УИД 69RS0036-01-2024-003492-86

Дело № 2-102/2025 (2-2146/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2025 года г. Тверь

Заволжский районный суд г. Твери 

в составе председательствующего судьи Почаевой А.Н. 

при секретаре судебного заседания Юрченко А.М.

с участием представителя истцов адвоката Швеца Р.А.,

прокурора Козлова В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимого имущества, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании объекта недвижимого имущества общим имуществом сособственников помещений в многоквартирном доме, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на объект недвижимого имущества и по исковому заявлению прокурора Заволжского района г. Твери в защиту прав и законных интересов ФИО5 к ФИО4 о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение с находящимся в нем газораспределительным оборудованием, признании отсутствующим права индивидуальной собственности на нежилое помещение с находящимся в нем газораспределительным оборудованием, возложении обязанности передать ключи от нежилого помещения с находящимся в нем газораспределительным оборудованием и технической документацией на него в управляющую компанию,

у с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, в котором, указав третьими лицами без самостоятельных требований относительно предмета спора АО «Тверьстрой» и Управление Росреестра по Тверской области, просят:

- признать отсутствующим право собственности ответчика на нежилое помещение III (теплогенераторная) с кадастровым номером 69:40:0100083:995, этаж 1, по адресу: Тверская область, г. Тверь, Заволжский район, ул. Хромова, д. 25, корп. 1,

- истребовать данное нежилое помещение из чужого незаконного владения ответчика,

- признать данное нежилое помещение общим имуществом сособственников помещений в многоквартирном доме,

- признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на данное нежилое помещение, 

а также взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6592 рубля.

В основании иска указали, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже № 1 жилого дома по адресу: 

<

...>, отопление которых осуществляется за счет газового оборудования (котла), находящегося в нежилом помещении III (теплогенераторная) с кадастровым номером 69:40:0100083:995, площадью 10,1 кв.м, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО4 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 12 января 2023 года.

Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 6, статей 289, 290 ГК РФ, пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ, пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, разъяснения, содержащиеся в пунктах 40, 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 19 мая 2009 года №489-О-О, несмотря на регистрацию права собственности на помещение теплогенераторной за ФИО4, полагают, что данное нежилое помещение с находящимся в нем отопительным оборудованием является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома № 25 корп. 1 по ул. Хромова г. Твери, поскольку не имеет самостоятельного назначения и предназначено для теплоснабжения помещений нежилой части указанного многоквартирного дома.

ФИО4 препятствует доступу истцов в данное помещение и, ссылаясь на зарегистрированное за ней право собственности на помещение теплогенераторной, пользуясь тем обстоятельством, что отопление нежилых помещений осуществляется посредством расположенного в данном помещении оборудования, требует от собственников нежилых помещений цокольного этажа заключения с ней соглашения на поставку тепловой энергии для нужд отопления на неприемлемых условиях, а в случае отказа от заключения такого соглашения угрожает отключением отопления. 

В связи с этим все помещения, расположенные на цокольном этаже №1, перестали отапливаться и с целью защиты своих прав истцы были вынуждены обратиться в администрацию г. Твери и органы прокуратуры. В ответе на обращение Департаментом жилищно-коммунального хозяйства, жилищной политики и строительства администрации города Твери сообщено, что газовый котел, расположенный в одном из нежилых помещений, собственником которого является частное лицо, является общей собственностью всех собственников нежилых помещений, разъяснено право на обращение в суд за защитой своих прав в порядке гражданского судопроизводства.

В связи с наступлением низких температур истцы были вынуждены заключить с ФИО4 соглашения, чтобы иметь возможность пользоваться отоплением.

Право собственности ФИО4 на указанное помещение нарушает права истцов как собственников общего имущества жилого дома пользоваться этим имуществом.

Прокурор Заволжского района г. Твери на основании части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с иском в защиту прав и законных интересов ФИО5 к ФИО4, в котором, указав третьим лицом ООО УК «Монолит», ссылаясь на те же обстоятельства принадлежности ответчику помещения теплогенераторной и нормативно-правовое регулирование отношения собственников помещений в МКД к общему имуществу в МКД, с учетом уточнения иска в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит суд:

- признать право общедолевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на нежилое помещение, общей площадью 10,1 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100083:995, распложенное по адресу: 

<

...>, пом. III, с находящимся в нем газораспределительным оборудованием: САК-МК-2-1 № 32НД в комплекте с электронным клапаном, газовый котел RinnaiRB 366 DMF - 2 шт., счетчик газа ВК-G-6T - 1 шт., 

- признать отсутствующим право индивидуальной собственности ФИО4 на данное нежилое помещение с находящимся в нем газораспределительным оборудованием,

- обязать ФИО4 незамедлительно после вступления решения суда в законную силу передать ООО УК «Монолит» ключи от данного нежилого помещения с находящимся в нем газораспределительным оборудованием и техническую документацию на него.

