 112 267 руб. 15 коп. При приемке объекта долевого строительства истцом был обнаружен ряд недостатков. Несмотря на это, застройщик до настоящего времени недостатки в полном объеме не устранил, качество апартаментов не соответствует требованиям нормативных актов. Согласно заключению специалиста стоимость ремонтных работ по устранению дефектов составляет 421 001 руб., стоимость указанного заключения составила 24 000 руб. Истцом в адрес ответчика направлена претензия, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставлена последним без удовлетворения. По условию пункта 5.2. Договора, стороны пришли к соглашению, что в случае, если Объект долевого строительства построен Застройщиком с отступлениями от условий настоящего Договора и/или технических и градостроительных регламентов, проектной документации обязательных требований, приведшими к ухудшению качества Объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Между тем, согласно п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. При таких обстоятельствах условия пункта 5.2. договора участия в долевом строительстве являются недействительными. Просит признать недействительным пункт 5.2. договора участия в долевом строительстве № №, взыскать с ООО «СЗ «ДМ Апартментс» Взыскать с ООО «СЗ «ДМ Апартментс» в счет возмещения расходов на устранение недостатков 412 001 руб., в счет компенсации морального вреда 150 000 рублей, штраф. Взыскать судебные расходы за проведение экспертизы в размере 24 000 руб., по оплате юридических услуг в размере 150 000 рублей. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. 

Представитель ответчика ООО «СЗ «ДМ Апартментс» в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. В письменных возражениях на исковое заявление просит в случае удовлетворения исковых требований взыскать с ответчика сумму, отказать во взыскании штрафа, снизить размер компенсации морального вреда, предоставить отсрочку исполнения решения суда до ДД.ММ.ГГГГ.

Изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ДМ Апартментс» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, по которому Застройщик в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ должен был построить и передать Участнику по акту приёма-передачи нежилое помещение (апартаменты) по адресу: 

<

адрес>, условный номер А.1.037, на 5-м этаже, проектной общей площадью 55,10 кв.м, стоимостью 11 112 267 руб. 15 коп.

Исполнение обязательства истца по оплате цены договора сторонами не оспаривается.

Разрешая требование о признании недействительным п. 5.2 договора участия в долевом строительстве, суд приходит к следующему.

Согласно п. 5.2 договора, в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими его непригодным для предусмотренного договором использования, Участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. 

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) об участии в долевом строительстве, согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» РФ недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Пункт 5.2. договора не содержит обязанность участника долевого строительства требовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков, в связи с чем требования истца о признании данного пункта договора недействительным не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч.ч. 1, 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Исходя из смысла п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

На основании ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ст. 10 Федерального закона №–ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу п. 5.3. договора гарантийный срок объекта долевого строительства составляет 5 лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Пунктом 5.7. договора предусмотрено, что объект долевого строительства должен соответствовать техническим регламентам, национальным стандартам и сводам правил, применение которых является обязательным.

Как установлено судом в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, застройщик свои обязательства по передаче апартаментов надлежащего качества не исполнил, при приемке объекта долевого строительства истцом были выявлены недостатки. 

Акт приема-передачи помещения между сторонами не подписан.

Согласно заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Центр строительной экспертизы», качество обследуемого объекта не соответствует условиям договора долевого участия, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, применяемым на обязательной основе (СНиП, ГОСТ, ТУ, и т.д.) в части качества отделочных и строительно-монтажных работ. Отражены имеющиеся недостатки объекта долевого строительства, стоимость устранения которых составляет 412 001 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена ответчику претензия об устранении недостатков объекта долевого строительства, однако, требования истца не удовлетворены. 

ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена ответчику претензия о выплате расходов по устранению недостатков в сумме 412 001 руб., однако требования истца не удовлетворены. 

Досудебная экспертиза, проведенная по инициативе истца, ответчиком не оспорена, при этом ответчик был уведомлен о производстве экспертизы и осмотре экспертом объекта экспертизы, опровергающих доказательств ответчиком не представлено, ходатайство о проведении независимой судебной строительно-технической экспертизы не заявлено. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцу передан объект долевого строительства ненадлежащего качества, с отступлением от требований нормативно-технических регламентов, строительных норм и стандартов, установленных действующим законодательством РФ, что нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела. 

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Фактические обстоятельства, установленные судом свидетельствуют об обязанности ответчика возместить причиненный истцам моральный вред.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012г. № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Судом исследован характер нравственных страданий, причиненных истцу. С учетом вышеизложенного суд считает в рамках разумности и справедливости, с учетом характера причиненных нравственных страданий истцу соизмерить размер причиненного морального вреда в размере 5000 рублей. В остальной части требований о компенсации морального вреда отказать. 

В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке, что составит 20 850 руб. (417 001 руб. х 5 %). 

Вместе с тем, на основании ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 4 введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ)

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, общая сумма, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 338 368,01 руб. (333 368,01 руб. (11112267,15*3%)+ 5000 руб. компенсация морального вреда).

Разрешая требование истца о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего. 

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом понесены расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 24 000 руб., что подтверждается договором оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, полагает, что подлежат возмещению ответчиком расходы истца по оплате досудебной экспертизы с учетом пропорционально удовлетворенных судом требований в размере 19 003,20 руб. (24000 * 79,18%), признавая их судебными издержками, поскольку несение таких расходов было необходимо для реализации права истца на судебную защиту. 

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

По смыслу названной нормы разумность расходов, взыскиваемых на оплату услуг представителя, должна быть обоснована стороной, требующей возмещения указанных расходов (ст. 56 ГПК РФ), и суд в каждом конкретном случае должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Для установления разумности рассматриваемых расходов суд оценивает их соразмерность применительно к условиям договора на оказание услуг и характера услуг, оказанных в рамках этого договора, их необходимости и разумности для целей восстановления нарушенного права. Оценке подлежат также объем выполненной представителем стороны работы, ее успешность, длительность участия, сложность спора, значимость защищаемого права.

В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, ГПК РФ предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов. В силу взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 88, ст. ст. 94, 98 и 100 ГПК РФ возмещение судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителя, стороне может производиться только в том случае, если сторона докажет, что несение указанных расходов в действительности имело место.

Обязанность суда взыскать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных на реализацию требований ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, вследствие чего, в силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, суд обязан установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Истцом в обоснование заявленных требований представлены соглашение №/г на оказание юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанция на сумму 150 000 руб.

Учитывая требования разумности и справедливости, сложность спора, характер требований, средние цены на юридические услуги, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Учитывая, что истец в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления, суд, в силу ст. 98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ взыскивает с ответчика в доход государства государственную пошлину в размере 13 834 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, паспорт серии № № №, денежные средства в размере 333 368 руб. 01 коп., в счет компенсации морального вреда 5 000 руб., расходы на досудебную экспертизу в размере 19 003 руб. 20 коп., расходы по оплате юридических услуг в размере 20 000 руб., всего взыскать 377 371 руб. 21 коп. (триста семьдесят семь тысяч триста семьдесят один рубль двадцать одну копейку).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Взыскать с ООО Специализированный застройщик «ДМ Апартментс» (ИНН 

<

***>) в бюджет государственную пошлину в сумме 13 834 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца с момента изготовления решения суда в мотивированном виде в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры путем подачи апелляционной жалобы через Сургутский городской суд.

Мотивированное решение составлено 21 октября 2025 года.

Судья О.И. Петухова