Решение

Именем Российской Федерации

07 февраля 2018г. 

<

адрес> районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Османовой Н.С., 

при секретаре Абаньковой Л.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-634/18 по иску ФИО2 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда,

установил:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Сфинкс», в котором просит суд взыскать с ответчика в её пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ в размере 365 612,67руб.; убытки, вызванные применением условия договора, ущемляющего права потребителя (применением непредусмотренного действующим законодательством РФ коэффициента расчета общей приведенной площади) в размере 160 950руб.; убытки, возникшие в результате включения площади люка, расположенного на лоджии, в площадь лоджии для произведения расчетов по договору долевого участия в размере 17 538руб.; убытки, понесенные на изготовление технического паспорта на квартиру в размере 4 200руб.и получение информации об изменении общей площади объекта- 1 200 руб. ; компенсацию морального вреда 50 000руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от взысканной судом суммы; судебные расходы в размере 1 608,58руб. 

В обоснование заявленных требований указано следующее. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ООО «САМАРА ХАУС» был заключен договор уступки права требования по договору № № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «САМАРА ХАУС» и ООО «Сфинкс». 

Новым участником долевого строительства выполнены условия договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ оплата произведена в полном объеме в размере 3 776 565руб., указанном в договоре, что подтверждается справкой, выданной ООО «САМАРА ХАУС» от ДД.ММ.ГГГГ №

В соответствии с п. 2.2.3 Договора уступки право требования на получение объекта долевого строительства -квартиры, расположенной в доме со строительным адресом: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка № имеющей проектные характеристики: секция № строительный № квартиры - 138, количество комнат - 2, этаж 19, общая площадь без учета балкона/лоджий - 63,31 кв.м., жилая площадь - 32,45 кв.м., площадь балкона и/или лоджии (с учетом коэффициента 1) - 7,28 кв.м. и оформления его в собственность возникает у нового участника долевого строительства с момента полного исполнения обязательств по оплате договора уступки и после его государственной регистрации.

Согласно п. 1.4 Договора уступки срок передачи объекта долевого строительства новому участнику долевого строительства — не позднее III квартала 2016 года, т.е. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Аналогичные сроки передачи объекта долевого строительства предусмотрены договором № № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 2.1, 2.2).

В указанный срок объект долевого строительства новому участнику долевого строительства не передан.

В соответствии с уведомлением застройщика от ДД.ММ.ГГГГ срок ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства (вышеуказанного жилого дома) перенесен на II квартал ДД.ММ.ГГГГ в связи с сезонностью выполнения работ по благоустройству. Срок передачи Объекта долевого строительства, указанный в п. 2.2 договора № № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., оставлен без изменения.

Согласно уведомлению застройщика от ДД.ММ.ГГГГ ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства (вышеуказанного жилого дома) должен быть осуществлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ в связи с проведением пуско-наладочных работ инженерных сетей. Передача объекта долевого строительства должна быть осуществлена не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Заключение Государственной инспекции строительного надзора 

<

адрес> № о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации подписано ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлением застройщика от ДД.ММ.ГГГГ новый участник долевого строительства уведомлен о вводе вышеуказанного жилого дома в эксплуатацию; получение кадастрового паспорта на объект долевого строительства должно было произойти с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, после чего застройщик должен был передать объект долевого строительства новому участнику долевого строительства.

Однако, в указанный период кадастровый паспорт на объект долевого строительства застройщиком не был получен.

ДД.ММ.ГГГГ новым участником долевого строительства получено уведомление по сверке площади в жилом помещении по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве на объекте: «Жилая застройка в границах улиц: 

<

адрес>. Три жилых секции с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом», расположенных по адресу: 

<

адрес>,201А, 201Б согласно которому произошло увеличение общей площади объекта долевого строительства на 2, 41 кв. м (п. 3 Уведомления по сверке площади).

В соответствии с п. 4 уведомления по сверке площади сумма доплаты составляет 89 170 рублей.

В соответствии с п. 3.4 договора долевого участия в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв. м, по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязан доплатить разницу в стоимости застройщику. Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра площади объекта долевого строительства на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации 

<

адрес>. При пересчете цены договора в случае изменения общей площади объекта долевого строительства по данным органа технической инвентаризации 

<

адрес> в сторону увеличения площади участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 (тридцать) дней с момента получения уведомления застройщика.

Однако технический паспорт, подтверждающий увеличение площади объекта долевого строительства, застройщиком представлен не был, что является также нарушением ст. 10 Федерального закона «О защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ № 2300-1-ФЗ (далее - Закон РФ «О защите прав потребителей»), т.к. застройщиком не представлена информация о том, в результате чего возникла дополнительная площадь.