В основании иска прокурор указал, что управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, за обеспечение готовности инженерных систем.

Проверкой установлено, что управление МКД на основании лицензии, выданной Госжилинспекцией Тверской области и договора управления от 01 июня 2022 года, осуществляет управляющая компания ООО УК «Монолит». 

На основании акта приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы (теплогенераторной) от 22 декабря 2008 года приемочная комиссия рассмотрела представленную документацию, произвела внешний осмотр системы газоснабжения, определила соответствие выполненных строительно-монтажных работ и пришла к выводу, что работы выполнены в полном объеме в соответствии с проектом СНиП 42-01-2002. Таким образом, газораспределительная система цокольного этажа многоквартирного дома изначально была предусмотрена при строительстве МКД, a не после введения МКД в эксплуатацию, соответственно теплогенераторная и находящееся в ней газовое оборудование являются общим имуществом МКД и предназначено исключительно для обслуживания нежилых помещений цокольного этажа МКД.

Проверкой также установлено, что ФИО4, пользуясь общим имуществом МКД, самостоятельно эксплуатирует газовое оборудование и продает коммунальную услугу по отоплению и горячему водоснабжению собственникам и нанимателям нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже МКД, извлекая из этого коммерческую выгоду.

ООО УК «Монолит» осуществляет управление общим имуществом МКД и несет ответственность за его содержание, а также в случае ненадлежащей эксплуатации несет ответственность за жизнь и здоровье неопределенного круга лиц, однако доступа в теплогенераторную не имеет, какой-либо технической документацией на газовое оборудование не располагает.

В прокуратуру Заволжского района г. Твери за защитой своих прав и законных интересов обратилась ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ рождения, которая является собственником кв. № в доме, инвалидом второй группы.

Определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания, гражданские дела по названным искам объединены в одно производство, к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика АО «Газпром газораспределение Тверь», ФИО6

В судебном заседании представитель истцов адвокат Швец Р.А. поддержал исковые требований своих доверителей и прокурора, подтвердив, что представитель ответчика лично присутствовал при производстве экспертизы, по заключению которой спорный объект имеет вспомогательное значение по отношению к МКД, однако на момент производства экспертизы система была разгерметизирована в целях воспрепятствования установлению его истинного предназначения, а потому исковые заявления подлежит удовлетворению в полном объеме.

Прокурор Козлов В.А. в суде иски поддержал, ссылаясь на то, что положенные в их основания обстоятельства подтверждены экспертным путем, ответчиком ведется незаконная предпринимательская деятельность, а действия по разгерметизации системы отопления ведут к нарушению прав и законных интересов собственников помещений цокольного этажа МКД, просил удовлетворить заявленные требования.

Процессуальный истец ФИО5 при надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания в суд не явилась, об отложении судебного заседания не просила. 

Ответчик ФИО4 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом в соответствии с положениями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, направленное по адресу регистрации ответчика по месту жительства судебное извещение возвращено в суд с отметкой почтового отделения «за истечением срока хранения». Осуществление лицом своих прав и обязанностей, связанных с местом проживания, находится в зависимости от волеизъявления такого лица, которое при добросовестном отношении должно было позаботиться о получении почтовой корреспонденции, направляемой на его имя. Как разъясняется в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25, по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным выше, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. 

В ходе судебного разбирательства ее представитель по доверенности ФИО7 возражал по заявленным исковым требованиям по доводам письменных возражений на иск о том, что спорное нежилое помещение предназначено для отопления и снабжения горячей водой для собственных нужд, а не для обслуживания других помещений, не является общедомовым имуществом. Указанное прокурором оборудование было установлено следующим после АО «Тверьстрой» собственником помещения после начала эксплуатации. По техническому паспорту нежилого помещения, оно является независимым с центральным отоплением, горячая вода от котла для собственных нужд, то есть на момент передачи помещения от застройщика новому собственнику оно не было оборудовано системой отопления для нужд сторонних помещений. МКД оборудован индивидуальным отоплением.

Будучи извещены о времени и месте судебного заседания, в суд третьи лица ФИО6 не явилась, АО «Тверьстрой», Управление Росреестра по Тверской области, ООО УК «Монолит», АО «Газпром газораспределение Тверь» представителей не направили, заседание суда отложить не просили, об уважительности причин неявки суд не известили.

Третьим лицом ФИО6 представлены письменные пояснения по делу, в которых просит в исковых требованиях отказать, так как приобрела помещение у застройщика без ремонта, из оборудования была система вентиляции, счетчик электроэнергии, в помещении располагался офис, дополнительно установила газовые котлы на воду и отопление, счетчик газа, систему сигнализации, загазованности, автоматический клапан на газ для его индивидуального отопления, сторонние помещения не обслуживала.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Выслушав объяснения стороны истцов, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 названной статьи закона).

