50RS0039-01-2021-005408-38

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

22 июня 2021 года 

Раменский городской суд Московской области 

в составе: председательствующего судьи Арекаевой Е.В.

при секретаре Ефимовой М.В.,

с участием истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3456/21 по иску ФИО4 к ООО «Технострой» о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома, -

установил:

Истец – ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Технострой», которым просит признать предварительный договор 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от 

<

дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО2, имущественные права по которому по Соглашению от 

<

дата> к Предварительному договору 

<

номер> от 

<

дата> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома перешли ФИО3 договором участия в долевом строительстве; признать за истцом право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> в виде однокомнатной квартиры№

<

номер> (инвентарный 

<

номер>, литер.А), этаж 4, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 35,6 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке – 4 (л.д. 7-13).

В обоснование заявленных требований в иске ссылается на то, что 

<

дата> между ФИО2 ООО«ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») был заключен Предварительный договор 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Предметом данного договора является обязательство в будущем заключить Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по 

<

адрес> с предметом основного договора построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать истцу в качестве участника долевого строительства 1-комнатную квартиру №

<

номер> (Объект долевого строительства), имеющую проектные характеристики: строительный номер квартиры - 28, номер дома - 1, этаж - 4, планируемая площадь – 35,48 кв.м, положение на площадке - слева, номер на площадке - 4, а истец обязан уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства. Согласно пункту 1.3 Предварительного договора Срок передачи Обществом Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - в течение 2-х месяцев с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода Дома в эксплуатацию - 4 (четвертый) квартал 2013 года. Согласно пункту 5 Предварительного договора предоплата по договору эквивалентная стоимости квартиры составляла 1.596.600 руб., которую участник долевого строительства вносит до 

<

дата> Денежная сумма, указанная в Предварительном договоре, ФИО2 выплачена полностью. Таким образом, она выполнила свои обязательства по Предварительному договору в полном объеме. Пункт 17 Предварительного договора 

<

номер> от 

<

дата> усматривает, что: «Участник долевого строительства вправе уступить свои права по настоящему договору другому лицу. При этом уступка права требует обязательного согласования с Обществом (здесь – ООО «Технострой»). 

<

дата> между ООО «Технострой», ФИО2 и Истцом ФИО3 заключено Соглашение к Предварительному договору 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от 

<

дата> согласно которому ФИО2 уступила ФИО3 все свои имущественные права, предусмотренные Предварительным договором 

<

номер>. Установленные Предварительным договором, а затем и графиком окончания строительства сроки окончания строительства и передачи Объекта долевого участия (квартиры) уже Истцу, ФИО3 истекли. ООО «Технострой» свои обязательства по Предварительному договору не выполнил. Договор долевого участия не заключил и не осуществил его государственную регистрацию в установленном законом порядке, построенный жилой дом по адресу: 

<

адрес> эксплуатацию не ввел; квартиру №

<

номер> в жилом доме Истцу, не передал. В связи с чем она вынуждена обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.

В судебном заседании ФИО3 заявленные требования поддержала. 

Ответчик - ООО «Технострой» о рассмотрении дела извещено, представитель в судебное заседание не явился, согласно представленного в материалы дела письменного мнения, против удовлетворения исковых требований не возражает, просит рассматривать дело в отсутствие представителя. 

Третьи лица - ООО «СтройФинанс», Администрация Раменского городского округа Московской области, о рассмотрении дела извещены, в судебное заседание представители не явились.

Третье лицо - ФИО2 о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела. 

Суд, выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, полагает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что 

<

дата> между ФИО2 ООО«ГарантияСтройПроект» (новое наименование ООО «СтройФинанс») был заключен Предварительный договор 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес>. Предметом данного договора является обязательство в будущем заключить Договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого 

<

адрес> на условиях, согласованных ими при заключении предварительного договора. 

ООО «Технострой» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом с соответствующим комплексом инженерной инфраструктуры по указанному строительному адресу и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру №

<

номер> площадью 35.48 кв.м. в 

<

адрес> 

<

адрес>, а участник долевого строительства оплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 1.3 предварительного договора срок передачи Обществом объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Плановый срок ввода дома в эксплуатацию – 4 квартал 2013года. Согласно п. 2 предварительного договора срок заключения основного договора не позднее 

<

дата>. Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что участник долевого строительства выплачивает Обществу до 

<

дата> сумму в размере 1.596.600 рублей.