Новый участник долевого строительства был вынужден за счет собственных средств обращаться в ООО «Поволжское Региональное БТИ» для определения точной площади объекта долевого строительства. Стоимость данных услуг составила 1 200 рублей, что подтверждается квитанцией серии АА № от ДД.ММ.ГГГГ.

Новым участником долевого строительства выполнено условие п. 3.4 Договора долевого участия. Доплата в размере, указанном в договоре, произведена ДД.ММ.ГГГГ. Однако, кадастровый паспорт на объект долевого строительства после произведения доплаты застройщиком получен не был.

Акт приема-передачи квартиры подписан ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 8.5 договора долевого участия предусмотрена неустойка. Согласно п. 3.1 договора долевого участия цена договора долевого участия на момент его заключения составляет 2 611 830 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 руб.

Ставка ЦБ РФ с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии решением Совета ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ составляет 9,25% годовых.

Таким образом, сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (227 дней) составляет: 2 611 830 рублей * 2/300 * 9,25% * 227 = 365 612 руб.67 коп.

Впоследствии технический паспорт вышеуказанной квартиры застройщиком также не был представлен, что является нарушением положений Закона РФ «О Защите прав потребителей» от ДД.ММ.ГГГГ № 2300-1-ФЗ в части обязанности изготовителя (исполнителя, продавца) своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), а также п. 3.4 Договора долевого участия.

Новый участник долевого строительства был вынужден обращаться в ООО «Поволжское Региональное БТИ» для изготовления технического паспорта. Стоимость данной услуги составила 3 000 рублей, что подтверждается квитанцией серии АА № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, расходы, понесенные потребителем, связанные с вынужденным получением за свой счет достоверной информации об изменении общей площади объекта долевого строительства (1 200 рублей), а также изготовлением технического паспорта объекта капитального строительства в связи с неисполнением застройщиком п. 3.4 договора долевого участия (3 000 руб.), составили 4 200 руб.

Согласно п. 1.2 договора долевого участия площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 63, 31 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом - 1) - 7,28 кв.м., а всего - 70, 59 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 Договора долевого участия для расчетов по данному договору сторонами принимается площадь объекта в размере 70,59 кв.м. с учетом лоджии, оплата лоджии осуществляется из ее фактической площади.

В соответствии с приложением к приказу министерства строительства жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр при определении общей приведенной площади жилого помещения для лоджий применяется понижающий коэффициент 0,5.

Согласно п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.

Следовательно, условия п.п. 1.2, 1.3 договора долевого участия являются недействительными в силу ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», поскольку ущемляют права потребителя.

Убытки участника долевого строительства, возникшие в результате исполнения условия договора, ущемляющего права потребителя в связи с неприменением понижающего коэффициента при определении площади лоджии для произведения расчетов составили 0,5 х 8,7кв.м х 37 000 руб. = 160 950руб.

Кроме того, лоджия в объекте долевого строительства оборудована противопожарным люком и лестницей.

В соответствии с разделом 3 Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> устанавливающего правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме, проживающим запрещается загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы (п. 3.1).

Согласно ст. 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, застройщиком осуществлено неправомерное включение площади люка, расположенного на лоджии, в площадь лоджии для произведения расчетов по Договору долевого участия, что противоречит действующему законодательству РФ.

Убытки потребителя, возникшие в результате включения площади люка, расположенного на лоджии, в площадь лоджии для произведения расчетов по договору долевого участия составляют: 0,6 кв. м * 0,79 кв. м * 37 000 рублей = 17 538 руб.

Так же при осмотре объекта и жилого дома, в котором объект находится обнаружены недостатки: 

- В ванной комнате отсутствует перегородка, предусмотренная договором долевого участия для скрытия коммуникаций, в связи с чем потребитель будет вынужден нести дополнительные расходы на ее возведение. 

-В жилом доме отсутствует детский сад, предусмотренный п.1.1 договора долевого участия. Указанная качественная характеристика объекта была одной из определяющих при выборе объекта. 

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия, которая получена им ДД.ММ.ГГГГ., требования выполненные не были. 

Перечисленные недостатки существенно меняют качественные характеристики объекта, его использование по назначению и создают для участника долевого строительства дополнительные расходы и неудобства. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, дала пояснении аналогичные описательной части решения суда.

Представитель ответчика ООО «Сфинкс» по доверенности ФИО4 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статья 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений ст. 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 6 вышеуказанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального ФИО1 Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные, акты Российской Федерации" к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным Законом.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО "Сфинкс" (застройщик) и ООО "Самара Хаус" (участником долевого строительства) заключен договор №С№ долевого участия в строительстве (далее - Договор).