Пунктом 6 той же статьи закона предусмотрено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права. 

Как разъясняется в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 названного постановления).

Статьей 209 и пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности является вещным правом. 

Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи. По своей правовой природе такие иски носят правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 

Как разъяснено в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. При этом признание права собственности на имущество, которое не находится в непосредственном владении истца, возможно исключительно путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 59 названного постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. 

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. 

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. 

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме. 

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Аналогичные разъяснения были даны в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которого регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2).

Вопрос о возможности возникновения права общей долевой собственности предопределяется целевым назначением нежилых помещений. 

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не требует государственной регистрации. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, состав которого определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (пункт "а" части 1 статьи 1 Правил), в соответствии с пунктом 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). 

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 25 сентября 2014 года N 2110-О, от 18 июля 2017 года N 1677-О и др.). 

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество (помещения в здании) возникает у собственников основных помещений в здании в силу прямого указания закона с момента возникновения права собственности на основные помещения при наличии следующих условий: помещения должны обладать основным признаком, позволяющим отнести эти помещение в здании к общему имуществу, а именно быть предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании; имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности на основные помещения в здании у нескольких лиц; имущество (помещения в здании, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании), поступившее в собственность нескольким лицам, не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона. 

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению. 

По данному делу юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом подлежащих применению норм материального права являются вопросы о правовом статусе спорного помещения как относящегося или не относящегося к общей долевой собственности собственников помещений, который зависит от того, было ли это помещение предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовалось ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами, отвечает ли спорное помещение проектным требованиям, если нет, то какое переоборудование, переустройство и реконструкция, когда и кем именно произведены, исключает ли наличие в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций возможность его использования для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного дома, то есть исключительность использования спорного помещения только в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома. 

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов. 

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. 

Согласно части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором. 

В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации. 

Судом по делу установлено, что истцы являются собственниками нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>: ФИО1 - пом. Х, ФИО2 - пом. V, VIII, ФИО3 - пом. VI, VII.

ФИО5 принадлежит квартира № в данном доме.

Возведение дома производилось за счет привлечения денежных средств участников долевого строительства, в качестве застройщика выступало ОАО «Тверьстрой». 

На основании договора управления МКД от 01 июня 2022 года ООО УК «Монолит» является управляющей организацией данного МКД.

В указанном доме имеется нежилое помещение № III с кадастровым номером 69:40:0100083:995, площадью 10,1 кв.м, собственником которого является ответчик ФИО4, в котором находится газовое отопительное оборудование. 

Ссылаясь на незаконность принадлежности ответчику на праве индивидуальной собственности данного нежилого помещения, назначением которого является отопление нежилых помещений в доме, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Нежилые помещения истцов и ответчика (III, V, VI, VII, VIII, Х) построены за счет привлечения денежных средств самого застройщика ОАО «Тверьстрой», которым право собственности на них впоследствии передано другим лицам. 

По техническим условиям № 04/2452, выданным 29 декабря 2004 года ОАО «Тверьоблгаз» застройщику МКД АО «Тверьстрой», в проекте необходимо предусмотреть для офисных помещений отдельный узел учета расхода газа.Из акта приёмки законченного строительством объекта газораспределительной системы «Настенный газопровод и внутренне газооборудование теплогенераторной по ул. Хромова, 25 1/б секции в г. Твери» от 22 декабря 2008 года, он принят заказчиком ОАО «Тверьстрой» со следующим оборудованием: котел водогрейный Rinnai RB 366SMF – 2 шт., клапан термозапорный, фильтр газа сетчатый, клапан электромагнитный газовый, счетчик газовый, кран шаровой муфтовый для газа – 2 шт., кран шаровой муфтовый для газа – 4 шт., кран шаровой муфтовый для газа – 4 шт., сигнализаторр токсичных и горючих газов.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU69310000-84 от 20 июня 2011 года следует, что разрешается ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>. Фактическая площадь встроенных помещений составляет 306,6 кв.м, из них по назначению: помещения общественного назначения - 1 этаж - 49,1 кв. м, помещения общественного назначения - цокольный этаж - 247,4 кв. м, теплогенераторная - 10,1 кв. м.

07 марта 2012 года зарегистрировано право собственности АО «Тверьстрой» на данное нежилое помещение теплогенераторной.

08 октября 2015 года между АО «Тверьстрой» (продавец) и ФИО6 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 10,1 кв. м, этаж 1, адрес объекта: 

<

...>, пом. III за 30000 рублей. 