Истец оплатила стоимость квартиры в полном объеме, что подтверждается платежными документами и актом сверки взаимных расчетов по предварительному договору. Таким образом, в нарушение ФЗ РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ, ООО «ГарантияСтройПроект» заключило с истцом не договор участия в долевом строительстве, а предварительный договор, который фактически является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, так как содержит все существенные условия такого договора, в том числе, об обязательстве истца оплатить в рамках данного договора полную стоимость квартиры, а также полные сведения об объекте долевого строительства, гарантийный срок (5 лет) (п.1.5). При этом, форма договора была предложена истцу ООО «ГарантияСтройПроект», истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор. Стоимость квартиры истица оплатила по этому же договору. Поскольку предметом договора является конкретная квартира, за строительство которой истица внесла денежные средства, то она, как добросовестный участник долевого строительства, вправе требовать исполнения договора и на правоотношения ФИО2 с ответчиком распространяется действие ФЗ от 

<

дата> №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В связи с этим, не имеет правового значения то обстоятельство, что по условиям предварительного договора истек срок для передачи Обществом объекта долевого строительства. В нарушение условий заключенного между сторонами договора, объект долевого строительства истцу в предусмотренный договором срок- в течение 2-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию- 4квартал 2013 года не был передан. 

Строительство указанного Объекта недвижимости по данным Государственного строительного надзора Московской области велось Застройщиком. ООО «ГарантияСтройПроект». с 2012 г. без получения разрешения на строительство. 5 установленном порядке. Соответственно в марте 2014 г.. строительство объекта по адресу: 

<

адрес> было приостановлено до получения Застройщиком разрешения на строительство.

В соответствии с представленным Застройщиком графиком оформления исходно-разрешителыюй документации и окончания строительства, утвержденным Главой Раменского муниципального района 

<

адрес>, сдача объекта в эксплуатацию планировалась в 4 квартале 2016 г.

<

дата> ООО «СтройФинанс», ООО «Технострой» и ФИО2 заключили трёхстороннее Соглашение о переводе долга (Приложение п. 8), согласно которому к ООО «Технострой» переходят все права и обязанности по Предварительному договору 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес> в III очереди строительства от 

<

дата>, в частности, обязанность заключить с ФИО2 Договор участия в долевом строительстве (Основной договор) на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

ООО «СтройФинанс» и ФИО2 произвели и оформили Актом от 

<

дата> сверку взаимных расчетов, в результате которой было определено, что ФИО2 не имеет задолженности перед ООО «СтройФинанс» по Предварительному договору 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес>.

<

дата> ООО «Технострой» заключило с ФИО2 Дополнительное соглашение 

<

номер> к Предварительному договору 

<

номер> включающее следующие пункты: «1. В пункте 1.1 Предварительного договора вместо слов "1 -комнатную 

<

адрес>" указать: "1-комнатную 

<

адрес>".2. Пункт 1.2 Предварительного договора изложить в следующей редакции:"1.2 Описание объекта долевого строительства согласно проектной документации, место нахождения: 

<

адрес>, этаж 4, планируемая площадь 35,48 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 4. 

Иные условия Предварительного договора 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес> в 

<

адрес> III очереди строительства от «16» августа 2012 г. остаются неизменными.»

Таким образом ООО «Технострой» обязался передать ФИО2 1-комнатную 

<

адрес>, этаж 4, планируемая площадь 35,48 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 4, расположенную по адресу: 

<

адрес> III очереди строительства.

Между ООО «Технострой» (Заказчик), ФИО2 и ГУП МО «МОБТИ» был заключен Договор о проведении технической инвентаризации объекта капитального строительства (далее - Объект) и передаче Заказчику Технического паспорта на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Выполненные работы по технической инвентаризации Объекта оформлены Актом сдачи-приемки выполненных работ.

В соответствии с Техническим паспортом жилого помещения (квартиры) в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>. Следующая 1- комнатная 

<

номер> (инвентарный 

<

номер>), этаж 4, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 35,6 кв.м., положение на площадке слева, номер на площадке 4, оплаченная ФИО2 с отраженными в договоре, приложениях к договору, разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально- определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение со своими характеристиками и определенным местоположением в многоквартирном доме, расположенном на отведенном земельном участке.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что предметом указанного предварительного договора является конкретная квартира, за строительство которой ФИО2 внесла денежные средства в размере ее стоимости. 

