№2-37/2020

36RS0005-01-2019-002481-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2020 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Нефедова А.С., 

при секретаре Тарасовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, товариществу собственников жилья «Резиденция» о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений, 

установил:

ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Советский районный суд г.Воронежа с иском к ФИО5 и ТСЖ «Резиденция», указав, что они являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. С 15 декабря 2018г. по 15 января 2019г. по инициативе ФИО5, собственника кв.№, состоялось общее собрание собственников помещений ЖК «Резиденция», проводимого в форме очно-заочного голосования, ход и решения которого зафиксированы в протоколе №1 от 18 января 2019г. С решением общего собрания по вопросу 10, которым утверждена единая редакция договора управления ТСЖ «Резиденция» для членов ТСЖ «Резиденция» и любых иных собственников помещений ЖК «Резиденция» расположенного по адресу : 

<

адрес>.(Приложение 4), не согласны и считают принятие этого пункта в том виде, который предложили Ответчики с нарушением норм жилищного законодательства. По вопросу 10 истцы голосовали «против», так как считают, что такие решения нарушают ЖК РФ и их жилищные права по следующим основаниям. 

Ответчики незаконно включили в список общедомового имущества здание тренировочного комплекса 142,7 кв.м. У этого здания есть инвесторы, которые внесли деньги на его строительство. 

Земельный участок кадастровый номер № площадью 11566 кв.м по 

<

адрес> с деревьями, кустарниками и клумбами, находящийся в аренде, также не может является общедомовой собственностью, так как это противоречит ст. 36 ЖК РФ.

Центральный проезд с подземной парковки площадью 511,4 кв.м является долевым имуществом всех собственников парковочных мест. Среди собственников парковочных мест не все являются собственниками жилой недвижимости в многоквартирном доме и следовательно, передавать часть их общедолевой собственности только в собственность владельцев жилой недвижимости незаконно. Парковка имеет свой кадастровый номер и свой, отдельный земельный участок, истцы, не являются собственниками парковочных мест на данной подземной парковке и им не понятно на каком основании они должны нести бремя содержания 511,4 кв.м проезда подземной парковки.

Теннисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием площадью 1560кв.м., является неотъемлемой частью подземной парковки- это крыша парковки и следовательно, эти объекты являются общим имуществом владельцев подземной парковки.

Данные объекты (здание тренировочного комплекса, центральный проезд подземной парковки, теннисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием площадью) не могут относится к общедомовой собственности многоквартирного дома, так как это противоречит ст. 36 ЖК РФ. Данные объекты расположены на других земельных участках, никакого отношения к жилому дому не имеют. Жилищный кодекс имеет четкий перечень того имущества, которое относиться к общедомовому.

Незаконное включение данного имущества в список общедомового и соответственно возложение платы за его содержание только на собственников квартир противоречит Жилищному кодексу, влечет за собой увеличение бремени ответственности и увеличивает материальные затраты Истцов по содержанию данного имущества.

В п.1 утвержденного проекта договора нет описания предмета договора, не понятно, какие конкретно услуги ТСЖ оказывает собственнику жилого помещения, в каком объеме и в какие сроки. В договоре нет перечня работ и услуг, которые являются обязательными для процесса содержания и ремонта общедомовой собственности, а какие являются дополнительными и подлежат оплате только с согласия Собственника.

Пункт 2.1.4. договора не дает четкого объяснения как будет начисляться плата, в договоре не указана общая площадь жилых и не жилых помещений и не указана доля собственника помещения, бремя содержания которой он обязан нести, а следовательно не понятно какие услуги и в каком размере собственник должен оплачивать.

По пункту 4.3. договора: поскольку ТСЖ обслуживает не только жилые помещения, но и нежилые помещения, истцам не понятно, как будут производиться начисления.

Пункт 2.2.6 договора противоречит ЖК РФ, размер платы за содержание и обслуживание многоквартирного дом устанавливает собрание собственников недвижимости.

По пункту 4.4. договора: поскольку к общедомовым приборам учета присоединены нежилые объекты (здания тренировочного комплекса, служебные помещения и центральный проезд подземной парковки площадью, теннисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием, здание офиса и охраны ТСЖ «Резиденция»), истцам не понятно, как будут производится начисления, так как ТСЖ взимает плату только с собственников жилой недвижимости, это увеличивает их долю расходов по обслуживанию общедомового имущества.

Смета доходов и расходов по содержанию общедомовой собственности, утвержденная на год, должна быть неотъемлемой часть договора, приложением к данному договору, но в договоре нет даже ссылки на смету. 

Истцы не являются членами ТСЖ и с ними на основании ст. 155 ЖК РФ должен быть заключен Договор гражданско-правового характера и на основании этого договора они, как собственники жилых помещений, должны вносить плату. 

Договор, представленный ТСЖ на утверждение на Собрании Собственников не содержит ни Законно определенной общедомовой собственности, ни размера общей площади жилых и нежилых помещений, ни перечня работ и услуг по содержании общедомовой собственности, ни условий предоставления коммунальных и жилищных услуг. 

