РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2021 года Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи: Германовой С.В.,

при секретаре Наркаевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 2а-2910/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, которым просит суд: признать незаконным Решение административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №, документы на который были представлены вместе с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ №; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) №, документы на который были представлены вместе с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ №. В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Администрация г.о.Тольятти и Конкурсный управляющий ОО «Инком» ФИО2 

В обосновании своих требований истец указал, что он является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0201058:1817. расположенного по адресу: 

<

адрес>. что подтверждается записью о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 19000 кв.м. из категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для иных аилов использования, характерных для населенных пунктов, кадастровый №. Границы участка определены, участок поставлен на кадастровый учет.

В целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, собственником которого является ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ между ним и Администрацией го. Тольятти был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который нс разграничена №.

ДД.ММ.ГГГГ административным истцом в Управление Росреестра по Самарской области было подано заявление о государственной регистрации права в отношении земельного участка, представленного по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято Решение об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что: 

- содержание договора аренды земельного участка, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ, так как «Правилами землепользования и застройки г. Тольятти, утвержденными решением Думы городского округа Тольятти Самарском области от 24.12.2008г. М 1059 строительство Административный зданий с инженерно-техническим обеспечением на земельном участке, расположенном в зоне Ж4 с разрешенным использованием «Коммунальное обслуживание (5.1)» не предусмотрено; 

- в Управлении Росреестра отсутствует заявление об изменении проектируемого назначения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № 

- не представлены документы, подтверждающие необходимость предоставления земельного участка соответствующего размера для завершения строительства Здания.

С решением административного ответчика ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора аренды административный истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным

В судебном заседании административный истец и представитель административного истца, заявленные требования просили удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика заявленные требования не признал, просил отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Заинтересованные лица – Администрация г.о.Тольятти и Конкурсный управляющий ОО «Инком» ФИО2 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела в отсутствие не просили, извещены. Суд, заслушав пояснения административного истца, его представителя, представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований по следующим основаниям: Конституция Российской Федерации каждому гарантирует судебную защиту его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (части 1 и 2 статьи 46).

Положения части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляют гражданину право обратиться в суд, в том числе с требованиями об оспаривании бездействия органа государственной власти иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Федеральный закон №218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо независимо от срока, подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенного в действие с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как установлено подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Совокупный анализ данных норм свидетельствует, что указанный упрощенный порядок предоставления земельного участка в аренду обусловлен характером земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами, и направлен на сохранение прав собственника такого объекта незавершенного строительства, как добросовестного застройщика, лишенного возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора.

Из материалов дела следует, что 2011 году спорный земельный участок был представлен Администрацией города Тольятти в аренду ЗАО «Национальные кредитные карточки», который по договору перенайма передан ООО «ИНКОМ». Позже Администрация городского округа Тольятти обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании ООО «Инком» банкротом, мотивируя заявленные требования наличием задолженности. Определением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инком».

В рамах процедуры конкурсного производства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 625,5 кв.м., степень готовности объекта 11% был приобретен ФИО1 с публичных торгов в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №№, о чем ДД.ММ.ГГГГ. Был заключен Договор купли-продажи, государственная регистрация которого была произведена ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды земельного участка ФИО1 не приобреталось.

В последующем в Администрацию города новым собственником объекта незавершенного строительства была представлена проектная документация, выполненная ООО «ОПОРА» К№ на завершение строительства объекта с № «Объект связи (Имущественный комплекс, состоящий из зданий (Здание №, Здание №, Здание №) и телефонной канализации), а также заявление о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

На основании п. 21 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ и представленной проектной документации на завершение строительства объекта Администрация г.о Тольятти заключила с ФИО1 договор аренды на 3 года.

13.10.2020г. в Управление Росреестра подано заявление о государственной регистрации указанного договора аренды. В качестве основания для проведения регистрационных действий был представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому Администрация г.о. Тольятти предоставляет ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером расположенный по адресу. 

<

адрес>, юго-западнее здания, 

<

адрес>, с кадастровым номером № площадью 19000 кв.м..

ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было принято Решение об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Одной из причин, препятствующей осуществлению регистрационных действий по указанной сделке послужило то что, содержание договора аренды земельного участка, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства РФ, так как «Правилами землепользования и застройки г. Тольятти, утвержденными решением Думы городского округа Тольятти Самарском области от 24.12.2008г. М 1059 строительство Административный зданий с инженерно-техническим обеспечением на земельном участке, расположенном в зоне Ж4 с разрешенным использованием «Коммунальное обслуживание (3.1)» не предусмотрено;

Между тем, как верно указывает истец в исковом заявлении, указанный вывод управления не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с частью 2 статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункту 4 часта 5 статьи 8 Закона № 218 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся, в том числе, дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесена информация о виде или видах разрешенного использования земельного участка.