На основании передаточного акта от 08 октября 2015 года продавец передал, а покупатель принял в собственность данное нежилое помещение с имеющимся в нем оборудованием. 

12 января 2023 года ФИО6 продала ФИО4 нежилое помещение III с кадастровым номером 69:40:0100083:995, этаж 1, по адресу: 

<

...> за 120000 рублей, которое было принято покупателем по акту приема-передачи теплогенераторной № 11, в том числе: 

1. Газопотребляющее оборудование - котел Rinnai-RB-366SMF - 2 шт., 

2. Узел учета газа: газовый счетчик газа BK-G-6T №27783386 - 1 шт., 

3. Клапан КЭГ-9720 - 1 шт. 

4. Фильтр - 1 шт. 

5. Сигнализатор загазованности СТГ-1 - 1 шт. 

10 ноября 2021 года АО «Газпром газораспределение Тверь» и ФИО4 заключен договор № 1655/1682 на техническое обслуживание и ремонт газопроводов, газового оборудования и сооружений электрохимзащиты (ЭХЗ), оказание услуг по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, по дополнительному соглашению от 09 февраля 2023 года к которому внесены изменения в договор и добавлено техническое обслуживание газопроводов, газового оборудования и сооружений на них по адресу: 

<

...>, сек. 1, пом. III (теплогенетраторная № 11).

01 января 2023 года ООО «Газпром межрегионгаз Тверь» и ФИО4 заключен договор поставки газа № 52-4-2631/23, из дополнительного соглашения к которому от 08 февраля 2023 года следует, что одной из точек подключения является спорное помещение теплогенераторной.

В материалы дела представлены заключенные ФИО4 как собственником спорного нежилого помещения, оборудованного специализированными котлами для отопления офисных помещений, расположенных в секциях первого этажа и цокольного этажа жилого дома, и собственниками нежилых помещений в МКД 01 февраля 2023 года ФИО8 (пом. 2, 18 кв.м), ФИО9 (пом. 13, 15,4 кв.м), ФИО10 (пом. 45,5 кв.м), ФИО11 (пом. 1, 63 кв.м), 31 октября 2023 года ФИО3 (пом. 6, 30 кв.м) на поставку тепловой энергии для нужд отопления. 

Согласно пункту 3 названных договоров ФИО12 контрагентами оплачиваются расходы на обслуживание, текущий и капитальный ремонт теплогенраторной и вспомогательного оборудования к нему из расчета 69 рублей за один кв. м объекта. 

Сторонами подписаны акты выполненных работ, в которых указана площадь принадлежащих ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО3 нежилых помещений, исходя из которой и производилась оплата. 

Из акта обследования АО «Газпром газораспределение Тверь» от 02 августа 2024 года следует, что в помещении котельной по адресу: 

<

...> имеется котел Rinnai-RB-366DMF - 2 шт., счетчик газовый BK-G-6T №27783386, САКЗ в комплекте с КЭГ. 

Представителем ответчика в материалы дела представлен акт осмотра нежилого помещения от 12 декабря 2024 года, подписанный слесарями-сантехниками ООО УК «Монолит» и ФИО7, утвержденный директором ООО УК «Монолит», в котором указано, что помещение оборудовано газовым котлом, от которого осуществляется его отопление, инженерные коммуникации, ведущие от данного газового котла в иные помещения МКД, посредством которых может осуществляться поставка тепловой энергии, отсутствуют.

Из акта обследования АО «Газпром газораспределение Тверь» от 16 декабря 2024 года следует, что в помещении котельной по адресу: 

<

...> имеются два котла Rinnai-RB-366DMF, которые отапливают нежилые помещения первого и цокольного этажей.

По ходатайству истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 определением суда была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза для разрешения вопроса о характеристиках спорного объекта, возможности его самостоятельного использования, наличия в нем общедомовых коммуникаций, производство которой поручено с учетом отсутствия возражений у стороны ответчика по делу эксперту ФИО21.

По заключению судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, нежилое помещение с кадастровым номером 69:40:0100083:995 по адресу: 

<

...>, пом. III, нежилые помещения по адресу 

<

...>, расположены на первом и цокольном этаже десятиэтажного монолитно-каркасного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, 2011 года ввода в эксплуатацию, оснащенного следующими инженерными системами: холодное водоснабжение (ХВС) – централизованное, горячее водоснабжение (ГВС) - от индивидуальных газовых котлов (в квартирах), от электрических накопительный водонагревателей и газовых котлов (в нежилых помещениях), водоотведение (канализация) – централизованное, теплоснабжение - от индивидуальных газовых котлов (в квартирах и нежилых помещениях), электроснабжение – централизованное, вентиляция - приточно-вытяжная с естественным побуждением.