Просили: 

Признать незаконным решение общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенного по адресу : 

<

адрес>., проводимого в форме очно-заочного голосования, ход и решения которого зафиксированы в протоколе №1 от 18 января 2019г.: по вопросу 10 собрания «Утверждение единой редакции договора управления ТСЖ «Резиденция» для членов ТСЖ «Резиденция» и любых иных собственников помещений ЖК «Резиденция» расположенного по адресу : 

<

адрес>.(Приложение 4)».

Обязать ТСЖ «Резиденция» внести изменения в единую редакцию Договора управления в соответствии с ЖК РФ и Постановлении Правительства РФ №416 от 15.05.2013 года о порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. 

Обязать ТСЖ заключить с Истцами Договор управления (с учетом внесенных изменений) на 2019 год.

По данному иску было возбуждено гражданское дело.

Кроме того, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Центральный районный суд г.Воронежа с иском к ФИО5 и ТСЖ «Резиденция», указав, что с решениями общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», проводимого в форме очно-заочного голосования, ход и решения которого зафиксированы в протоколе №1 от 18 января 2019г., по вопросам 4,5,6 полностью не согласны и считают их принятыми с нарушением норм жилищного законодательства. Ответчики незаконно включили в список общедомового имущества здание тренировочного комплекса 142,7 кв.м., центральный проезд подземной парковки площадью 511,4кв.м., теннисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга. Незаконное включение данного имущества в список общедомового и соответственно возложение платы за его содержание только на собственников квартир противоречит Жилищному кодексу влечет за собой увеличение бремени ответственности и увеличивает материальные затраты по содержанию данного имущества, поэтому принятие решений по вопросам 4,5,6 считают незаконными, подлежащими отмене.

Просили: 

Признать незаконным решение общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенного по адресу : 

<

адрес>., проводимого в форме очно-заочного голосования, ход и решения которого зафиксированы в протоколе №1 от 18 января 2019г.:

- По вопросу 4 собрания «Передача объектов недвижимости в общедомовую собственность всех собственников недвижимости ЖК «Резиденция» (Приложение 2)»: признать незаконным передачу в общедомовую собственность всех собственников недвижимости ЖК «Резиденция» здания тренировочного комплекса 142,7 кв.м, центральный проезд подземной парковки площадью 511,4 кв.м.

- по вопросу 5 собрания «Утверждение списка общедомового имущества ЖК Резиденция» (приложение 3)» признать незаконным внесение в список п.13, п.14 и п.15 

- по вопросу 6 признать незаконным содержание имущества, указанного в пунктах 13,14,15 Приложения 3 за счет средств собственников жилой недвижимости соразмерно занимаемой площади.

По данному иску возбуждено гражданское дело, которое определением Центрального районного суда г.Воронежа от 26.06.2019 года передано по подсудности в Советский районный суд г.Воронежа.

Определением Советского районного суда г.Воронежа от 21.10.2019 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.

Впоследствии истцы неоднократно уточняли исковые требования, окончательно просят признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов ЖК «Резиденция» по адресу : 

<

адрес>, оформленное протоколом №1 от 18.01.2019г. по 4, 5, 6, 7, 10 вопросам повестки дня.

В уточненном иске, указали, что с 15 декабря 2018г. по 15 января 2019г. по инициативе председателя Правления ТСЖ Резиденция» ФИО5 состоялось общее собрание собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенного по адресу : 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования, ход и решения которого фиксированы в протоколе №1 от 18 января 2019г. Истцы, являются собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. 

В ходе проведения очной части собрания Истцы были лишены права ознакомиться с информацией и материалами, которые не были представлены на данном собрании, принять участие в обсуждении и голосовании, выразить свое волеизъявление. Недобросовестные действия Ответчика, инициатора собрания, являются злоупотреблением правом. На вопросы об основаниях внесения имущества в список общедолевого, им было отказано в объяснении. Ими были затребованы от ТСЖ «Резиденция» -документы, позволяющие внести ясность по вопросам 4,5,6,7,10 повестки собрания, ответа не получили. Предметом оспаривания является не протокол общего собрания, а решения, принятые общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по вопросам 4,5,6,7,10 повестки собрания. С решениями общего собрания по вопросам 4,5,6,7,10 Истцы полностью не согласны и считают их принятыми с нарушением норм жилищного законодательства. По вопросам 4,5,6,7,10 истцы голосовали «против», так как считают, что такие решения нарушают ЖК РФ, жилищные права истцов и ответчики, своими действиями или бездействиями непосредственно нарушили их права и интересы. 

Принятие решений общего собрания по вопросам 4,5,6,7 повестки дня, ведет к увеличению размера общего имущества, увеличение доли собственника в общем имуществе и необоснованно увеличивает долю истцов (собственников) в бремени содержания общего имущества. Такое полномочие общего собрания собственников помещений МКД, как передача объектов недвижимости, не являющихся изначально общедолевыми в общедолевую собственность всех собственников недвижимости, не предусмотрено законом, а значит принятие решений по спорным вопросам является ничтожным. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Размер общего имущества в многоквартирном доме стабилен и не подлежит изменению. Исключение из этого правила составляет возможность уменьшения (увеличения) размера общего имущества в многоквартирном доме только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Право на общедолевую собственность наступает в силу Закона, ЖК РФ, а не в силу решения собрания собственников. Общее собрание собственников может лишь определять перечень общедомовой собственности в целях эффективного управления на основании технической документации на многоквартирный дом, ЖК РФ, Постановлений Правительства.