В силу положений статей 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, а также требованиями специальных федеральных законов.

При этом согласно карты территориального зонирования г.о. Тольятти земельный участок с КН № расположен в территориальной зоне Ж4 — Зона многоэтажной жилой застройки.

Согласно ст. 37 Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти (ред. От 17.06.2020 № 623), одним их основных видов разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне Ж4 является Коммунальное обслуживание (3.1); одним из видов разрешенного использования объектов капитального строительства является — объекты связи.

Таким образом, содержание договора аренды земельного участка (кадастровый №) с видом разрешенного использования — Коммунальное обслуживание (3.1) и видом разрешенного использования объектов капитального строительства -объекты связи, для завершения строительства находящегося на нем объекта с кадастровым номером №, как видно из проектной документации, является частью имущественного комплекса, состоящего из зданий и телефонной канализации, с функционалом связь, соответствует градостроительным регламентам и законодательству РФ.

Данный вывод подтверждается также сообщением заместителя главы г.о. Тольятти ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Также основанием для отказа в государственной регистрации послужило то что, в Управлении Росреестра отсутствует заявление об изменении проектируемого назначения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. Согласно пункту 11 ч.4 ст. 8 Закона № 218 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости в том числе проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства.

Между тем, объект недвижимости с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет как «Объект незавершенного строительства» степень готовности 11% площадью 625,5 кв.м., данные о проектируемом назначении которого отсутствуют, Управлением Росреестра на него было зарегистрировано право собственности.

В соответствии частью 7 статьи 1 Закона № 218 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Согласно части 4 ст. 7 Закона № 218 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» орган регистрации прав вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 13 Закона № 218 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав - при внесении основных сведений об объекте недвижимости и, если иное не предусмотрено федеральным законом, дополнительных сведений об объекте недвижимости, указанных в пункте 4 части 5 статьи 8 настоящего Федерального закона, а также сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации;

Согласно ч. 4 ст. 62 Закона № 218 ФЗ « О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, ФИО1 приобрел в собственность «Объект незавершенного строительства» с КН № без указания в сведениях ЕГРН информации о его проектируемом назначении.

Учитывая факт постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № без указания данных о его проектируемом назначении, при наличии проектной документации на указанный объект, требование административного ответчика об изменении проектируемого назначения находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства при регистрации договора аренды земельного участка суд считает излишним и необоснованным.

Также в качестве основания для отказа в государственной регистрации договора аренды в уведомлении ДД.ММ.ГГГГ. указано то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие необходимость предоставления земельного участка соответствующего размера для завершения строительства Здания

Согласно ст. 27 ФЗ № 218 в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, отказ в регистрации договора аренды может быть осуществлен только в случае не устранения причин приостановления государственной регистрации права. Между тем такое основание как отсутствие документов, подтверждающих необходимость предоставления земельного участка соответствующего размера для завершения строительства Здания в уведомлении о приостановлении государственно регистрации права от 20.10.2020 года указано не было. Соответственно у административного истца не было возможности в течение срока приостановления регистрации предоставить в Управление Росреестра испрашиваемые документы.

Следовательно, отказ по такому основанию, как верно указывает административный истец, является незаконным.

Вместе с тем, по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (статья 39.20 ЗК РФ, статья 271 ГК РФ).

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта. 

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, по смыслу норм действующего законодательства, предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть, в границы приватизируемого земельного участка должны входить как часть, которая непосредственно занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его полноценного использования (согласуется с позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 №13535/10). 

При этом, в Администрацию города была представлена проектная документация, выполненная ООО «ОПОРА» № на завершение строительства объекта с кадастровым номером № «Объект связи (Имущественный комплекс, состоящий из зданий (Здание №, Здание №, Здание №) и телефонной канализации),. Как видно из указанных документов объект незавершенного строительства с кадастровым номером № после завершения его строительства будет вялятся частью единого комплекса, состоящего из зданий и сооружения, что может объяснить предоставления земельного участка большой площади. Факт регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (единый недвижимый комплекс) не является обязательным подтверждением единого использования указанных зданий, что подтверждено судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от ДД.ММ.ГГГГ по делу №).

Указанные выше документы послужили для Администрации г.о. Тольятти достаточными обоснованиями размера земельного участка с кадастровым номером №, площадью 19000 кв.м. для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости, вследствие чего и был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.. Истребование, каких либо еще документов и сведений для обоснованиями площади испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания суд считает излишним.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 14, 175-180 КАС РФ, суд,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаконным Решение административного ответчика от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый №), № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка (кадастровый №), № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2021 года.

Председательствующий: С.В. Германова