УИД: 56RS0016-01-2023-000457-84

дело № 2-502/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Плешаново 18 октября 2023 года 

Красногвардейский районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Стройкиной Д.Р., 

при секретаре Миллер Л.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области и администрации муниципального образования Плешановский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в Красногвардейский районный суд Оренбургской области с иском к администрации муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области и администрации муниципального образования Плешановский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области о сохранении нежилого здания в пристроенном и перепланированном виде.

В обоснование своих требований (с учетом их уточнения) указала, что здание, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, принадлежит ей, ФИО1, на праве частной собственности, на основании договора купли-продажи от 02.04.2004 года, дата регистрации 29.04.2004 года, № 56-01/14-1/2004-295, право собственности зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Оренбургской области. Земельный участок, на котором расположено вышеуказанное здание, принадлежит ей на праве частной собственности, на основании Договора № ЗП-04/06 от 12.07.2004 года, зарегистрированного в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Оренбургской области.

В 2018 году она осуществила реконструкцию (перепланировку и переустройство) здания, и осуществила пристрой вестибюля и двух санузлов. После реконструкции (перепланировки и переустройства) здания изменилась его общая площадь, которая составила 292,4 кв.м., что отражено в техническом плане помещения.

Однако получить разрешение на проведение реконструкции помещения в настоящее время она не может, так как реконструкция уже осуществлена. Истцом было направлено обращение в отдел архитектуры администрации Красногвардейского района с просьбой выдать разрешение на ввод пристроя в эксплуатацию, однако ответом главы района от 24 августа 2023 года ей было отказано. Отказ мотивирован тем, что истцом не представлены необходимые документы, в числе которых разрешение на строительство.

Согласно Заключению ООО «Центр проектирования»: «Обследуемый объект здание кафе, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, имеет работоспособное техническое состояние, при котором отсутствует угроза жизни и здоровью граждан». Дальнейшая эксплуатация объекта возможна при условии соблюдения правил и норм «СП 255.1325800.1016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения.

Таким образом, сохранение здания в реконструированном (пристроенном и перепланированном) состоянии не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

В настоящее время она решила продать здание с земельным участком, однако, этого сделать невозможно из-за выявленных противоречий в площади здания.

С учетом уточнения исковых требований, просит сохранить здание, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, общей площадью 292,4 кв.м., в реконструированном (пристроенном и перепланированном) виде.

Определением Красногвардейского районного суда Оренбургской области от 13 сентября 2023 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация МО Красногвардейский район Оренбургской области.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме, просила их удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что приобрела здание площадью 244,8 кв.м. Поскольку ею осуществлялась деятельность по общественному питанию, по требованию СанПин необходимы были санузлы, которые она пристроила к зданию в 2018 году. В результате площадь здания увеличилась до 292, 4 кв.м. За разрешением она не обращалась, так как необходимо было срочно привести здание в соответствие с санитарными нормами для возможности осуществления предпринимательской деятельности. При реконструкции несущие реконструкции затронуты не были, пристрой осуществлен на земельном участке, который она приобрела в 2015 году, после приобретения здания и земельного участка под ним. Разрешенное использование земельного участка было изменено

Представители ответчиков администрации МО Красногвардейский район Оренбургской области и администрации МО Плешановский сельсовет Красногвардейский район Оренбургской области в судебном заседании участие не принимали, извещались надлежащим образом.

Представитель администрации МО Плешановский сельсовет Красногвардейский район Оренбургской области, указывая на отсутствие возражений против удовлетворения заявленных исковых требований, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

На основании ч.ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей ответчиков. 

Заслушав объяснения истца, исследовав материалы гражданского дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным паровым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно выпискам из ЕГРН от 20 апреля 2023 года, ФИО1 на праве собственности принадлежат здание, назначение: нежилое, наименование: автостанция, общая площадь 244,4 кв.м., кадастровый номер 

<

данные изъяты>; земельный участок, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, местоположение: 

<

данные изъяты>25категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: «Общественное питание», «Автомобильный транспорт», «Гостиничное обслуживание», «Объекты придорожного сервиса», площадь 483 +/- 0,96 кв.м., а также земельный участок, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, местоположение: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: «Общественное питание», «Автомобильный транспорт», «Гостиничное обслуживание», «Объекты придорожного сервиса», площадь 633 +/- 18 кв.м. 