Согласно п. 1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>,, именуемый в дальнейшем "жилой дом", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома, именуемый в дальнейшем "объект": квартиру строительный №, общей площадью (без учета балкона/лоджии) 63,31 кв. м, расположенную на 19 этаже 3-й секции жилого дома. 

В соответствии с п. 3.1 цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства объекта) на момент его заключения составляет 2 611 830 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 руб. 

Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п. 2.1 договора жилой дом, в составе которого находится объект, должен быть введен в эксплуатацию и акт государственной комиссии должен быть подписан не позднее ДД.ММ.ГГГГг. 

Согласно п. 2.2 объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГг. 

Согласно п. 2.3 в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный в п. 2.1 договора срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Согласно п. 4.1.5 договора застройщик не менее чем за 30 календарных дней до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства в договоре почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. В случае отсутствия участника долевого строительства по указанному адресу или возвращения почтового уведомления по иным основаниям, не зависящим от застройщика, участник долевого строительства считается уведомленным надлежащим образом.

Согласно п. 8.5 договора долевого участия в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта, установленного п. 2.2 настоящего договора застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 2/300 ставки рефинансирования Центрального ФИО1 Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

Судом установлено, что на основании договора уступки прав требований от ДД.ММ.ГГГГ права Участника долевого строительства ООО "САМАРА ХАУС" по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ уступлены Новому участнику долевого строительства ФИО2, которая приняла на себя все права и обязанности по указанному договору долевого участия.

Согласно п. 1.4. срок передачи объекта долевого строительства новому участнику долевого строительства - не позднее ДД.ММ.ГГГГг. 

Таким образом, последним днем передачи является ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно п. 2.1 договора уступки стоимость уступаемого права требования, подлежащая уплате Новым участником долевого строительства, составила 3 776 565,00 рублей.

В соответствии п. 6.1 договора уступки договор вступает в силу с момента регистрации и действует до исполнения сторонами своих обязательств.

Установлено, что обязанность по оплате стоимости уступаемого права требования по договору уступки истица выполнила в установленный срок и в полном объеме, что застройщиком (ответчиком) не оспаривалось.

Также судом установлено, что в указанный договором срок ООО "Сфинкс" объект дольщику не передало. ООО "Сфинкс" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию только ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно Акту приема-передачи объект долевого участия (квартира) застройщиком ООО "Сфинкс" передан истице ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, период просрочки передачи объекта долевого строительства истцу по вине ответчика составляет с ДД.ММ.ГГГГ. 

В связи с нарушением срока передачи квартиры, ДД.ММ.ГГГГ истцом ООО "Сфинкс" была направлена претензия, с требованием о выплате неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства и убытков в добровольном порядке, которая была получена ответчиком, но до настоящего времени осталась без удовлетворения.

При наличии вышеназванных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что в нарушение договора долевого строительства, ч. 4 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик принятые на себя обязательства по передаче квартиры истцу в установленный договором срок не исполнил.

Часть 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального ФИО1 Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено действующим законодательством, нарушение срока передачи квартиры истцу судом установлено, в связи с чем, требование о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства в соответствии с условиями договора, суд признает обоснованным.

В силу ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма неустойки за просрочку исполнения обязательств ответчиком составила 365 612,67 рублей, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исходя из цены, определенной договором долевого участия в строительстве, которая составила 2 611 830 руб.

Данный расчет суд признает верным. 

Вместе с тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении неустойки, учитывая характер правоотношений, возникших между сторонами, исходя из периода просрочки исполнения обязательств, последствий нарушения обязательства по передаче квартиры, компенсаторную природу неустойки, отсутствие тяжелых последствий для потребителя, личность потребителя, суд приходит к выводу о том, что указанная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и снижает ее до 50 000 руб.

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о недопустимости снижения размера неустойки.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Наличие оснований для снижения неустойки и критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, период просрочки исполнения обязательства то, что строительство дома, при котором ответчик был связан договорными обязательствами с другими лицами; имущественный и иной интерес ответчика, и, учитывая, что кроме истца ответчику могут предъявить иски и другие лица, с которыми ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве того же дома, то, что в настоящее время дом введен в эксплуатацию, суд полагает о необходимости снижения неустойки.

Определенный судом размер неустойки в размере 50 000 руб. отвечает принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствующим установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и последствиями нарушения обязательства, адекватным и соизмеримым с нарушенным интересом.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со статьями 151, 1101 Гражданского кодекса РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.