Ответчики незаконно включили в список общедомового имущества: Здание тренировочного комплекса 142,7 кв., служебные помещения и центральный проезд подземной парковки площадью 511,4кв.м., теннисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием площадью 1560кв.м.; наружные сети водопровода диаметр 100 мм с оборудованием,протяженностью 270 м, инв. № 14, наружные сети канализации диаметр 150 мм - 215 м, диаметр 200 мм - 235 м, общая протяженность 450 м инв. № 16, наружные сети электроснабжения с оборудованием, протяженностью 375 м, инв. № 17, наружные сети водопровода, протяженностью 660 м, инв. № 19. Данные объекты не предназначены для обслуживания других помещений в МКД и не связаны с системами жизнеобеспечения жилой и не жилой части МКД, а являются самостоятельными объектами и введены в эксплуатацию после получения истцами документов о праве собственности на жилые помещения. Данные решение Собрания противоречат основам правопорядка и нарушают права истцов, т.к. указанными решениями на них, как собственников помещений в многоквартирном жилом доме, возложена обязанность по содержанию имущества, которое не входит и не может входить в состав общего имущества дома, поскольку принадлежит ТСЖ «Резиденция» и инвесторам данных объектов.

Кроме того, незаконно в общедомовое имущество включено ограждение периметра территории ТСЖ «Резиденция», хоз. двор площадью. Данное имущество находятся за пределами земельного участка, в силу закона принадлежащего собственникам МКД, включение его в состав общего имущества противоречит ст.36 ЖК РФ. Ограждение и хоз. двор используются в целях обслуживания подземной парковки, тренировочного комплекса, арендованных земельных участков и прочих объектов, которые находятся в пределах периметра ограждения.

Земельный участок кадастровый номер № площадью 11566 кв.м. по 

<

адрес> с деревьями, кустарниками и клумбами, предоставлен ТСЖ «Резиденция» в аренду. Включать данный объект в общедомовое имущество собственников МКД незаконно, поскольку это противоречит ЖК РФ. Содержание данного объекта должно производиться за счет собственных средств ТСЖ «Резиденция», а с пользователями данного участка ТСЖ «Резиденция» может заключать Договора гражданско-правового характера.

Беседки в количестве 3шт., спортивная площадка, детская площадка с оборудованием, велодорожка находятся за пределами земельного участка, в силу Закона принадлежащего собственникам МКД, включение в состав общего имущества незаконно, противоречит ст.36 ЖК РФ, юридически право собственности на данные объекты принадлежит ТСЖ «Резиденция», т.е членам ТСЖ, а не собственникам жилых помещений в МКД. Содержание данных объектов должно производиться за счет собственных средств ТСЖ «Резиденция», а с пользователями данных объектов ТСЖ «Резиденция» может заключать Договора гражданско-правового характера о праве пользования данными объектами.

Здание офиса и охраны ТСЖ «Резиденция» находится за пределами земельного участка, в силу Закона принадлежащего собственникам МКД. Считают, что включение в состав общего имущества данного объекта незаконно, противоречит ст.36 ЖК РФ. Содержание данного объекта должно происходить за счет средств ТСЖ «Резиденция», а с пользователями данного объекта ТСЖ «Резиденция» может заключать Договора гражданско-правового характера о праве пользования объектом и определять долю расходов в содержании данного объекта.

Земельный участок кадастровый номер № площадью 11394 кв.м 

<

адрес> с деревьями, кустарниками и клубами, ТСЖ «Резиденция» ошибочно или на основании каких-то документов, которые не были истцам предоставлены в ходе подготовки к собранию, ни в ходе собрания, указывает площадь участка в размере 11394 кв.м, но по данным Росреестра и по данным БТИ Советского района г.Воронежа размер участка с кадастровым номером № составляет 10000 кв.м. Истцы, считают, что земельный участок в силу Закона является общедомовым имуществом и его площадь составляет 10000 кв.м.

По вопросу 7 истцы считают, что ТСЖ «Резиденция» неправильно произведен расчет платежа за кв.м. ТСЖ указало расходы на аренду участка в месяц в размере 8711 руб., следовательно в год 104532 рубля и общей площади жилых помещений в МКД 8098,2 кв.м. Исходя из этих данных, размер целевого взноса должен составлять: 104532 руб./ 8098,2 м.кв./ 12месяцев= 1,08 рубля. Земельный участок с кадастровым номером № по 

<

адрес> не является на основании ст.36 ЖК РФ общедолевым имуществом МКД и оплата данного целевого взноса должна производиться собственниками жилых помещений на основании заключенного с ними договора гражданско-правового характера и с учетом прав и обязанностей каждой стороны. 