Экспертом выявлено, что с правого угла жилого дома выполнен цокольный ввод системы газоснабжения с отводом в нежилое помещение III и отдельно в жилые квартиры. Данный ввод выполнен при строительстве здания и не менялся.

В результате визуального обследования нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100083:995, расположенного по адресу: 

<

...>, пом. III, выявлено, что планировка помещения соответствует планировке, содержащейся в техническом паспорте на помещение (теплогенераторная), доступ к нему осуществляется через дверь, выходящую на улицу. Входная дверь - стальная, внизу двери просверлены отверстия для доступа воздуха в помещение. В помещении смонтировано окно из ПВХ-профиля с однокамерным стеклопакетом. Стены, трубопроводы системы газоснабжения, подводящий трубопровод системы ХВС, трубопроводы системы отопления (частично), дымоходы окрашены масляной краской одного (бежевого) оттенка, частично имеется шелушение краски, что свидетельствует о продолжительном сроке эксплуатации помещения без проведения косметического ремонта. В помещении смонтировано следующее оборудование:

- 2 газовых настенных котла, крышки на котлах отсутствуют, наклейки с маркой котла и серийным номером экспертом не обнаружены. Котлы соответствуют по внешнему виду представленному в материалах дела паспорту газового котла Rinnai RB. У обоих котлов демонтированы цифровые пульты управления, блоки с датчиками давления теплоносителя, переключения мощности котла с функциями запуска;

- трубопроводы системы газоснабжения из стальных труб с отсекающими шаровыми кранами;

- газовый счетчик марки Elster BK-G6T с серийным номером 27783386, показаниями потребленного газа 12251,529 м в кубе, год производства 2010,

- смонтирована система автоматического контроля загазованности САКЗ-МК-2-1 (бытовая) в составе: клапан запорный с электромагнитным управлением газовый КЗУЭГ-32 НД, сигнализатора загазованности природным газом СЗ-1-1ГТ, сигнализатора загазованности по оксиду углерода СЗ-2-2В, пульт контрольный ПК-2, блок источника резервного питания БИРП-12/1,6,

- смонтированы вертикальны стальные трубы дымохода с конденсатосборником, уходящие вертикально в перекрытие первого этажа. Котлы подключены к дымоходам при помощи стальных труб,

- под потолком помещения с выходом через конструкцию стен на улицу смонтированы воздуховоды из стальных труб. За счет воздуховодов обеспечивается подача воздуха в котлы,

- между котлами имеются электрические розетки для подключения котлов к сети электроснабжения,

- смонтирован трубопровод системы холодного водоснабжения для подачи холодной воды к котлам, также к данному трубопроводу подключен смонтированный умывальник (посредством системы водоснабжения из полимерных труб). Трубопровод выполнен из стальных труб, на трубопроводе смонтированы фильтр-грязевик и шаровые запорные краны. Трубопровод холодного водоснабжения заходит в помещение со стороны цокольного этажа,

- газовый котел, расположенный слева (если смотреть на оба котла), подключен к системе отопления посредством стальных трубопроводов. Задействованы штуцеры для прямой трубы системы отопления и обратной трубы системы отопления. Штуцеры на входе ГВС и на выходе ГВС не задействованы (заглушками при этом не закрыты),

- газовый котел, расположенный справа (если смотреть на оба котла), подключен к системе ГВС посредством полимерных трубопроводов. Задействованы штуцеры на входе ГВС и на выходе ГВС. Штуцеры для прямой трубы системы отопления и обратной трубы системы не задействованы (закрыты заглушками). Исходя из внешнего вида труб, смонтированных под котлом, штуцеры для прямой трубы системы отопления и обратной трубы системы ранее использовались. В момент проведения экспертизы трубопроводы подключения системы отопления к котлу обрезаны, краска на трубопроводах зачищена, нарезана резьба, установлены переходные муфты и смонтированы воздухоотводчики (краны «Маевского»),

- под котлами смонтированы трубопроводы системы отопления из стальных труб «подача» и «обратка», которые на момент проведения экспертизы закольцованы посредством монтажа полипропиленовой трубы с переходными фитингами. На трубопроводах имеются отводы, в которых предварительно могло быть установлено какое-либо оборудование (манометры, термометры и т.п.) либо подключены трубопроводы системы отопления,

- под окном ранее был установлен радиатор отопления, о чем свидетельствует неокрашенная часть стены между смонтированными ранее кронштейнами крепления радиатора, которые на момент проведения судебной экспертизы также срезаны. К радиатору шли трубопроводы системы отопления, закрепленные к стене при помощи сантехнических шпилек и металлических хомутов (аналогично тому, как закреплены трубопроводы системы отопления в иных осматриваемых экспертом помещениях), трубопроводы и крепления демонтированы,

- на стене, противоположной входу, имеются следы шпаклевки, которые, предположительно, закрывают ранее существовавшие элементы крепления трубопроводов (видны утопленные в стене дюбеля). В нижнем левом углу данной стены имеется оштукатуренная и ошпаклеванная площадь круглого очертания, закрывающая отверстие в стене (при осмотре смежного с данным помещения обнаружено, что через стену в данном месте проходят трубопроводы системы отопления),

- между котлами смонтирован умывальник, при этом система водоотведения (канализации) в помещении отсутствует, сифон от умывальника опущен в ведро. Подобная установка умывальника нарушает требования пункта 14.29 СП 31-110-2003 «Проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий».

