Дело № 3а-269/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 августа 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Мироненко О.Н.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящихся в его собственности нежилого здания и земельного участка, расположенных по адресу: ...... Кадастровая стоимость объектов, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению налоговой нагрузки. ФИО2 просил суд установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости: нежилого здания по состоянию на 1 января 2016 года в размере 11 498 690 рублей, земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере 6 119 987 рублей (согласно отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Новошахтинска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал требования своего доверителя.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От ФИО2 поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Правительство Ростовской области также направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав при этом, что не возражает против установления кадастровой стоимости объектов в суммах, определенных по итогам судебной оценочной экспертизы. 

Администрация г. Волгодонска просила о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, указав в письменном заявлении, что поддерживает позицию Правительства Ростовской области.

ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства не представило. 

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Действующие в настоящее время результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских округов области Ростовской области утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 года № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 года.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником:

земельного участка с кадастровым номером ...... площадью 9 851 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельный участок, предназначенный для размещения административного здания, расположенного по адресу: ......

нежилого здания (здание АБК) с кадастровым номером ...... площадью 1 248,5 кв.м, расположенного по тому же адресу.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 7 326 090,19 рублей, кадастровая стоимость здания - постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года № 881 по состоянию на 1 января 2016 года в сумме 29 803 430,42 рублей.

Административный истец, являясь плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью и вправе в порядке, установленном законодательством, ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований ФИО2 представил в суд отчеты об оценке от 22 февраля 2019 год № 15/19 и от 25 февраля 2019 года № 14/19, составленные оценщиком ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» ......, в которых оценщиком сделаны выводы о том, что на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 6 119 987 рублей, на 1 января 2016 года рыночная стоимость здания – 13 190 322 рубля.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству Правительством Ростовской области представлены возражения, в которых подвергнута сомнению обоснованность указанных отчетов об оценке.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объектов судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 5 августа 2019 года № 45-2019 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ......, на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 6 196 279 рублей, рыночная стоимость здания на 1 января 2016 года составляла 15 140 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости объектов, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчетах об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертами проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующих сегментах. Рыночная стоимость земельного участка определена с использованием сравнительного подхода, здания – с использованием затратного подхода. От применения иных подходов эксперт мотивированно отказался. Сведения об объектах проанализированы им с учетом всех ценообразующих факторов. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

Лицами, участвующими в деле, мотивированные возражения, замечания на заключение судебной экспертизы не представлены.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объектов, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить их кадастровую стоимость равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов в соответствие с рыночной стоимостью, исчисленной с учетом индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью в рассматриваемом случае (15% для земельного участка, 49% для здания) сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. разница в стоимости здания во многом обусловлена его техническим состоянием, которое не могло быть в полной мере учтено при массовой оценке.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривалось. Возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, указанной в представленных административным истцом отчетах об оценке, являлись обоснованными. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представила в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 70 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ...... площадью 9 851 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельный участок, предназначенный для размещения административного здания, расположенного по адресу: ...... равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 6 196 279 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ...... площадью 1 248,5 кв.м, расположенного по адресу: ......, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2016 года в размере 15 140 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названных объектов считать 8 мая 2019 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 26 августа 2019 года

Судья О.А.Руднева