Истцы не согласны с Разделом 1 «Предмет договора» п. 1.2 типового договора, утвержденного на этом собрании, который перечисляет список общедолевого имущества и незаконно включает имущество, которое по сути и по Закону не является общедолевым, соответственно, возложение платы за его содержание только на собственников квартир противоречит Жилищному кодексу, влечет за собой увеличение бремени ответственности и увеличивает материальные затраты Истцов по содержанию данного имущества. Считают, что в Договоре неверно определен состав общего долевого имущества, а следовательно, и Предмет Договора. Договор, который ТСЖ «Резиденция» представила Собственникам на утверждение не содержит никакой информации ни о перечне услуг, ни о перечне работ, ни о перечне коммунальных услуг. 

Полагают что, имеются все основания для признания решения общего собрания по вопросам 4,5,6,7, 10 оформленного протоколом, недействительным.

Истец ФИО3 и представитель истцов ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ТСЖ «Резиденция» ФИО7 исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. 

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

На земельном участке кадастровый номер № площадью 10000 кв.м, расположенном по 

<

адрес>, в 2007 году были возведены два многоквартирных жилых дома под номерами № и №, входящие в единый жилой комплекс (Т3 л.д.150, Т.4 л.д.153-155).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения в многоквартирном жилом доме № по 

<

адрес>: ФИО2- 

<

данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на квартиру №, ФИО3- квартира №, ФИО4- квартира № (Т.4 л.д.243-250, Т.6 л.д. 1-4). 

Права собственников помещений в многоквартирном доме на имущество, функционально и технически предназначенное для обслуживания жилых помещений, определены статьей 290 ГК Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми такое имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Нормативно установлен и порядок определения состава общего имущества: согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и положениям раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) к общему имуществу относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же земельном участке, что и многоквартирный дом, и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающимся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатации помещений в многоквартирном доме исходя из жизненных потребностей их собственников и пользователей, а также в соответствии с нормативно установленными техническими и санитарными требованиями.

Поскольку право собственности на квартиры в указанных домах зарегистрированы, то в силу статей 289, 290 ГК РФ, Закона РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", суд приходит к выводу о том, что в силу закона земельный участок с кадастровым номером № площадью 10000 кв.м, под многоквартирными домами по адресу: 

<

адрес>, перешел бесплатно в долевую собственность собственников помещений в данных домах.

ТСЖ «Резиденция» создано для управления комплексом недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 10000 кв. м, под многоквартирными домами по адресу: 

<

адрес>, и обеспечения его эксплуатации, а также владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирных домов, что усматривается из Устава данного товарищества (Т.2 л.д. 70).

В ходе судебного заседания установлено, что истцы не являются членами ТСЖ «Резиденция».

20.09.2017 года ТСЖ оформило в аренду земельный участок кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, являющийся муниципальной собственностью, и прилегающий к земельному участку с кадастровым номером № площадью 10000 кв.м.

Данное обстоятельство подтверждается материалами дела: договором перенайма от 20.09.2017 года, передаточным актом от 20.09.2017 года, дополнительными соглашениями к указанному договору, договором аренды от 07.08.2017 года (Т.2 л.д. 203-220).

На указанном земельном участке в 2011 году ТСЖ совместно с ДСК по договору №6/2466 совместного участия в строительстве объекта недвижимости от 05.04.2010 года (Т.4 л.д.210) за счет совместных средств возвели следующие объекты недвижимости: здание тренировочного комплекса площадью 142,7 кв.м (адрес: 

<

адрес>); три беседки площадью 60 кв.м., 25 кв.м и 25 кв.м. (адрес: 

<

адрес>); детскую площадку площадью 280 кв.м (адрес: 

<

адрес>); спортивную площадку площадью 103,6 кв.м (адрес: 

<

адрес>); велосипедную дорожку площадью 475,2 кв.м (адрес: 

<

адрес>); ограждение периметра ЖК «Резиденция» 280,87 м (адрес: 

<

адрес>). 

Впоследствии указанное имущество ТСЖ «Резиденция» оформило в свою собственность.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела: выписками из ЕГРН (Т.2 л.д.225-241), копиями дел правоустанавливающих документов (Т.4 л.д.199-253, Т.5 л.д.1-55).

Кроме того, за пределами земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> площадью 10000 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, была возведена подземная парковка, на крыше которой установлен теннисный корт и площадка мини-футбола с оборудованием площадью 1560 кв.м.

Подземная парковка, расположенная по адресу: 

<

адрес>, представляет собой отдельные помещения, имеющие собственников (Т.3 л.д.75-38)

ТСЖ выступил инвестором по договору об инвестировании строительства от 07.07.2014 года (Т.5л.д.62) для возведения помещения парковки №, площадью 511,4 кв.м, расположенное в подземной парковке по адресу: 

<

адрес>.

В 2015 году ТСЖ оформило в собственность помещение № в подземной парковке.

Данные обстоятельства подтверждаются копией дела правоустанавливающих документов (Т.5 л.д.56).

Согласно протоколу №1 от 18.01.2019 года общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенных по адресу: 

<

адрес> в период с 15.12.2018 года по 15.01.2019 года проведено общее собрание собственников помещений в указанных многоквартирных домах в форме очно-заочного голосования, в повестку дня которого включены вопросы: 

Выбор председателя общего собрания. 

