Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 ноября 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-815/2017 по административному исковому заявлению ООО «Самарский энергетический центр» об установлении кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

ООО «Самарский энергетический центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником трех земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый административным зданием, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием (литера Л), расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственной базой, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеперечисленных.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № – 01.01.2013 г., его кадастровая стоимость составляет – 8 065 898,28 руб.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - 01.01.2013 г., его кадастровая стоимость составляет 35 832 561,30 руб.

Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № - 25.11.2013 г., его кадастровая стоимость составляет - 39 333 159,36 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанных выше объектов завышенной и отличающейся от их рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. 

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке №832/006/17 от 23.06.2017 г., выполненный ООО ЮК «СЕНАТ» по определению рыночной стоимости объектов оценки. 

Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись указанные выше земельные участки и, итоговая величина их рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № - 3 215 934 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № - 9 815 721 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № – 21 861 638 руб.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков, которая в данном случае не соответствует их рыночной стоимости, и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

При этом, заявление ООО «Самарский энергетический центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 04.08.2017 г. отклонено.

На основании изложенного, ООО «Самарский энергетический центр» считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Определением суда от 22.09.2017 г. по делу назначена судебная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорных объектов.

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельных участков, в размере их рыночной стоимости, определенной результатами судебной экспертизы.

Иные лица участвующие в деле - Правительство Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Самара в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости спорных объектов, в удовлетворении требований отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд считает требование ООО «Самарский энергетический центр» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ООО «Самарский энергетический центр» является собственником следующих земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый административным зданием, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием (литера Л), расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственной базой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.11.2013г., 04.08.2006г., 21.11.2008г., а также выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07.06.2017г., 08.06.2017г. (л.д. 13-15, 17-19, 21-23 том 1).

Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков определена в соответствии с приложением №1 и № 2 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и она составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013г. - 35 832 561,30 рубль, 

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию 01.01.2013г. - 8 065 898,28 рублей,

- земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 25.11.2013г. - 39 333 159,36 рублей.

Согласно отчета об оценке № 832/006/17 от 23.06.2017 года, выполненного оценщиком ООО ЮК «СЕНАТ», по определению рыночной стоимости объекта оценки, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 215 934 руб., земельного участка с кадастровым номером № - 9 815 721 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 21 861 638 руб.

Положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «Международная Палата Оценщиков» № 2769 от 28.06.2017 года, подтверждено соответствие отчета об оценке № 832/006/17 от 23.06.2017 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.

Ссылаясь на вышеуказанные отчет, административный истец 24.07.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов.

Решением Комиссии № 17/14с-41 от 04.08.2017 года заявление ООО «Самарский энергетический центр» было отклонено. В своем решении Комиссия указала, что в результате анализа представленных документов выявлено следующее:

- согласно п. 4 ФСО № 3 отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При этом согласно п. 6 ФСО № 3 отчет о оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Федеральным законом от 6 апреля 2011г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, № 15, ст. 2036; № 27, ст. 2880; 2012, №29, ст. 3988; 2013, № 14, ст. 1668, № 27, ст. 3463, ст. 3477; 2014, № 11, ст. 1098; № 26, ст. 3390), настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

В задании на оценку (стр. 7 отчета) указано, что отчет составляется в письменной форме. Электронная форма документа, представленная в комиссию отчетом не предусмотрена.

- в соответствии с п. 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должна вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователя отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Вместе с тем на стр. 78 и 106 отчета содержится нечитаемая информация.

- согласно п.п. в) п. 22 ФСО № 7 и абз. 8 п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Вместе с тем, в таблице корректировок приводится недостоверная информация (стр. 35 отчета).

Получив решение Комиссии об отказе в пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В целях устранения возникших сомнений относительно достоверности представленного отчета об оценке земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, судом по ходатайству заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков. Проведение экспертизы поручено ООО «Городская служба оценки».

Согласно поступившему в суд заключению эксперта ООО «Городская служба оценки» № Э-54-09/17 от 12.10.2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 411 834,00 рубля, земельного участка с кадастровым номером № – 19 776 038,70 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 26 645 107,20 рублей, по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости.

Сторонами экспертное заключение не оспорено, административный истец с ним согласился, в связи с чем, заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО ЮК «СЕНАТ», а по результатам судебной экспертизы. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая экспертное заключение ООО «Городская служба оценки» № Э-54-09/17 от 12.10.2017 года по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объектов оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельных участков не является произвольной, эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельных участков основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Отказ от использования доходного и затратного подходов экспертом мотивирован. Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № административными ответчиками и заинтересованными лицами, не представлено. 

С учетом изложенного, заключение эксперта ООО «Городская служба оценки» № Э-54-09/17 от 12.10.2017 года признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной. 

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с отчетом об оценке не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца.

Таким образом, суд полагает, что требования ООО «Самарский энергетический центр» подлежат удовлетворению, а кадастровая стоимость спорных земельных участков подлежит определению в соответствии с заключением ООО «Городская служба оценки» № Э-54-09/17 от 12.10.2017 года.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 24.07.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск ООО «Самарский энергетический центр» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый административным зданием, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 6 411 834,00 рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием (литера Л), расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 г. в размере 19 776 038,70 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью ** ***,* кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый производственной базой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 г. в размере 26 645 107,20 рублей.

Датой обращения ООО «Самарский энергетический центр» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 24.07.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 13.11.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.