Право собственности на указанные земельные участки подтверждается также имеющимися в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права 

<

данные изъяты> от 18 апреля 2014 года и свидетельством о государственной регистрации права 

<

данные изъяты> от 19 июля 2004 года.

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец указала, что в 2018 году ею была произведена реконструкция, перепланировка и переустройство нежилого помещения. 

Из технического плана здания, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, выполненного кадастровым инженером ФИО2 25 мая 2018 года следует, что площадь нежилого помещения после реконструкции составила 292,4 кв.м.

Судом установлено, что перепланировка, переустройство и реконструкция нежилого здания была произведена его собственником самовольно без разрешения на строительство (реконструкцию).

Из ответа главы Красногвардейского района от 24 августа 2023 года № 01/2111, ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию дополнительного строения к основному объекту капитального строительства с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

данные изъяты> отказано.

Застройка земельного участка, строительство, реконструкция здания, строения и сооружения, благоустройство территории осуществляется лишь при наличии разрешения на строительство. Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических лиц, юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 названного Кодекса).

Материалами дела подтверждается, что реконструкция нежилого помещения произведена с соблюдением правил целевого использования земли, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности.

По смыслу закона, пристрой - это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристрой может иметь внутреннее сообщение с основным зданием.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 указанной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Проведение реконструкции помещения с существенным нарушением установленного законом порядка является основанием для отказа в иске о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, надлежащим способом защиты права в судебном порядке в таком случае является обращение с иском о признании права собственности на объект недвижимости в реконструированном виде.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года).

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из заключения ООО «Центр проектирования» от 19 июня 2023 года №55-2023-ОЗиС следует, что обследуемый объект здание кафе, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>. В 2018 году проведены работы по реконструкции, которые заключались в изменении функционального назначения здания (с автостанции в кафе); демонтаже оконных блоков и части кирпичной стены под оконными проемами с целью устройства дверных проёмов; изменении внутренней планировочной организации здания путем демонтажа и устройства межкомнатных перегородок, как следствие- изменении общей площади здания; изменении функционального назначения части помещений; строительстве пристроя по оси «А»; устройстве крыльца с навесом каркасного типа из стального прокатного профиля и перекрытого поликарбонатным листом по оси «2»; замене конструкций кровли с плоской рулонной на односкатную из оцинкованного профильного листа; монтаже системы отопления в помещениях пристроя с присоединением к существующей системе; монтаже санитарно-технического оборудования в помещениях санитарных узлов. По результатам обследования квартиры, сделан вывод о том, что обследуемый объект здание кафе, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> соответствует требованиям строительных и градостроительных норм, имеет работоспособное техническое состояние, при котором отсутствует угроза жизни и здоровью граждан. Дальнейшая эксплуатация объекта возможна при условии соблюдения правил и норм «СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 19.05.2023 №359/пр.

Таким образом, в ходе рассмотрения спора безопасность объекта подтверждена.

Перепланировка может проводиться в отношении тех помещений (как жилых, так и не жилых), которые находятся в многоквартирных домах.

Если помещение расположено в нежилом здании (сооружении), то должна проводиться реконструкция. При этом, она будет проводиться в отношении всего здания (сооружения).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом произведены работы по реконструкции нежилого здания.

Оценив в совокупности все представленные по настоящему делу доказательства, и, принимая во внимание то, что реконструкция нежилого здания, произведенная ФИО1 соответствует требованиям строительных и градостроительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы иных лиц, суд приходит к выводу о возможности сохранения нежилого здания, принадлежащего истцу, в реконструированном виде.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования Красногвардейский район Оренбургской области и администрации муниципального образования Плешановский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области о сохранении нежилого здания в реконструированном виде - удовлетворить.

Сохранить здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, наименование: автостанция, назначение: нежилое, площадью 292,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>, в реконструированном виде.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Красногвардейский районный суд Оренбургской области.

Судья Д.Р.Стройкина

Решение в окончательной форме принято 23 октября 2023 года

Судья Д.Р.Стройкина