Выбор секретаря общего собрания.

Утверждение новой редакции Устава ТСЖ «Резиденция».

Передача объектов недвижимости в общедомовую собственность всех собственников недвижимости ЖК «Резиденция» (Приложение 2)

Утверждение списка общедомового имущества ЖК Резиденция» (Приложение 3).

Распределение расходов на содержание общедомового имущества, перечисленного п.4 и 5 уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений «Резиденция», на всех собственников ЖК «Резиденция» соразмерно занимаемой площади, а основании утвержденной общим собранием всех собственников ЖК «Резиденция» сметы сходов на соответствующий год.

Утверждение размера целевого взноса за аренду земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> из расчета 1,13 рублей за кв.м в месяц, который уплачивается собственниками недвижимости ежемесячно на основании квитанции об уплате коммунальных платежей.

Подача исковых заявлений и судебных приказов о взыскании коммунальной задолженности при наличии задолженности в размере 25000 рублей и более.

Извещение собственников помещений (размещение протоколов общих собраний всех собственников, размещение протоколов правления ТСЖ, размещение отчетов работы ТСЖ, размещение списков должников, размещение уведомлений/извещений и другой информации) посредством размещения на информационном стенде около здания ТСЖ «Резиденция», по электронной почте каждому собственнику, в соц.сети «WhatsApp»(rpynna ТСЖ «Резиденция»).

Утверждение единой редакции договора управления ТСЖ «Резиденция» для членов ТСЖ «Резиденция» и любых иных собственников помещений ЖК «Резиденция» расположенного по адресу : 

<

адрес>.(Приложение 4).

Инициатором собрания являлся ФИО5. 

Решением общего собрания было решено: 

По первому вопросу: выбрать председателем общего собрания ФИО5.

По второму вопросу: выбрать секретарем общего собрания ФИО1.

По третьему вопросу: решение не принято.

По четвертому вопросу: Передать объекты недвижимости в общедомовую собственность всех собственников недвижимости ЖК «Резиденция» (Приложение №2).

В Приложении №2 указан список нежилых объектов недвижимости ТСЖ «Резиденция», передаваемых в общедомовую собственность всех собственников недвижимости ЖК «Резиденция», а именно:

Здание тренировочного комплекса площадью 142.7 кв.м. № от 08.11.2011.

Беседка площадью 60 кв.м. 1шт. № от 08.11.2011.

Беседка площадью 25 кв.м. 1шт. № от 08.11.2011.

Беседка площадью 25 кв.м. 1шт. № от 08.11.2011.

Детская площадка площадью 280 кв.м. № от 08.11.2011.

Спортивная площадка площадью 103,6 кв.м. № от 08.11.2011.

Велосипедная дорожка площадью 475,2 кв.м. № от 08.11.2011.

Ограждение периметра ЖК «Резиденция» 280,87 м. № от 05.12.2011.

Служебные помещения и центральный проезд подземной парковки площадью 511,4 кв.м. № от 26.12.2016

По пятому вопросу: утвердить список общедомового имущества ЖК «Резиденция» (Приложение №3).

В Приложении №3 указан список общедомового имущества ЖК «Резиденция», а именно:

Наружные сети водопровода диаметр 100 мм с оборудованием, протяженностью 270 м, инв. № 14.

Сети водопровода в подвалах с оборудованием, протяженностью 211м, инв. № 15.

Наружные сети канализации диаметр 150 мм -215 м, диаметр 200 мм - 235 м, общая протяженность 450 м инв. № 16.

Наружные сети электроснабжения с оборудованием, протяженностью 375 м, инв. № 17.

Сети электроснабжения в подвалах с оборудованием протяженностью 211м, инв. № 18.

Наружные сети газопровода, протяженностью 660 м, инв. № 19.

Проезжая часть дороги площадью 1865 кв.м, инв. № 20, тротуары площадью 1624 кв.м инв. № 21, велодорожка площадью 475,2 кв.м инв. № 11.

Ограждение периметра территории ТСЖ «Резиденция» протяженностью 750 м инв.

№ 12.

Детская площадка с оборудованием площадью 280 кв.м инв. № 09.

Беседки со столами и скамейками Зшт площадью: 1 беседка 60 кв.м., инв. № 06, 2 беседки по 25 кв.м инв. № 07, 08.

Спортивная площадка площадью 103,6 кв.м инв. № 10.

Хоз. Двор площадью 80 кв.м инв. № 22.

Здание тренировочного комплекса площадью 142,7 кв.м, инв. № 05.

Тенисный корт и площадка мини-футбола на крыше подземного паркинга с оборудованием площадью 1560 кв.м, инв. № 23.

Служебные помещения и центральный проезд в подземном паркинге площадью 511.4 кв.м. инв. № 13.

Фонтан с оборудованием, инв. № 24.

Емкости для воды с насосами и оборудованием, инв. № 25.

Земельный участок кадастровый номер № площадью 11394 кв.м по 

<

адрес> с деревьями, кустарниками и клубами, инв. № 26.

Земельный участок кадастровый номер № площадью 11566 кв.м. по 

<

адрес> с деревьями, кустарниками и клумбами, находящийся в аренде, инв. № 27.