При таких обстоятельствах, следует руководствоваться разъяснениями, данными в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 

<

дата> (ред. от 

<

дата>), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Пункт 17 Предварительного договора 

<

номер> от 

<

дата> усматривает, что: «Участник долевого строительства вправе уступить свои права по настоящему договору другому лицу. При этом уступка права требует обязательного согласования с Обществом (здесь – ООО «Технострой»).

<

дата> между ООО «Технострой», ФИО2 и Истцом ФИО3 заключено Соглашение к Предварительному договору 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от 

<

дата> согласно которому ФИО2 уступила ФИО3 все свои имущественные права, предусмотренные Предварительным договором 

<

номер>.

Установленные Предварительным договором, а затем и графиком окончания строительства сроки окончания строительства и передачи Объекта долевого участия (квартиры) уже Истцу, ФИО3 истекли. 

ООО «Технострой» свои обязательства по Предварительному договору не выполнил.

Договор долевого участия не заключил (и не осуществилего государственную регистрацию в установленном законом порядке), построенный жилой дом по адресу: 

<

адрес>,

<

адрес> жилом доме Истцу, не передал.

При таких обстоятельствах следует удовлетворить требования истца о признании предварительного договора 

<

номер> участия в долевом строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес> 3 очереди строительства, заключенного 

<

дата> ФИО2, договором долевого участия в строительстве с регистрацией Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в порядке, установленном Федеральным Законом от 

<

номер> « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Одновременно истцом заявлены требования о признании за ФИО3 права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, расположенном по адресу: ФИО1, 

<

адрес> (строительный – 

<

адрес>), на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> в виде однокомнатной 

<

адрес>(инвентарный 

<

номер>, литера А), этаж 4, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 35,6 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке – 4. 

Разрешая данное требование, суд исходит из следующих требований закона. Согласно ст.4 ФЗ №214-ФЗ от 

<

дата> «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатации этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить за обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Согласно п.30 постановления Пленума Верховного Суда РФ 

<

номер>, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 

<

номер> от 

<

дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. 

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости », следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства. 

Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе первого, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию- в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данными Законом прямо не предусмотрено. 

Между тем, в соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10ГК РФ, а способы защиты в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершенный строительством объект (либо долю в нем).

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

В силу п.59 постановления Пленума Верховного Суда РФ 

<

номер>, Пленума Высшего Суда РФ 

<

номер> от 

<

дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственность на недвижимость(ст. 12 ГК РФ)

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома до настоящего времени не завершено, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку исходя из положений ст.ст. 309,310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

<

дата> между ООО «Технострой», ФИО2 и Истцом ФИО3 заключено Соглашение к Предварительному договору 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от 

<

дата> согласно которому ФИО2 уступила ФИО3 все свои имущественные права, предусмотренные Предварительным договором 

<

номер> в связи с чем, истец имеет право на получение ее в собственность.

Иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется.

Доказательств тому, что в случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права ответчика, суду не предоставлено. 

Кроме того, в материалы дела представлено заключение АНО «Экспертная компания «Синергия» от 

<

дата>, согласно которому степень готовности жилого комплекса составляет 99,1%, на объекте незавершенного строительства выполнены основные строительно-монтажные работы (возведены фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, кровля, ограждающие конструкции и т.д.), тепловой конур закрыт, дом как единое целое- создан, рассматриваемая квартира имеет свой уникальный номер, характеристики, месторасположение. Рассматриваемая квартира создана и существует как отдельно изолированное помещение, имеющее окна, дверные проемы и стены (перегородки).

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что иск обоснован и подлежит удовлетворению. 

Согласно ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

В силу ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 16.183 рубля.

Руководствуясь ст. ст.194- 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать предварительный договор 

<

номер> участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома от 

<

дата>, заключенный между ООО «ГарантияСтройПроект» и ФИО2, договором участия в долевом строительстве.

Признать за ФИО3 право собственности на долю в объекте, незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер>, в виде однокомнатной квартиры №

<

номер> (инвентарный 

<

номер>), этаж 4, площадью всех частей (комнат и помещений вспомогательного использования) 35,6 кв.м., положение на площадке - слева, номер на площадке – 4. 

Взыскать с ООО «Технострой» в доход государства государственную пошлину в размере 16.183 рубля.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд. 

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 

<

дата>