По результатам обследования нежилого помещения III (теплогенераторная) экспертом сделан вывод о том, что собственник помещения пытался ввести судебного эксперта в заблуждение и убедить в том, что оба газовых котла работают исключительно на обслуживание нежилого помещения III (теплогенераторная) и не обслуживают другие помещения в данном многоквартирном доме, путем реконструкции существующей системы отопления и организации системы ГВС в помещении с установкой умывальника, так как часть трубопроводов системы отопления и прибор отопления в помещении демонтированы, собственник пытался создать видимость того, что один газовый котел (слева) работает исключительно на отопление данного помещения (трубопроводы системы отопления, идущие в иные помещения, отсутствуют), котел справа в отоплении не участвует (демонтирована часть подводок к котлу), при этом в качестве отопительного прибора выступают бывшие трубопроводы «подачи» и «обратки» системы отопления. Производительность установленного котла составляет 41,9 кВт, отапливаемая площадь до 419 кв.м согласно представленного паспорта на котел, с тем объемом теплоносителя, который есть в оставшейся системе отопления, котел работать не сможет. «Правый» газовый котел работает исключительно на производство ГВС для нужд данного помещения. К смонтированному умывальнику подведены трубопроводы ХВС и ГВС, при этом сам он не подключен к системе водоотведения «канализации», а установленного под умывальником для видимости ведра не хватит даже на 1 минуту работы котла (производительность по ГВС 15 л/м согласно представленного паспорта на котел). Цель установки умывальника в данном помещении - ввести эксперта в заблуждение. По визуальным ощущениям, умывальник и подведенные к нему трубопроводы ХВС и ГВС смонтированы недавно, отсутствует пожелтение материала труб вследствие продолжительного использования, пыли на трубах и умывальнике нет, хотя общая труба подводки ХВС в помещение вся пыльная. То же самое касается куска трубы из полимерных материалов, соединяющего существующие трубопроводы «подачи» и «обратки» системы отопления.

В результате визуального обследования нежилых помещений первого этажа: салон-парикмахерская «Твой Стиль», частично примыкающих к нежилому помещению III (теплогенераторной), выявлено, со слов представителя собственника, отопление нежилого помещения осуществляется от котла, расположенного в соседнем нежилом помещении III (теплогенераторная), горячее водоснабжение - индивидуальное от электрического накопительного водонагревателя. 

При обследовании помещения, непосредственно примыкающего к нежилому помещению III (теплогенераторной), выявлено, что в помещении имеются трубопроводы системы отопления из стальных труб, идущие в сторону нежилого помещения III (теплогенераторной). Система отопления двухтрубная. Трубопроводы системы отопления закреплены к стене при помощи металлических хомутов и сантехнических шпилек. Смонтирован прибор отопления (секционный биметаллический радиатор). на подводках к радиатору смонтированы регулирующий и запорные вентили. Трубопроводы и радиатор системы отопления защиты коробом, обследование производилось без вскрытия конструкций короба в доступных местах. При обследовании помещения III (теплогенераторной) экспертом выводы этих трубопроводов не обнаружены, в стене имелось отверстие - на момент проведения экспертизы, заделанное штукатуркой и ошпаклеванное.

В результате визуального обследования нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного жилого дома по адресу 

<

...>, выявлено, что трубопроводы системы отопления частично скрыты декоративной отделкой: защиты подвесными потолками, коробами, замурованы в конструкциях стяжки, обследование производилось без вскрытия конструкций в доступных местах. Трубопроводы системы отопления из стальных труб (в части помещений из полимерных труб). Трубопроводы системы отопления закреплены к стене при помощи металлических хомутов и сантехнических шпилек. Трубопроводы системы отопления расположены горизонтально, стояки системы отопления вертикально, предположительно, уходят в помещения первого этажа, где расположена салон-парикмахерская «Твой Стиль» (точно определить не представляется возможным по причине их закрытия отделочными материалами). На части трубопроводов имеются запорные шаровые краны. Радиаторы системы отопления секционные биметаллические. На подводках к радиаторам смонтированы регулирующий и запорные вентили. Расположение стояков, трубопроводов, радиаторов системы отопления практически полностью соответствует имеющемуся в деле листу проектной документации - лист 2, шифр объекта 524-1-01-ОВ. Каких-либо источников тепловой энергии (теплогенераторов), которые могли бы осуществлять подачу теплоносителя в трубопроводы системы отопления цокольного этажа, в осматриваемых помещениях цокольного этажа не обнаружено.