Здание офиса и охраны ТСЖ «Резиденция» площадью 35 кв.м., инв. № 28.

По шестому вопросу: распределить расходы на содержание общедомового имущества на всех собственников ЖК «Резиденция» соразмерно занимаемой площади, на основании утвержденной общим собранием всех собственников ЖК «Резиденция» сметы расходов на соответствующий год.

По седьмому вопросу: утвердить размер целевого взноса за аренду земельного участка с кадастровым номером № по 

<

адрес> из расчета 1,13 рублей за кв.м в месяц, который уплачивается собственниками недвижимости ежемесячно на основании квитанции об уплате коммунальных платежей.

По восьмому вопросу: Производить подачу исковых заявлений и судебных приказов о взыскании коммунальной задолженности при наличии задолженности в размере 25000 рублей и более.

По девятому вопросу: Извещать собственников помещений (размещение протоколов общих собраний всех собственников, размещение протоколов членов правления ТСЖ, размещение другой информации) посредством размещения на информационном стенде около здания ТСЖ «Резиденция», по электронной почте каждому собственнику, в соц.сети «WhatsApp»(rpynna ТСЖ «Резиденция»).

По десятому вопросу: утвердить единую редакцию договора управления ЖК «Резиденция» для членов ТСЖ «Резиденция» и любых иных собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенного по адресу: 

<

адрес> (Приложение 4).

В Приложении №4 изложен текст договора управления жилым комплексом помещений в ЖК «Резиденция» (Т. 1 л.д.21-24). 

Предъявление своего иска истцы мотивируют тем, что принятие решений, изложенных в пунктах 4, 5, 6, 7 и 10, прямо нарушает их права и законные интересы, полагают, что предметом оспаривания является не протокол общего собрания, а решения, принятые общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, по вопросам 4,5,6,7,10 повестки собрания. С решениями общего собрания по указанным вопросам истцы полностью не согласны и считают их принятыми с нарушением норм жилищного законодательства, жилищных прав истцов.

В соответствии с подп. 1.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом. 

Согласно п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, собственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в том числе в форме очно-заочного голосования, и принятия решений установлены ст. ст. 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с Правилами «содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 29.06.2020), состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (п.1).

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.2).

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (п.5).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п.6).

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" (п.7).

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом (п.8).

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п.9).

В перечень имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, принявшими решение о создании товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, может включаться общее имущество, в отношении которого принято решение, предусмотренное пунктом 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

а) общее имущество, указанное в подпунктах "е" и "ж" пункта 2 настоящих Правил;

б) общее имущество, если такое имущество отвечает какому-либо из следующих требований:

совместное использование общего имущества допускается проектной документацией, в соответствии с которой осуществлено строительство, реконструкция, капитальный ремонт таких домов, или технической документацией на эти дома;

обеспечение работоспособности общего имущества в одном многоквартирном доме из числа таких домов достигается при условии подключения (технологического присоединения) к общему имуществу в другом многоквартирном доме из числа указанных домов - для инженерных систем, оборудования, устройств.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ, товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В силу пункта 1 статьи 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 136, пункта 1 статьи 151 Жилищного кодекса Российской Федерации в собственности созданного собственниками индивидуальных жилых домов товарищества собственников жилья может находиться недвижимое и движимое имущество. 

В соответствии со ст.137 ЖК РФ, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

В силу ст.123.13 ГК РФ, товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

В соответствии со ст.155 ЖК РФ, не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством ТСЖ «Резиденция» обязано действовать в интересах собственников многоквартирных домов.

Как следует из материалов дела, на общем собрании собственников был поставлен вопрос о включении в состав общего имущества МКД улучшений, созданных (приобретенных) ТСЖ «Резиденция» на собственные средства, однако доказательств, подтверждающих, что данные улучшения созданы (приобретены в долевую собственность собственников помещений в МКД) в соответствии с требованиями закона не представлено.

Включение в состав общего имущества объектов, указанных в приложении 2 и 3 к протоколу №1 от 18.01.2019 года влечет увеличение состава общего имущества собственников согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также расходов на их содержание, т.е. происходит изменение объема прав и обязанностей собственников в виде возложения на собственников помещений обязанности по оплате содержания указанного имущества.

Из объяснения сторон и материалов дела следует, что земельный участок кадастровый номер №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, как и возведенные в последующем на нем объекты (здание тренировочного комплекса площадью; три беседка; детская площадка; спортивная площадка; велосипедная дорожка; ограждение периметра ЖК «Резиденция»), оборудование хоз.двора, а также приобретение в собственность помещения в подземной парковке, возведение фонтана на земельном участке с кадастровым номером № площадью 10000 кв.м, установка емкостей для воды с насосами и оборудованием были возведены/приобретены без решения общего собрания собственников о строительстве/установке указанных объектов, что противоречит требованиям Жилищного законодательства и влечет за собой нарушение прав собственников жилых помещений многоквартирного дома, в данном случае истцов.

Исходя из объяснений представителя ответчика и материалов дела, суд приходит к выводу о том, что решение об указанных улучшениях принимало правление ТСЖ «Резиденция» без учета мнения собственников помещений многоквартирных домов. Доказательств опровергающих данные обстоятельства суду стороной ответчика не представлено.