Поскольку ответчиком нарушены права истца, то в соответствии с положениями ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и ст. 1101 Гражданского кодекса РФ суд взыскивает с ответчика компенсацию морального вреда в размере 3 000 рублей, размер которой отвечает требованиям разумности и справедливости.

В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что претензия истца, полученная ответчиком, в добровольном порядке исполнена не была, суд приходит к выводу о правомерном взыскании с ответчика в пользу истца штрафа. Размер штрафа составляет 26 500 руб. (53 000:2=26 500 ).

При этом, суд, учитывая обстоятельства дела, личность истца, последствия нарушения обязательств, в настоящее время дом достроен, введен в эксплуатацию, квартира передана истцу, ходатайство ответчика о снижении размера штрафа, также учитывая, что удовлетворение исковых требований в полном объеме может повлиять на имущественные обязанности по завершению работ по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства и исполнению обязательств по выплате неустоек другим дольщикам, применяет ст. 333 ГК РФ и снижает размер штрафа подлежащего взысканию в пользу истца до 15 000 руб.

Требования о взыскании почтовых расходов по отправлению ответчику письменной претензии в размере 408, 58 руб. основаны на ст.15 ГК РФ, подтверждены документально и подлежат удовлетворению. 

Исковые требования о взыскании убытков, вызванных применением условия договора, ущемляющего права потребителя (применением непредусмотренного действующим законодательством РФ коэффициента расчета общей приведенной площади) в размере 160 950 руб., а также убытков потребителя, возникшие в результате включения площади люка, расположенного на лоджии, в площадь лоджии для произведения расчетов по договору долевого участия в размере 17 538руб. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). 

Согласно ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Из содержания п. 2 ст. 10 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная п. 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам).

Согласно п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

В соответствии с п.1.2 договора долевого участия в строительстве площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 63,31 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентов – 1) – 7,28 кв.м., а всего 70,59 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 договора долевого участия в строительстве площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по договору сторонами принимается площадь объекта в размере 70,59 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из её фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по 

<

адрес>, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. 

Из буквального толкования договора установлено, что между сторонами оговорены все условия договора, в том числе, стоимость объекта, цена квадратного метра, коэффициент для лоджии, при подписании договора истец с условиями договора был ознакомлен и согласен. 

Истец в обоснование иска ссылается на то, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь лоджии должна определяться с применением коэффициента 0,5, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ N 37.

Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит.

Учитывая, что действующим законодательством не установлен порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре установлен коэффициент – 1.

Таким образом, применение коэффициента 1 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как условие договора, ущемляющее права потребителя, предусмотренные п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.

Суд также не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскания убытков в размере 17 538 руб. в связи с включением площади противопожарного люка в площадь лоджии. 

ООО «Сфинкс», соблюдая требования Проекта и пожарной безопасности, в проектной документации предусмотрело наличие аварийного выхода на лоджию, а также люки с металлическими стационарными лестницами, что подтверждается планом.

Согласно разделу 5 проектной документации мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, выполненной ООО «СМО №» от 2013г. каждая квартира, распложена на высоте более 15 метров имеет аварийный выход на лоджию с глухим простенком не менее 1.2 м от торца балкона до оконного проема, а также с глухим простенком не менее 1,6 м между остекленными проемами, в соответствии со ст.89 ФЗ №_ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». 

Застройщиком получено заключение и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о соответствии жилого трехсекционного дома требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Что касается доводов истца об отсутствии в жилом доме детского сада и отсутствия перегородки в ванной комнате, то они судом во внимание не принимаются, т.к. в нарушение ст.56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что данные обстоятельства являются недостатками и нарушают права истца как потребителя.

Требования о взыскания расходов за услуги техника БТИ на общую сумму 4 200 руб. также не подлежат удовлетворению, т.к. понесены истцом по собственной инициативе. 

Расходы на оформление нотариальной доверенности представителю в размере 1 200 руб. не подлежат взысканию, т.к. доверенность является общей, а по конкретно рассматриваемому делу. 

Согласно ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, на основании чего с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 2 000 рублей ( 1 700 руб. + 300 руб.) 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки, возмещении убытков, морального вреда, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Сфинкс» в пользу ФИО2 неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 50 000 руб., компенсацию морального вреда 3 000руб., штраф в сумме 15 000 руб., почтовые расходы – 408,58руб., а всего взыскать 68 408 (шестьдесят восемь тысяч четыреста восемь)руб.58коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО «Сфинкс» госпошлину в доход местного бюджета в сумме 2 000 (две тысячи) руб. 

Решение суда может быть обжаловано в 

<

адрес> областной суд через 

<

адрес> районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 16.02.2018г. 

Председательствующий подпись Османова Н.С. 

Копия верна. Судья- Секретарь-