B результате натурного обследования объектов исследования и анализа предоставленных доказательств эксперт пришел к выводу, что в нежилом помещении с кадастровым номером 69:40:0100083:995, распложенном по адресу: 

<

...>, пом. III, инженерно-технические коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, имелись, на момент обследования коммуникации нарушены в результате действия собственника помещения (система отопления разгерметизирована). Спорное нежилое помещение изначально имело предназначение в качестве теплогенераторной, то есть отдельного нежилого помещения для размещения источника тепловой энергии (газового теплогенератора) и дополнительного вспомогательного оборудования к нему. Других источников тепловой энергии (теплогенераторов,) которые могли бы отапливать встроенные помещения первого и цокольного этажа нет, сдать дом в эксплуатацию без наличия системы отопления встроенных помещений застройщик не мог. Техническое обслуживание инженерно-технических коммуникаций, проходящих в данном нежилом помещении, без доступа в данное помещение невозможно. В помещение теплогенераторной нужен постоянный доступ на случай возникновения аварийной ситуации на сетях газоснабжения и теплоснабжения встроенных помещений первого и цокольного этажа.

Самостоятельное использование нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100083:99, распложенного по адресу: 

<

...>, пом. III, для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием нежилых помещений многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, действующим законодательством не предусматривается.

На дату проведения осмотра планировка нежилого помещения с кадастровым номером 69:40:0100083:995, распложенного по адресу: 

<

...>, пом. Ш, соответствует планировке, содержащейся в техническом паспорте на помещение (теплогенераторная) по состоянию на 10 декабря 2010 года, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» Тверской филиал, а также в кадастровом паспорте помещения на 21 ноября 2011 года.

С учетом того, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU69310000-84 подписано 20 июня 2011 года, перепланировка внутреннего пространства помещения после ввода объекта в эксплуатацию не выполнялась.

Заключение составлено экспертом, имеющим необходимое образование и стаж работы по имеющейся специальности, оснований не доверять сделанным им выводам оснований не имеется.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Вопреки утверждению стороны ответчика и третьего лица ФИО6, анализ имеющихся в материалах дела доказательств позволяет сделать вывод о том, что спорное помещение было предназначено для обслуживания более одного помещения в жилом доме на момент ввода жилого дома в эксплуатацию. 

Право собственности АО «Тверьстрой» на спорное нежилое помещение было зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU69310000-84 от 20 июня 2011 года, в котором оно обозначено как теплогенераторная, площадью 10,1 кв. м, необходимость оборудования которой предопределена выданными ОАО «Тверьоблгаз» техническими условиями, по которым для офисных помещений индивидуального отопления предусмотрено не было, а был предусмотрен отдельный узел учета расхода газа.

Объект газораспределительной системы «Настенный газопровод и внутренне газооборудование теплогенераторной по ул. Хромова, 25 1/б секции в г. Твери» 22 декабря 2008 года принят заказчиком ОАО «Тверьстрой» со следующим оборудованием: котел водогрейный Rinnai RB-366SMF – 2 шт., клапан термозапорный, фильтр газа сетчатый, клапан электромагнитный газовый, счетчик газовый, кран шаровой муфтовый для газа – 2 шт., кран шаровой муфтовый для газа – 4 шт., кран шаровой муфтовый для газа – 4 шт., сигнализаторр токсичных и горючих газов.

Таким образом, спорное помещение изначально имело предназначение в качестве теплогенераторной, то есть отдельного нежилого помещения для размещения источника тепловой энергии (газового теплогенератора) и дополнительного вспомогательного оборудования к нему, было учтено, сформировано не для самостоятельного использования, а в целях, связанных с обслуживанием жилого дома, использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами. В иных нежилых помещениях первого и цокольного этажа МКД отсутствуют индивидуальные системы отопления, представленными в материалы дела договорами поставки тепла подтверждается их отопление от системы газовых котлов, расположенных в спорном нежилом помещении, следовательно, имеется необходимость в использовании спорного помещения для обслуживания нежилых помещений в многоквартирном доме. 

Экспертом сделан вывод об отнесении спорного нежилого помещения к техническим (вспомогательными) и функционально предназначенным исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля. 

В нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной ответчика не представлено доказательств в обоснование своей позиции по делу, а именно того факта, что спорное нежилое помещение предназначено исключительно для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Ввиду доказанности факта, что спорное помещение изначально создавались не для самостоятельного использования, а для обеспечения отоплением нежилых помещений первого и цокольного этажей, суд приходит к выводу о том, что оно относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно имеются основания для удовлетворения требования истцов о признании отсутствующим права собственности ответчика на истребуемое нежилое помещение с расположенным в нем газовым оборудованием, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании его общим имуществом сособственников помещений в многоквартирном доме, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на него.

При этом факт замены газового оборудования не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. 

Одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей компанией. 

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (обеспечение готовности инженерных систем). 

Подпунктами «а», «б», «д» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: a) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Согласно пунктов 13, 13(1) Правил осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы; осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170, закреплено, что техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Поскольку теплогенераторная с системой теплоснабжения, в том числе с установленными в теплогенераторной газовыми котлами, подлежит включению в состав общего имущества многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, предназначена для отопления нежилых помещений, размещаемых в цокольном и первом этажах многоэтажного жилого дома, управляющая организация обязана обеспечить предоставление коммунальной услуги теплоснабжения в данные нежилые помещения, а, следовательно, управляющая организация обязана заключить необходимый для функционирования газовых котлов договор о техническом обслуживании, договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку газа, холодной воды, что необходимо для работы газовых котлов и обеспечения подачи теплоснабжения в нежилые помещения цокольного этажа, а потому ей подлежат передаче ответчиком ключи от нежилого помещения с находящимся в нем газораспределительным оборудованием и технической документацией на него.

Поскольку судом исковые требования удовлетворены, в соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу соистцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6592 рубля, оплата которых подтверждена чеками ПАО Сбербанк от 26 апреля, 04 и 16 мая 2024 года, в равнодолевом порядке.

По вступлении в законную силу решения суда принятые определением судьи от 31 мая 2024 года меры обеспечения иска подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, прокурора Заволжского района г. Твери в защиту прав и законных интересов ФИО5 к ФИО4 удовлетворить.

Признать право собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки 

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты>, на нежилое помещение III (теплогенераторная) с кадастровым номером 69:40:0100083:995, этаж 1, по адресу: 

<

...>, отсутствующим.

Решение суда является основанием для внесения соответствующей записи органом регистрации прав в ЕГРН.

Истребовать нежилое помещение III (теплогенераторная) с кадастровым номером 69:40:0100083:995, этаж 1, по адресу: 

<

...>, из чужого незаконного владения ФИО4.

Признать нежилое помещение III (теплогенераторная) с кадастровым номером 69:40:0100083:995, этаж 1, по адресу: 

<

...>, общим имуществом сособственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, на нежилое помещение III, общей площадью 10,1 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100083:995, с находящимся в нем газораспределительным оборудованием: газовый котел Rinnai RB 366 DMF - 2 шт., САКЗ-МК-2-1 (бытовая) в составе: клапан запорный с электромагнитным управлением газовый КЗУЭГ-32 НД, сигнализатор загазованности природным газом СЗ-1-1ГТ, сигнализатор загазованности по оксиду углерода СЗ-2-2В, пульт контрольный ПК-2, блок источника резервного питания БИРП-12/1,6, газовый счетчик Elster BK-G6T № 27783386 - 1 шт. 

Обязать ФИО4 по вступлении решения суда в законную силу передать обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Монолит» (ОГРН 

<

***>) ключи от нежилого помещения III (теплогенераторная) с кадастровым номером 69:40:0100083:995, этаж 1, по адресу: 

<

...>, с находящимся в нем газораспределительным оборудованием газовый котел Rinnai RB 366 DMF - 2 шт., САКЗ-МК-2-1 (бытовая) в составе: клапан запорный с электромагнитным управлением газовый КЗУЭГ-32 НД, сигнализатор загазованности природным газом СЗ-1-1ГТ, сигнализатор загазованности по оксиду углерода СЗ-2-2В, пульт контрольный ПК-2, блок источника резервного питания БИРП-12/1,6, газовый счетчик Elster BK-G6T № 27783386 - 1 шт. и техническую документацию на газораспределительное оборудование.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, уроженки 

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца 

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2197 рублей 33 копейки.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки 

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженца с

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2197 рублей 33 копейки.

Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки 

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты> в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженки 

<

адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации 

<

данные изъяты>, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2197 рублей 33 копейки.

Отменить наложенный определением судьи Заволжского районного суда г. Твери от 31 мая 2024 года арест на нежилое помещение с кадастровым номером 69:40:0100083:995 по адресу: 

<

...>, пом. III, по вступлении решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Почаева

Мотивированное решение составлено 18 июня 2025 года. 

Председательствующий А.Н. Почаева