Теннисный корт и площадка мини-футбола с оборудованием площадью 1560 кв.м., установленная на крыше парковки, также не отвечает требованиям общего имущества многоквартирного дома, поскольку находится за пределами придомовой территории многоквартирного дома, на отдельном объекте (парковка), имеющем своих собственников.

Сторона ответчика не обосновала возможность включения данного имущества в общедомовое. Более того, указанные объекты возводились и приобретались на основании решения правления ТСЖ «Резиденция» и в собственностью ТСЖ «Резиденция».

Также со стороны ответчиков не представлено документов, свидетельствующих о том, что перед собственниками ТСЖ «Резиденция» ставились на обсуждение вопросы о возведении Хоз. двора площадью 80 кв.м на земельном участке с кадастровым номером №, возведении фонтана с оборудованием, приобретении емкости для воды с насосами и оборудованием, и было принято по ним решения на общем собрании. В судебном заседании установлено, что такое решение общим собранием собственников не принималось.

Кроме того, ответчиками не представлено каких-либо доказательств о наличии емкостей для воды с насосами и оборудованием, сведений об их характеристиках, месте расположения и целях использования. Ответчиками не доказано использование Хоз. двора, емкостей для воды с насосами и оборудованием исключительно для обслуживания многоквартирного дома № или многоквартирного дома №, и суд приходит к выводу о том, что данное имущество, а также фонтан с оборудованием принадлежит ТСЖ «Резиденция», что также исключает включение их в перечень общего имущества многоквартирных домов.

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме довольно четко определен в ст. 36 ЖК РФ.

ЖК РФ предоставляет ТСЖ целый комплекс прав, связанных с общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, которые могут осуществляться при условии, что это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 137). Указанные права товарищества можно подразделить на права по распоряжению общим имуществом и по изменению, в том числе приращению, общего имущества. Права по изменению, в том числе приращению, общего имущества (вторая группа прав) состоят в том, что ТСЖ может:

надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков (п. п. 2 - 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).

Чтобы отнести имущество к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме необходимо, что бы:

1. Все решения относительно общего имущества, в том числе и о создании новых объектов, принимались общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

2. Новые объекты общего имущества возводятся с целью обслуживания всех помещений в доме.

3. Новые объекты общего имущества создаются на целевые взносы всех собственников помещений (независимо от членства). 

И только в том случае, когда названные признаки присутствуют, можно говорить о создании общего имущества собственников многоквартирного дома.

В данном случае, ТСЖ приобрело (возвела) собственное имущество на принадлежащие ему средства. Решения общего собраний собственников многоквартирного дома об оформлении земельного участка в аренду и возведении на нем улучшений, а также о приобретении в собственность для обслуживания многоквартирного дома помещения в подземной парковке и возведении/приобретении иных объектов (улучшений), указанных в приложении №2 и № 3 к протоколу №1 от 18.01.2019 года не принимались. Данные обстоятельства исключают возможность отнесения перечисленных объектов к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.

По факту собственники многоквартирных домов оспариваемым решением признали общедомовым имуществом (то есть приняли в свою долевую собственность) имущество, которое имеет собственника- ТСЖ «Резиденция», а также признали общедомовым имуществом земельный участок с кадастровым номером №, который находится в муниципальной собственности, что противоречит действующему законодательству и не входит в компетенцию общего собрания. 

Таким образом, в рассматриваемом случае спорные объекты недвижимости и земельный участок с кадастровым номером № имеют конкретных собственников (ТСЖ «Резиденция» и муниципальный орган), что исключает возможность их отнесения к общему имуществу.

По факту, собственник объектов недвижимости, в данном случае ТСЖ «Резиденция», на основании решения правления, без учета мнения собственников МКД, приобрело (возвело) имущество в свою собственность, а впоследствии решило переложить бремя по его содержанию, на собственников многоквартирных домов, в том числе на истцов. 

В приложении № 3 к протоколу №1 от 18.01.2019 года в общедомовое имущество включен земельный участок кадастровый номер № площадью 11394 кв.м по 

<

адрес> с деревьями, кустарниками и клубами. 

Вместе с тем, в соответствии с выпиской из ЕГРН площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 100000 кв.м (Т3 л.д.150).

В ходе судебного заседания из объяснения представителя ответчика установлено, что площадь земельного участка № указана в соответствии с постановлением администрации городского округа г. Воронеж №424 от 21.05.2010 года (Т.4 л.д.151). 

Вместе с тем, в соответствии с Правилами «содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 29.06.2020), при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

При таких обстоятельствах, включение в состав общедомового имущества земельного участка с кадастровым номером № с большей площадью суд находит незаконной, поскольку сведений о таком участке в ЕГРН отсутствуют. 

Включение в состав общедомового имущества наружных сетей водопровода диаметр 100 мм с оборудованием, протяженностью 270 м; наружные сети канализации диаметр 150 мм -215 м, диаметр 200 мм - 235 м, общая протяженность 450 м; наружные сети электроснабжения с оборудованием, протяженностью 375 м; наружные сети газопровода, протяженностью 660 м, а также сети водопровода в подвалах с оборудованием протяженностью 211м и сети электроснабжения в подвалах с оборудованием протяженностью 211м, стороной ответчика не обоснованно.

Каких-либо доказательств о наличии таких сетей, сведений об их характеристиках и целях использования стороной ответчика суду не представлено.

В своих объяснениях представитель ответчика ссылался на то, что имеются акты инвентаризации, в которых описаны указанные наружные сети и сети в подвалах многоквартирных домов. Вместе с тем, суду такие документы не представлены.

Также суду стороной ответчика не представлены доказательства, тому, что указанные сети отвечают признакам общедомового имущества. 

Из объяснений сторон и материалов дела следует, что наружные сети водопровода, канализации, электроснабжения обслуживают не только многоквартирные дома, но и объекты, возведенные ТСЖ по собственной инициативе и находящиеся на земельном участке с кадастровым номером №.

Более того, согласно ответу ООО РВК «Воронеж» от 17.03.2020г. и приложенной к нему схеме к наружным сетям водопровода и канализации имеется несколько подключений, которые не относятся к многоквартирным домам № и №, а именно - к указанной сети подключены объекты ИП ФИО8, а также подключены объекты, принадлежащие на праве собственности ТСЖ «Резиденция», которые не относятся к общему имуществу многоквартирных домов (Т.4 л.д.51-54).

При таких обстоятельствах и с учетом требований Правил «содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 29.06.2020), указанные наружные сети не отвечают требованиям общедомового имущества и их включение в состав общедомового имущества влечет нарушение прав истцов.

Также в судебном заседании из объяснений сторон установлено, что здание офиса и охраны ТСЖ «Резиденция» площадью 35 кв.м. возведено за пределами придомовой территории (за пределами земельного участка с кадастровым номером № площадью 10000 кв.м), на земельном участке не выделенном для этих целей, а также без решения общего собрания собственников согласно подп. 1 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ, т.е. без решения собрания о строительстве/установке данного здания. При таких обстоятельствах, указанное здание является самовольной постройкой, и не может быть в силу закона отнесена к общедомовому имуществу.

В материалах инвентаризационного дела №8618 на домовладение № по 

<

адрес>, указано, что застройщик построил и передал «Дольщикам» в собственность квартиры и благоустроенный земельный участок площадью 10000 кв.м, на котором, согласно разделу 4 «Уборочная площадь земельного участка» находится и передано от застройщика : - проезжая часть дороги площадью 1864 кв.м, тротуары 1235,1 кв.м, прочее замощение 388,7 кв.м. Данное имущество используется собственниками двух домов, расположенному по адресу : 

<

адрес> и является их совместным имуществом (Т.2 л.д. 5). 

Решением же общего собрания в общедомовую собственность передана проезжая часть дороги площадью 1865 кв.м, тротуары площадью 1624, что не соответствует технической документации (материалам инвентаризационного дела №8618).

Поскольку законных решений собственников МКД по созданию перечисленных в приложении 2 и 3 улучшений не принималось, суд приходит к выводу о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенных по адресу: 

<

адрес>, оформленные пунктом 4, 5 протокола №1 от 18.01.2019 года общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Поскольку в судебном заседании установлено, что решения собрания, изложенные в п.4 и п. 5 протокола №1 от 18.01.2019 года (приложения №2 и №3) о включении перечисленного выше имущества в общедомовое имущество МКД являются недействительными, соответственно, подлежит удовлетворению и требование истцов о признании решений общего собрания, изложенных в п.6, 7, 10 недействительными, так как указанные решения принимались с учетом решений о принятии в общедомовую собственность имущества, перечисленного в п.4 и 5 (Приложение 2 и 3) протокола общего собрания, признаваемых судом недействительными. 

В данном случае установлено, что нарушение порядка принятия решения общего собрания собственников ТСЖ «Резиденция», оформленное протоколом № 1 от 18.01.2019 года, отсутствует, тогда как имеет место нарушение пределов компетенции общего собрания собственников по вопросам 4,5,6,7, 10, что в силу ст.181.5 ГК РФ, влечет недействительность решений указанных в этих пунктах протокола в силу ничтожности.

Таким образом, на основании изложенного перечисленное выше имущество не может быть включено в состав общего имущества многоквартирного дома, поскольку не отвечают установленным в ст. 36 ЖК РФ признакам такого имущества, как следствие решение общего собрания собственников помещений многоквартирных домов ЖК «Резиденция», оформленное протоколом №1 от 18.01.2019 г. по 4, 5, 6, 7, 10 вопросам повестки дня не соответствует действующему законодательству: не соответствует закону и принято за пределами компетенции общего собрания.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5, товариществу собственников жилья «Резиденция» о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений – удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

адрес> по вопросам, оформленным пунктами 4, 5, 6, 7, 10 протокола №1 общего собрания собственников помещений ЖК «Резиденция», расположенного по адресу: 

<

адрес>, от 18.01.2019 года.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.С. Нефедов 

Мотивированное решение составлено 02.10.2020 года

№2-37/2020

36RS0005-01-2019-002481-75